Einzelhandelsentwicklungskonzept für das Oberzentrum Wilhelmshaven

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1 Einzelhandelsentwicklungskonzept für das Oberzentrum Wilhelmshaven Bericht für den Auftraggeber Bearbeitung: Dipl.-Geograph Martin Kremming Julia Rollwage M.A. Lübeck, 24. Mai 27 CIMA Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing mbh Büro Lübeck Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: Internet:

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Dieser Endbericht fällt unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 2

3 Inhaltsverzeichnis 1. AUFTRAG ERGEBNISSE DER TELEFONISCHEN HAUSHALTSBEFRAGUNG Das Image von Wilhelmshaven Motive für den Aufenthalt in Wilhelmshaven Erreichbarkeit und Parkplatzsituation in Wilhelmsha ven Einkaufsorientierung nach Warengruppen Veränderung im Einkaufsverhalten Bewertung der Wettbewerbsstandorte Maßnahmen und Verbesserungsvorschläge EINZELHANDELSSTANDORT OBERZENTRUM WILHELMSHAVEN Sozioökonomische Rahmendaten Marktgebiet Wilhelmshaven Kaufkraftsituation Nachfragesituation in Wilhelmshaven und im Marktgebiet Wilhelmshaven im Oberzentrenvergleich Nahversorgungssituation in der Stadt Wilhelmshaven Die Einzelhandelsstandorte in Wilhelmshaven im Überblick EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DAS OBERZENTRUM WILHELMSHAVEN Vorbemerkungen Strategische Ausrichtung Branchenkonzept Liste der zentrenrelevanten Sortimente Branchenkonzept zentrenrelevante Sortimente Branchenkonzept nicht-zentrenrelevante Sortimente Branchenkonzept nahversorgungsrelevante Sortimente Zentrale Versorgungsbereiche in Wilhelmshaven Bedeutende Fachmarktstandorte in Wilhelmshaven Bewertung der Planvorhaben und Entwicklungsflächen Entwicklung der Innenstadt Sicherung und Ausbau der Nahversorgung Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt Standortkonzept Angebotssituation in Wilhelmshaven... 4 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 3

4 4.8 Allgemeine Hinweise zur Bauleitplanung ANHANG Methodik Definition des Begriffes Verkaufsfläche Zentrale Versorgungsbereiche Professionelles Flächenmanagement Trends im Einzelhandel Umsatzentwicklung und Flächenexpansion Polarisierung der Betriebsformen Trends und ihre Folgen Standort Innenstadt CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Befragungsgebiet der telefonischen Haushaltsbefragung... 1 Abb. 2: Was fällt Ihnen spontan ein, wenn Sie an Wilhelmshaven denken? (Top 8-Nennungen) Abb. 3: Kommt es vor, dass Sie die Innenstadt von Wilhelmshaven aufsuchen? Abb. 4: Zu welchem Zweck besuchen Sie hauptsächlich die Innenstadt von Wilhelmshaven? (Top 6-Nennungen) Abb. 5: Wenn Sie die Innenstadt von Wilhelmshaven nicht aufsuchen, was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5-Nennungen) Abb. 6: Was gefällt Ihnen an Wilhelmshaven insgesamt besonders gut? (Top 5-Nennungen) Abb. 7: Was gefällt Ihnen an Wilhelmshaven insgesamt weniger gut? (Top 6-Nennungen) Abb. 8: In welchem Geschäft kaufen Sie in Wilhelmshaven insgesamt am liebsten ein? (Top 6-Nennungen) Abb. 9: Mit welchem Verkehrsmittel fahren Sie normalerweise in die Wilhelmshavener Innenstadt? Abb.1: Wenn Sie mit dem PKW in die Innenstadt von Wilhelmshaven kommen, haben Sie manchmal Probleme einen freien Parkplatz zu finden? Abb.11: Bitte benennen Sie uns Ihren bevorzugten Parkplatz/ Ihr bevorzugtes Parkhaus? (Top 5-Nennungen) Abb.12: Wenn Sie an den Einzelhandel in Wilhelmshaven denken, gibt es Geschäfte oder Sortimente, die Sie vermissen? (Top 6- Nennungen) Abb.13: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Lebensmittel, Reformwaren hauptsächlich ein? (Top 8- Nennungen)... 2 Abb.14: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Gesundheits- und Körperpflege hauptsächlich ein? (Top 7- Nennungen)... 2 Abb.15: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Bekleidung/ Wäsche hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) 21 Abb.16: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Schuhe, Lederwaren hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) 21 Abb.17: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Uhren, Schmuck, Optik hauptsächlich ein? (Top 6- Nennungen)...22 Abb.18: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Bücher, Schreibwaren hauptsächlich ein? (Top 7- Nennungen)...22 Abb.19: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Computer hauptsächlich ein? (Top 8-Nennungen)...23 Abb.2: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Spielwaren, Sportartikel hauptsächlich ein? (Top 7- Nennungen)...23 Abb.21: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Glas, Porzellan, Keramik hauptsächlich ein? (Top 7- Nennungen)...24 Abb.22: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Möbel, Wohnaccessoires hauptsächlich ein? (Top 8- Nennungen)...24 Abb.23: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Teppiche, Gardinen, Heimtextilien hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen)...25 Abb.24: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Heimwerkerbedarf, Garten, Hausratartikel hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen)...25 Abb.25: Im Vergleich zu vor drei Jahren: Kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der Wilhelmshavener Innenstadt ein?...27 Abb.26: Was sind die Haupteinkaufsorte neben Wilhelmshaven? (Top 7-Nennungen)...28 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 5

6 Abb.27: Wie benoten Sie den Einzelhandel in den Konkurrenzorten von Wilhelmshaven (bis zu drei Nennungen)? (Top 7-Nennungen, Mittelwert) Abb.28: Was gefällt Ihnen an Oldenburg besonders gut? (Top 7- Nennungen) Abb.29: Was gefällt Ihnen an Oldenburg weniger gut? (Top 4- Nennungen) Abb.3: Was gefällt Ihnen an Bremen besonders gut? (Top 6- Nennungen)... 3 Abb.31: Was gefällt Ihnen an Bremen weniger gut? (Top 3-Nennungen). 3 Abb.32: Was gefällt Ihnen an Jever besonders gut? (Top 8-Nennungen). 31 Abb.33: Was gefällt Ihnen an Jever weniger gut? (Top 5-Nennungen) Abb.34: Welche Maßnahmenvorschläge haben Sie zur Verbesserung der Qualität des Angebotes in Wilhelmshaven insgesamt? (Top 5-Nennungen) Abb.35: Was müsste passieren, damit Sie noch häufiger in Wilhelmshaven einkaufen gehen, bezogen auf die Innenstadt? (Top 6-Nennungen) Abb.36: Sozioökonomische Rahmenbedingungen Wilhelmshaven Abb.37: Marktgebiet Wilhelmshaven Abb.38: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern je Einwohner im Vergleich (in % für das Jahr 26, Deutschland = 1%) Abb.39: Nachfragepotenzial in der Stadt Wilhelmshaven und im Marktgebiet Abb.4: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Wilhelmshaven... 4 Abb.41: Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Wilhelmshaven Abb.42: Kaufkraftbindung in Wilhelmshaven in % Abb.43: Kaufkraftzuflüsse nach Wilhelmshaven in Mio Abb.44: Kaufkraftabflüsse aus Wilhelmshaven in Mio Abb.45: Umsatz, Nachfragevolumen und Zentralität in Wilhelmshaven Abb.46: Datenübersicht der Stadt Wilhelmshaven Abb.47: OZ Vergleich: Einzelhandelsumsatz je Einwohner in...47 Abb.48: OZ Vergleich: Verkaufsfläche je Einwohner in qm...48 Abb.49: OZ Vergleich: Verkaufsfläche je Einwohner im periodischen Bedarf in qm...49 Abb.5: OZ Vergleich: Verkaufsfläche je Einwohner im aperiodischen Bedarf in qm...5 Abb.51: OZ Vergleich: Flächenproduktivität in /qm Verkaufsfläche...51 Abb.52: OZ Vergleich: Zentralität insgesamt in %...52 Abb.53: OZ Vergleich: Zentralität im periodischen Bedarf in %...53 Abb.54: OZ Vergleich: Zentralität im aperiodischen Bedarf in %...54 Abb.55: Nahversorgung in Wilhelmshaven...55 Abb.56: Nahversorgungsstruktur in Wilhelmshaven...56 Abb.57: Verkaufsflächenanteil nach Einzelhandelsstandorten in %...58 Abb.58: Liste der nahversorgungsrelevanten-, zentrenrelevanten- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente in Wilhelmshaven...64 Abb.59: Zentrale Versorgungsbereiche in Wilhelmshaven...68 Abb.6: ZVB Posener Straße/ Preußenstraße...69 Abb.61: Einzelhandelsrelevante Kennzahlen des ZVB Posener Straße/ Preußenstraße...69 Abb.62: ZVB Werdumer Straße/ Dodoweg...71 Abb.63: Einzelhandelsrelevante Kennzahlen des ZVB Werdumer Straße/ Dodoweg...71 Abb.64: ZVB Göker Straße/ Bismarckstraße...73 Abb.65: Einzelhandelsrelevante Kennzahlen des ZVB Göker Straße/ Bismarckstraße...73 Abb.66: ZVB Innenstadt...75 Abb.67: Einzelhandelsrelevante Kennzahlen des ZVB Innenstadt...75 Abb.68: Anteil der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz der Innenstadt...76 Abb.69: Bedeutende Fachmarktstandorte in Wilhelmshaven...79 Abb.7: Fachmarktstandort Peterstraße/ B Abb.71: Fachmarktstandort Flutstraße/ Niedersachsendamm...81 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 6

7 Abb.72: Planvorhaben und Entwicklungsflächen in Wilhelmshaven Abb.73: Entwicklungsflächen in der Innenstadt Abb.74: Entwicklungsfläche Abb.76: Entwicklungsfläche Abb.77: Entwicklungsfläche Abb.78: Entwicklungsfläche Abb.79: Entwicklungsfläche Abb.81: Entwicklungsflächen für Nahversorgungseinzelhandel Abb.82: Entwicklungsfläche Abb.83: Entwicklungsfläche Abb.84: Planvorhaben Entwicklungsfläche Abb.85: Bewertung der Entwicklungsfläche Abb.86: Entwicklungsfläche Abb.87: Planvorhaben Entwicklungsfläche Abb.88: Empfehlung einer reduzierten Verkaufsflächenstruktur der summierten Planvorhaben Kaufland und Lidl Abb.89: Entwicklungsflächen für großflächigen Einzelhandel außerhalb der Innenstadt... 1 Abb.9: Entwicklungsfläche Abb.91: Bewertung der Entwicklungsfläche Abb.92: Entwicklungsfläche Abb.93: Entwicklungsfläche Abb.94: Entwicklungsfläche Abb.95: Entwicklungsfläche Abb.96: Bewertung der Entwicklungsfläche Abb.97: Entwicklungsfläche Abb.98: Standortkonzept Wilhelmshaven Abb.99: Die 33 CIMA-Branchen Abb.1: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen Abb.11: BBE!CIMA Standart-Arbeitshilfe Verkaufsfläche Abb.12: Newsletter Lemgo Marketing...12 Abb.13: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge Abb.14: Umsatzentwicklung real im Einzelhandel i.e.s. in % Abb.15: Flächenwachstum im Einzelhandel in Mio. qm Abb.16: Entwicklung der Flächenproduktivität 1995 bis Abb.17: Umsatzentwicklung im Vergleich zum Vorjahr in % Abb.18: Anteil des Einzelhandelumsatzes am privaten Konsum in % Abb.19: Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 7

8 1. Auftrag Auftrag: Einzelhandelsentwicklungskonzept für das Oberzentrum Wilhelmshaven Auftraggeber: WFG Wirtschaftsförderung in Wilhelmshaven GmbH Erarbeitung von Handlungsempfehlungen zur Erreichung einer zukunftsfähigen Einzelhandelsstruktur in Wilhelmshaven Hinweise zur Ergänzung des Einzelhandelsangebotes, tragfähiger, betriebswirtschaftlich sinnvoller Verkaufsflächen Erarbeitung eines abgestimmten Branchen- und Standortkonzeptes für das Oberzentrum Wilhelmshaven Ableitung einer Wilhelmshavener Liste der zentrenrelevanten Sortimente Empfehlungen zur Optimierung der Nahversorgung Analysezeitraum: April 26 bis April 27 Untersuchungsdesign: Bestandserhebung in Wilhelmshaven im Frühjahr 26 Bewertung der Einzelhandelssituation in Wilhelmshaven Telefonische Haushaltsbefragung in Wilhelmshaven und im Umland im Juni/ Juli 26 Expertengespräche Begleitender Arbeitskreis Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet Stellungnahme zu 14 möglichen Entwicklungsstandorten im Stadtgebiet Ziel: Vorbereitung einer Entscheidungsgrundlage für die weiteren Anfragen bzgl. Einzelhandelsansiedlungen in Wilhelmshaven Ziel: Konsens über Ziele und Maßnahmen in der Einzelhandelsentwicklung Aufgabenstellung: Beurteilung der aktuellen Einzelhandelssituation in Wilhelmshaven. Hier interessieren sowohl quantitative Aspekte als auch qualitative Einschätzungen der Gutachter. Aussagen zu den Aufgaben, Zielen und Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels im Oberzentrum Wilhelmshaven Aussagen zu städtebaulichen und qualitativen Strategien und Maßnahmen zur Entwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt) Ermittlung des zukünftigen Verkaufsflächenbedarfs und fehlender Branchen sowie Betriebstypen CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

9 Vorbemerkung zur Methodik: Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels in Wilhelmshaven basiert auf einer Erhebung 1 des Einzelhandels in Wilhelmshaven durch die CIMA im Frühjahr 26, die im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wilhelmshaven durchgeführt wurde. Die Berechnung der Umsätze im Einzelhandel der Stadt Wilhelmshaven und im Einzugsgebiet erfolgt auf der Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 26 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch die CIMA und die BBE aktualisiert. In das vorliegende Gutachten sind in entscheidendem Umfang originäre, einzelbetriebliche Daten eingeflossen. 1 Erfasst wurden reine Einzelhandelsbetriebe und Ladenhandwerk. Großhandelsnutzungen und Baustoffhandel sowie Betriebe im Bereich der Landtechnik und des Kfz-Handels wurden nicht berücksichtigt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 9

10 2. Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Abb. 1: Befragungsgebiet der telefonischen Haushaltsbefragung Um genauere Erkenntnisse über die Einkaufsorientierung zu bekommen, führte die CIMA GmbH eine telefonische Haushaltsbefragung in der Stadt Wilhelmshaven und den Umlandgemeinden durch. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in die nachfolgenden Analysen unter Kapitel 3 und in die Erarbeitung der Entwicklungsperspektiven für das Oberzentrum in Kapitel 4 eingeflossen. Zeitraum 26. Juni bis 9. Juli 26 7 Befragte 3 aus der Stadt Wilhelmshaven (Zone I) 2 aus der Zone II des Befragungsgebietes 2 aus der Zone III des Befragungsgebietes Themen: u.a. Motive für den Stadtbesuch, Einkaufsverhalten, Attraktivität des Einzelhandels in der Innenstadt von Wilhelmshaven (insbesondere Nordseepassage) und der Konkurrenzzentren, Wahl des Verkehrsmittels Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 1

11 2.1 Das Image von Wilhelmshaven Abb. 2: Was fällt Ihnen spontan ein, wenn Sie an Wilhelmshaven denken? (Top 8-Nennungen) Meer Geburtsort Grüne Stadt Marine-Stadt Südstrand Hafen Strand Einkaufen 2,,5,7 6, 3,5 5, 9, 8, 3,7 5, 4 3,7 5, 4, 7, 8,3 8,5 8, 12, 14,5 13, 13, 19, 42,7 Stadt Wilhelmshaven (n=3) Umland Zone II (n=2) Umland Zone III (n=2) Durch die Frage nach den spontanen Assoziationen zum Oberzentrum Wilhelmshaven werden die Merkmale ermittelt, die das Image der Stadt prägen. Herauszustellen ist in erster Linie, dass durchweg positive Aspekte genannt wurden. Bei den Befragten aus Wilhelmshaven dominieren die Bedeutungszuweisungen, die den persönlichen Bezug zu ihrem Wohnort herausstellen (Meer, Geburtsort). Die Einkaufsmöglichkeiten werden nur mit,7 % genannt und spielen demnach für die städtische Bevölkerung eine untergeordnete Rolle. Die Befragten aus der Zone II heben das Einkaufen in Wilhelmshaven deutlich stärker hervor (12, %). Diese Aussagen sind charakteristisch für die Bevölkerung aus dem direkten Umfeld eines Oberzentrums. An erster Stelle wurde dennoch auch in der Zone II das Meer als spontane Assoziation zur Stadt Wilhelmshaven genannt, gefolgt von der Marine- Stadt. Für das weitere Umland (Zone III) stehen ebenfalls das Meer, die Marine- Stadt und auch der Südstrand im Vordergrund ihrer persönlichen Assoziationen mit dem Oberzentrum Wilhelmshaven. Das Einkaufen nimmt im Vergleich mit 8, % der Antworten ebenfalls eine wichtige aber weniger starke Rolle als im direkten Umland ein Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) Quelle: CIMA GmbH Haushaltbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

12 2.2 Motive für den Aufenthalt in Wilhelmshaven der Zone III ab. Mehr als 15 % der Befragten besuchen die Innenstadt nicht. Abb. 3: Kommt es vor, dass Sie die Innenstadt von Wilhelmshaven aufsuchen? 93, ja 88,5 84,5 nein 7, 11,5 Wilhelmshaven (n=3) Umland Zone II (n=2) Umland Zone III (n=2) 15, Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Über 9 % der befragten Personen aus der Stadt Wilhelmshaven besuchen die Innenstadt regelmäßig. Weit mehr als 8 % der Bewohner aus dem Umland von Wilhelmshaven sind mit der Innenstadt von Wilhelmshaven vertraut. Jedoch nimmt die Anziehungskraft der Wilhelmshavener Innenstadt auf die Bevölkerung aus CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 12

13 Abb. 4: Zu welchem Zweck besuchen Sie hauptsächlich die Innenstadt von Wilhelmshaven? (Top 6-Nennungen) Einkaufen 91,4 8,8 82,8 Bummeln Gastronomie Arbeit Arztbesuch Kino 16,8 7,9 11,8 8,2 2,3 1,2 4,3 6,2 2,4 2,2 6,2 4,1,7 3,4 1,8 Wilhemshaven (n=279) Umland Zone II (n=177) Umland Zone III (n=169) Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) Sowohl bei den Befragten aus Wilhelmshaven als auch dem Umland überwiegt das Einkaufen als Besuchsgrund deutlich. Der Aspekt Bummeln wird dagegen von nur 16,8 % der Befragten aus Wilhelmshaven bzw. 7,9 % aus der Zone II und 11,8 % aus der Zone III genannt. Hier sollten Maßnahmen ergriffen werden um die Bummel- Atmosphäre in der Innenstadt zu erhöhen. Insgesamt weisen die genannten Besuchsmotive auf eine ausbaubare Funktionsmischung in der Innenstadt hin. Die aufgeführten Dienstleistungseinrichtungen spielen nur eine geringe Rolle. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 13

14 Abb. 5: Wenn Sie die Innenstadt von Wilhelmshaven nicht aufsuchen, was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5-Nennungen) Entfernung 29,1 kein Bedarf 21,5 gesundheitl. Günde/Alter 15,2 Stadt nicht schön 11,4 (n=79) Angebot nicht interessant 5, Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 5,1 % der Befragten benennen das nur wenig attraktive Einzelhandelsangebot als Grund, die Innenstadt nicht aufzusuchen. Weitere 11,4 % finden die Stadt ganz einfach nicht schön und suchen alternative Einkaufsstandorte auf. Mehrheitlich werden jedoch Gründe aufgeführt, die keine Ursache in der Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Innenstadt haben, sondern persönliche und private Aspekte, die einen Besuch der Innenstadt verhindern (Entfernung, gesundheitliche Gründe, etc). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 14

