Perspektive auf die Wohnpolitik von Olten. 3. Juni 2013
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- Ute Bader
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1 Perspektive auf die Wohnpolitik von Olten 3. Juni 2013
2 3. Juni 2013 / Seite 2 Warum boomt Olten nicht?
3 Wohnen im Bestand Workshop Stadt Olten 14. Februar 2013 / Seite 3 Olten
4 Wohnen im Bestand Workshop Stadt Olten 14. Februar 2013 / Seite 4 Biel
5 Wohnen im Bestand Workshop Stadt Olten 14. Februar 2013 / Seite 5 Visp
6 3. Juni 2013 / Seite 6 Drei Städte in der Schweiz: Olten - Biel - Visp Visp hat die Berge (und den neuen Lötschbergbasistunnel und Zermatt und die Berge und die Lonza ) Biel hat den See (und den Jura und bald ein neues Fussballstadion und neuerdings wieder die Uhrenindustrie und eine gute Künstlerszene und ) Olten hat den Fluss (und die Eisenbahn in alle Richtungen und den Jurasüdfuss und ein schönes Umland und ) Olten Biel Visp: Sind zwar unterschiedlich gross (Ist Visp eine Stadt?) Haben keine Wohnungsnot Haben ungefähr die gleich tiefe Wertschöpfung Möchten wachsen haben Entwicklungsbedarf Sind zu klein um alles anzubieten, was eine grössere Stadt an Attraktivität anbieten kann
7 3. Juni 2013 / Seite 7 Nicht «günstige» Regionen Quelle: Fahrländer Partner
8 3. Juni 2013 / Seite 8 Aktuelle Bauzonenreserven und künftige Nachfrage nach Bauzonenfläche (Wohnen)
9 3. Juni 2013 / Seite 9 «Städtisches Wohnen im Bestand» Fragestellung für den Investor / Privateigentümer: Bauen (insbesondere im Bestand an innerstädtischen Lagen) an einem Standort, wo keine Wohnungsnot herrscht? Weshalb bauen wir in Visp und in Biel und nicht in Olten? Dilemma Wertschöpfung, Nachfrage, Marktgrösse: Einwohner (2011) Mietwohnungen - Ø Bautätigkeit pro Jahr 57 (Vorjahr 52) Wohnungen - mittleres Szenario Prospektivmodell Whg. in 15 Jahren (oder in den nächsten Jahren? vgl. NZZ ) - Nettomarktmiete mittlere Lage CHF185.-/a Quelle: Fahrländer Partner
10 3. Juni 2013 / Seite 10 Wertschöpfung Baukosten Investition? Zum Vergleich: Olten: Nettomarktmiete mittlere Lage CHF 185.-/a Visp: Nettomarktmiete mittlere Lage CHF 186.-/a Biel: Nettomarktmiete mittlere Lage CHF 184.-/a Zürich (5): Nettomarktmiete mittlere Lage CHF 346.-/a Landanteil an der Gesamtinvestition 15 30% Bauen ist in Olten gleich teuer wie in Zürich Neubauten rechnen sich nur bei günstigem Landpreis Wenig Vergleichsmieten Statistik hinkt hinten nach Wenig Vergleichsobjekte grosser Altbestand Verdrängungseffekte (mit auch negativen Folgen wie Gentrifizierung, etc.)
11 Wohnen im Bestand Workshop Stadt Olten 14. Februar 2013 / Seite 11 Chancen Mögliches Zielpublikum: - Pendler nach Zürich Bern Basel Luzern Abgrenzung zum Wohneigentum: - grosse Konkurrenz in der Umgebung (aktuelle Zinssituation) Rahmenbedingungen: - Genügend und relativ günstiges Land - Sehr gute Erreichbarkeit ÖV - Hohe Wohnqualität - Gute Schulen inkl. Betreuungsangebot - Freizeit und Kultur
12 Wohnen im Bestand Workshop Stadt Olten 14. Februar 2013 / Seite 12
13 Wohnen im Bestand Workshop Stadt Olten 14. Februar 2013 / Seite 13
14 Wohnen im Bestand Workshop Stadt Olten 14. Februar 2013 / Seite 14 Biel, Obere Schüsspromenade Obere Schüsspromenade, Biel moderne Stadtwohnungen am Rande der Altstadt
15 3. Juni 2013 / Seite 15 (Subjektive) Wahrnehmung von Olten - Schlechtes Image - Unfreundlicher Empfang am Bahnhof - Fussgängerverbindung zur Stadt ist unattraktiv - Das Stadtbild ist stark vom Autoverkehr und von Parkierungsmöglichkeiten geprägt - Rund um den Bahnhof hat die Stadt kein freundliches Gesicht - An sehr zentralen Lagen hat es keine städtische Dichte und auch nur wenig städtische Leben - Die hübsche kleine Altstadt und die Holzbrücke sind zu wenig in einen urbanen Stadtkörper eingebunden - Dort wo das Schwimmbad und wo grosse Parkplätze sind, sollten sich urbane Stadtquartiere entwickeln können
