Wolfgang Kiehle WohnBund-Beratung NRW, Bochum Kommune und Wohnungswirtschaft - eingespielte Verfahren im Umbruch?

Transkript

1 Wolfgang Kiehle WohnBund-Beratung NRW, Bochum Kommune und Wohnungswirtschaft - eingespielte Verfahren im Umbruch? PT_Tagung 2007 Aachen Bestand? Perspektiven für das Wohnen in der Stadt

2 Rahmenbedingungen des Erwerbs von Wohnungsunternehmen durch private-equity-fonds (PEF) Hohe Fremdkapitalfinanzierung erfordert hohe Liquidität Optimierung der Bestandsverwaltung und der Instandsetzung - einerseits durch Rationalisierung, andererseits durch Leistungsreduzierung Zwei Grundstrategien sind erkennbar a. Verkauf von Beständen (Handelsunternehmen) b. Vermietungsgeschäfts mit Verkauf von Randbeständen (Bestandshalter)

3 Rahmenbedingungen Erlössteigerung durch Erhöhung der Mieten und Minderung des Leerstandes (v.a. in schwachen Märkten); Serviceangebote Insgesamt keine über alle PEF einheitliche Strategie

4 Rahmenbedingungen Empirische Befunde über das Agieren der PEF und ihr Verhältnis zu Kommunen liegen umfassend (noch) nicht vor - vorläufig können nur Zwischenthesen formuliert werden.

5 Das Verhältnis der Wohnungswirtschaft zur Kommune Das Verständnis für den Versorgungsauftrag der Kommune war und ist bei den meisten kommunalen Wohnungsunternehmen vorhanden - wenn auch mit unterschiedlichem Engagement bei der Umsetzung. 2. Strategischer Handlungsansatz ist die Stabilisierung der Mieterschaft durch eine Kombination wohnungswirtschaftlicher und im weiten Sinne sozialer Maßnahmen.

6 Wohnungswirtschaft und Kommune In dieser Arbeitsteilung stellt die Wohnungswirtschaft die wohnungswirtschaftlichen Kenntnisse und die Kommune finanziert den sozial bedingten Mehraufwand sowohl bei investiven Maßnahmen als auch beim laufenden Aufwand. 4. Eine Veränderung des Rahmens hat durch den Verlust der Gesellschafterstellung der Kommunen bei den ehemals kommunalen Wohnungsunternehmen stattgefunden.

7 Quartier und Wohnumfeld Die Orientierung auf Gewinnmaximierung führt (eher) zur Zurückhaltung bei Maßnahmen der Stadtentwicklung und im Quartier. Beteiligung an Maßnahmen (eher) dann erkennbar, wenn die Bestände langfristig für Vermietung vorgesehen sind. Erschwernis in Gebieten, in denen durch Einzelprivatisierung in Quartieren eine frakmentierte Eigentümerstruktur entsteht, die ein gemeinsames Handeln erschwert oder unmöglich macht.

8 Quartier und Wohnumfeld PEF sind offen für eine Beteiligung,. jedoch (muss) ein positiver Ertrag aus dem eigenen Engagement für die Vermietbarkeit der Bestände klar erkennbar sein. (BMVBS/BBR 2007, Veränderung der Anbieterstruktur...). Kein Agieren vor dem Hintergrund einer lokalen / regionalen Verbundenheit.

9 Soziale Wohnraumversorgung In entspannten Märkten entsteht vor dem Hintergrund existierender Besetzungs- und Belegungsrechte eher eine Zusammenarbeit zwischen Kommune und PEF. In angespannten Märkten verschlechtert sich eher die Versorgungsmöglichkeit der Kommune insbesondere für Mieter mit Marktzugangsproblemen. Verschlechterung der Handlungsmöglichkeiten der Kommune bei Rückgang der Sozialwohnungsbestände bzw. der Belegungs- und Besetzungsrechte über die Gesellschafterstellung.

10 Fazit Wesentlich ist die Unterscheidung der Bestände, die zum Verkauf anstehen und solche, die langfristig zur Vermietung vorgesehen sind. Die Beteiligung an Stadtentwicklungsprojekten und damit die Definition der Inhalte hängen stärker als bei KWUs vom direkten wirtschaftlichen Nutzen ab. In angespannten Märkten kann es bei Mieterkontakt und bei Instandhaltung zu einer Leistungsminderung kommen - in nicht angespannten Märkten eher zu einer Leistungsverbesserung. Insgesamt besteht weiterer Forschungsbedarf.

11 Literatur Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung / Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2007 Veränderungen der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt und wohnungspolitische Implikationen, Bearbeitung: Jürgen Veser, Thomas Thrun, Wolfgang Jaedicke, IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik, Berlin Berlin/Bonn

12 Kontakt:

13 der heutige Referent Dipl. soz. wiss. Wolfgang Kiehle Sozialwissenschaftler und Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Geschäftsführer WohnBund-Beratung NRW Mitbegründer und Vorstandsmitglied der stiftung trias, gemeinnützige Stiftung für Boden-Ökologie-Wohnen Mieterbildungsarbeit für Mietervereine seit 1988 Mitarbeiter der WohnBund-Beratung NRW, seit 1991 Mitglied in der Geschäftsführung Forschungsarbeiten, Gutachten, Projektentwicklung, Beratung und Moderation in den Schwerpunktbereichen: Konzept- und Projektentwicklung sowie Umsetzung neuer Bewohnerträger, Genossenschaftsgründungen, Finanzierungs- und Förderkonzepte für Bestands- und Neubauvorhaben, Wohnungsversorgung für besondere Bedarfsgruppen, Wohnungspolitik

14 Darstellung des Unternehmens WohnBund-Beratung NRW berät Wohnungsunternehmen, Städte, Ministerien, Mieterinitiativen, Eigentümergemeinschaften, alte und junge Genossenschaften bietet Leistungen der Projektentwicklung und -steuerung und Durchführung von Bewohnerbeteiligung setzt gemeinsam mit interessierten Partnern neue Konzepte für das Wohnen um

15 Darstellung des Unternehmens Integrierte Quartiersentwicklung Moderation von Kommunikationsprozessen Gemeinschaftlicher und bewohnerorientierter Erwerb von Wohnungsbeständen durch neue Träger Projektentwicklung für private Baugemeinschaften Projektentwicklung und Beteiligung im Neubau und im Bestand Neue Wohnformen im Alter