Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet

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1 Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Stadtkern Bad Dürrenberg - Möglichkeit der freiwilligen und vorzeitigen Ablösung Informationsveranstaltung für die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet Bad Dürrenberg, 9. Februar 2016 Folie 1 9. Februar 2016

2 Ausgleichsbeträge Möglichkeit der freiwilligen und vorzeitigen Ablösung Das Sanierungsgebiet Stadtkern gemäß Beschluss zur Sanierungssatzung Nr. 1 (Auszug). Folie 2 9. Februar 2016

3 Ausgleichsbeträge Möglichkeit der freiwilligen und vorzeitigen Ablösung Stand der Sanierungsmaßnahme Der Umfang der durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen wurde 1998 in vorbereitenden Untersuchungen ermittelt (VU). Die Gebietsabgrenzung, die Sanierungssatzung und das umfassende Verfahren wurden vom Stadtrat am beschlossen. Die im Januar 2013 geschlossene Verwaltungsvereinbarung (VV 2013) zwischen Bund und Ländern sieht seit 2013 keine Förderung im klassischen Programm Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen mehr vor. Für das PJ 2012 fand die Sanierungsmaßnahme Stadtkern Bad Dürrenberg keine Berücksichtigung durch das Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr (MLV) und das Landesverwaltungsamt. Die Stadtsanierung in Bad Dürrenberg verfügt deshalb bereits in 2015 nicht mehr über Fördermittel und musste zum Abschluss laufender Sanierungsmaßnahmen (z.b. Salzamt) bereits Eigenmittel einsetzen. Die Sanierungsmaßnahme muss nun zielgerichtet beendet werden, auch wenn nicht alle Sanierungsziele vollständig erreicht werden. Der Stadtrat hat das Ende der Sanierung auf 2019 festgelegt. Zur weiteren und abschließenden Finanzierung stehen jedoch nur noch die Ausgleichsbeträge (Erhebung zunächst auf freiwilliger Basis durch Ablösevereinbarungen) zur Verfügung. Die Stadt hat rechtzeitig den Gutachterausschuss des Landes Sachsen-Anhalt mit der Erstellung der besonderen Bodenrichtwertkarte zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge beauftragt. Die besondere Bodenrichtwertkarte (in 9 Zonen) liegt seit vor, die Ausgleichsbeträge wurden seit dem durch die Stadtverwaltung grundstücksbezogen ermittelt. Die Möglichkeit der vorzeitigen freiwilligen Ablösung der Ausgleichsbeträge soll allen Grundstückseigentümern angeboten werden. Dabei ist es möglich, einen Wertermittlungsabschlag zu gewähren. Folie 3 9. Februar 2016

4 Überblick über den Kostenrahmen der Sanierungsmaßnahme Darstellung der bewilligten Städtebauförderungsmittel der Stadt Bad Dürrenberg Fördermittel gesamt in bis 2015* Programmjahre (* - keine Bewilligung) Städtebaufördermittel Bund / Land Eigenmittel Mittel Dritter Der Stadt Bad Dürrenberg standen seit Beginn der Sanierung insgesamt 10,38 Mio. zur Finanzierung zur Verfügung Folie 4 9. Februar 2016

5 Überblick über den Kostenrahmen der Sanierungsmaßnahme Gegenüberstellung beantragter und bewilligter Städtebauförderungsmittel je Programmjahr bis 2015* bewilligt je PJ beantragt je PJ Programmjahre (* - keine Bewilligung) Die von der Stadt Bad Dürrenberg mit jedem Programmjahr beantragten Mittel standen nicht entsprechend zur Verfügung. Folie 5 9. Februar 2016

6 Überblick über Einnahmen und Ausgaben in der Sanierungsmaßnahme Einnahmen Ausgaben Darstellung der Einnahmearten, Stand 11/2015 Darstellung der Ausgabearten, Stand 11/ ,80 ; 52% ,26 ; 29% ,46 ; 68% ,50 ; 1% Städtebaufördermittel Bund / Land Eigenmittel Mittel Dritter ,08 ; 19% ,41 ; 5% Maßnahmen der Vorbereitung Baumaßnahmen kommunal Baumaßnahmen private Dritte Ordnungsmaßnahmen ,76 ; 26% Folie 6 9. Februar 2016