15 Abb. 6: Was gefällt Ihnen an Wilhelmshaven insgesamt besonders gut? (Top 5-Nennungen) Abb. 7: Was gefällt Ihnen an Wilhelmshaven insgesamt weniger gut? (Top 6-Nennungen) gutes Angebot alles nah beieinander Hafen Südstrand Nordseepassage 4, 5,9 5,7 6, 5,9 6,3 5,7 9,2 8,6 8,4 1,5 12, 14,3 Angaben in % 23,7 25,9 Wilhelmshaven (n=215) Umland Zone II (n=152) Umland Zone III (n=158) Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Das gute Einzelhandelsangebot der Stadt wird besonders von den Bewohnern aus der Zone III als positives Merkmal der Stadt Wilhelmshaven benannt. Diese Aussage deckt sich auch mit den Ergebnissen aus den vorangegangenen Fragen (Hauptbesuchsgrund der Innenstadt ist das Einkaufen). Dass die Bewohner Wilhelmshavens kritischer mit ihrer eigenen Stadt umgehen, ist in vielen Städten zu beobachten, sollte aber dennoch bei zukünftigen Entscheidungen ernst genommen werden. zu wenig Arbeitsplätze geringes Angebot Geschäftsleerstand schmutziges Erscheinungsbild fehlende Attraktivität der Stadt Nordseepassage,7,8 1,7 1,2 2, 2,6 3,8 3,9 5, 4,5 5,8 6, 7,2 Angaben in % 8,9 1,6 12,2 12, Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Wilhelmshaven (n=253) Umland Zone II (n=139) Umland Zone III (n=133) Den größten Negativ-Punkt sieht die Wilhelmshavener Bevölkerung in der zu geringen Anzahl an Arbeitsplätzen. In Bezug auf die Stadt als Einkaufsund Tourismusstandort werden jedoch auch ein zu geringes Angebot und Geschäftsleerstände kritisiert. Die Umlandbevölkerung bemängelt maßgeblich die fehlende Attraktivität Wilhelmshavens. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 15

16 Abb. 8: In welchem Geschäft kaufen Sie in Wilhelmshaven insgesamt am liebsten ein? (Top 6-Nennungen) Leffers 15,2 15,8 2, Karstadt 6,5 1,4 1,8 Marktkauf 2,4 3,3 5,7 H&M 3,5 6,4 1, Aldi C&A 3,5 1,6 2,6 3,2 1,7 Wilhelmshaven (n=23) Umland Zone II (n=125) Umland Zone III (n=12) Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 16

17 2.3 Erreichbarkeit und Parkplatzsituation in Wilhelmsha ven Abb.1: Wenn Sie mit dem PKW in die Innenstadt von Wilhelmshaven kommen, haben Sie manchmal Probleme einen freien Parkplatz zu finden? Abb. 9: Mit welchem Verkehrsmittel fahren Sie normalerweise in die Wilhelmshavener Innenstadt? nie 72,3 81,7 Auto 47, 89, selten 13,8 11, Fahrrad zu Fuß 1,7,3 15,4 22,2 oft 1,1 4,4 Wilhelmshaven (n=159) Umland Zone II+III (n=317) Bus/ Bahn 8,4 15,1 Wilhemshaven (n=279) Umland Zone II+III (n=346) immer 3,8 2,8 Motorrad,4, Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Die Parkplatzsituation kann in Wilhelmshaven als positiv bewertet werden. 72,3 % bzw. 81,7 % der Befragten geben an, keine Probleme zu haben, einen Parkplatz im Ortskern zu finden. Diese positive Beurteilung der Parksituation sollte stärker in das Marketing der Innenstadt einfließen, gerade weil Wettbewerbsstandorte (z.b. Oldenburg) in diesem Punkt Schwächen aufweisen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 17

18 Abb.11: Bitte benennen Sie uns Ihren bevorzugten Parkplatz/ Ihr bevorzugtes Parkhaus? (Top 5-Nennungen) Nordseepassage 26,4 29,7 45,9 Sparkasse/ Theaterplatz 3,2 1,4 Leffer's Parkplatz Kino 8,3 2,1 5,2 4,1 16,1 13, Wilhelmshaven (n=144) Umland Zone II (n=155) Umland Zone III (n=146) Bahnhofstr.,7 4,5 8, Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 18

19 2.4 Einkaufsorientierung nach Warengruppen Abb.12: Wenn Sie an den Einzelhandel in Wilhelmshaven denken, gibt es Geschäfte oder Sortimente, die Sie vermissen? (Top 6-Nennungen) nein, ich vermisse nichts Bekleidung Spielzeug 5, 1,3 8,8 19,5 54,2 74,4 Die Mehrheit der befragten Personen aus der Stadt Wilhelmshaven vermisst keine weitere Geschäfte und Sortimente in Wilhelmshaven. Hier sind 54,2 % mit dem Angebot zufrieden. Dem Gegenüber stehen rd. 45 % der Befragten, die einzelne Sortimente im Angebotsmix des Oberzentrums vermissen. Dies ist kein optimales Urteil für den vorhandenen Bestand, da die Bewohner der Stadt Wilhelmshaven teilweise unzufrieden sind. Vermisst wird vor allem die Branche Bekleidung (19,5 %). Die weiteren fehlenden Sortimente haben jedoch nur geringe prozentuale Nennungen zwischen 5, % in der Branche Spielwaren und 2,3 % in der Branche Haushaltswaren. Deutlich größere Zufriedenheitswerte wurden von den Befragtren aus dem Umland vergeben. Für die seltener anreisenden Befragten aus dem Umland ist das Angebot zufriedenstellender. Fast 75 % der Befragten in der Zone II und Zone III können keine Sortimentslücken benennen. Lebensmittel 4,2,6 Möbel 3,8 Wilhelmshaven (n=262) Umland Zone II+III (n=317) Haushaltswaren 2,3 2, Angaben in % Mehrfachnennungen möglich Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 19

20 Abb.13: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Lebensmittel, Reformwaren hauptsächlich ein? (Top 8-Nennungen) Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet 2, Wilhelmshaven Innenstadt Schortens Jever Sande Varel Wittmund Sande 5, 3, 1,,5 1,5,5 Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 17,1 17,1 28,5 28,1 25, 29,1 29, 59, Angaben in % Wilhelmshaven (n=298) Umland Zone II (n=199) Umland Zone III (n=2) Abb.14: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Gesundheits- und Körperpflege hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) Wilhelmshaven Innenstadt Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet Varel Schortens Jever Wittmund Sande 2,5 1,,5 1,5,5 6,6 5, 16,2 Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 23, 27,4 3, 28,4 45,8 44, Wilhelmshaven (n=299) Umland Zone II (n=197) Umland Zone III (n=2) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 2

21 Abb.15: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Bekleidung/ Wäsche hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) Abb.16: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Schuhe, Lederwaren hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) Wilhelmshaven Innenstadt 5, 66,3 81,5 Wilhelmshaven Innenstadt 29,3 46, 77,9 Oldenburg 5, 2,5 16, Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet 6, 2,5 Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet Katalog 4, 2,5 1, 2,3 2,5 2, Wilhelmshaven (n=298) Umland Zone II (n=199) Umland Zone III (n=2) Oldenburg Jever 4,4 3,5 1,1 1, 1,5 23,7 Jever Varel,3 11,1 12, Varel Wittmund 2,5 22,7 15,2 Wilhelmshaven (n=298) Umland Zone II (n=198) Umland Zone III (n=198) Schortens 9, Schortens 8, Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 21

22 Abb.17: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Uhren, Schmuck, Optik hauptsächlich ein? (Top 6-Nennungen) Abb.18: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Bücher, Schreibwaren hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) Wilhelmshaven Innenstadt 21,1 3,9 59,9 Wilhelmshaven Innenstadt 1,6 24,4 65,6 Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet Oldenburg Jever Varel Schortens 11,8,5 1, 1,7 2,6 7,2,7 26,7 2,1 2,1 11,5 Wilhelmshaven (n=297) Umland Zone II (n=191) Umland Zone III (n=194) Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet Varel Wittmund Zetel Jever Schortens,5,3,3 1,,3 1, 8,5 17,4 2,6 21,8 3,7 31, Wilhelmshaven (n=299) Umland Zone II (n=197) Umland Zone III (n=199) Angaben in % Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 22

23 Abb.19: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Computer hauptsächlich ein? (Top 8-Nennungen) Abb.2: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Spielwaren, Sportartikel hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) Wilhelmshaven Innenstadt Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet Oldenburg 2,6 2, 3,1 14,8 1,3 35,2 29,7 3,1 47,6 Wilhelmshaven Innenstadt Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet Oldenburg 3,6,5 1,7 1,5 1,9 11,2 25,1 23,9 49,5 Sande Internet Jever Varel Wittmund 1,4 6,1 2,6 Wilhelmshaven (n=296) 1,4 Umland Zone II (n=196) 3,6 2,6 Umland Zone III (n=195) 9,2,5,5 17,9 5,1 11, Jever Schortens Varel Sande,3 22,1,3 16,4 Wilhelmshaven (n=293) Umland Zone II (n=195) Umland Zone III (n=197) 12,7 16,2, Angaben in % Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 23

24 Abb.21: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Glas, Porzellan, Keramik hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) Abb.22: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Möbel, Wohnaccessoires hauptsächlich ein? (Top 8-Nennungen) Wilhelmshaven Innenstadt Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet Oldenburg Jever Varel Schortens Zetel 28, 18,7 11,1 1,6 1,,7 1, 6,7,3 22,8 1,,5 22,3 18,1 7,8 6,8 Wilhelmshaven (n=296) Umland Zone II (n=193) Umland Zone III (n=193) Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet Wilhelmshaven Innenstadt Wiesmoor Oldenburg Altjührden Jever Varel Schortens,5,3 2,8 3,1 2,4 1,7 2,6 5,2 4,8 5,3 6,9 6,3 6,3 8,5 6,8 7,8 9,6 12,5 14,9 12,5 14,6 15,4 22,6 Wilhelmshaven (n=288) Umland Zone II (n=192) Umland Zone III (n=188) Angaben in % Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 24

25 Abb.23: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Teppiche, Gardinen, Heimtextilien hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) Abb.24: Denken Sie an Ihr persönliches Einkaufsverhalten. Wo kaufen Sie Heimwerkerbedarf, Garten, Hausratartikel hauptsächlich ein? (Top 7-Nennungen) Wilhelmshaven Innenstadt 9,6 18,1 31,3 Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet 11,7 15,5 61,4 Wilhelmshaven, sonstiges Stadtgebiet 5,2 4,8 24,1 Wilhelmshaven Innenstadt 7,8 18,6 16,3 Oldenburg Wiesmoor Varel Jever Schortens 4,1 3,6 7, 2,7 2,6 1,4,5,7,5 1,7 13, 16,6 Wilhelmshaven (n=291) Umland Zone II (n=193) Umland Zone III (n=187) 2,9 Schortens Sande Jever Varel Wittmund,7 1,2,3 8,7 2,1 4,6 3,6 26,4 18,7 Wilhelmshaven (n=295) Umland Zone II (n=196) Umland Zone III (n=193) Angaben in % Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 25

26 Die Frage nach dem sortimentsspezifischen Einkaufsort gibt ein deutliches Bild: Sortimente des periodischen Bedarfs werden fast vollständig in Wilhelmshaven eingekauft (knapp 9 %). In der Branche Lebensmittel, Reformwaren entfallen dabei bei den Befragten aus Wilhelmshaven 28,5 % auf die Innenstadt und 59,7 % auf die Nahversorgungsbetriebe im sonstigen Stadtgebiet. Der Anteil der Befragten, die ihre Einkäufe mit Waren des periodischen Bedarfs in der Innenstadt von Wilhelmshaven erledigen ist auffallend hoch. Das Angebot im Bereich der Lebensmittelversorgung ist in der Innenstadt offenbar sehr gut und sollte nachhaltig gestärkt werden. Auch in den zentrenrelevanten Branchen wird die Kaufkraftbindung des Oberzentrums Wilhelmshaven deutlich. Insbesondere in den Branchen des persönlichen Bedarfs Bekleidung/ Wäsche und Schuhe/ Lederwaren sind es knapp 8 % der befragten Bewohner, die diese Sortimente in der Innenstadt von Wilhelmshaven einkaufen. Die baumarktspezifischen Sortimente werden vielfach an den nichtintegrierten Standorten in großflächigen Fachmärkten angeboten. Rd. 61,4 % der Befragten aus Wilhelmshaven geben an, dieses Sortiment vorwiegend im Randbereich einzukaufen. In der Branche Unterhaltungselektronik und Elektroartikel besteht eine Einkaufsorientierung einerseits in die Innenstadt von Wilhelmshaven (u.a. Promarkt in der Nordseepassage) sowie andererseits in die Randbereiche des Oberzentrums (Expert Bening, etc.). 2 Die Befragten aus den Zonen II und III ziehen jedoch das Angebot der Innenstadt vor. In den Aussagen der Befragten aus der Zone III wird insgesamt deutlich, dass die Einkaufsorientierung in allen Warengruppen stärker Richtung Oldenburg, Wittmund und Varel ausgerichtet ist. In den ebenfalls zentrenbildenden Warengruppen Uhren/ Schmuck/ Optik und Bücher, Schreibwaren sowie Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik wird erneut die Bedeutung der Innenstadt von Wilhelmshaven als Einzelhandelsstandort deutlich. Die Einkaufsorientierung der Befragten im Umland ist in diesen Branchen zwar mehrheitlich auf die Innenstadt von Wilhelmshaven gerichtet, vergleichsweise häufig werden jedoch auch Jever und Varel als favorisierter Einkaufsfort genannt. Im Bereich Möbel, Wohnaccessoires nimmt die Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven leicht ab. Insbesondere von den Befragten im Umland werden die großflächigen Möbel- und Einrichtungshäuser in Wiesmoor und Oldenburg dem Angebot in Wilhelmshaven vorgezogen. 2 Die Befragung wurde vor dem Umzug und der Erweiterung des Unterhaltungselektronikfachmarktes Expert Bening im Randbereich durchgeführt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 26

27 2.5 Veränderung im Einkaufsverhalten Abb.25: Im Vergleich zu vor drei Jahren: Kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der Wilhelmshavener Innenstadt ein? Wilhelmshaven (n=295) 8,1 54,9 26,9 Insgesamt ist aus den Auswertungen eine negative Entwicklung abzulesen. Rd. ein Viertel der Befragten aus Wilhelmshaven kauft heute weniger in der Wilhelmshavener Innenstadt ein als noch vor drei Jahren. Eine weitaus alarmierendere Tendenz dokumentieren die Angaben der Befragten in der Zone II und Zone III des Umlands. Im Ergebnis wird eine Abwendung vom Einzelhandelsstandort Innenstadt in Wilhelmshaven deutlich. Es wird deutlich, dass es dem Oberzentrum Wilhelmshaven offenbar nicht gelingt, die Kaufkraft vor Ort sowie aus dem Umland stärker zu binden als vor drei Jahren, sondern im Gegenteil höhere Kaufkraftabflüsse verzeichnet werden müssen. Umland Zone II (n=198) 13,6 49, 37,4 mehr gleich viel Umland Zone III (n=189) 19,8 55,9 33,3 weniger % 2% 4% 6% 8% 1% Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 27

28 2.6 Bewertung der Wettbewerbsstandorte Abb.26: Was sind die Haupteinkaufsorte neben Wilhelmshaven? (Top 7-Nennungen) Abb.27: Wie benoten Sie den Einzelhandel in den Konkurrenzorten von Wilhelmshaven (bis zu drei Nennungen)? (Top 7-Nennungen, Mittelwert) Oldenburg (n=151) Bremen (n=45) Schortens (n=83) Jever (n=119) Sande (n=35) Varel (n=76) Wittmund (n=79) Oldenburg 21,1 26,9 64,8 2,7 2,16 2,37 2,47 2,49 2,66 3,2 Bremen 5,7 4,1 3,4 Jever 3,6 17,6 5,5 Wilhelmshaven insg. 2,8 (n=646) Sande Schortens 5,6 1,6 4,,5 16, 39,7 Wilhelmshaven (n=125) Umland Zone II (n=194) Umland Zone III (n=193) (Schulnoten: 1=sehr gut bis 6=ungenügend) Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Varel 4,,5 36,8 Wittmund 2,4 1,3 32, Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich) Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 28

29 Abb.28: Was gefällt Ihnen an Oldenburg besonders gut? (Top 7-Nennungen) Abb.29: Was gefällt Ihnen an Oldenburg weniger gut? (Top 4-Nennungen) mehr Auswahl 32,9 Parkplatzprobleme 22,9 Innenstadt 14,7 alles nah beieinander 12,4 alles gut wie es ist 9,2 Einkaufsmeile 8,8 Altstadt 5,3 Entfernung 6,4 gemütl. Kleinstadt 4,1 (n=17) (n=19) Nähe,6 begrenzte Auswahl 2, Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 29

30 Abb.3: Was gefällt Ihnen an Bremen besonders gut? (Top 6-Nennungen) Abb.31: Was gefällt Ihnen an Bremen weniger gut? (Top 3-Nennungen) mehr Auswahl 45,5 Parkplatzprobleme 29, Altstadt 9,1 alles nah beieinander 7,3 Entfernung 12,9 gemütl. Kleinstadt 7,3 Innenstadt Einkaufsmeile 5,5 5,5 (n=55) begrenzte Auswahl 6,5 (n=31) Angaben in % Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 3

31 Abb.32: Was gefällt Ihnen an Jever besonders gut? (Top 8-Nennungen) Abb.33: Was gefällt Ihnen an Jever weniger gut? (Top 5-Nennungen) Altstadt die Nähe 13,6 14,4 begrenzte Auswahl 19,1 gemütliche Kleinstadt 11, Parkplatzprobleme 15,7 mehr Auswahl Innenstadt 5,1 9,3 Bekleidung für Jugendliche 7,9 alles nah beieinander Stadtbild 3,4 5,1 (n=118) Geschäfte schließen 5,6 (n=89) Einkaufsmeile 1,7 die Entfernung 3, Angaben in % Angaben in % Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 31

32 Anhand dieser Auswertung werden die Ergebnisse aus Kapitel 2.4 (Einkaufsorientierung nach Warengruppen) bestätigt, die in einigen Branchen eine starke Bindung an die Einkaufsorte Oldenburg, Jever, Wittmund, etc. herausgestellt haben. Obwohl Bremen in der Frage nach der Einkaufsorientierung kaum genannt wurde, wird das Oberzentrum hier als einer der Haupteinkaufsorte neben Wilhelmshaven bezeichnet. Bremen wird nicht gezielt für ein bestimmtes Sortiment aufgesucht, sondern aufgrund der großen Auswahl zum bummeln. Die Gründe für den Wechsel von der Stadt Wilhelmshaven zu den Wettbewerbern sind in erster Linie die bessere Auswahl und die städtebaulich attraktivere Innenstadt andernorts. Für die Befragten aus dem Umland steht die bessere Erreichbarkeit naturgemäß ganz oben auf der Liste der Gründe, sich vom Einzelhandelsstandort Wilhelmshaven abzuwenden. An erster Stelle der Gründe, was den Befragten an den Konkurrenzstandorten im Umland nicht so gut gefällt steht das Parkplatzproblem. Im Gegensatz dazu wurde die Stellplatzsituation in Wilhelmshaven als gut bewertet. Die positive Beurteilung der Parksituation in Wilhelmshaven sollte stärker in das Marketing der Innenstadt einfließen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

33 2.7 Maßnahmen und Verbesserungsvorschläge Abb.35: Was müsste passieren, damit Sie noch häufiger in Wilhelmshaven einkaufen gehen, bezogen auf die Innenstadt? (Top 6-Nennungen) Abb.34: Welche Maßnahmenvorschläge haben Sie zur Verbesserung der Qualität des Angebotes in Wilhelmshaven insgesamt? (Top 5-Nennungen) Angebot verbessern 12,3 1,7 12,2 weniger Billigläden mehr Qualitätsprodukte vielfältigeres Angebot mehr Bekleidungsgeschäfte 7,7 7,7 19,2 14,3 15,4 12,5 12,5 28,6 Wilhelmshaven (n=26) Umland Zone II (n=8) Umland Zone III (n=7) 37,5 preisgünstigere Angebote bräuchte höheres Einkommen mehr Bekleidungsgeschäfte günstigere Parkplätze Stadtbild aufwerten 1,2 2,8 3, 2,8 3,4 3, 4,3 4, 4,9 5,5 6,7 7,4 7,4 7,9 12,1 Wilhelmshaven (n=253) Umland Zone II (n=149) Umland Zone III (n=164) billigere Preisangebote 7, Angaben in % Mehrfachnennungen möglich Angaben in % Mehrfachnennungen möglich Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Quelle: CIMA GmbH Haushaltsbefragung 27 Zu den erforderlichen Maßnahmen, die die Befragten für die Innenstadt von Wilhelmshaven als notwendig erachten, zählt vor allem die Ausweitung des Einzelhandelsangebotes in der Branche Bekleidung, Wäsche bzw. eine allgemeine Erweiterung des Einzelhandelsangebotes. Die Ausweitung des Angebots ist im Sinne eines ausgewogenen Preis- Leistungs-Verhältnisses zu bewerten. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 33