16 3. Juni 2013 / Seite 16 Geforderte Qualitäten an einen Wohnstandort in Konkurrenz mit anderen Standorten - Sehr gute Erreichbarkeit ÖV inkl. Feinverteilung ab Bahnhof (Bus, Tram, Stadtbahn, Seilbahn, ) - Langsamverkehr (Velo und Fussgänger) - Hohe Wohnqualität in Quartier / Siedlung / Haus - Gute Schulen inkl. Betreuungsangebot und Tagesstrukturen (Doppelverdiener, Patchwork, Alleinerziehende) - Freizeit und Kultur - Öffentlicher Raum (Strassen, Plätze, Parks, Altstadt) - Sicherheit - Naherholung Neue Bewohner kommen, wenn es Ihnen in Olten gefällt
17 3. Juni 2013 / Seite 17 Chancen Objektiv Gute Rahmenbedingungen: Genügend und relativ günstiges Land (?) Sehr gute Erreichbarkeit ÖV im Herzen der Schweiz Gutes Preis-/ Leistungsverhältnis Wohnen Flussraum als Attraktiver Aussenraum Mögliches Zielpublikum: Pendler nach Zürich Bern Basel Luzern Aarau Starke Preisdruck in den grossen Agglomerationen Anhaltendes Bevölkerungswachstum Abgrenzung zum Wohneigentum: grosse Konkurrenz in der Umgebung (aktuelle Zinssituation) Nicht alle wollen Eigentum (Flexibilität, Umfeld, Infrastruktur)
18 3. Juni 2013 / Seite 18 Beispiel Biel, Obere Schüsspromenade Neubau mit Gewerbesockel und öffentlichem Parking Hoftypologie für die Wohnungen Moderne, helle, gut ausgestattete Wohnungen in einem etwas höheren Preissegment mit Aussenräumen Ergänzende Wohnungen zum bestehenden Markt Konkurrenz zum teilweise demodierten Wohnungsbestand Innerstädtische Lage in Gehdistanz zum Bahnhof, zur Altstadt, zu den Einkaufstrassen und zu kulturellen Angeboten Unterstützung Stadtentwicklung mit geplantem öffentlichen Park in unmittelbarere Nähe (heute als Parkplatz genutzt) Integration öffentliches Parkhaus im Neubau (wird von der Stadt Biel betrieben)
19 3. Juni 2013 / Seite 19 Biel, Obere Schüsspromenade Qualitätsprofil Wüst & Partner
20 3. Juni 2013 / Seite 20 Biel, Obere Schüsspromenade Vorher Parkplatz jetzt markantes Gebäude im Stadtkörper
21 3. Juni 2013 / Seite 21 Biel, Obere Schüsspromenade Moderne Architektur etwas rauhe Materialisierung helle und funktionale Räume sensitive Kostenstruktur Vermietung Architektur: GLS Architekten Biel
22 3. Juni 2013 / Seite 22 Biel, Obere Schüsspromenade Attraktive private Aussenräume mit Blick auf die Altstadt
23 Wohnen im Bestand Workshop Stadt Olten 14. Februar 2013 / Seite 23 Biel
24 3. Juni 2013 / Seite 24 Wohnpolitische Grundsätze der Stadt Olten 1. Städtische Verdichtung Qualität parzellenübergreifende Planung Anreiz Nutzungsdichte keine verordneten Gewerbeflächen 2. Kooperation neue Typologien und Eigentumsstrukturen Programmierung Finanzierung öffentlicher Raum 3. Kontrolle der Wohnpolitik durch die Verwaltung schwierige Aufgabe (vielleicht unabhängige Stelle Moderation - Coaching) wichtiger sind Kooperation und Koordination 4. Investitionen in Wohnqualität 3-Jahresprogramm Öffentlichkeitsarbeit Vision z.b. Olten als Wohnstadt Erreichbare Ziele konkrete Projekte Finanzierung
25 3. Juni 2013 / Seite 25 Mein Fazit Der Stadtrat hat die richtigen Fragen gestellt Olten schlägt mit seinen wohnpolitischen Leitlinien einen erfolgsversprechenden Weg ein Die grössten Herausforderungen sind die kleinteilige Eigentumsstruktur und die Finanzierung des öffentlichen Raums, der Schulen und der kulturellen Angebote Ohne die Oltener gibt es keine Entwicklung in Olten Die Stadt muss Ihre Stadt planen, gute Voraussetzungen schaffen und Geduld haben die Investoren kommen, sobald es eine Nachfrage gibt und sich eine Investition rechnet
26 3. Juni 2013 / Seite 26 Kontakt: Jörg Koch Pensimo Management AG Obstgartenstrasse 19 Postfach 246, CH-8042 Zürich Telefon Direkt joerg.koch@pensimo.ch
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