7 Überblick über ausgewählte realisierte Einzelmaßnahmen Ordnungsmaßnahmen (alphabetisch) Apothekerberg, Fußweg Apothekerberg, Parkplätze Borlachplatz, Treppe Borlachplatz, Aufwertung/Begrünung Kalteneiser Str., Mauer u. Zuwegung (im SG) Leipziger Straße Melanchthonstraße Parkstraße Sophiestraße Kurparkgärtnerei, Begrünung Kurpark, Südeingang Baumaßnahmen, kommunal (alphabetisch) Borlach- u. Witzlebenturm (z.t. URBAN 21) Gradierwerk, Am Haus 3 Heimatstube Inhalierhalle Hardenbergbrunnen Am Kurpark, KITA Kurparkgärtnerei (URBAN 21) Kurpark, Südeingang Musikpavillon Palmen- u. Vogelhaus (URBAN 21) Salzamt Vereins- u. Bürgerhaus (URBAN 21) Kurpark, Beleuchtung Weißenfelser Straße Folie 7 9. Februar 2016

8 Umsetzung der Sanierungsziele im Bild Vorher-Nachher-Vergleich Apothekerberg (2000) Apothekerberg (2015) Folie 8 9. Februar 2016

9 Umsetzung der Sanierungsziele im Bild Vorher-Nachher-Vergleich Apothekerberg, Fußwege (2008) Apothekerberg, Fußwege (2015) Folie 9 9. Februar 2016

10 Umsetzung der Sanierungsziele im Bild Vorher-Nachher-Vergleich Leipziger Straße (2000) Leipziger Straße (2015) Folie Februar 2016

11 Umsetzung der Sanierungsziele im Bild Vorher-Nachher-Vergleich Leipziger Straße, Ecke Parkstraße (2000) Leipziger Straße, Ecke Parkstraße (2015) Folie Februar 2016

12 Umsetzung der Sanierungsziele im Bild Vorher-Nachher-Vergleich Parkstraße, Ecke Leipziger Straße (2000) Parkstraße, Ecke Leipziger Straße (2015) Folie Februar 2016

13 Umsetzung der Sanierungsziele im Bild Vorher-Nachher-Vergleich Parkstraße, Ecke Promenade (2000) Parkstraße, Ecke Promenade (2015) Folie Februar 2016

14 Ausgleichsbeträge Möglichkeit der freiwilligen und vorzeitigen Ablösung Ausgleichsbeträge Rechtliche Grundlagen Überblick: Die durchgeführten Maßnahmen der Städtebauförderung führen zu sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen. Der Gesetzgeber beabsichtigt, mit den durch die Aufwendungen der Allgemeinheit hervorgerufenen Bodenwertsteigerungen die weitere Sanierung zu finanzieren. Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach 154 Absatz 1 Satz 1 BauGB (gesetzliche Grundlage): Der Eigentümer eines im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht. Der Ausgleichsbetrag entspricht nicht der Umlegung der tatsächlichen Investitionen im Sanierungsgebiet, sondern nur der sanierungsbedingten Werterhöhung für das einzelne Grundstück, die sich nach Sanierungsabschluss ergibt. Diese Werterhöhung ist abhängig von Qualität und vom Umfang der durchgeführten Maßnahmen und wurde gutachterlich ermittelt. Ausgleichsbeträge sind als Ersatz für andere Belastungen (z.b. keine Beiträge gemäß 127 Abs. 2 BauGB) zu verstehen (Gleichbehandlungsgrundsatz). Ausgleichsbetragserhebung ist eine Pflichtaufgabe der Kommunen! Folie Februar 2016

15 Ausgleichsbeträge weitere rechtliche Grundlagen Was ist ein Ausgleichsbetrag? Der Ausgleichsbetrag entspricht der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung am Ende der Sanierungsmaßnahme. Bodenwert Endwert Bodenwert nach Abschluss der Sanierung Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstückes besteht aus der Differenz zwischen Endwert und Anfangswert. Änderung der Wertverhältnisse durch die Sanierung Ausgleichsbetrag sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich auf die Grundstücksqualität zum Zeitpunkt vor der Einleitung der Sanierung bezieht bzw. auf einen fiktiven Zustand, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Änderung in den allgemeinen Wertverhältnissen Anfangswert sanierungsunbeeinflusster Bodenwert Der Endwert ist der Bodenwert, der auf den Wertverhältnissen zu einem bestimmten Stichtag basiert, der im Gegensatz zum Anfangswert aber durch Sanierungsmaßnahmen beeinflusst wird. Der Endwert ist also der Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt. Bodenwert vor Beginn der Sanierung Beginn der Sanierung Zeit Ende der Sanierung Folie Februar 2016

