Wohnraumbedarf in Deutschland und den regionalen Wohnungsmärkten Wohnungsbautag 2017

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1 Wohnraumbedarf in Deutschland und den regionalen Wohnungsmärkten Wohnungsbautag 2017 Dr. Oliver Ehrentraut, Tobias Koch Berlin,

2 Millionen Bevölkerung in Deutschland ist zwischen 2011 und 2016 um rd. 2,5 Mio. Einwohner gestiegen Bevölkerung in Deutschland , ,2 % 80, ,3 % 80, ,5 % 81, ,2 % 82,2 0,8 % 82, ,5 Mio. 3,1 % ,0 100,2 100,5 101,1 102,3 103, * Quelle: Statistisches Bundesamt * Schätzung Bevölkerung für

3 Abkopplung der Baufertigstellungen von Genehmigungen, Angebotsentwicklung bleibt hinter der Nachfrage zurück Entwicklung von Baugenehmigungen und fertigstellungen neuer Wohnungen und Baumaßnahmen* in Deutschland Wohnungen % % Baugenehmigungen Baufertigstellungen Quelle: Statistisches Bundesamt, *Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) 3

4 In Deutschland fehlen rund 1 Mio. Wohnungen Die Bevölkerung hat zugenommen (2,5 Mio. Einwohner*) Die Nettozuwanderungen ist deutlich gestiegen (3,5 Mio. Menschen) Die Bautätigkeit war gering, insb. im Vergleich zur Nachfrage (1,3 Mio. Wohnungen) Seit 2009 fehlen rechnerisch 1 Mio. Wohnungen in Deutschland * Werte beziehen sich auf Zeitraum 2011 bis 2016 (inkl. Schätzung für 2016) 4

5 Wohnungsmangel nicht auf TOP-7-Standorte beschränkt, sondern ist in den B und C-Standorten angekommen Osnabrück (4,1 %) Düsseldorf Hamburg Schwerin (4,7 %)* Berlin Wohnungsbaulücke: Differenz Nachfrageentwicklung und Angebotserweiterung Wohnungsbaulücke Köln Nachfrage Angebot Offenbach (7,0 %) Frankfurt Darmstadt (4,3 %) Trier (5,9 %) Pforzheim (4,8 %) Stuttgart *Anteil Wohnungsbaulücke am Wohnungsbestand 2015 in % München Absolute Wohnungsbaulücke (Anzahl Regionen) > (17) (86) (40) 500 (55) 0 (204) Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder,

6 Fast 90 % der Wohnungsbaulücke verteilen sich auf 138 Kreise, damit rund ein Drittel aller Kreise betroffen Anteile der Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt an der Entwicklung von Wohnungsangebot und -nachfrage in Deutschland insgesamt, % 80% 60% 40% 20% 264 Kreise 138 Kreise Zunahme der Nachfrage (Haushalte) Zunahme des Angebots (Wohnungsbestand) Wohnungsbaulücke % 34 % 57 % 79 % 87 % Anteil angespannter Wohnungsmärkte in Deutschland (A, B, C-Standorte) Quellen: Eigene Berechnung nach Statistische Ämter des Bundes und der Länder,

7 Ausgaben für Wohnen entkoppeln sich vom Einkommen Entwicklung Kauf- und Mietpreise in den TOP-7-Städten (Index 2011=100) , , , Wohnimmobilienpreisindex gesamt Haushaltsnettoeinkommen Mietpreisindex Quelle: Deutsche Bundesbank, Im Wohnimmobilienpreisindex gesamt werden Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen berücksichtigt, im Wohnimmobilienpreisindex für Eigentumswohnungen nur die entsprechende Teilmenge. Mietpreiseindex für Mieten für Eigentumswohnungen (jeweils transaktionsbezogene Objekt- und Regionalgewichtung). VGR der Länder,

8 Deutschland qm Bezahlbarkeit von Wohnraum nimmt ab Mittleres Haushaltsnettoeinkommen (3. Quintil) reicht nur noch für 77 qm Mittleres Haushaltsnettoeinkommen: Euro/Monat Rechnerische Miet-Obergrenze für Warmmiete: 759 Euro/Monat Mittlere Wohnkaufkraft in Deutschland: 77 Quadratmeter alle Haushalte Singles Familien Quelle: BBSR 2017, eigene Berechnungen 8

9 Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart qm insbesondere für Familien Bis hinein in die mittleren Einkommensgruppen ist die Wohnkaufkraft eingeschränkt qm qm qm alle Haushalte Singles Familien Quelle: BBSR 2017, eigene Berechnungen 9

10 Es wird zu wenig und zu teuer gebaut bereits mittlere Einkommen können sich Neubau nicht leisten Angebot (Standard) und Nachfrage (Mietpotenzial 3. Quintil) passen nicht zusammen Deutschland Standard Mietpotenzial 0,41 Differenz Berlin 5,97 Düsseldorf 4,80 Frankfurt am Main 2,36 Hamburg 4,74 Köln 4,49 München 3,99 Stuttgart 4, Euro/qm Kaltmiete Quelle: Eigene Berechnung nach SOEP, Mikrozensus und Arge e.v., errechnete Kaltmiete für mittleren Standard gemäß Optimiertem Wohnungsbau 10

11 und was folgt daraus? Zentrale Erkenntnisse und Schlussfolgerungen In den letzten Jahren wurde in Deutschland zu wenig gebaut. Aktuell fehlen rund 1 Mio. Wohnungen. Der Wohnungsmangel ist nicht auf TOP-7-Standorte beschränkt, sondern erreicht zunehmend ländliche Regionen. Fast 90 % der Wohnungsbaulücke in Deutschland verteilen sich auf 138 Kreise (A, B, C-Standorte). Mieten und Einkommen haben sich entkoppelt. Für Haushalte mit niedrigem und mittleren Einkommen wird es immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Es wird nicht nur zu wenig, sondern auch zu teuer gebaut. Die hohen Erstellungskosten übersteigen das Mietpotenzial (35 % des Einkommens im 3. Quintil) von mehr als der Hälfte der Wohnungssuchenden in Deutschland und insbesondere in den Top-7-Städten. Eine Erweiterung des Wohnungsangebots ist daher nur ein Teil der Lösung. Es fehlt an Bestandserweiterungen im Mietwohnungsbau und an Sozialwohnungen. Der bestehende Instrumentenkasten der Bau- und Wohnungspolitik muss genutzt, überprüft und weiterentwickelt werden, um die zeitnahe Bereitstellung von mehr bezahlbarem Wohnraum zu gewährleisten. 11

12 Kontakt Dr. Oliver Ehrentraut Leiter Volkswirtschaftliche Grundsatzfragen Tobias Koch Leiter Standort und Immobilien H.-v.-Stephan-Str Freiburg Eberhardstr Stuttgart Tel: Fax: Tel: : Fax: oliver.ehrentraut@prognos.com tobias.koch@prognos.com 12