34 3. Einzelhandelsstandort Oberzentrum Wilhelmshaven 3.1 Sozioökonomische Rahmendaten Abb.36: Sozioökonomische Rahmenbedingungen Wilhelmshaven Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Wilhelmshaven im Vergleich Indikatoren Stadt Wilhelmshaven Niedersachsen Bevölkerungsentwicklung /- in % 2-26 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K114 ; Stand: ,15 1,7 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Daten im Tourismus der Stadt Wilhelmshaven Indikatoren Stadt Wilhelmshaven Niedersachsen Anzahl der Ankünfte (insgesamt) / Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7351; Stand: Übernachtungen (insgesamt) / Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7351; Stand: Durchschnittliche 2 2,9 3,4 Aufenthaltsdauer in Tagen 24 3,1 3,4 25 3, 3,3 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7351; Stand: Beschäftigten /- in % 2-25 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7A311; Stand: ,7-5,36 Einpendler Auspendler Einpendler Saldo Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7A211, K7A212; Stand: CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 34

35 Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen des Oberzentrums Wilhelmshaven sind aus Vergleichsgründen den Angaben des Landes Niedersachsen gegenübergestellt. Im Gegensatz zum Land Niedersachsen verzeichnet das Oberzentrum Wilhelmshaven einen Rückgang der Bevölkerungszahlen im gesamten Betrachtungszeitraum. In Wilhelmshaven ist die Einwohnerzahl in den letzten sechs Jahren um ca. -3,15 % gesunken. Hinzu kommt, dass bei der Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ein kontinuierlicher Rückgang (ca. 8,7 %) festgestellt werden muss. Dieser negative Trend lässt sich auch im Land Niedersachsen feststellen. Wilhelmshaven kann als Oberzentrum einen positiven Pendlersaldo vorweisen. Die Spanne zwischen Ein- und Auspendlern ist über die letzten Jahre zu Gunsten der Einpendler angestiegen. Die teilweise ländlichen Strukturen im Umland und die entsprechende Arbeitsplatzzentralität des Oberzentrums Wilhelmshaven begründen die geringere Zahl der Auspendler. Bei der Entwicklung der touristischen Kennzahlen kann ein deutlicher Rückgang der Ankünfte und Übernachtungen festgestellt werden. Fazit: Die Rahmenbedingungen für die Entwicklung der Nachfrageplattform in der Stadt Wilhelmshaven sind im Ergebnis, auf Grund der abnehmenden Einwohnerzahlen und dem deutlichen Rückgang der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten als negativ einzuschätzen. Eine bedeutende Chance, diese negativen Tendenzen zumindest teilweise aufzufangen, besteht in der Entwicklung des Gewerbe- und Industriestandortes. Mit dem für die gesamte Region strukturpolitisch zentralen Projekt Jade-Weser- Port sowie diversen anderen industriepolitischen Großprojekten, kann es gelingen, diese negativen Entwicklungstendenzen einzudämmen. Das Oberzentrum Wilhelmshaven sollte dringend Maßnahmen ergreifen, um die Kaufkraftbindung im gesamten Marktgebiet in einem insgesamt schwierigen Wettbewerbsumfeld zu erhöhen (um sinkende Potenziale auszugleichen). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 35

36 3.2 Marktgebiet Wilhelmshaven Abb.37: Marktgebiet Wilhelmshaven Wilhelmshaven Nachfragepotenzial ca. 46,1 Mio. Bevölkerung: EW Umland Zone II Nachfragepotenzial ca. 272,7 Mio. Bevölkerung: EW Umland Zone III Nachfragepotenzial ca. 373,6 Mio. Bevölkerung: EW Quelle: CIMA GmbH Expertengespräche, Telefonische Haushaltsbefragung 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

37 Das Marktgebiet wird auf Basis der Kaufkraftströme berechnet und festgelegt. Über die Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung in Wilhelmshaven sowie im Umland konnten Angaben zur Herkunft der Kunden als ergänzende Grundlage zur Abgrenzung des Marktgebietes herangezogen werden. In Expertengesprächen mit Einzelhändlern, Vertretern der Verwaltung, IHK und Politik sowie in den Arbeitskreissitzungen wurde die Abgrenzung des Gebietes abschließend diskutiert und abgestimmt. Qualitative und quantitative Flächenausstattungen der umliegenden Konkurrenzstandorte wurden in die Betrachtung genauso mit einbezogen. Unter Berücksichtigung dieser Angaben kann das Marktgebiet des Oberzentrums Wilhelmshaven folgendermaßen beschrieben werden: Zone 1: Wilhelmshaven: Zone 2: Marktgebiet: Zone 3: erweitertes Marktgebiet: rd Einwohner rd Einwohner rd Einwohner Wilhelmshaven wiederum durch den Einflussbereich des Oberzentrums Oldenburg begrenzt. Eine weitere Ausdehnung des Marktgebietes erscheint aufgrund der Lage im Raum u.e. als schwierig bis unwahrscheinlich. Die Ausstrahlung des Oberzentrums Wilhelmshaven lässt an den äußeren Rändern des gekennzeichneten Marktgebietes naturgemäß nach. Die Orientierung ist in den weiter entfernt liegenden Kommunen auch auf andere Zentren gerichtet. Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Es muss berücksichtigt werden, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet als das Oberzentrum Wilhelmshaven insgesamt aufweisen können. Das Marktgebiet stellt die Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. Insgesamt: rd Einwohner Zuzüglich wird mit einer Potenzialreserve (PR) in einem Volumen von zwischen 5 und 6 Mio. für Übernachtungsgäste, Tagesbesucher und sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Gemeinden und Städten gerechnet. Im Osten grenzt die Nordsee unmittelbar an das Stadtgebiet an, im Norden befindet sich die Gemeinde Wangerland, die sich bis an die Küstenlinie im Norden erstreckt, sodass das Marktgebiet nur in westliche und südwestliche Richtung seine Ausdehnung finden kann. Im Süden wird das Marktgebiet von CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 37

38 3.3 Kaufkraftsituation Das Oberzentrum Wilhelmshaven verfügt über eine Kaufkraftkennziffer von 96,7 % und liegt damit unter dem Bundesdurchschnitt von 1 %. Das Kaufkraftniveau (zur Berechnung siehe Methodik) einer Region hängt vom Einkommen der Bevölkerung ab, das wiederum Folge der Wirtschaftskraft dieser Region ist. Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 3 des Oberzentrums Wilhelmshaven mit 96,7 % unter dem Bundesdurchschnitt. Im Vergleich zum Umland liegt Wilhelmshaven im oberen Bereich des Rankings. Die Stadt Jever kann mit 13,6 % die höchste einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer im Marktgebiet von Wilhelmshaven vorweisen. Insgesamt liegt eine Spanne von über 1 %-Punkten zwischen den Kennziffern im Marktgebiet von Wilhelmshaven vor. Abb.38: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern je Einwohner im Vergleich (in % für das Jahr 26, Deutschland = 1%) Jever Varel Schortens Wilhelmshaven Sande Zetel Wangerland Bockhorn Friedeburg Wittmund Quelle: MB Research 27 93,4 92,5 92,2 99, 96,7 95,7 95,1 95, 99,6 13, Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 26 wird auf Basis der Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken berechnet. Unter der Kaufkraft eines Haushaltes ist der Anteil des Einkommens zu verstehen, der jährlich für Konsumzwecke zur Verfügung steht. Weitere Informationen zur Herkunft und Berechnung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer siehe Methodikteil. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 38

39 3.4 Nachfragesituation in Wilhelmshaven und im Marktgebiet Die Berechnung des Nachfragepotenzials 4 in der Stadt Wilhelmshaven und im Marktgebiet erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen und der jeweiligen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 5.45 für das Jahr 26 zu Grunde gelegt, der an das Niveau der Kommune mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wurde. Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners 5 der Stadt Wilhelmshaven entspricht im Jahr 26. Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf der Stadt Wilhelmshaven unter dem Bundesdurchschnitt. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in der Stadt Wilhelmshaven auf 46,1 Mio.. Abb.39: Nachfragepotenzial in der Stadt Wilhelmshaven und im Marktgebiet Nachfragepotenzial in Mio. CIMA Warengruppen Stadt Wilhelmshaven Umland Zone II Umland Zone III insgesamt Periodischer Bedarf 218,2 146,6 2,8 565,5 Lebensmittel und Reformwaren 165,8 111,4 152,6 429,7 Gesundheits- und Körperpflege 46,8 31,4 43, 121,2 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 5,6 3,8 5,2 14,6 Persönlicher Bedarf insgesamt 52, 34,9 47,8 134,8 Bekleidung, Wäsche 33,4 22,4 3,7 86,6 Schuhe, Lederwaren 1,5 7, 9,6 27,1 Uhren, Schmuck, Optik 8,1 5,5 7,5 21,1 Medien und Technik insgesamt 47,5 31,9 43,7 123,1 Bücher, Schreibwaren 12,1 8,1 11,1 31,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 35,4 23,8 32,6 91,8 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 15,1 1,2 13,9 39,2 Sportartikel 7,7 5,2 7,1 2, Spielwaren 3,2 2,2 3, 8,3 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 4,2 2,8 3,9 1,8 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 4,8 3,2 4,4 12,5 Einrichtungsbedarf 29,1 19,6 26,8 75,5 Möbel, Antiquitäten 21,3 14,3 19,6 55,3 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 7,8 5,2 7,2 2,2 Baumarktspezifische Sortimente 39,3 26,4 36,1 11,8 SUMME 46,1 272,7 373,6 1.52,4 EINWOHNER Quelle: CIMA GmbH 27 4 Die Ausgaben (in ) der Einwohner der Stadt Wilhelmshaven und im Marktgebiet, die dem Einzelhandel jährlich zur Verfügung stehen (statistischer Wert) 5 Nach Angaben der Stadt Wilhelmshaven ist die Zahl der Einwohner zum auf gesunken. Um auf eine allgemein vergleichbare Datenbasis zugreifen zu können, verwenden wir die aktuellsten Daten des Statistischen Landesamtes Niedersachsen vom CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 39

40 3.5 Angebotssituation in Wilhelmshaven Abb.4: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Wilhelmshaven Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Einzelhandelsumsatz in Wilhelmshaven Folgende Aussagen können zur Betriebs- und Branchenstruktur des Einzelhandels in Wilhelmshaven getroffen werden: Die Stadt Wilhelmshaven verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Es wurden 597 Einzelhandelsbetriebe erfasst. Periodischer Bedarf ,2 Lebensmittel, Reformwaren ,3 Gesundheits- und Körperpflege , Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) ,9 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,4 Persönlicher Bedarf insgesamt , Bekleidung, Wäsche ,9 Schuhe, Lederwaren ,7 Uhren, Schmuck, Optik ,3 Medien und Technik insgesamt ,3 Bücher, Schreibwaren ,4 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,9 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,1 Sportartikel ,1 Spielwaren ,1 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,9 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,5 Einrichtungsbedarf ,8 Möbel, Antiquitäten ,4 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien ,4 Baumarktspezifische Sortimente ,7 Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei 473,5 Mio. (brutto/a). Im Durchschnitt wird in den Betrieben in Wilhelmshaven je qm Verkaufsfläche ein Jahresumsatz von erwirtschaftet. Die Flächenproduktivität ist im Vergleich zu weiteren ausgewählten Oberzentren in Niedersachsen sehr gering (vgl. Kapitel 3.6). Insbesondere die geringe Kaufkraftkennziffer und das begrenzte Marktgebiet der Stadt begründen diesen Wert. Einzelhandel insgesamt ,5 Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 4

41 Kaufkraftstromanalyse Im Folgenden sollen nun die Kaufkraftströme zwischen der Stadt Wilhelmshaven und den umliegenden Gemeinden betrachtet werden. Bedeutsam ist hierbei die Darstellung der Kaufkraftabflüsse und Kaufkraftzuflüsse. Abb.41: Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Wilhelmshaven Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse für Wilhelmshaven: Das Nachfragepotenzial in Wilhelmshaven beläuft sich auf 46,1 Mio.. Die Kaufkraftabflüsse von 73,1 Mio. vermindern die Kaufkraft, die im Einzelhandel der Stadt gebunden werden kann entsprechend. Die Kaufkraftzuflüsse belaufen sich auf 14,5 Mio ,1 Kaufkraftstromanalyse für Wilhelmshaven (in Mio. ) 473,5 Aus diesen Kaufkraftströmen ergibt sich der tatsächlich in Wilhelmshaven erzielte Umsatz von 473,5 Mio.. 3 in Mio , ,1 Nachfragepotenzial Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz Quelle: CIMA GmbH 27, telefonische Haushaltsbefragung, Expertengespräche CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 41

42 Abb.42: Kaufkraftbindung in Wilhelmshaven in % Kaufkraftbindung insgesamt: 82 % Einzelhandel insgesamt 82 Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf Bekleidung/Wäsche Schuhe, Lederwaren Baumarktspezifische Sortimente Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Uhren, Schmuck, Optik Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Spielwaren Sportartikel Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 55 6 Angaben in % Möbel, Antiquitäten Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 42

43 Abb.43: Kaufkraftzuflüsse nach Wilhelmshaven in Mio. Kaufkraftzuflüsse insgesamt: 14,5 Mio. Lebensmittel, Reformwaren Bekleidung/Wäsche 35,1 34,5 Baumarktspezifische Sortimente 28,3 Möbel, Antiquitäten 1,5 Gesundheits- und Körperpflege Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Uhren, Schmuck, Optik Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Schuhe, Lederwaren Bücher, Schreibwaren Sportartikel 3,1 2,7 2,5 2,1 2, 1,7 1,5 5,7 8,9 übriger periodischer Bedarf Spielwaren,9 1, Angaben in Mio Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 43

44 Abb.44: Kaufkraftabflüsse aus Wilhelmshaven in Mio. Kaufkraftabflüsse insgesamt: 73,1 Mio. Lebensmittel, Reformwaren 16,6 Möbel, Antiquitäten Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Baumarktspezifische Sortimente 8,1 7,9 13,4 Bekleidung/Wäsche Gesundheits- und Körperpflege 5, 4,7 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Sportartikel Bücher, Schreibwaren Uhren, Schmuck, Optik Schuhe, Lederwaren Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) übriger periodischer Bedarf 3,5 3,1 2,4 2,3 1,8 1,4 1,1 1,,7 Angaben in Mio Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 44

45 Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 1 % einnimmt, so fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 1 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität in der Stadt Wilhelmshaven positiv (117 %). Die höchsten Zentralitätswerte werden einerseits in der innenstadtprägenden Branche Bekleidung/ Wäsche (188 %) sowie andererseits den baumarktspezifischen Sortimenten (152 %) erzielt. Hier generieren insbesondere die großflächigen Bau- und Gartenmärkte Hornbach, Praktiker und Marktkauf in den großflächigen Fachmarktstandorten die Einzelhandelszentralität. Die Branche Hobbybedarf kann ebenfalls eine adäquate Zentralität erzielen (14 %). Das Oberzentrum Wilhelmshaven schafft es heute jedoch nicht in allen Branchen eine ausreichende Anziehungskraft auf das Umland zu erzielen. Die niedrigen Einzelhandelszentralitäten sind neben den nur geringen Kaufkraftzuflüssen durch eine geringe Kaufkraftbindung in Wilhelmshaven begründet sowie durch Verkaufsflächendefizite in einzelnen Branchen. Insbesondere in der Warengruppen Einrichtungsbedarf werden per Saldo Kaufkraftabflüsse u.a. in den nächsten Oberzentren Oldenburg, Wiesmoor und Bremen deutlich. Abb.45: Umsatz, Nachfragevolumen und Zentralität in Wilhelmshaven Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität in Wilhelmshaven CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % Periodischer Bedarf 241,2 218,2 111 Lebensmittel, Reformwaren 184,3 165,8 111 Gesundheits- und Körperpflege 51, 46,8 19 Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 5,9 5,6 14 Aperiodischer Bedarf insgesamt 232,4 187,9 124 Persönlicher Bedarf insgesamt 82, 52, 158 Bekleidung, Wäsche 62,9 33,4 188 Schuhe, Lederwaren 1,7 1,5 13 Uhren, Schmuck, Optik 8,3 8,1 12 Medien und Technik insgesamt 44,3 47,5 93 Bücher, Schreibwaren 11,4 12,1 94 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 32,9 35,4 93 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 15,1 15,1 1 Sportartikel 6,1 7,7 79 Spielwaren 3,1 3,2 95 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 5,9 4,2 14 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 5,5 4,8 113 Einrichtungsbedarf 25,8 29,1 89 Möbel, Antiquitäten 18,4 21,3 86 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 7,4 7,8 94 Baumarktspezifische Sortimente 59,7 39,3 152 Einzelhandel insgesamt 473,5 46,1 117 Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 45

46 Abb.46: Datenübersicht der Stadt Wilhelmshaven Stadt Wilhelmshaven Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. 473,5 Flächenproduktivität in / qm Nachfragepotenzial in Mio. 46,1 Zentralität in % 116,6 Zentralität periodisch in % 11,5 Zentralität aperiodisch in % 123,7 Einwohner am Verkaufsfläche je Einwohner in qm 2,1 im periodischen Bedarf,6 im aperiodischen Bedarf 1,5 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe 597 einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in % 96,7 Quelle: CIMA GmbH 27 Anmerkung: Die Verkaufsfläche je EW im Bundesdurchschnitt 1,4 qm CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 46

47 3.6 Wilhelmshaven im Oberzentrenvergleich Abb.47: OZ Vergleich: Einzelhandelsumsatz je Einwohner in Durchschnitt Stadt Braunschweig Stadt Göttingen Stadt Osnabrück Stadt Wolfsburg Stadt Hildesheim Stadt Oldenburg Stadt Hannover Stadt Wilhelmshaven Stadt Salzgitter Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

48 Abb.48: OZ Vergleich: Verkaufsfläche je Einwohner in qm Bundesdurchschnitt = 1,4 Durchschnitt Stadt Wolfsburg Stadt Hildesheim Stadt Göttingen Stadt Wilhelmshaven Stadt Oldenburg Stadt Osnabrück Stadt Braunschweig Stadt Salzgitter Stadt Hannover 1,5 1,5 1,9 2, 2, 2, 2,2 2,2 2,1 2,1,,5 1, 1,5 2, 2,5 Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 48

49 Abb.49: OZ Vergleich: Verkaufsfläche je Einwohner im periodischen Bedarf in qm Durchschnitt Stadt Wilhelmshaven Stadt Hildesheim Stadt Göttingen Stadt Osnabrück Stadt Salzgitter Stadt Oldenburg Stadt Wolfsburg Stadt Hannover Stadt Braunschweig,38,46,51,5,47,46,45,44,56,6,,3,5,8 Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

50 Abb.5: OZ Vergleich: Verkaufsfläche je Einwohner im aperiodischen Bedarf in qm Durchschnitt Stadt Wolfsburg Stadt Hildesheim Stadt Göttingen Stadt Braunschweig Stadt Oldenburg Stadt Osnabrück Stadt Wilhelmshaven Stadt Hannover Stadt Salzgitter 1,5 1,1 1,39 1,6 1,59 1,58 1,54 1,5 1,5 1,77,,5 1, 1,5 2, Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

51 Abb.51: OZ Vergleich: Flächenproduktivität in /qm Verkaufsfläche Durchschnitt Stadt Hannover Stadt Braunschweig Stadt Osnabrück Stadt Göttingen Stadt Oldenburg Stadt Salzgitter Stadt Hildesheim Stadt Wolfsburg Stadt Wilhelmshaven Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 51

52 Abb.52: OZ Vergleich: Zentralität insgesamt in % Durchschnitt Stadt Göttingen Stadt Osnabrück Stadt Braunschweig Stadt Wolfsburg Stadt Hildesheim Stadt Oldenburg Stadt Wilhelmshaven Stadt Hannover Stadt Salzgitter 98,1 124,3 142,8 14,3 134,8 125,2 124,1 122,5 116,6 116, Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 52

53 Abb.53: OZ Vergleich: Zentralität im periodischen Bedarf in % Durchschnitt Stadt Osnabrück Stadt Göttingen Stadt Wilhelmshaven Stadt Hildesheim Stadt Wolfsburg Stadt Braunschweig Stadt Hannover Stadt Salzgitter Stadt Oldenburg 88,1 13,8 121,1 116, 11,5 11,5 17,1 14,4 98,9 95, Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 53