16 Ausgleichsbeträge weitere rechtliche Grundlagen Vorzeitige Ablösung durch öffentl.-rechtl. Vertrag Vorteile für beide Seiten Der Ausgleichsbetrag entspricht der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung am Ende der Sanierungsmaßnahme. Der Ausgleichsbetrag kann vorzeitig und freiwillig abgelöst werden. Vorteile für die Stadt: Einigung zwischen Eigentümer und Gemeinde durch freiwillige Ablösevereinbarung Rechtssicherheit - keine Mehrbelastung durch Widersprüche etc. Reduzierung Verwaltungsaufwand, da es eine endgültige Festsetzung ist Einsatz der Einnahmen noch für weitere abschließende Maßnahmen im Sanierungsgebiet vor Ende der Sanierungsmaßnahme/Schlussabrechnung Eigentümervorteile: Ersparnis durch Berücksichtigung eines Wertermittlungsabschlages Rechtsicherheit, da die Ablösung des Ausgleichsbetrages endgültig und abschließend ist Sicherheit für persönliche Finanzplanung frühere Entlassung aus dem Sanierungsverfahren auf Antrag möglich, inkl. Löschung des Sanierungsvermerkes im Grundbuch dann Fortfall von Rechtspflichten (sanierungsrechtliche Genehmigung, Kaufpreisbindung, u.a.) bei Bedarf und Möglichkeit steuerliche Absetzbarkeit Alle Eigentümer mit Grundstücken im Sanierungsgebiet sind ausgleichsbetragspflichtig! Folie Februar 2016

17 Ausgleichsbeträge weitere rechtliche Grundlagen Vorzeitige Ablösung durch öffentl.-rechtl. Vertrag Vorteile für beide Seiten Gemäß Beschluss des Stadtrates der Stadt Bad Dürrenberg vom können schon ab dem Jahr 2016 Ausgleichsbeträge als freiwillige vorzeitige Ablösung mit einem Abschlag gezahlt werden. Eine Reduzierung des Ausgleichsbetrages kann durch Abschluss einer Ablösevereinbarung und durch Zahlung des Ausgleichsbetrages in einem angemessenen Zeitraum erfolgen. Bei Zahlung im Zeitraum mögliche Abschläge bis % % Ausschnitt aus der besonderen Bodenrichtwertkarte (unmaßstäblich) Quelle: LVermGeo Berechnungsbeispiel: Grundstücksgröße (G): 150 m² Anfangswert (AW): 35 /m² Endwert (EW): 40 /m² Bodenwertsteigerung (BW = EW AW): 5 /m² Ausgleichsbetrag (A = G x BW): 750,00 Abschlag bei Zahlung bis : 15 % (=112,5 ) Ablösebetrag: 637,50 Abschlag bei Zahlung bis : 10 % (=75,0 ) Ablösebetrag: 675,00 Folie Februar 2016

18 Ausgleichsbeträge Wie erfolgt die freiwillige vorzeitige Ablösung? Ablösung durch öffentlich-rechtlichen Vertrag Procedere und Ausblick Alle ausgleichsbetragspflichtige Eigentümer im Sanierungsgebiet werden persönlich angeschrieben mit: einer allgemeinen Information zum Ausgleichsbetrag und zur freiwilligen vorzeitigen Ablösung einem konkreten Angebot zu freiwilligen vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages (dies ist noch keine Zahlungsaufforderung) einem Rückmeldeformular (zur evtl. Korrektur von Angaben, Interessenbekundung zur Ablösung, Nennung einer Zahlungsvariante, sonstige Hinweise) Bei Interessenbekundung wird die Stadt eine entsprechende Vereinbarung zur Unterzeichnung versenden (mit den gewünschten Abschlägen). Es erfolgt die Zahlung in den gesetzten Fristen (auch nach dem möglich, jedoch ohne Abschlag) Nach Eingang der Ablösebeträge und mit Feststellung des finanziellen Rahmens wird eine Prioritätenliste weiterer Maßnahmen im Sanierungsgebiet festgelegt. Diese wird mit den Bürgern gemeinsam öffentlich beraten. Über die Priorität der Maßnahmen und deren Realisierung entscheidet der Bauausschuss bzw. der Stadtrat im Rahmen der Haushaltsplanung Bescheiderhebung (Zahlpflicht ohne Abschläge) für alle nicht vorzeitig abgelösten Grundstücke am Ende der Sanierung Folie Februar 2016

19 Ansprechpartner in der Stadtverwaltung Ansprechpartner zur Beratung und zur Annahme von Anträgen zur freiwilligen vorzeitigen Ablösung ist: Stadt Bad Dürrenberg Fachbereich Bauen und Umwelt Frau Gierth Fichtestraße Bad Dürrenberg Tel.: (03462) Fax: (03462) k.gierth@badduerrenberg.de Alle Informationen können nachgelesen werden auf der Internetseite der Stadt Bad Dürrenberg: www:stadt-bad-duerrenberg.de/stadtbd/index.php/aktuelles Folie Februar 2016

20 Danke für die Aufmerksamkeit! Sanierungsbetreuung im Auftrag der Stadt Bad Dürrenberg: DSK Regionalbüro Halle Fred Stöhr Kleine Klausstraße Halle (Saale) Tel Folie Februar 2016