54 Abb.54: OZ Vergleich: Zentralität im aperiodischen Bedarf in % Durchschnitt Stadt Göttingen Stadt Braunschweig Stadt Osnabrück Stadt Oldenburg Stadt Wolfsburg Stadt Hildesheim Stadt Hannover Stadt Wilhelmshaven Stadt Salzgitter 11,2 146,4 171,4 164,9 16,8 159,5 143,4 138,8 136,1 123, Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 54

55 3.7 Nahversorgungssituation in der Stadt Wilhelmshaven Abb.55: Nahversorgung in Wilhelmshaven Folgende Aussagen können zur aktuellen Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven getroffen werden: Insgesamt wurden 31 Nahversorgungsbetriebe 6 erfasst. Die Nahversorger verfügen über eine Verkaufsfläche von rd. 36. qm. Im Verhältnis zu den Einwohnern der Stadt Wilhelmshaven (83.238) kann die Stadt je einen Nahversorgungsbetrieb pro Einwohner vorhalten. Die Verkaufsfläche je Einwohner im Bereich der Nahversorgung liegt bei,43 qm (Verkaufsfläche je Einwohner im periodischen Bedarf,6 qm). Die dominierenden Nahversorgungsstrukturen in Wilhelmshaven sind die Versorgungsstandorte an den verkehrlich gut erreichbaren Außenstandorten, u.a. das SB-Warenhaus Marktkauf an der Flutstraße sowie die Agglomeration der Lebensmitteldiscounter Plus und Lidl an der Posener Straße sowie Lidl und Aldi an der Güterstraße, die ein überregionales Einzugsgebiet entfalten können. Das SB-Warenhaus Marktkauf profitiert neben der optimalen verkehrlichen Erreichbarkeit von den Synergieeffekten mit den angrenzenden großflächigen Einzelhandelsbetrieben (KIK, Schuhpark, Aldi, Das Futterhaus, Marktkauf Baumarkt etc.). Der Wal-Mart an der Friedrich-Paffrath-Straße kann aufgrund der veralteten Immobilie und der nur ungenügenden Parksituation (Rampe zum Parkplatz) keine leistungsfähigen Strukturen vorhalten. Aktuell erwägt die Stadt Wilhelmshaven die Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Lebensmitteleinzelhandel in der Friedenstraße vorzunehmen. Diese Vorhaben (Ansiedlung eines SB-Warenhauses) wird im Standortkonzept geprüft. Der weitere Nahversorgungsbestand dient der wohnortnahen Versorgung und sollte unbedingt entwickelt und gefördert werden. Quelle: CIMA GmbH 27 6 Als Nahversorger werden Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels ab 4 qm Verkaufsfläche definiert, unabhängig von ihrer tatsächlichen wohnort- nahen Versorgungsfunktion CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 55

56 Abb.56: Nahversorgungsstruktur in Wilhelmshaven Vollsortimenter Discounter Folgende Aussagen können zur aktuellen Nahversorgungsstruktur in Wilhelmshaven getroffen werden: Lebensmittelvollsortimenter Insgesamt wurden 11 Lebensmittelvollsortimenter erfasst. Die Verkaufsfläche der Lebensmittelvollsortimenter liegt bei ca. 23. qm. Die Verkaufsfläche je Einwohner im Bereich der Lebensmittelvollversorgung liegt bei,28 qm. Auf Einwohnern der Stadt Wilhelmshaven kommt ein Lebensmittelvollsortimenter. Lebensmitteldiscounter Die Anzahl der Lebensmitteldiscounter erreicht mit 2 Betrieben den doppelten Wert der Lebensmittelvollsortimenter. Die Lebensmitteldiscounter können jedoch nur rd. 13. qm Verkaufsfläche auf sich vereinen. Die Verkaufsfläche je Einwohner im Bereich des Lebensmitteldiscounterangebots liegt entsprechend niedriger bei,16 qm. Je Einwohner kann die Stadt Wilhelmshaven einen Lebensmitteldiscounter vorhalten. 5 m Nahversorgungsradius Quelle: CIMA GmbH 27 Anmerkung: Das Einzugsgebiet der SB-Warenhäuser und großen Verbrauchermärkte geht deutlich über das Stadtgebiet und damit über den 5 m Radius hinaus CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 56

57 Fazit Nahversorgungssituation: Das Nahversorgungsangebot wird in der Anzahl der Betriebe durch Lebensmitteldiscounter bestimmt. Der Süden des Wilhelmshavener Stadtgebietes ist zwar quantitativ ausreichend versorgt, allerdings mit einer erheblichen Discounterdichte, während das Vollsortiment unterrepräsentiert ist. Nicht flächendeckend nahversorgt sind die zentralen Stadtteile Voslapp, Rüstersiel, teilw. Neuengroden und teilw. Siebethsburg. Unterversorgt sind weiterhin die peripheren Stadtteile Fedderwarden, Sengwarden Nachverdichtungsbedarf können wir nur für das Vollsortiment, insbesondere im zentralen Stadtgebiet und das südwestliche Stadtgebiet ableiten. Eine Nachverdichtung der Nahversorgung in den peripheren Stadtteilen ist zweifellos erwünscht. Leider weisen jedoch die heutigen Strukturen in der Branche der Nahversorger darauf hin, dass es in absehbarer Zeit nur schwer zu einer Nachverdichtung kommen wird. Der Arbeitskreis spricht die Empfehlung aus, die Nahversorgungsstandorte Rathausplatz sowie Kopperhörner Straße/ Mühlenweg und den Wal-Mart SB-Warenhausstandort im Kreuzungsbereich Bismarckstraße/ Friedrich-Paffrath-Straße qualitativ und quantitativ zu stärken und weiterzuentwickeln. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

58 3.8 Die Einzelhandelsstandorte in Wilhelmshaven im Überblick Abb.57: Verkaufsflächenanteil nach Einzelhandelsstandorten in % Anteil der Verkaufsfläche in % 26,1 2,8 4,4 1,2 12,3 22,4 12,2 18,6 Anteil des Umsatzes in % 24,3 5,1 4,2 1,8 1,6 15,9 18,9 19,2 ZVB Innenstadt ZVB GöBi ZVB F-Groden ZVB Werdum./Dodoweg FMZ Flutstr. - Niedersachsend. FMZ Peterstr. - B21 sonstige Nahversorger * Rest Anteil der Betriebe in % 28,6 8,7 2,7 4,9 7,7 3,5 3,7 4,2 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% * Sonstige Nahversorger im Stadtgebiet ab 4 qm Verkaufsfläche CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 58

59 4. Einzelhandelsentwicklungskonzept für das Oberzentrum Wilhelmshaven 4.1 Vorbemerkungen In der Stadt Wilhelmshaven wurden bisher mögliche Einzelhandelsansiedlungen oder Erweiterungen lediglich über diverse Verträglichkeitsgutachten oder Standortanalysen gesteuert. Um die zukünftige Einzelhandelsentwicklung in eine strukturierte Richtung voranzubringen, wurde im Jahr 26 ein Arbeitskreis initiiert, der aktuelle Einzelhandelsvorhaben und Entwicklungsflächen diskutierte und die künftig anzustrebenden Entwicklungsziele des Oberzentrums Wilhelmshaven formuliert hat. Eine grundlegende Veränderung hat sich durch die Änderungen im Baugesetzbuch ergeben. Nach 34, 3 BauGB gilt nun die Festsetzung, dass von großflächigen Einzelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet oder in anderen Gemeinden/ Städten zu erwarten sein dürfen. Um die Auswirkungen in Zukunft bewerten zu können, bedarf es folglich der Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche. Dieser Notwendigkeit ist die Stadt mit der Erarbeitung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes nachgekommen. Das vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzept soll künftig als Grundlage für die Einzelhandelsentwicklung in Wilhelmshaven dienen. Mit Hilfe der Ziele und Leitlinien soll ein Rahmen abgesteckt werden, an dem sich künftige Entscheidungen orientieren sollen. Diese Leitlinien werden für die Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt konkretisiert. Aus der Analyse der einzelnen Standorte wurden Potenziale für die Einzelhandelsentwicklung abgeleitet und konkrete Empfehlungen für die Zentralen Versorgungsbereiche erarbeitet. Für alle Einzelhandelsvorhaben gilt gemäß BauGB, dass von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche ausgehen dürfen. Demzufolge müssen alle künftigen Vorhaben auf diese Auswirkungen hin überprüft werden. Entscheidend für die Beurteilung sind nicht allein die Umsatzverlagerungen, sondern die dadurch zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen. Diese müssen im Rahmen einer gutachterlichen Untersuchung im Einzelfall für jeden Standort individuell bewertet werden. Weiterhin ist gemäß aktueller Rechtsprechung die Liste der zentrenrelevanten Sortimente ein rechtssicheres Mittel zum Schutz und zur Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt. Die Liste der zentrenrelevanten Sortimente kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Die Entwicklung der als zentrenrelevant definierten Sortimente kann so außerhalb der Innenstadt nachhaltig ausgeschlossen werden. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung vom Oberverwaltungsgericht gestellt werden bedürfen einer Begründung in einem Einzelhandelskonzept. Um die notwendige Verbindlichkeit zu entfalten, muss das Einzelhandelsentwicklungskonzept inklusive der Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und der Liste der zentrenrelevanten Sortimente von der Stadt Wilhelmshaven beschlossen werden. Die vorhandenen Bebauungspläne der Stadt Wilhelmshaven sollten auf Grundlage der aktuellen Anforderungen der Rechtsprechung (BauGB Novellierung 27) und gemäß den Empfehlungen der nachfolgenden Standortbewertungen angepasst werden. Langfristig kann das Einzelhandelskonzept nur wirksam umgesetzt werden, wenn die Entwicklungen im Einzelhandel verfolgt und in künftige Entscheidungen einbezogen werden. Dazu bedarf es zum einen einer regelmäßigen Aktualisierung der Bestandsdaten, die als Grundlage für die Bewertung dienen. Zum anderen müssen die Ziele und Empfehlungen kontinuierlich an die sich verändernde Situation angepasst werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 59

60 4.2 Strategische Ausrichtung Die Entwicklung des Einzelhandels der Stadt Wilhelmshaven sollte sich an den folgenden Zielen orientieren: Stärkung der oberzentralen Funktion Wilhelmshavens Stärkung und Weiterentwicklung der Innenstadt Stärkung und Entwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche Sicherung und Ausbau der Nahversorgung im Stadtgebiet Verträgliche Entwicklung im großflächigen Einzelhandel Konsolidierung und Modernisierung der bedeutenden Fachmarktstandorte Stärkung der oberzentralen Funktion Wilhelmshavens Wichtigste Zielsetzung in Bezug auf die Einzelhandelsentwicklung ist die Stärkung der oberzentralen Funktion Wilhelmshavens. Aufgrund der Struktur der Region verfügt die Stadt Wilhelmshaven über ein begrenztes Marktgebiet. Im Osten grenzt die Nordsee unmittelbar an das Stadtgebiet an, im Norden befindet sich die Gemeinde Wangerland, die sich bis an die Küstenlinie im Norden erstreckt, sodass das Marktgebiet nur in westliche und südwestliche Richtung seine Ausdehnung finden kann. Im Süden wird das Marktgebiet von Wilhelmshaven wiederum durch den Einflussbereich des Oberzentrums Oldenburg begrenzt. Das Ziel muss folglich darin bestehen, das Oberzentrum in seiner Gesamtheit zu stärken und die Kaufkraftbindung im bestehenden Marktgebiet zu erhöhen. Stärkung und Weiterentwicklung der Innenstadt Die Innenstadt stellt den wichtigsten Einkaufsbereich der Stadt dar. Das Einzelhandelsangebot der Innenstadt ist maßgeblich für die Attraktivität der Stadt in der Region und damit für die Ausdehnung des Marktgebietes der Stadt verantwortlich. Sie muss auch in Zukunft der wichtigste Einzelhandelsstandort der Stadt Wilhelmshaven bleiben und neben der Strahlkraft in die Region auch innerhalb der Stadt als Kristallisations- und Kernpunkt des Einzelhandels fungieren. Dabei muss die Innenstadt sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht gestärkt und weiterentwickelt werden. Der Einzelhandel der Innenstadt sollte keinen Einschränkungen hinsichtlich Flächengrößen und Sortimenten unterliegen, sofern Entwicklungen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt zur Folge haben. Stärkung und Entwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche Die Zentralen Versorgungsbereiche müssen in ihrer Funktion als Stadtteilzentren gestärkt und weiter ausgebaut werden. Dabei übernehmen sie auch Aufgaben, die über die Nahversorgung der Bevölkerung hinausgehen. In gewissem Umfang soll dort auch ein Angebot im aperiodischen Bedarf vorgehalten werden. Für die Zentralen Versorgungsbereiche bieten sich Entwicklungen in erster Linie darin an, die Nahversorgung am Standort zu halten, wenn möglich sogar auszubauen. Weiterhin sollten Maßnahmen ergriffen werden, die Gestaltung und Aufenthaltsqualität sukzessive zu verbessern. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

61 Sicherung und Ausbau der Nahversorgung Das Angebot der Zentralen Versorgungsbereiche, denen ein besonderer Schutz zukommt, wird ergänzt durch zahlreiche Nahversorgungs-/Solitärstandorte im Stadtgebiet. In Bezug auf das Stadtgebiet von Wilhelmshaven muss das Ziel sein, dauerhaft tragfähige Strukturen zu schaffen, die die Nahversorgung der Bevölkerung langfristig sicherstellen. Das zur Zeit vorhandene Netz an Nahversorgungseinrichtungen sollte erhalten und durch geeignete Maßnahmen gestärkt und weiterentwickelt werden (eine städtebauliche Verträglichkeit sollte sichergestellt sein). Dafür sind insbesondere die Zentralen Versorgungsbereiche von Bedeutung (siehe oben). Diese sollte jedoch ergänzt werden durch weitere Standorte, die der Nahversorgung der Bevölkerung dienen. Von ihnen dürfen jedoch keine schädlichen Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt hervorgerufen werden. Konsolidierung und Modernisierung der bedeutenden Fachmarktstandorte Den Fachmarktstandorten Peterstraße/ B21 und Flutstraße/ Niedersachsendamm kommt eine große Bedeutung für die Gesamtstadt Wilhelmshaven, aber auch für die Region zu. Das Ziel besteht darin, die Funktionsfähigkeit der Fachmarktstandorte zu erhalten und auszubauen, ohne schädliche Auswirkungen auf die Innenstadt und die Zentralen Versorgungsbereiche zu verursachen. Dies schränkt die Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente stark ein. Lediglich moderate Erweiterungen sollten zukünftig zugelassen werden, die zum Erhalt der Funktionsfähigkeit der Fachmarktzentren notwendig sind. Dazu sollen die Fachmarktstandorte nicht uneingeschränkt erweitert werden. Das Ziel sollte es sein, weitere Planungen von Einzelhandelsnutzungen nur an den definierten Entwicklungsstandorten (Fläche 9 und 14) zu ermöglichen. Eine Konsolidierungen und Modernisierung bestehender Betriebe und Flächen sollte im Vordergrund der Entwicklung stehen. Verträgliche Entwicklung im großflächigen Einzelhandel Der großflächige Einzelhandel der Stadt Wilhelmshaven konzentriert sich im Wesentlichen auf die Fachmarktstandorte Peterstraße/ B21 und Flutstraße/ Niedersachsendamm. Es müssen Wege aufgezeigt werden, die eine für die Gesamtstadt verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels ermöglichen. Dazu muss die Funktionsfähigkeit der vorhandenen Fachmarktzentren aufrechterhalten werden, ohne schädliche Auswirkungen auf die Innenstadt und die Zentralen Versorgungsbereiche zu verursachen. Dabei sollte eine Ausweitung weiterer großflächiger Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet im Hintergrund stehen und eher eine Konsolidierungen und Modernisierung der bestehenden Fachmarktstandorte erfolgen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 61

62 Restriktive Steuerung des Einzelhandels im sonstigen Stadtgebiet Im übrigen Stadtgebiet soll eine restriktive Steuerung des Einzelhandels erfolgen. Die Entwicklung eines Einzelhandelsstandortes sollte sich an folgenden Kriterien messen lassen: Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe ausschließlich in der Innenstadt und den bedeutenden Fachmarktstandorten Dabei gilt zusätzlich: Großflächige zentrenrelevante Betriebe > 8 qm Verkaufsfläche nur in der Innenstadt Großflächige nicht-zentrenrelevante Betriebe > 8 qm Verkaufsfläche nur in der Innenstadt und an den bedeutenden Fachmarktstandorten Zentrenrelevante Betriebe < 8 qm Verkaufsfläche nur in der Innenstadt und den Zentralen Versorgungsbereichen Zentrenrelevante Sortimente (als Randsortimente) in großflächigen Ansiedlungen außerhalb der Innenstadt/ der Zentralen Versorgungsbereiche nur eingeschränkt (vgl. Branchenkonzept) Neuansiedlungen von Nahversorgungseinzelhandel nur in integrierter, wohnortnaher Lage, mit Priorität in den zentralen Versorgungsbereichen Neuansiedlungen dürfen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf bestehende Strukturen (zentrale Versorgungsbereiche/ Innenstadt) zur Folge haben (Einzelfallprüfung notwendig) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 62

63 4.3 Branchenkonzept Liste der zentrenrelevanten Sortimente Die Liste der zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente für Wilhelmshaven baut auf den in den vorherigen Kapiteln dargestellten Bestandsdaten und Analyseergebnissen auf. Nahversorgungsrelevant sind Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Als zentrenrelevant werden die Sortimente bezeichnet, die darüber hinaus eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, i.d.r. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind, Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen und vorwiegend in der Innenstadt oder in Zentralen Versorgungsbereichen angeboten werden. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind, die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen Transportmittels bedürfen, überwiegend an nicht integrierten Standorten angeboten werden und die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu den anderen Sortimenten (siehe oben) geringe Flächenproduktivität verfügen. Notwendigkeit einer Sortimentsliste für Wilhelmshaven Laut aktueller Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April 24-7a D 142/2.NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberverwaltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung vom Oberverwaltungsgericht gestellt werden, bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept und eine auf die spezifische Situation in der Kommune angepasste Sortimentsliste nicht rechtssicher denkbar ist. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 63

64 Abb.58: Liste der nahversorgungsrelevanten-, zentrenrelevanten- und nichtzentrenrelevanten Sortimente in Wilhelmshaven Zentrenrelevante Branchen Bekleidung Wäsche, Strümpfe Schuhe Lederwaren Sportartikel Bücher Computer, Telekommunikation Spielwaren Hausrat, Glas-Porzellan-Keramik Geschenkartikel Foto, Film Optik Uhren und Schmuck Musikinstrumente Heimtextilien, Kurzwaren Unterhaltungselektronik Beleuchtung Schreibwaren Sanitätswaren Fahrräder Nicht-zentrenrelevante Branchen Möbel, Großelektro (weiße Ware) Tapeten Bodenbeläge, Teppiche, Raumausstattung Farben, Lacke Baustoffe, Baumarktartikel Sanitärwaren Werkzeuge, Eisenwaren Autozubehör, Reifen Büromaschinen, Organisation, Büromöbel Zoobedarf Gartenbedarf Davon nahversorgungsrelevante Branchen Lebensmittel Reformwaren Drogerieartikel Parfümerieartikel Schnittblumen Zeitschriften Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

65 4.3.2 Branchenkonzept zentrenrelevante Sortimente Die branchenspezifischen Angebotslücken in den zentrenrelevanten Sortimenten werden anhand der Zentralitätswerte deutlich: Bücher, Schreibwaren 94 % Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 94 % Spielwaren 94 % Sportartikel 79 % Die Zentralitätswerte machen deutlich, dass hier per Saldo Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen sind. Die Potenziale in der Branche Unterhaltungselektronik/ Elektroartikel/ Foto/ PC 7 sind u.e. nach der Erweiterung des Fachmarktes Expert Bening aufgebraucht. Die Ansiedlung weitere Betriebe dieser Branche würde Verdrängungseffekte im Stadtgebiet zur Folge haben. Da wir der Auffassung sind, dass ein derartiger Fachmarkt zentrenrelevanz hätte, wäre eine Ansiedlung zudem nur in der Innenstadt zu empfehlen. Umgang mit zentrenrelevanten Sortimenten: Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment ausschließlich in der Innenstadt und in den zentralen Versorgungsbereichen Zentrenrelevante Sortimente (als Randsortimente) in großflächigen Ansiedlungen außerhalb der Innenstadt/ der Zentralen Versorgungsbereiche: Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente auf 1 % der Gesamtfläche Beschränkung der Einzelsortimente (zentrenrelevante Randsortimente) auf max. 1 qm Verkaufsfläche Beschränkung der max. Verkaufsflächenobergrenze für zentrenrelevante Randsortimente auf 8 qm insgesamt Sicherstellung, dass keine negativen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind (Einzelfallprüfung notwendig) Entwicklungsschwerpunkt für Ansiedlungen sollten die Innenstadt und die weiteren Zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet von Wilhelmshaven sein. In der Innenstadt von Wilhelmshaven sollten die ohnehin starken Branchen des persönlichen Bedarfs (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ Optik) und der Branche Geschenke/ Glas/ Porzellan weiterhin auch großflächig in der Innenstadt angesiedelt werden. In den weiteren Zentralen Versorgungsbereichen sollten zentrenrelevante Branchen nur mit max. 4 qm je Einzelhandelsbetrieb zugelassen werden. 7 Da Fachmarktkonzepte i.d.r. diese Branchenzusammensetzung haben, sind die Branchen zusammengefasst dargestellt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 65

66 4.3.3 Branchenkonzept nicht-zentrenrelevante Sortimente Die branchenspezifischen Angebotslücken in den nicht-zentrenrelevanten Branchen werden ebenso anhand der Zentralitätswerte deutlich: Möbel, Antiquitäten 86 % Die Zentralitätswerte machen deutlich, dass hier heute per Saldo Kaufkraftabflüsse/ bzw. nur geringe Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen sind. Der niedrige Zentralitätswert wird in dieser Branche in der Stadt Wilhelmshaven in erster Linie durch Flächendefizite begründet bzw. eine starke Wettbewerbssituation. In dieser Branche sind die Bewohner von Wilhelmshaven und aus dem Umland zunehmend auf die großflächigen Möbelund Einrichtungshäuser in Oldenburg, Wiesmoor und Varel orientiert. Die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit der Schwerpunktbranche in den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sollte ausschließlich in den bedeutenden Fachmarktstandorten erfolgen dürfen. In den Zentralen Versorgungsbereichen sollten nicht-zentrenrelevante Branchen jedoch nur mit max. 4 qm je Einzelhandelsbetrieb zugelassen werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 66

67 4.3.4 Branchenkonzept nahversorgungsrelevante Sortimente Rechnerische Angebotslücken können in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten nicht ausgemacht werden. Die Betrachtung der Einzelhandelszentralität in den Branchen des periodischen Bedarfs in Wilhelmshaven macht deutlich, dass keine quantitativen Versorgungsdefizite bestehen. Zur Bewertung der Nahversorgungssituation sind jedoch neben den quantitativen Bewertungsgrundlagen die qualitativen Aspekte von Bedeutung. Kriterien sollten bei der Ansiedlung von Nahversorgungseinzelhandel gewährleistet sein: Nahversorgungsstandorte müssen eine Nahversorgungsfunktion für die Bewohner umliegender Wohnbereiche übernehmen Erweiterungen und Neuansiedlungen dürfen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf bestehende Strukturen (zentrale Versorgungsbereiche) zur Folge haben Priorität bei Neuansiedlungen: integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten Das Nahversorgungsangebot wird heute durch Lebensmitteldiscounter bestimmt. Hier sollte bei Neuansiedlungen gezielt versucht werden, den qualitativen Angebotsmix zwischen Lebensmittelvollversorgung und Angeboten im Bereich der Lebensmitteldiscounter zu verbessern. Ein weiterer wichtiger Aspekt sollte die Sicherung der wohnortnahen Versorgung sein. Nicht flächendeckend nahversorgt sind die zentralen Stadtteile Voslapp, Rüstersiel, teilw. Neuengroden und teilw. Siebethsburg. Unterversorgt sind weiterhin die peripheren Stadtteile Fedderwarden, Sengwarden. (Vgl. Kapitel 3.6). Im Schwerpunkt sollten Ansiedlungen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten in den Zentralen Versorgungsbereiche (auch der Innenstadt) erfolgen. Weiterhin sollten solche Standorte oder Stadtteile entwickelt werden, die heute unterversorgt oder nicht flächendeckend nahversorgt sind. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

68 4.4 Zentrale Versorgungsbereiche in Wilhelmshaven Abb.59: Zentrale Versorgungsbereiche in Wilhelmshaven 1. Posener Str./ Preußenstr. 2. Werdumer Str./ Dodoweg 3. Gökerstr./ Bismarckstr. 4. Innenstadt Definition eines Zentralen Versorgungsbereiches Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe an 8 : Kombination aus Lebensmitteldiscounter, Vollsortimenter, Lebensmittelhandwerk kleinere Fachgeschäfte des mittel- bis langfristigen Bedarfs ergänzende Dienstleistungen Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur (u.a. Platz-/ Straßengestaltung) städtebaulich integrierte Lage (nach Möglichkeit fußläufige Erreichbarkeit) zentrale Bedeutung für die täglichen Versorgung umliegender Wohngebiete, auch nicht mobiler Bevölkerung Zentrale Versorgungsbereiche sind schützenswert im Bestand die Neuregelung nach 34, 3 BauGB trifft die Festsetzung, dass von Neuansiedlungen oder der Erweiterung bestehender Betriebe keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt/ Gemeinde oder in anderen Städten/ Gemeinden ausgehen dürfen. Quelle: CIMA GmbH 27 8 Weitere Ausführungen zur Notwendigkeit und rechtlichen Grundlage der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche siehe Anhang Kapitel 5 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 68

69 Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße Abb.6: ZVB Posener Straße/ Preußenstraße Abb.61: Einzelhandelsrelevante Kennzahlen des ZVB Posener Straße/ Preußenstraße ZVB Posener Str./ Preußenstr. Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel Aperiodischer Bedarf Einzelhandel gesamt Quelle: CIMA GmbH 27 Quelle: CIMA GmbH 27 Der Zentrale Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße befindet sich im nördlichen Stadtgebiet. Die städtebauliche Einheit ist im Kreuzungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße unterbrochen. Der Lebensmittelvollsortimenter Extra ist durch den Kreuzungsbereich von den übrigen Betrieben getrennt. Die barrierefreie Anbindung des Zentralen Versorgungsbereiches wird aus diesem Grund sowohl für Fußgänger als auch den MIV erschwert. Es handelt sich hierbei dennoch um einen Zentralen Versorgungsbereich, der in der Gesamtheit der Angebote aus Einzelhandel und Dienstleistung eine bedeutende/ zentrale Versorgungsaufgabe für das nördliche Stadtgebiet erfüllt. Stellplätze sind sowohl entlang der Posener Straße als auch auf den Kundenparkplätzen des Vollsortimenters und des am westlichen Randbereich des Zentralen Versorgungsbereiches gelegenen Aldi Lebensmitteldiscounters vorhanden. Der Lebensmittelvollsortimenter Extra ist der größte Nahversorger in diesem Zentralen Versorgungsbereich (1.2 qm Verkaufsfläche). Der Lebensmitteldiscounter Aldi (rd. 4 qm Verkaufsfläche) entspricht weder den Anforderungen der Betreiber noch den der Kunden an einen leistungsfähigen Discounter. Das Fachgeschäft Mini + Max (ca. 1. qm Verkaufsfläche) mit CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 69

70 Kinderbekleidung und Spielwaren stellt einen weiteren wichtigen Frequenzbringer im Zentralen Versorgungsbereich dar. Neben weiterem Einzelhandel (Apotheke, Drogeriefachmärkte, Unterhaltungselektronik Fachgeschäft, Sonderpostenmarkt, Geschenkartikel, Lebensmittelhandwerk, etc.) sind im Bereich der Dienstleistungen u.a. Fahrschulen, Reisebüros, Gastronomie und medizinische Versorgung vorzufinden. Entwicklungsziele Die Stadt Wilhelmshaven sollte eine Erweiterung und Modernisierung der Nahversorgungsbetriebe im zentralen Versorgungsbereich zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung nachhaltig unterstützen. Insbesondere der Aldi Lebensmitteldiscounter kann keine leistungsfähige Ladenstruktur vorhalten. Hier besteht u.e. die Gefahr, dass die Firma Aldi mittelfristig Verlagerungswünsche an einen peripheren Standort anstrebt. Der Zentrale Versorgungsbereich nimmt eine wichtige Versorgungsfunktion für das nördliche Stadtgebiet von Wilhelmshaven wahr und sollte langfristig abgesichert werden. Es handelt sich um einen aus heutiger Sicht funktionierenden Versorgungsstandort. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

71 Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg Abb.62: ZVB Werdumer Straße/ Dodoweg Abb.63: Einzelhandelsrelevante Kennzahlen des ZVB Werdumer Straße/ Dodoweg ZVB Werdumer Str./ Dodoweg Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel Aperiodischer Bedarf 6 33 Einzelhandel gesamt Quelle: CIMA GmbH 27 Die städtebauliche Einheit des Zentralen Versorgungsbereiches Werdumer Straße/ Dodoweg wird durch die Querung der viel frequentierten Kurt- Schumacher-Straße unterbrochen. Gleichzeitig stört die Kurt-Schumacher- Straße den Kundenlauf. Dennoch sind wir der Auffassung, dass dieser Bereich als Zentraler Versorgungsbereich zu definieren ist, da hier eine bedeutende Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohnbereiche wahrgenommen wird. Quelle: CIMA GmbH 27 Stellplätze sind sowohl entlang der Werdumer Straße als auch auf dem Kundenparkplatz des Lebensmitteldiscounters Plus mit angrenzendem Getränkehandel vorhanden. Der Plus Markt kann eine moderne und leistungsfähige Fläche (72 qm) für den Kunden vorhalten und eine optimale verkehrliche Erreichbarkeit mit ausreichender Fernwirkung darstellen. Die weiteren Einzelhandelsbetriebe sind im südlichen Bereich der Werdumer Straße ansässig. Ein Optiker, zwei Textilgeschäfte, ein Juwelier sowie ein Geschenkartikelanbieter und diverse Betriebe des periodischen Bedarfs (u.a. Apotheken, Drogeriefachmärkte, Bäckerei, Zeitschriftenkiosk, Süßwaren, Blumenläden, Reformhaus, etc.) stellen einen guten Angebotsmix dar. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 71

72 Neben gastronomischen Einrichtungen sind eine Reihe ergänzender Dienstleistungsbetriebe vorzufinden (u.a. Ärzte, Physiotherapie, Wäscherei, Frisör). Entwicklungsziele Am Standort fehlt zum jetzigen Zeitpunkt ein Vollsortimenter, der das discountorientierte Angebot ergänzen würde. Die Stadt Wilhelmshaven sollte die Entwicklung eines Lebensmittelvollsortimenters im Zentralen Versorgungsbereich zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung prüfen. Die Nahversorgungssituation ist in diesem Bereich von Wilhelmshaven nicht ausreichend sichergestellt (vgl. Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven), sodass die Stadt Wilhelmshaven den Erhalt des Zentralen Versorgungsbereiches zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung nachhaltig unterstützen und pflegen sollte. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

73 Zentraler Versorgungsbereich Göker Straße/ Bismarckstraße Abb.64: ZVB Göker Straße/ Bismarckstraße Abb.65: Einzelhandelsrelevante Kennzahlen des ZVB Göker Straße/ Bismarckstraße Anzahl der Verkaufsfläche ZVB Gökerstr./ Bismarckstr. Betriebe in qm Periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel Aperiodischer Bedarf Einzelhandel gesamt Quelle: CIMA GmbH 27 Der Zentrale Versorgungsbereich Göker Straße/ Bismarckstraße ist nach der Innenstadt der flächenmäßig größte abgegrenzte Versorgungsbereich in Wilhelmshaven. Die Erreichbarkeit ist sowohl für Fußgänger und den MIV als auch für den ÖPNV als gut zu bewerten. Stellplätze sind seitlich entlang der Göker- und der Bismarckstraße ausreichend verfügbar. Da die Göker Straße innerhalb von Wilhelmshaven eine Verbindungsfunktion übernimmt, ist diese stark befahren. Zusätzliche Querungshilfen im Verlauf der Straße würden die Sicherheit der Fußgänger erhöhen. Quelle: CIMA GmbH 27 Das Einzelhandels- und Dienstleistungsgewerbe ist in Wohnhäusern integriert. Zu den größten Einzelhändlern zählen der Lebensmitteldiscounter Plus im südlichen Randbereich des Zentralen Versorgungsbereiches sowie der Extra Getränkemarkt und das Fahrradfachgeschäft Oeltermann. Ein Lebensmittelvollsortimenter ist nicht mehr vorhanden. Im Bereich der Dienstleistung sind u.a. Fahrschulen, Reisebüros, Sportwettbüros, Gastronomie und medizinische Versorgung vorzufinden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 73

74 Der Zentrale Versorgungsbereich ist hinsichtlich der Aufenthaltsqualität und der angebotenen Sortimentstiefe und Sortimentsqualität einem zunehmendem Trading-down-Prozess ausgesetzt. Die Handelsfunktion zieht sich immer weiter zurück. Entwicklungsziele Auch hier sollte die Stadt Wilhelmshaven jede Möglichkeit zur nachhaltigen Standortverbesserung der Nahversorger unterstützen. Der Zentrale Versorgungsbereich nimmt eine wichtige Versorgungsfunktion für das östliche Stadtgebiet von Wilhelmshaven wahr und sollte langfristig abgesichert werden. Kernmaßnahme sollte die Sicherung der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs und in Ergänzung mit Waren des aperiodischen Bedarfs im Zentralen Versorgungsbereich Göker Straße/ Bismarckstraße sein. Der Zentrale Versorgungsbereich sollte hinsichtlich der Aufenthaltsqualität attraktiver gestaltet werden. Eine Begrünung und Sitzmöglichkeiten könnten die Aufenthaltsqualität deutlich erhöhen. Eine Neugestaltung der Fassaden und eine stärkere Pflege der Schaufenster würden zusätzlich zur Steigerung der Attraktivität beitragen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

75 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Abb.66: ZVB Innenstadt Abb.67: Einzelhandelsrelevante Kennzahlen des ZVB Innenstadt ZVB Innenstadt Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel Aperiodischer Bedarf Einzelhandel gesamt Quelle: CIMA GmbH 27 Die Innenstadt von Wilhelmshaven umfasst einen städtebaulich einheitlichen Bereich. Die Haupteinkaufslage ist die Marktstraße. Hier sind u.a. das Hertie Kaufhaus sowie das Textilkaufhaus Leffers als Hauptfrequenzbringer adressiert. Eine Reihe regionaler und überregionaler Filialisten vervollständigen das innerstädtische Einzelhandelsangebot. Quelle: CIMA GmbH 27 Die Nordseepassage bildet den zweiten Einzelhandelsschwerpunkt in der Innenstadt. Die größten Magneten sind die Textilfilialisten H&M, C&A und Kult. Der Elektronikfachmarkt Pro Markt trägt zudem zur Attraktivität der Nordsee Passage bei. Insgesamt kann die Innenstadt von Wilhelmshaven lediglich einen Verkaufsflächenanteil von 26 % vorweisen. Insbesondere mit den großflächigen Fachmarktstandorten in den Außenbereichen des Stadtgebietes steht die Innenstadt in einem maßgeblichen Wettbewerb. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 75

76 Abb.68: Anteil der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz der Innenstadt Entwicklungsziele Anteil der Verkaufsfläche in % Anteil des Umsatzes in % 26,1 24,3 73,9 75,7 Die Innenstadt genießt Entwicklungspriorität. Die Ansiedlung weiterer Fachgeschäfte und Fachmärkten mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte grundsätzlich unterstützt werden. Die Innenstadt steht in einem starken Konkurrenzverhältnis zu den großflächigen Fachmarktstandorten in Stadtrandlagen. Die Stadt Wilhelmshaven sollte jede Möglichkeit zur nachhaltigen Attraktivierung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt nutzen. Der Zentrale Versorgungsbereich nimmt eine wichtige Versorgungsfunktion mit Waren des aperiodischen Bedarfs sowohl für Wilhelmshaven als auch das Umland wahr und sollte langfristig abgesichert werden. Anteil der Betriebe in % 28,6 Quelle: CIMA GmbH 27 71,4 % 2% 4% 6% 8% 1% Innenstadt Außenstadt Grundlegende Erhöhung des Verkaufsflächenanteils der Innenstadt Höhere Frequenzen über den Erlebniseinkauf generieren Ansiedlung weiterer Einzelhandelbetriebe Realisierung des Entwicklungsstandortes 2 (Marktstraße/ Mitscherlichstraße) und 4 (Virchowstraße) mit erster Priorität (vgl. Standortkonzept) Durchführung eines professionellen Flächenmanagements in der Innenstadt (vgl. Infos zum Flächenmanagement Kap. 5.4), darin: Schaffung von weiteren großflächigen innerstädtischen Entwicklungsmöglichkeiten (über 5 qm VKF) Prüfung: Zusammenlegung kleiner Verkaufsflächen Neubesetzung von Leerständen Ergänzung des vorhandenen Angebotes durch geeignete Branchen Profilierung und Schärfung des Angebotes Optimierung des Branchenmixes und qualitative Aufwertung der Sortimente CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 76

77 Weitest gehende Vereinheitlichung der Öffnungszeiten CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

78 Fazit Zentrale Versorgungsbereiche: Es wurden 4 Zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet von Wilhelmshaven festgelegt. Umsiedlungs- und Erweiterungsvorhaben im Stadtgebiet von Wilhelmshaven sollten keine negativen städtebaulichen Auswirkungen für die Zentralen Versorgungsbereiche zur Folge haben. Der Einzelhandelsbestand in den Zentralen Versorgungsbereichen sollte auch durch qualitative Maßnahmen gestärkt werden: Attraktivere Gestaltung des öffentlichen und privaten Raums Laufende Verbesserung der PKW-Stellplatzsituation Aufbau eines professionellen Flächenmanagements mit dem Ziel der Verbesserung des Branchenmixes und der Vermeidung/ Wiedernutzung von Leerständen Die bestehenden Nahversorger (insbesondere in den Zentralen Versorgungsbereichen) sollten am Standort gehalten und ggf. erweitert werden, um deren Wettbewerbsfähigkeit auszubauen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 78

79 4.5 Bedeutende Fachmarktstandorte in Wilhelmshaven Abb.69: Bedeutende Fachmarktstandorte in Wilhelmshaven Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

80 Fachmarktstandort Peterstraße/ B21 Abb.7: Fachmarktstandort Peterstraße/ B21 Der Hammer Heimtextilienfachmarkt (2.5 qm Verkaufsfläche), der Mega Sagenhaft Sonderpostenfachmarkt (3.1 qm Verkaufsfläche) und das Möbelund Teppichhaus Seeber (insgesamt rd. 7. qm Verkaufsfläche) sind weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe am Fachmarktstandort. Im Bereich der Lebensmittelversorgung sind die Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl vorhanden. Nördlich der Bundesstraße 21 sind an der Ernst-Barlach- Straße ein Netto Lebensmitteldiscounter mit ergänzenden Betrieben des periodischen Bedarfs (u.a. Schlecker Drogeriefachmarkt, Bäckerei) und dem zentrenrelevanten Fachmarkt KIK adressiert. Der großflächige Fachmarktstandort im westlichen Randbereich von Wilhelmshaven erreicht in der verkehrlich optimal erreichbaren Lage ein überregionales Einzugsgebiet und ist neben der Innenstadt und dem Fachmarktstandort Flutstraße/ Niedersachsendamm maßgeblich für die Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Stadtgebietes verantwortlich. Der bereits bestehende und etablierte großflächige Einzelhandelsstandort sollte die Möglichkeit zur Modernisierung und Konsolidierung erhalten. Es sollten insgesamt moderne Strukturen geschaffen werden, die auch im regionalen Wettbewerb bestehen können (Schortens, Jever, Sande, Wittmund, etc.). Von der Ansiedlung weiterer zentrenrelevanter Sortimente sollte jedoch Abstand genommen werden. Quelle: CIMA GmbH 27 Anzahl der Betriebe: 29 Verkaufsfläche: 39.6 qm Einzelhandelsumsatz: 75,1 Mio. Das Fachmarktzentrum Peterstraße/ 21 befindet sich in einer Stadtrandlage im Westen der Stadt Wilhelmshaven. Hier ist u.a. der Baumarkt Hornbach als Hauptfrequenzbringer mit knapp 11. Verkaufsfläche adressiert. Als weiterer Baumarkt ist Praktiker ansässig. Noch im Frühjahr 27 eröffnet der Unterhaltungselektronikfachmarkt Expert Bening einen neuen Standort im Kreuzungsbereich Peterstraße/ B21. Der Altstandort an der Güterstraße könnte mit der Entwicklung nicht-zentrenrelevanter Sortimente einer Nachnutzung zugeführt werden. Fotos: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

81 Fachmarktstandort Flutstraße/ Niedersachsendamm Abb.71: Fachmarktstandort Flutstraße/ Niedersachsendamm Konzessionärszone des SB-Warenhauses sind eine Reihe weiterer zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Einzelhandelsbetriebe ansässig. Der Aldi Lebensmitteldiscounter und die zentrenrelevanten Fachmärkte KIK, Takko und Schuhpark ergänzen das Angebot am Fachmarktstandort. Der Fachmarktstandort Flutstraße/ Niedersachsendamm übernimmt entsprechend des Standortes Peterstraße/ B21 die Funktion eines großflächigen Versorgungsstandortes im Stadtgebiet. Der Standort ist eindeutig auf den PKW-Kunden orientiert. Die großflächigen Versorgungsbetriebe und Fachmärkte im aperiodischen Sortiment dienen dem Versorgungseinkauf sowohl im Stadtgebiet von Wilhelmshaven als auch im nördlichen Umland (insbesondere Wangerland). Der bereits bestehende und etablierte großflächige Einzelhandelsstandort sollte die Möglichkeit zur Modernisierung und Konsolidierung erhalten. Es sollten insgesamt moderne Strukturen geschaffen werden, die auch im regionalen Wettbewerb bestehen können. Von der Ansiedlung weiterer zentrenrelevanter Sortimente sollte jedoch Abstand genommen werden. Quelle: CIMA GmbH 27 Anzahl der Betriebe: 21 Verkaufsfläche: qm Einzelhandelsumsatz: 5,2 Mio. Im Norden des Stadtgebiets von Wilhelmshaven befindet sich das Fachmarktzentrum Flutstraße/ Niedersachsendamm. Hauptankerbetrieb ist das SB-Warenhaus Marktkauf (ca. 7. qm Verkaufsfläche) mit dem angrenzenden Marktkauf Baumarkt (rd. 1. qm Verkaufsfläche). In der Fotos: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

82 4.6 Bewertung der Planvorhaben und Entwicklungsflächen Abb.72: Planvorhaben und Entwicklungsflächen in Wilhelmshaven 1. Peterstraße (Stadthalle) 2. Marktstraße/ Mitscherlichstraße 3. Marktstraße West 4. Virchowstraße (ex C&A) 5. ehem. Schlachthof 6. Bismarckstraße (Wal-Mart) 7. Friedenstraße 8. Mitscherlichstraße (Domus Center) 9. Lautsallee 1. Ernst-Barlach-Straße 11. Heuweg 12. Güterstraße 13. Preußenstraße 14. Flutstraße ( SO-Möbel /Marktkauf) Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 82

83 4.6.1 Entwicklung der Innenstadt Abb.73: Entwicklungsflächen in der Innenstadt 1. Peterstraße (Stadthalle) 2. Marktstraße/ Mitscherlichlichstraße 3. Marktstraße West 4. Virchowstraße (ex C&A) 5. ehem. Schlachthof Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

84 Entwicklungsfläche 1: Peterstraße (Stadthalle) Abb.74: Entwicklungsfläche 1 Realisierung eines Shopping-Centers vor. Die Fläche ist im Bebauungsplan Nr. 43 B als Kerngebiet festgesetzt. Empfehlung: Die Entwicklungsfläche liegt außerhalb der definierten Innenstadt. Durch die Entwicklung von Einzelhandel am Standort 1 wäre der Wettbewerbsdruck auf die Innenstadt entsprechend hoch. Eine funktionale Anbindung an die Innenstadt besteht nicht und ist auch nur schwer umsetzbar, da die Peterstraße als Barriere wirkt. Mit der Entwicklung der Stadthalle würde ein neuer Einzelhandels Pol im Norden der Innenstadt eröffnen, der keine funktionale Anbindung an die Innenstadt erreichen wird. Der Einzelhandelsschwerpunkt der Innenstadt befindet im südlichen Bereich der Innenstadt (Marktstraße, Nordseepassage, etc.), sodass u.e. eine Schwerpunktverlagerung im innerstädtischen Einzelhandel drohen würde. Eine Verlagerung von Kundenfrequenzen würden die Folge sein. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 1 umfasst das ehem. Jadezentrum an der Peterstraße/ Grenzstraße am Innenstadtrand von Wilhelmshaven. Es handelt sich um einen Standort in integrierter Lage. Die Entwicklungsfläche 1 sollte nicht für Einzelhandel entwickelt werden, da ein Konkurrenzstandort zur Innenstadt eröffnet werden würde. Bei Neuansiedlungen im Wilhelmshavener Stadtgebiet sollte eine Konzentration auf bestehende Einzelhandelslagen erfolgen. Wir empfehlen die Fläche zu überplanen und die Ansiedlung von Einzelhandel auszuschließen, da negative Auswirkungen auf die Innenstadtstruktur zu erwarten wären. Mit der Entwicklung der Fläche 1 könnte die heute leerstehende Stadthalle einer neuen Nutzung zugeführt werden. Insgesamt 12. qm Verkaufsfläche könnten am Standort entstehen. Verschiedene Planungen sehen u.a. die CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 84

85 Abb.75: Bewertung der Entwicklungsfläche 1 Pol: Stadthalle Schwerpunkt: Innenstadt Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 85

86 Entwicklungsfläche 2: Marktstraße/ Mitscherlichstraße Abb.76: Entwicklungsfläche 2 Ein Bebauungsplan liegt für die Entwicklungsfläche 2 nicht vor. Der Standort wird heute von Besuchern der Innenstadt als Parkplatz (ca. 2.4 qm Gesamtfläche) genutzt. Empfehlung: Der Standort 2 ist eine innerstädtische Entwicklungsfläche mit hoher Priorität. Diese Fläche bietet die Möglichkeit der Ansiedlung moderner und marktgängiger Ladenlokale unmittelbar im Haupteinkaufsbereich der Wilhelmshavener Innenstadt. Durch die Entwicklung einer großflächigen Ladeneinheit (ca. 1.5 qm Verkaufsfläche) oder 2 3 Verkaufsflächeneinheiten ab 5 qm Verkaufsfläche könnte ein baulicher Lückenschluss in der Marktstraße erfolgen. Die Kritische Angebotsmasse der Innenstadt könnte maßgeblich erhöht werden. Weiterhin könnte die Ansiedlung zentrenrelevanter Fachgeschäfte den Austausch von Kundenfrequenzen fördern. Bereits bestehender Einzelhandel in der westlichen Marktstraße könnte zudem zusätzliche Umsätze generieren. Die Kundenfrequenzen nehmen heute auf Höhe des Leffers Textilkaufhauses in westliche Richtung deutlich ab, mit der Entwicklung der Fläche 2 könnten die Frequenzen bis zur Querung der Mitscherlichstraße aufrecht erhalten werden. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 2 befindet sich innerhalb der definierten Innenstadt von Wilhelmshaven an der Haupteinkaufsstraße Marktstraße. Im Osten der Fläche grenzt das Bekleidungskaufhaus Leffers an die Fläche an, im Westen der Textilfilialist Betty Barclay. Es handelt sich um einen Standort in integrierter Lage. Insgesamt würde eine städtebauliche Aufwertung der Innenstadt erwirkt werden. Die Entwicklung der Fläche 2 sollte mit Priorität umgesetzt werden. Wir empfehlen die Ansiedlung innenstadtprägender Sortimente (beispielhafte Branchenlücken: Bücher, Schreibwaren, Spielwaren, Sportartikel, Heimtextilien). Die Innenstadt von Wilhelmshaven würde insgesamt attraktiver werden und es könnten neue wichtige Frequenzen für die westliche Innenstadt generiert werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 86

87 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

88 Entwicklungsfläche 3: Marktstraße West Abb.77: Entwicklungsfläche 3 Der Bebauungsplan (Nr. 164 C) der Entwicklungsfläche 3 trifft die Festsetzung Kerngebiet. Der Standort wird heute teilweise von Besuchern der Marktstraße West und der Innenstadt als PKW Stellplatz genutzt. Empfehlung: Der Standort 3 liegt außerhalb der definierten Innenstadt. Optimale Standortbedingungen für potenzielle Synergieeffekte zwischen der Innenstadt und der Entwicklungsfläche 3 sind nur schwer umsetzbar, da eine funktionale Anbindung an die Innenstadt nicht besteht. Eine Verlagerung von Kundenfrequenzen würde die Folge sein. U.E. dürfte die Grundstücksfläche für moderne Einheiten mit Parkflächen nicht ausreichen (min. 5. qm). Weiterhin wären Nutzungskonflikte durch die direkt angrenzenden Wohngebäude zu erwarten. Wir empfehlen die Ansiedlung von kleinteiligem Einzelhandel (z.b. Spezialgeschäfte des periodischen Bedarfs) auf der Fläche 3. Eine derartige Einzelhandelsentwicklung könnte die Kundenfrequenzen in der Marktstraße West erhöhen und den Bereich insgesamt aufwerten. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 3 liegt beidseitig entlang der Marktstraße West. Insgesamt wird für das zur Verfügung stehende Grundstück in integrierter Lage eine Gesamtfläche von rd. 4.2 qm angenommen. Die Verkehrsführung und somit die Lagequalität ist durch eine Einbahnstraßenregelung als nicht optimal zu bewerten. U.E. sollte die kleingliederige städtebauliche Struktur erhalten bleiben, großflächiger Einzelhandel dürfte im Gegenteil den Charakter der Marktstraße zerstören und negative Auswirkungen auf die Innenstadt zur Folge haben. Die Marktstraße West liegt außerhalb der definierten Innenstadt und ist durch Lücken im Einzelhandelsbesatz und Leerstände geprägt. Der anhaltende Trading-down Prozess erschwert die Entwicklung einer Einzelhandelsnutzung. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 88

89 Entwicklungsfläche 4: Virchowstraße (C&A) Abb.78: Entwicklungsfläche 4 könnten am Standort auf zwei Ebenen entstehen. Zur Diskussion stehen u.a. die Entwicklung von Unterhaltungselektronik, Spiel- und Sportartikel. Die Fläche ist im Bebauungsplan Nr. 13 als Kerngebiet festgesetzt. Empfehlung: Standort 4 ist eine innerstädtische Entwicklungsfläche mit höchster Entwicklungspriorität. Durch die Ansiedlung der aufgeführten Branchenschwerpunkte könnte Branchenlücken im Stadtgebiet Wilhelmshavens geschlossen werden, sodass Teile der Einkaufsfahrten in die Konkurrenzstandorte ersetzt werden dürften. Dies gilt auch für Kunden aus dem Umland der Stadt Wilhelmshaven, die für den Vorhabenstandort zu gewinnen wären. Die kritische Angebotsmasse der Innenstadt könnte maßgeblich erhöht werden. Die Ansiedlung zentrenrelevanter Fachgeschäfte könnte mittels einer Anbindung an die Nordseepassage den Austausch von Kundenfrequenzen fördern. Ein Brückenübergang in die Nordseepassage (analog zu Hertie) sollte u.e. umgesetzt werden. Insgesamt würde eine städtebauliche Aufwertung der Innenstadt erwirkt werden. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 4 beinhaltet das ehem. C&A Gebäude in der Wilhelmshavener Innenstadt. Die Immobilie wird heute als Zwischennutzung vom Sonderpostenfachmarkt Zimmermann genutzt. Mit der Entwicklung der Fläche 4 könnte ein innerstädtisches Schlüsselgrundstück in integrierter Lage einer neuen Nutzung zugeführt werden. Aktuelle Planungen sehen den Abriss des C&A Gebäudes vor und die Neuerrichtung von Einzelhandelsflächen. Insgesamt 5.5 qm Verkaufsfläche Die Entwicklung der Fläche 4 sollte mit Priorität umgesetzt werden. Die Innenstadt von Wilhelmshaven würde insgesamt attraktiver werden und könnte in der Gesamtwirkung der Nordsee Passage und der Entwicklungsfläche 4 eine größere Magnetkraft erzielen. Wir empfehlen die aufgeführten Branchenlücken (Unterhaltungselektronik, Spielwaren, Sportartikel) mit leistungsfähigen Fachmärkten zu schließen. Dies umfasst die Empfehlung, einen weiteren Fachmarkt für Unterhaltungselektronik und Elektroartikel ausschließlich an diesem Standort im Stadtgebiet zu realisieren. Kein anderer Standort im Stadtgebiet würde die Qualität der Entwicklungsfläche 4 für einen entsprechenden Fachmarkt erreichen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 89

90 Entwicklungsfläche 5: ehem. Schlachthof Abb.79: Entwicklungsfläche 5 Empfehlung: Die Entwicklungsfläche 5 befindet sich im Hafenbereich der Stadt Wilhelmshaven, der den möglichen Einflussbereich des Standortes im Süden abgrenzt. Die Entwicklung der Fläche mit großflächigem Einzelhandel würde einen neuen Einzelhandelspol im Süden eröffnen, ohne funktionale Anbindung an die Innenstadt, sodass die Fläche u.e. in erster Linie der Gewerbeentwicklung vorbehalten bleiben sollte. Die Entwicklungsfläche 5 sollte nicht für großflächigen Einzelhandel entwickelt werden, da ein Konkurrenzstandort zur Innenstadt eröffnet werden würde. Bei Neuansiedlungen im Wilhelmshavener Stadtgebiet sollte eine Konzentration auf bestehende Einzelhandelslagen erfolgen. Wir empfehlen die Fläche zu überplanen und nur die Zulässi gkeit von nahversorgungsrelevantem bzw. nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel unter 8 qm festzuschreiben. Der Arbeitskreis kann bezüglich der zukünftigen Entwicklung des ehem. Schlachthofs kein einstimmiges Votum abgeben. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 5 umfasst das Gebiet des ehem. Schlachthofes im südlichen Stadtgebiet mit einer Gesamtfläche von bis zu 6. qm in der gesamten Ausdehnung. Die Fläche ist zum heutigen Zeitpunkt im Bebauungsplan Nr. 4 als Gewerbegebiet ausgewiesen, kleinflächige Einzelhandelsansiedlungen wären gemäß B-Plan zulässig. Die Stadt Wilhelmshaven spricht sich für eine Entwicklung der Fläche aus, die auch großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel ermöglichen soll. Dabei sind die zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 8 qm Verkaufsfläche (je Sortiment max. 1 qm Verkaufsfläche) zu beschränken. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 9

91 Abb.8: Bewertung der Entwicklungsfläche 5 Schwerpunkt: Innenstadt Pol: ehem. Schlachthof Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 91

92 4.6.2 Sicherung und Ausbau der Nahversorgung Abb.81: Entwicklungsflächen für Nahversorgungseinzelhandel 6. Bismarckstraße (Wal-Mart) 7. Friedenstraße 8. Mitscherlichstraße (Domus Center) Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

93 Entwicklungsfläche 6: Bismarckstraße (Wal-Mart) Abb.82: Entwicklungsfläche 6 Standort befindet sich in einer verkehrlich gut erreichbaren Lage sowohl aus dem Stadtgebiet als auch über die Bismarckstraße (B21) aus dem Umland. Die Fläche ist im Bebauungsplan Nr. 22 B als Sondergebiet Kaufhaus festgesetzt. Empfehlung: Aufgrund der veralteten Immobilie, der unmodernen Verkaufsflächenstruktur und der schwierigen Erreichbarkeit der Parkplätze über eine Rampe sind die Standortbedingungen für einen Nahversorgungsstandort als nicht optimal zu bewerten. Ohne einen grundlegenden Umbau des Standortes ist eine Weiternutzung als Nahversorgungsstandort unwahrscheinlich. Im Zuge des Erhalts und der Entwicklung dieses Standortes sollte die Stadt Wilhelmshaven im Rahmen anstehender Projektrealisierungen darauf hinwirken, die Standortbedingungen im Einvernehmen mit dem Eigentümer zu verbessern. Die Entwicklung eines Supermarktes/ kleinen Verbrauchermarktes mit Fachmärkten des periodischen Bedarfs (z.b. Drogeriemarkt) hätte die besten Realisierungschancen. Wir empfehlen die Fläche zu überplanen, um so die Ansiedlung von zentrenrelevanten bzw. ungewollten Sortimentsschwerpunkten auszuschließen zu können. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 6 umfasst den bestehenden Wal-Mart Standort im Kreuzungsbereich Bismarckstraße/ Friedrich-Paffrath-Straße in integrierter Lage. Nach der Übernahme der Firma Wal-Mart durch die Metro ist der Fortbestand des Nahversorgungsstandortes nicht sichergestellt, sodass eine Überprüfung dieser Fläche für eine mögliche Nachnutzung notwendig ist. Das SB- Warenhaus Wal-Mart hat heute eine Gesamtverkaufsfläche von 4. qm. Der CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 93

94 Entwicklungsfläche 7: Friedenstraße Abb.83: Entwicklungsfläche 7 Empfehlung: Die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters würde die Nahversorgungssituation der südlich gelegenen Wohnbereiche quantitativ und qualitativ ergänzen. Der Standort kann entsprechend eine Nahversorgungsfunktion übernehmen. Im Rahmen der Konzepterstellung wurde ein Verträglichkeitsgutachten erstellt, um die Auswirkungen der Ansiedlung eines Kaufland SB-Warenhauses gemäß 11 Abs.3 BauNVO abschätzen zu können. Die Ergebnisse können wie folgt zusammengefasst werden: Die Ansiedlung des Kaufland SB-Warenhauses stellt sich sowohl in der kommunalen Betrachtung als auch der interkommunalen Betrachtung als verträglich dar. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 7 befindet sich an der Friedenstraße in integrierter Lage der Stadt Wilhelmshaven. Das Grundstück ist heute eine ungenutzte Wiesenfläche. Der Planvorhabenstandort grenzt im Süden an die Wohngebiete des Stadtteiles Siebethsburg an. Nördlich der Friedenstraße befinden sich das Sportforum sowie Flächen des weitläufigen Stadtparks. Auf der Entwicklungsfläche 7 wird die Ansiedlung eines Kaufland SB- Warenhauses diskutiert. Insgesamt wird eine Verkaufsfläche von rd. 4.5 qm Verkaufsfläche zzgl. Konzessionärszone geplant. Der Bebauungsplan Nr. 134, 1.AE beschreibt für die Entwicklungsfläche 7 ein Kerngebiet. Die geplante Entwicklung am Standort 7 sollte jedoch in Zusammenhang mit einem weiteren Planvorhaben auf der Entwicklungsfläche 8 (Ansiedlung Lidl Lebensmitteldiscounter) betrachtet werden. Bei der gemeinsamen, kumulierten Betrachtung beider Planvorhaben ergeben sich in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren Verdrängungsquoten von über 1 % im Stadtgebiet von Wilhelmshaven. Diese bewerten wir in unserem Verträglichkeitsgutachten (März 27) als unverträglich, sodass u.e. eine Reduzierung der geplanten Verkaufsflächen in der Branche Lebensmittel erfolgen sollte. Die Entwicklung des Kaufland SB-Warenhauses würde im südlichen Stadtgebiet eine Verschärfung des Wettbewerbs nach sich ziehen. Die dort ansässigen Nahversorger wären u.e. durch Frequenzverluste und Umsatzverdrängung betroffen. Negative städtebaulichen Auswirkungen hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzverlagerungen wären in den definierten Zentralen Versorgungsbereichen jedoch nicht zu erwarten. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 94

95 Die Entwicklung des Kaufland SB-Warenhauses am Standort 7 könnte u.e. mit einer reduzierten Verkaufsfläche in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren umgesetzt werden, mit dem Ziel der langfristigen Absicherung der Versorgungssituation im zentralen Stadtgebiet. Abb.84: Planvorhaben Entwicklungsfläche 7 Wir empfehlen Standort 7 im Bebauungsplan als SO-Gebiet zu überplanen. Zentrenrelevante Randsortimente sollten im B-Plan mit max. 1 % der Gesamtverkaufsfläche festgeschrieben werden. Die Einzelbranchen sollten eine Verkaufsfläche von 1 qm, die Gesamtfläche 8 qm nicht überschreiten dürfen. (Vgl. Branchenkonzept Kap. 4.3) Der Arbeitskreis konnte bezüglich der Ansiedlung des Kaufland SB- Warenhauses in der Friedenstraße kein einheitliches Votum abgeben. Die Stadtverwaltung unterstützt die Empfehlung des Gutachters. Quelle: Lüder Bauträger GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 95

96 Abb.85: Bewertung der Entwicklungsfläche 7 Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 96

97 Entwicklungsfläche 8: Mitscherlichstraße (Domus-Center) Abb.86: Entwicklungsfläche 8 Das Grundstück ist heute mit einer leerstehenden, veralteten Einzelhandelsimmobile besetzt. Die leerstehende Immobilie muss als nicht revitalisierbar eingeschätzt werden, sodass durch das Vorhaben die Chance besteht, ein städtebauliches Schlüsselgrundstück im zentralen Stadtgebiet zu revitalisieren und einen städtebaulichen Missstand (ehem. Domus-Center) in Wilhelmshaven zu beseitigen. Empfehlung: Im Rahmen der Konzepterstellung wurde auch für dieses Planvorhaben ein Verträglichkeitsgutachten erstellt, um die Auswirkungen der Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters gemäß 11 Abs.3 BauNVO abschätzen zu können. In der Zusammenfassung wurden folgende Ergebnisse erarbeitet: Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 8 befindet sich an der Mitscherlichstraße in integrierter Lage der Stadt Wilhelmshaven. Aktuell wird die Ansiedlung eines Lidl Lebensmitteldiscounters mit ergänzenden Fachmärkten diskutiert. Insgesamt wird eine Verkaufsfläche von rd. 1.2 qm Verkaufsfläche für den Lidl Markt geplant. Der Bebauungsplan Nr. 86 schreibt ein Kerngebiet fest. Der Planvorhabenstandort grenzt südlich an die viel frequentierte Bismarckstraße an, über die eine gute Verkehrsanbindung an das weitere Stadtgebiet und das Einzugsgebiet des Planvorhabens besteht. Die Umverteilungswirkung des Lidl Lebensmitteldiscounters auf den vorhandenen Bestand im Stadtgebiet kann in der Einzelbetrachtung als verträglich beurteilt werden, da Verdrängungsquoten von sogar deutlich unter 4 % erreicht werden. Aufgrund der geringen Verdrängungswirkung im Stadtgebiet sind keine vorhandenen Versorgungsstrukturen durch die Ansiedlung gefährdet. Negative städtebaulichen Auswirkungen wären hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzverlagerungen in den definierten Zentralen Versorgungsbereichen jedoch nicht zu erwarten. Auch die regionale Verträglichkeit des Vorhabens lässt sich eindeutig ableiten. Bei der gemeinsamen, kumulierten Betrachtung des Planvorhabens mit der genannten Entwicklung am Standort 7 ergeben sich in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren Verdrängungsquoten von über 1 % im Stadtgebiet von Wilhelmshaven. Diese bewerten wir in unserem Verträglichkeitsgutachten (März 27) als unverträglich. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 97

98 Die Entwicklung des Lidl Lebensmitteldiscounters am Standort 8 könnte dann umgesetzt werden, wenn die genannte Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche in der Branche Lebensmittel, Reformwaren im Vorhaben Kaufland SB-Warenhaus (Standort 7) vorgenommen wird. Abb.87: Planvorhaben Entwicklungsfläche 8 Wir empfehlen Standort 8 im Bebauungsplan als SO-Gebiet zu überplanen. Zentrenrelevante Randsortimente sollten im B-Plan mit max. 1 % der Gesamtverkaufsfläche festgeschrieben werden. Die Einzelbranchen sollten eine Verkaufsfläche von 1 qm, die Gesamtfläche 8 qm nicht überschreiten dürfen. (Vgl. Branchenkonzept Kap. 4.3) Quelle: Lüder Bauträger GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 98

99 Die Nahversorgungsentwicklungsflächen (6-8) in der Gesamtbetrachtung Sowohl die Ansiedlung eines Kaufland SB-Warenhauses in der Friedenstraße (Entwicklungsfläche 7) als auch eines Lidl Lebensmitteldiscounters in der Mitscherlichstraße (Entwicklungsfläche 8) werden aktuell diskutiert. Einzeln betrachtet stellen sich beide Vorhaben in Wilhelmshaven in der kommunalen und der interkommunalen Betrachtung als verträglich dar. Bei der gemeinsamen, kumulierten Betrachtung beider Planvorhaben ergeben sich in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren Verdrängungsquoten von über 1 % im Stadtgebiet von Wilhelmshaven. Diese bewerten wir in unserem Verträglichkeitsgutachten (März 27) als unverträglich, sodass wir eine Reduzierung der geplanten Verkaufsflächen in der Branche Lebensmittel von 4.65 qm auf max. 3.9 qm für beide Vorhaben insgesamt empfehlen. U.E. besteht das Risiko, dass der nur unzureichend wettbewerbsfähige Wal- Mart an der Friedrich-Paffrath-Straße (Entwicklungsfläche 6) seinen Betrieb kurzfristig aufgeben könnte, wenn sich das Kaufland SB-Warenhaus konkretisiert hat. Eine Nachnutzung des potenziellen Leerstandes durch Lebensmitteleinzelhandel wäre in der Folge als schwierig bis unwahrscheinlich einzuschätzen. Wir empfehlen eine Flächenreduzierung des Kaufland SB-Warenhauses (Fläche 7) auf 3.8 bis 4. qm und einer entsprechend zentrenverträglichen Umplanung der Sortimentsstruktur. Wenn die Verkaufsflächenreduzierung wie dargestellt erfolgt, attestieren wir den Vorhaben auch in der kumulierten Betrachtung eine städtebauliche Verträglichkeit. Abb.88: Empfehlung einer reduzierten Verkaufsflächenstruktur der summierten Planvorhaben Kaufland und Lidl Ansiedlung Kaufland SB-Warenhaus und Lidl Lebensmitteldiscounter CIMA Warengruppe geplante Verkaufsfläche in qm empfohlene, reduzierte Verkaufsfläche in qm Periodischer Bedarf * Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche übriger persönlicher Bedarf 6 6 Medien und Technik insgesamt Spiel und Sport insgesamt Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Planvorhaben insgesamt Quelle: CIMA GmbH 27 Eine Wiederbesetzung des Entwicklungsstandortes 6 in der Friedrich- Paffrath-Straße würde durch die Ansiedlung des Kaufland jedoch eher unwahrscheinlich. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 99

100 4.6.3 Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt Abb.89: Entwicklungsflächen für großflächigen Einzelhandel außerhalb der Innenstadt 9. Lautsallee 1. Ernst-Barlach-Straße 11. Heuweg 12. Güterstraße 13. Preußenstraße 14. Flutstraße ( SO-Möbel /Marktkauf) Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 1

101 Entwicklungsfläche 9: Lautsallee Abb.9: Entwicklungsfläche 9 Empfehlung: Die Eröffnung eines Fachmarktzentrums auf der Fläche 9 sehen wir als kritisch an. Da jedoch ein gewisser funktionaler Zusammenhang zum bestehenden Fachmarktstandort herstellbar wäre, sollte eine geringfügige Ergänzung der bestehenden Angebote geprüft werden. Keinesfalls sollten zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente am Standort entstehen. Im Vergleich hätte eine Entwicklung am Standort 9 eine deutlich nachgeordnete Priorität zu Standort 14, da sich die Entwicklungsfläche 14 (vgl. Seite 18) deutlich besser für die Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Fachmärkte eignet und keine neue Lage entstünde. Deshalb empfehlen wir eine Nutzungsprüfung der Fläche 9 erst dann vorzunehmen, wenn weitere Erkenntnisse über die Marktgängigkeit der Fläche 14 vorliegen. Die Erreichbarkeit und Fernwirkung der Entwicklungsfläche wären aus Investorensicht darstellbar, sodass u.e. aufgrund der Standortgunst gute Entwicklungschancen bestehen würden. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 9 grenzt nördlich an die B21 und den Fachmarktstandort Peterstraße/ B21 an. Die Fläche wird heute landwirtschaftlich genutzt. Verschiedene Planungen sehen u.a. die Entwicklung eines Fachmarktzentrums mit Branchen des periodischen und aperiodischen Bedarfs vor. Einen Bebauungsplan für den Standort gibt es nicht. Folgende nicht-zentrenrelevante Sortimentsschwerpunkte wäre u.e. im Fachmarktsegment denkbar: Möbel (speziell Büromöbel, Küchen), Teppiche, Bodenbeläge, Tierfutter, Baumarkt- und Gartenartikel, KFZ- Zubehör. Sollte sich die Stadt Wilhelmshaven entscheiden, Fläche 9 zu entwickeln, empfehlen wir die Fläche als SO-Gebiet auszuweisen und nur die Zulässigkeit von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel (gemäß der Liste der nicht-zentrenrelevanten Sortimente) zu genehmigen. Zentrenrelevante Randsortimente sollten im B-Plan mit max. 1 % der Gesamtverkaufsfläche festgeschrieben werden. Die Einzelbranchen CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

102 sollten eine Verkaufsfläche von 1 qm, die Gesamtfläche 8 qm nicht überschreiten dürfen (vgl. Branchenkonzept Kap. 4.3). Die Verträglichkeit von Neuansiedlungen sollte generell geprüft werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 12

103 Abb.91: Bewertung der Entwicklungsfläche 9 Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 13

104 Entwicklungsfläche 1: Ernst-Barlach-Straße Abb.92: Entwicklungsfläche 1 adressiert. Der Fachmarkt für Autoteile ATU grenzt unmittelbar an den Entwicklungsstandort an. Der rechtskräftige Bebauungsplan 18 schreibt die Fläche als Gewerbestandort fest (ca. 8.4 qm Gesamtfläche). Im Rahmen der Zonierung der gewerblichen Bauflächen (GE1und GE2, GEe1 bis GEe4 und der Bereich MK1 und MK2) sind neben der Art und dem Maß der baulichen Nutzung auch Einzelhandelshandelsnutzungen nach den jeweiligen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans, einschließlich der rechtskräftigen Änderungen des Bebauungsplans grundsätzlich planungsrechtlich möglich. Empfehlung: Die Entwicklungsfläche 1 kann im nördlichen Bereich der B21 an der Ernst- Barlach-Straße keine optimale Erreichbarkeit und Fernwirkung darstellen. Eine Nahversorgungsaufgabe könnte der Standort aufgrund der fehlenden Anbindung an die nördlich angrenzende Wohnbebauung ebenso nicht wahrnehmen. Die Nahversorgungsfunktion ist im Umfeld des Fachmarktstandortes Peterstraße/ B21 zudem bereits ausreichend erfüllt und bedarf entsprechend keiner Erweiterung. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 1 liegt innerhalb des abgegrenzten Fachmarktstandortes Peterstraße/ B21 nördlich der viel frequentierten Bundesstraße. An der Ernst-Barlach-Straße sind heute ein Netto Lebensmitteldiscounter mit ergänzenden Betrieben des periodischen Bedarfs (u.a. Schlecker Drogeriefachmarkt, Bäckerei) und der zentrenrelevante Fachmarkt KIK Die Potenziale für Neuansiedlungen im Bereich Einzelhandel sind in Wilhelmshaven insgesamt begrenzt, sodass die Realisierung von Neuansiedlungen u.e. ausschließlich an uneingeschränkt positiv beurteilten Flächen erfolgen sollte. Im Rahmen einer Entwicklung des Standortes ist unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Situation, im Einvernehmen mit dem jeweiligen Grundeigentümer, eine gewerbliche Nutzung anzustreben. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 14

105 Entwicklungsfläche 11: Heuweg Abb.93: Entwicklungsfläche 11 Empfehlung: Die Entwicklungsfläche 11 kann am äußeren Randbereich des Heuwegs keine optimale Erreichbarkeit und Fernwirkung darstellen. Die Entwicklungsfläche 11 sollte nicht weiter für Einzelhandelsnutzungen zur Verfügung stehen, da die Potenziale für Neuansiedlungen insgesamt begrenzt sind und die Realisierung von Neuansiedlungen u.e. ausschließlich an uneingeschränkt positiv beurteilten Flächen erfolgen sollte. Wir empfehlen die Ansiedlung von Einzelhandel am Standort 11 generell auszuschließen und das bestehende Baurecht entsprechend anzupassen. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 11 grenzt westlich an den Fachmarktstandort Peterstraße/ B21 an. Die Fläche beträgt insgesamt ca. 12. qm und wird heute landwirtschaftlich genutzt. Der bestehende Bebauungsplan Nr. 184 legt ein Gewerbegebiet mit Ausschluss von zentrenrelevantem und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel fest. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

106 Entwicklungsfläche 12: Güterstraße Abb.94: Entwicklungsfläche 12 Gemäß Bebauungsplan Nr. 8 A besteht für den Standort 12 die planungsrechtliche Voraussetzung für großflächigen Einzelhandel. Empfehlung: Grundsätzlich steht einer Nutzung der Fläche 12 durch Einzelhandel nicht entgegen. Wir empfehlen die Nachnutzung des Standortes mit nichtzentrenrelevanten Sortimentsschwerpunkten. Aufgrund der Besonderheit (Pyramide) ist die Vermarktung der Immobilie für großflächigen Einzelhandel u.e. jedoch als problematisch bis unwahrscheinlich zu bewerten. Wir empfehlen die Entwicklungsfläche 12 zu überplanen und nur die Zulässigkeit von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel zu genehmigen. Zentrenrelevante Randsortimente sollten im B-Plan mit max. 1 % der Gesamtverkaufsfläche festgeschrieben werden. Die Einzelbranchen sollten eine Verkaufsfläche von 1 qm, die Gesamtfläche 8 qm nicht überschreiten dürfen (vgl. Branchenkonzept Kap. 4.3). Die Verträglichkeit von Neuansiedlungen sollte generell geprüft werden. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 12 umfasst den bestehenden Standort des Elektroartikelfachmarktes Expert Bening an der Güterstraße innerhalb des definierten Fachmarktstandortes Peterstraße/ B21 in integrierter Lage. Im Frühjahr 27 eröffnet der Unterhaltungselektronikfachmarkt Expert Bening einen neuen Standort im Kreuzungsbereich Peterstraße/ B21. Der Altstandort soll perspektivisch einer neuen Nachnutzung zugeführt werden. Die Verkaufsfläche beträgt ca. 1.5 qm. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 16

107 Entwicklungsfläche 13: Preußenstraße Abb.95: Entwicklungsfläche 13 Empfehlung: Mit der Entwicklung des Standortes 13 würde ein neuer Einzelhandelsstandort im nördlichen Stadtgebiet von Wilhelmshaven eröffnet werden und keine Konzentration auf bestehende Einzelhandelslagen erfolgen. Die Entwicklung von großflächigem Einzelhandel hätte u.e. zudem städtebauliche Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße. Die dort eingebundenen Einzelhandelsbetriebe könnten durch Umsatzverlagerungen belastet werden. Durch die Entwicklung von Einzelhandel am Standort 13 würde der Wettbewerbsdruck auf bestehende Einzelhandelslagen entsprechend zunehmen. Eine Verlagerung von Kundenfrequenzen würde die Folge sein. Um eine weitere Schwächung bestehender Versorgungslagen zu verhindern, sollte auf der Entwicklungsfläche 13 kein Einzelhandel genehmigt werden. Der Standort sollte entsprechend überplant werden. Die Nahversorgung der Wohnbevölkerung ist ausreichend sichergestellt, sodass die Ansiedlung eines weiteren Nahversorgers zudem städtebauliche Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße zur Folge haben könnte. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 13 befindet sich westlich der Preußenstraße an einer der Hauptverbindungsachsen in Nord-Süd-Richtung. Der Standort wurde ehemals gewerblich genutzt und könnte perspektivisch mit einer Einzelhandelsentwicklung einer neuen Nutzung zugeführt werden. Die Gesamtfläche des Standortes 13 umfasst 16.3 qm. Der Bebauungsplan Nr. 132 legt für die Fläche ein Gewerbegebiet fest. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

108 Einzelhandelsentwicklungskonzept für das Oberzentrum Wilhelmshaven Abb.96: Bewertung der Entwicklungsfläche 13 Quelle: Bearbeitung: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

109 Entwicklungsfläche 14: Flutstraße (SO-Möbel) Abb.97: Entwicklungsfläche 14 Empfehlung: Die Entwicklung nicht-zentrenrelevanter Fachmärkte am Standort 14 würde eine Stärkung des definierten Fachmarktstandortes Flutstraße/ Niedersachsendamm bedeuten und somit dem Entwicklungsziel der Modernisierung und Konsolidierung der definierten bedeutenden Fachmarktstandorte im Stadtgebiet entsprechen. Weiterhin würde kein neuer Einzelhandelsstandort eröffnet werden, sondern eine Konzentration der Einzelhandelsentwicklung auf bestehende Einzelhandelslagen erfolgen. Die Erreichbarkeit und Fernwirkung der Entwicklungsfläche sind u.e. jedoch nicht optimal, da die Fläche rückwärtig an den Marktkauf Standort angrenzt und somit keine direkte Zuwegung über die Flutstraße möglich erscheint. Folgende Sortimentsschwerpunkte wären u.e. im Fachmarktsegment denkbar: Möbel (speziell Büromöbel, Küchen), Teppiche, Bodenbeläge, Tierfutter, Baumarkt- und Gartenartikel, KFZ- Zubehör. Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27 Die Entwicklungsfläche 14 grenzt unmittelbar an den SB-Warenhausstandort Marktkauf im nördlichen Stadtgebiet von Wilhelmshaven an. Der Bebauungsplan Nr. 87 legt für die Fläche ein Sondergebiet Möbel fest. Trotz diverser Versuche der Stadt Wilhelmshaven ist es bis heute nicht gelungen, den Standort für eine Einzelhandelsnutzung zu entwickeln. Auf der Entwicklungsfläche 14 könnte die Entwicklung von großflächigem, nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel genehmigt werden, da ein bestehender Fachmarktstandort sinnvoll ergänzt und kein neuer Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet eröffnet werden würde. Wir empfehlen die Fläche zu überplanen und nur die Zulässigkeit von nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (gemäß der Liste der nichtzentrenrelevanten Sortimente) zu genehmigen. Zentrenrelevante Randsortimente sollten im B-Plan mit max. 1 % der Gesamtverkaufsfläche festgeschrieben werden. Die Einzelbranchen sollten eine Verkaufsfläche von 1 qm, die Gesamtfläche 8 qm nicht CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 19

110 überschreiten dürfen. Die Verträglichkeit von Neuansiedlungen sollte generell geprüft werden. 4.7 Standortkonzept 1. ENTWICKLUNG DER INNENSTADT WILHELMSHAVEN Entwicklung von zentrenrelevantem Einzelhandel auf der Fläche 2 Marktstraße/ Mitscherlichstraße Ansiedlung von kleinteiligem Einzelhandel an der Marktstraße West (Fläche 3) Entwicklung von zentrenrelevantem Einzelhandel am ehem. C&A Standort (Fläche 4) Ansiedlung von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel auf dem ehem. Schlachthof Gelände (Fläche 5) 3. VERTRÄGLICHE ENTWICKLUNG DES GROßFLÄCHIGEN EINZELHANDELS AUßERHALB DER INNENSTADT Entwicklungsmöglichkeit von nicht-zentrenrelevanten Fachmärkten am Fachmarktstandort Flutstraße/ Niedersachsendamm (Fläche 14) Ggf. Entwicklungsmöglichkeit von nicht-zentrenrelevanten Fachmärkten am Fachmarktstandort Peterstraße/ B21 (Fläche 9: Lautsallee) mit nachgeordneter Priorität zu Standort 14 Nachnutzung einer perspektivisch leerstehenden Einzelhandelsimmobilie an der Güterstraße mit nichtzentrenrelevantem Einzelhandel (Fläche 12) 2. SINNVOLLER AUSBAU DER NAHVERSORGUNG IN WILHELMSHAVEN Konsolidierung und Modernisierung des bestehenden Nahversorgungsstandortes Wal-Mart (Fläche 6) zum Erhalt der wohnortnahen Versorgung. Ansiedlung des Kaufland SB-Warenhauses auf der Fläche 7 an der Friedenstraße mit verträglicher Verkaufsflächenreduzierung. Ansiedlung des Lidl Lebensmitteldiscounters auf der Fläche 8 an der Mitscherlichstraße in Verbindung mit einer Reduzierung der Verkaufsfläche des Kaufland SB-Warenhauses. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

111 Abb.98: Standortkonzept Wilhelmshaven Kategorie 1 Standort generell für großflächigen zentrenrelevanten EH geeignet Kategorie 2 Standort für kleinflächigen, nahversorgungsrelevanten EH bis zu 8 qm geeignet Kategorie 3 Standort für großflächigen (über 8 qm VKF), nahversorgungsrelevanten EH geeignet Kategorie 4 Standort für nicht-zentrenrelevanten, großflächigen EH geeignet Kategorie 5 Standort für EH nicht geeignet Quelle: Stadt Wilhelmshaven 27, CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 111

112 4.8 Allgemeine Hinweise zur Bauleitplanung Um die Entwicklung des Einzelhandel in Wilhelmshaven besser und nachhaltiger kontrollieren zu können, gibt die CIMA folgende allgemeine Hinweise für die Bauleitplanung: Bestehende B-Pläne sollten an die Vorgaben des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes für das Oberzentrum Wilhelmshaven angepasst werden Bestehende Kerngebiete außerhalb des abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sollten nach Möglichkeit in Sondergebiete umgewandelt werden, um die Entwicklung von Einzelhandelsnutzungen steuern zu können Für den Fall eines schnellen Handlungsbedarfs stehen im Baurecht folgende geeignete Instrumente zur Verfügung: Zurückstellung von Baugesuchen: 15 BauGB (die Zulässigkeit von Vorhaben kann bis zu 12 Monaten zurückgestellt werden) Veränderungssperre: 14 BauGB (alle Veränderungen, die den planerischen und definierten Zielsetzungen zuwiderlaufen, dürfen nicht realisiert werden) Baurecht auf Zeit 9 : 9 BauGB (in besonderen Fällen kann festgesetzt werden, dass bestimmte Nutzungen nur für einen bestimmten Zeitraum zulässig sind, Folgenutzungen müssen bestimmt werden) Städtebaulicher Vertrag: 11 BauGB (zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere der Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung, können Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags sein) 9 Das Instrument Baurecht auf Zeit regelt kein generelles Baurecht auf Zeit, sondern bedarf einer detaillierten und besonderen planerischen Begründung und Abwägung. Das Instrument wird in erster Linie für Nutzungen wie Landesgartenschau, etc. angewandt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 112

113 5. Anhang 5.1 Methodik Die Analyse des Einzelhandels in Wilhelmshaven wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich meistens auf die Angebotsoder die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen. In diesem Kapitel sollen die Berechnungsmethode und die Quellen der Zahlen dargelegt werden. Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über die Bestandserhebung im Einzelhandel: Bestandserhebung in Wilhelmshaven im Jahr 26 Erfassung von einzelnen Sortimenten im Geschäft Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe ( im engeren Sinne ) und Leerstände Branchenmix (33 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA Warengruppen) Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, Regionalisten, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser) Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt & Einschätzung durch Experten Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in den periodischen Bedarf (Lebensmittel, Gesundheits- und Drogeriewaren) und den aperiodischen Bedarf (mittel- und langfristiger Bedarfsbereich) Abb.99: Die 33 CIMA-Branchen mittelfristig kurzfristig langfristig Lebensmittel Reformwaren Apotheken Drogerien, Parfümerien Schnittblumen Zeitschriften Oberbekleidung Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Sportartikel Schuhe Sanitätshäuser Bücher Schreibwaren Spielwaren Zoobedarf Möbel Antiquitäten, Kunstgegenstände Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Farben, Lacke, Tapeten Elektrogeräte, Leuchten Unterhaltungselektronik Foto Optik Uhren, Schmuck Lederwaren Musikinstrumente, Musikalien Fahrräder Kfz-Zubehör Büromaschinen, PC, Büroeinrichtung Babybedarf Blumen, Pflanzen Fachgeschäfte Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 113

114 Abb.1: Fachgeschäft Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice. Fachmarkt Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung. Supermarkt Ca. 4 bis 1.5 qm Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 8 qm Verkaufsfläche bereits zunehmender Non-food-Anteil. Lebensmittel-Discounter Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 3 und 1. qm Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. Fachmarktzentrum Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, i.d.r. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem Lebensmittel- Discounter, meist zusammen über 8. qm VK, periphere Lage, viele Parkplätze. SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5. qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen. Warenhaus In der Regel Verkaufsflächengröße über 3. qm, Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-food-Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte. Kaufhaus In der Regel Verkaufsflächen über 1. qm, breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt. Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.r. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.r. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung Quelle: CIMA GmbH 27 Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca. 1.5 bis 5. qm, Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-food-Abteilungen (Gebrauchsgüter). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 114

115 Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der folgenden Methodik und unter Berücksichtigung der folgenden Quellen: Aktuelle Einwohnerzahl Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurchschnitt = 1 %) Ausgabesatz im Einzelhandel Pro-Kopf-Ausgaben in /Einwohner p. a. (gemäß statistischer Warenkorb für 26) Periodischer Bedarf: /Einwohner p. a. Aperiodischer Bedarf: /Einwohner p. a. Ausgabesatz gesamt: 5.45 /Einwohner p. a. Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner x Ausgabesatz (gewichtet mit der KKZ) Die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage erfolgt mittels der Handelszentralität. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. ) zum Nachfragepotenzial (in Mio. ) ins Verhältnis gesetzt und in % ausgedrückt. Umsatz / Nachfrage *1 = Handelszentralität Die Handelszentralität wird für die Gesamtstadt, die Sammelbranchen und den periodischen / aperiodischen Bedarf ausgewiesen. Die Nachfragebindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Einwohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Einkaufsorte und z.b. in den Versand ab. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 115

116 5.2 Definition des Begriffes Verkaufsfläche Allgemein lässt sich die Verkaufsfläche als die Fläche definieren, die dazu bestimmt ist, Kunden sich mit dem Ziel dort aufhalten zu lassen, Verkaufsabschlüsse zu fördern. Diese allgemeine Definition muss auf die einzelnen Bestandteile eines Einzelhandelsbetriebes heruntergebrochen werden, um eine detaillierte Definition des Begriffes Verkaufsfläche ableiten zu können. Dabei müssen die Bestandteile zunächst in drei Kategorien unterteilt werden: Flächen, die eindeutig der Verkaufsfläche hinzuzurechnen sind, Flächen, über die unterschiedliche Auffassungen bei der Abgrenzung bestehen, Flächen, die nicht der Verkaufsfläche hinzuzurechnen sind. Eindeutige Flächen Eingangsbereich mit entsprechender Kundenlauffläche Standflächen für Einrichtungsgegenstände Auslage- und Ausstellungsfläche (soweit sie dem Kunden zugänglich ist) Schaufenster Bedientheken mit der dahinter liegenden Fläche, wo das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und abpackt (Urteil des BVerwG vom ) Umkleidekabinen Gänge (dem Kunden zugängliche) Kassenzone Bereich nach der Kassenzone ( Pack- und Entsorgungszone, Urteil des BVerwG vom ) Windfang (Urteil des BVerwG vom ) Freiverkaufsflächen, die dem Kunden zugänglich sind und nicht nur vorübergehend genutzt werden. Flächen in der Diskussion Treppen im Verkaufsraum (dem Kunden zugänglich) Mall im Shopping-Center 1 Fläche vor Pfandrücknahmestationen Aufstellfläche für Einkaufswagen Nicht hinzuzurechnende Flächen Lagerflächen Büroräume Sanitärräume Vor- und Zubereitungsräume Basierend auf der Analyse gelangt die CIMA GmbH zur folgenden Definition des Begriffes Verkaufsfläche. Diese Abgrenzung ist als enge, defensive Interpretation der herrschenden Auffassung zu verstehen. Sie beinhaltet keine uneindeutigen Bestandteile, sondern stützt sich auf die Forschung, die Rechtsprechung und die Praxis deutscher Einzelhandelsgutachter. 1 Laut Auffassung der IHK Oldenburg ist die Mall in die Verkaufsfläche einzurechnen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 116

117 Abb.11: BBE!CIMA Standart-Arbeitshilfe Verkaufsfläche BBE!CIMA Standard-Arbeitshilfe Verkaufsfläche Diese Definition wird als BBE!CIMA Standard-Arbeitshilfe Verkaufsfläche verwendet. Die Arbeitshilfe soll zur Vereinheitlichung der Definition des Begriffes Verkaufsfläche beitragen und damit einen qualitativen Beitrag für Forschung und Praxis leisten. Als Verkaufsfläche wird die Fläche definiert, die für den Kunden begehbar ist und dem Ziel dient, Verkaufsabschlüsse zu fördern. Dazu gehören: der Eingangsbereich mit der entsprechenden Kundenlauffläche, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Auslage- und Ausstellungsfläche (soweit sie dem Kunden zugänglich ist), Schaufenster, soweit sie dem Kunden zugänglich sind, die Fläche von Bedientheken mit der dahinter liegenden Fläche (für den Kunden sichtbare Flächen), Umkleidekabinen, dem Kunden zugängliche Gänge, die Kassenzone, der Bereich nach der Kassenzone ( Pack- und Entsorgungszone ), Windfänge und Freiverkaufsflächen, die dem Kunden zugänglich sind und nicht nur vorübergehend genutzt werden. Es sprächen zahlreiche Gründe dafür, auch die folgenden Bereiche als Teil der Verkaufsfläche anzusehen (weitere Auffassung); jedoch besteht dazu keine einheitliche Auffassung: Treppen im Verkaufsraum, Flächen vor Pfandrücknahmestationen sowie die Aufstellfläche für Einkaufswagen. Einzelhandel Immobilien- und Projektentwicklung Stadt- und Regionalmarketing Stadtplanung Tourismus Wirtschaftsförderung Technologieförderung Recruitment CIMA GmbH Köln Leipzig Lübeck M ünchen Ried (A) Stuttgart CIMA GmbH 26 Quelle: CIMA GmbH 27 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 117

118 5.3 Zentrale Versorgungsbereiche Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [ ] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34, 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 8 m² Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im un-beplanten Innenbereich ( 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer, 25: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_5, Dortmund. S. 14.) Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung nach 34, 3 BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere Zentrale Versorgungsbereiche. Das erste Urteil zum Thema der Zentralen Versorgungsbereiche, das auch Aussagen zur Definition von Zentralen Versorgungsbereichen und schädlichen Auswirkungen enthält, wurde im Dezember 26 vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen verkündet (7 A 964/5). Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen der Gemeinde festgesetzt werden. Die Abgrenzung kann sich aus folgenden Unterlagen ergeben: Bestehenden Bauleitplänen (d.h. aus Darstellungen in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan), Raumordnungsplänen/Regionalplänen, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des 3, 2 ROG festgelegt werden können und/oder der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand). Gemäß dem Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen muss es sich bei den planerischen Zielsetzungen um konkrete Planungen handeln; ob informelle Planungen (z.b. ein Einzelhandelskonzept) ausreichen, kann bisher nicht beurteilt werden. Zum Zeitpunkt der Festlegung muss der Zentrale Versorgungsbereich folglich nicht bereits vollständig entwickelt sein. Die Planung muss jedoch hinreichend konkret sein. Dem Bereich muss für die Versorgung der Bevölkerung eine zentrale Funktion zukommen, eine bloße Agglomeration von Betriebe reicht nicht aus. Dabei muss die Gesamtheit der Nutzungen in einem Zentralen Versorgungsbereich die Funktion besitzen, das gesamte Gemeindegebiet oder einen Teilbereich mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs zu versorgen. Als Zentrale Versorgungsbereiche können angesehen werden: Demnach handelt es sich bei Zentralen Versorgungsbereichen um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Dieser Bereich kann sowohl anhand vorhandener Innenstadtzentren: Größerer Einzugsbereich, i.d.r. das gesamte Stadtgebiet und ein weiteres Umland, breites Spektrum an Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 118

119 Nebenzentren: Mittlerer Einzugsbereich (bestimmte Bezirke oder Stadtteile), ein breites Spektrum an Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch langfristigen Bedarf. Grund- und Nahversorgungszentren: Kleinerer Einzugsbereich (bestimmte Quartiere), vorwiegend Waren für den kurzfristigen, ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs. Grund- und Nahversorgungszentren sollten mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und/oder konkurrierenden Warenangeboten umfassen, da ansonsten der Vorwurf des Schutzes individueller Betriebe ( Konkurrenzschutz ) erhoben werden könnte. Für die Abgrenzung ist zu berücksichtigen, dass ein Zusammenhang nicht mehr vorliegt, wenn sich zwischen den einzelnen Betrieben weit über-wiegend zu Wohnzwecken genutzte Bereiche erstrecken. Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind, ist die grundstücksscharfe Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer, 25: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_5, Dortmund, S. 16). bei etwa 1 Prozent Umsatzverlagerungen Auswirkungen anzunehmen sind. In neueren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von etwa 2 Prozent des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur Folge hat (vgl. Berkemann, Halama, 25: Erstkommentierung zum BauGB 24, S. 363). Entscheidend für die Beurteilung ist jedoch nicht die Umsatzverlagerung, sondern die dadurch zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen. Der Kaufkraftabfluss ist lediglich als Indiz, als Anfangsverdacht zu verstehen. Die Abwägung muss individuelle für jeden Standort vorgenommen werden. Gemäß dem Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom Dezember 26 sind Vorhaben dann nicht zulässig, wenn sie beachtliche Funktionsstörungen in bestimmten zentralen Versorgungsbereichen erwarten lassen. Ein solche Funktionsstörung kann auch eintreten, wenn der unbeeinträchtigte Fortbestand eines Magnetbetriebes maßgebliche Bedeutung für die weitere Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches hat. Bisherige Urteile und Gutachten gehen bei der Bewertung von schädlichen Auswirkungen auf die Regelungen nach 11 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken: Auswirkungen [ ] sind Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich [ ], auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden (vgl. 11, 3 BauNVO). Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11,3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 119

120 5.4 Professionelles Flächenmanagement Der Grundgedanke eines Flächenmanagement besteht darin, vorhandene Immobilienflächen effektiver zu nutzen, Leerstände zu vermeiden, Informationen über Angebot und Nachfrage transparent und zugänglich zu machen und letztendlich zur Attraktivitätssteigerung des Standortes beizutragen. Die Hauptaufgabe eines Flächenmanagements besteht darin, Angebot und Nachfrage zusammenzuführen und so gezielt auf die Angebotsstruktur Einfluss zu nehmen. Dies kann nur durch ein vorausschauendes und aktives Flächenmanagement erreicht werden; passive Leerstandsbörsen im Internet führen nicht zum beabsichtigten Ziel. Durch umfassende Informationen über beabsichtigte Veränderungen (Betriebsaufgabe, betriebliche Veränderungen o.ä.) muss der Leerstandsproblematik schon im Vorfeld entgegengewirkt werden. Dies muss ergänzt werden durch folgende Module: Marktinformationssysteme zur Schaffung von Transparenz, Eigentümerberatung, Direkte, persönliche Akquisition, Förderung von Existenzgründungen (z.b. Inkubatoren) sowie (Re-) Vitalisierung von Lagen, Straßen, Quartieren. Als zentrales Informations- und Marketinginstrument sollte regelmäßig (z.b. vierteljährlich) ein kurzer (vierseitiger) Newsletter herausgegeben werden. Dieser sollte zum einen als Druckausgabe versendet, zum anderen über das Internet verbreitet werden, um eine breite Zielgruppe zu erreichen. Ein gutes Beispiel für einen Newsletter liefert das Flächenmanagement in Lemgo, wo bereits seit mehreren Jahren ein erfolgreiches Flächenmanagement praktiziert wird. Der Kontaktaufbau und die Kontaktpflege zu den Eigentümern und Gewerbetreibenden innerhalb der Stadt Wilhelmshaven ist für ein erfolgreiches Flächenmanagement besonders wichtig. Der Aufbau und die Pflege der Datenbank und damit der zentralen Informationsplattform wird nur funktionieren, wenn alle Beteiligten von deren Notwendigkeit überzeugt werden können. Gerade Informationen über Mietkonditionen werden nur zur Verfügung gestellt, wenn eine Vertrauensbasis hergestellt werden kann. Die Beteiligten müssen deshalb als kooperative Partner begriffen werden, mit denen ein dauerhafter Dialog stattfindet. Abb.12: Newsletter Lemgo Marketing Mit Hilfe dieser Datenbank müssen möglichst umfassende Informationen über bestehende Leerstände erfasst und zur Verfügung gestellt werden. Sie bieten dem Vermieter eine Plattform, sein Objekt anzubieten und einem potenziellen Mieter die Möglichkeit, sich ohne Schwierigkeiten umfassend zu informieren. Quelle: CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon:

121 Ein aktives Leerflächenmanagement reicht von der Revitalisierung ungenutzter Schaufensterflächen als Ausstellungsflächen für bestehende Betriebe ( Schaufensterkosmetik ) bis zur aktiven und zielgerichteten Vermarktung der Leerstände. Die aktive Kontaktaufnahme zu regionalen Filialbetrieben als mögliche Nutzer geeigneter Ladenlokale, die Bereitstellung von harten Marktdaten zur Kaufkraftsituation, das Aufzeigen von Branchendefiziten und vieles mehr können als weitere Maßnahmen erfolgen. In Kenntnis dieser Tatsachen können ansiedlungswilligen Betriebe qualifizierte Angebote gemacht und zwischen diesen und den Eigentümern vermittelt werden (nachfrageorientiertes Vorgehen). Zudem ermöglichen die Kenntnisse eine gezielte Beratung der Eigentümer und die direkte Ansprache von potenziellen Mietern (angebotsorientiertes Vorgehen). Gegebenenfalls können Dienstleistungen für den Eigentümer übernommen werden (z.b. Lokalbesichtigungen), damit es zu einer Ansiedlung kommt. Bei einem Flächenmanagement kann einerseits angebotsorientiert, andererseits nachfrageorientiert vorgegangen werden. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Flächenmanager, der über die notwendigen Informationen und Kenntnisse verfügt. Dafür müssen sowohl auf der Nachfrage- als auch auf Angebotsseite fundierte Kenntnisse vorliegen: Freie oder frei werdende Ladenlokale (z.b. Laufzeiten von Mietverträgen) Kenntnisse über die Immobilie (Möglichkeiten baulicher Veränderungen, Kooperationsbereitschaft des Eigentümers) und den Standort insgesamt Potenziale für Flächenerweiterungen Kontakte zu Eigentümern Preiserwartungen der Vermieter Kenntnisse über die Einzelhandelssituation (Branchenmix, Trends) Kenntnisse über die Anforderungen der Branchen Anforderungsprofil an Standorte von Filialisten Folgende Aufgabenfelder sollten im Rahmen eines Flächenmanagements wahrgenommen werden: Dauerhaften Dialog zu Einzelhändlern und Immobilienbesitzern suchen und ausbauen (dauerhafte Optimierung bzw. Aktualisierung der Datenbasis), Akquisition von Filialisten, Einzelhändlern oder Projektentwicklern, Aufbau eines dauerhaften Kontaktnetzwerkes, Bestimmung des Branchenmixes durch regelmäßige Einzelhandelsstrukturuntersuchungen bzw. Dokumentation von Veränderungen, Organisation und Moderation von Treffen der Einzelhändler und Immobilienbesitzer, Vermittler zwischen unterschiedlichen Interessen der verschiedenen Akteure, z.b. durch kompetente Beratung, Pflege der innerstädtischen Flächenbörse sowie einzelbetriebliche Beratungen bei Einzelhändlern und Beratungen von Eigentümern bzgl. einzelhandelsspezifischer baulicher Anforderungen oder Fassendengestaltung. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 121

122 Mögliche Leistungen können sein: Objektvermarktung (Maklertätigkeit) Finanzierungskonzepte Beratung bei Existenzgründung Sanierungs- und Modernisierungsberatung Förderprogramme Erwerb einer Immobilie Wertgutachten Gebäudedokumentation Gleiches ist aus der Stadt Diepholz bekannt. Das Fachgeschäft Thomas, ebenfalls mit Angeboten in den Sortimenten Heimtextilien und Stoffe, kann eine Verkaufsfläche von insgesamt 55 qm vorhalten. Das Ladenlokal ist in zwei aneinandergrenzenden Gebäuden integriert. Abb.13: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge Foto: CIMA GmbH 27 In Neustadt a. Rbg. ist es gelungen das Fachgeschäft für Heimtextilien Kollmeyer in drei aneinandergrenzenden, unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden unterzubringen. Die Außenfassaden der Immobilen sind nicht verändert worden, lediglich die Innenräume der Gebäude wurde entkernt und zusammengelegt. So konnte eine leistungsfähige Verkaufsfläche in der Altstadt entstehen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: