Machbarkeitsstudie Stadthaus Paderborn

Transkript

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2 Gliederung 1.Strukturierung der Studie Arbeitspakete 1-. Zusammenfassung der Ergebnisse der Arbeitspakete 1-. Weiterführende Betrachtungen der bisherigen Ergebnisse. Gegenüberstellung der Varianten und monetäre Bewertung. Bilanztechnische Betrachtung 6. Nutzwertanalyse als nicht monetäre Bewertung

3 1. Strukturierung der Studie Arbeitspakete 1-

4 Strukturierung der Studie (Arbeitspakete 1-) Das Ziel der Studie: Entwicklung einer wirtschaftlichen Sanierungsvariante Paket 1: Grundlagenermittlung Gebäudeanalyse durch Inaugenscheinnahme und Auswertung vorhandener Unterlagen Bauliche Analyse des Gebäudebestandes Städtebauliche Analyse (Verkehrsanbindung, Parkraumsituation, etc.) Strukturanalyse der Verwaltungsbereiche (Raumbestand sowie Raumbedarfe) Paket : Entwicklung der Systemvarianten und Bewertung Auswertung der Grundlagenermittlung Erarbeitung der Gebäudekonzepte Qualitative Bewertung der Alternativen Paket : Ablaufplanung und Kostenbewertung Ablaufplanung der Systemvarianten Zusammenstellung der Lebenszykluskosten (Bau- und Planungskosten, Betriebs- und Unterhaltskosten, Interimskosten) der Varianten im Rahmen vollständiger Finanzpläne Paket : Bewertung und Zusammenfassung der Ergebnisse Auswertung der qualitativen und quantitativen Ergebnisse der Untersuchung mittels Nutzwertanalyse Diskussion der Arbeitsergebnisse und Erstellen des Abschlußberichts

5 . Zusammenfassung der Ergebnisse der Arbeitspakete 1-

6 Zwischenergebnis Arbeitspaket 1 Am Abdinghof Strukturelle Mängel Funktionale Mängel Technische Mängel Pontanusstraße - Stellplätze sind nicht in ausreichendem Umfang (Mitarbeiter und Kunden) vorhanden - Mitarbeiter-Pendelverkehre zwischen den beiden Standorten sind notwendig und aufgrund der Stellplatzsituation sehr zeitaufwändig - Funktionszusammenhänge zwischen Büroflächen und ämterspezifischen Flächen (bspw. Archive) ist nicht gegeben - verwinkelte Treppenhäuser, unübersichtliche Orientierungsmöglichkeiten - Barrierefreiheit ist nicht gegeben - Schlechte Öffentliche Zugänglichkeit durch mehrere unübersichtliche Eingangssituationen - schlechte Gebäudefunktionalität für Mitarbeiter durch fehlende Funktionskerne (Kopierräume, Teeküchen) - Brandschutzmängel - Erhaltungszustand ist als schlecht zu bewerten - Instandhaltungsfreundlichkeit der Immobilie ist als schlecht zu bewerten - verwinkelte Wegeführung im Gebäude, schlechte Orientierungsmöglichkeiten für Kunden - Barrierefreiheit ist nicht gegeben - Schlechte Öffentliche Zugänglichkeit durch Lage der Eingänge - Brandschutzmängel - Erhaltungszustand ist als schlecht zu bewerten - Instandhaltungsfreundlichkeit der Immobilie ist als schlecht zu bewerten 6

7 Zwischenergebnis Arbeitspaket und Variante A: Minimalvariante Variante B: Optimierte Variante C: Maximalvariante Sanierung der bestehenden Zwischenlösung Neubau an den bestehenden Gebäudeteile Teil-Neubau einzelner Standorten Gebäudeteile Neubau Pontanusstraße Alle Gebäudeteile bleiben Alle Gebäudeteile werden neu Gebäudeteile (C+Ca + bestehen, werden nur im Bestand Pontanusstraße) werden neu kernsaniert gestaltet, um Defizite zu beheben Letzter Einzug: 01/01 Letzter Einzug: 11/01 gebaut Größtmöglicher Gestaltungsspielraum Letzter Einzug: Defizite lassen sich weitgehend Defizite lassen sich weitgehend nicht beheben! beheben! 08/016 Defizite lassen sich bis auf Pendelverkehre vollkommen beheben! 7

8 . Weiterführende Betrachtungen der bisherigen Ergebnisse 8

9 Betrachtung zusätzlicher Varianten durch GMP in Zusammenarbeit mit Lahmeyer Rhein-Main GmbH Variante D: Alternativ-Variante Variante E: Alternativ-Variante Neubau an einem neuen Standort Neubau an einem neuen Standort in der Innenstadt in der Peripherie Neubau Innenstadt Neubau Peripherie Unterbringung der Stadtverwaltung Unterbringung der Stadtverwaltung in einem Neubau an einem in einem Neubau an einem zentralen Standort in der zentralen Standort am Stadtrand Innenstadt mit Errichtung einer mit Stellplätzen in den bewirtschafteter Tiefgarage. Außenflächen. Größtmöglicher Größtmöglicher Gestaltungsspielraum Gestaltungsspielraum Geringere Interimskosten Letzter Einzug: Geringere Interimskosten 016 Letzter Einzug: 016 Defizite lassen sich vollständig Defizite lassen sich vollständig beheben! beheben! 9

10 Ermittlung der Investitionskosten für den Neubau einer Verwaltung - Innenstadt Flächen Verwaltung (einschl. GKD) in qm BKI-Wert Art der Kostengruppe Kostengruppe Kostengruppe in % BKI gewählte % 1,70 100,00,70,10 16, Ebene: 70 Stellpl. X qm.ebene: 70 Stellpl. X qm 70 Stell. X qm qm 0,0 100,00,70 1,00 19,00 gerundet: Art der Kostengruppe Kostengruppe Kostengruppe in % BKI gewählte % 00 00/ ,90 100,00 1,70 0,0 100,00 1,00 6,0 gerundet: Investion 01 Investion 011 Preissteigerung /Risiko 10 % ( x,% + 1 %) 00 00/ Fläche für Tiefgarage in qm - Bürogebäude /qm BGF für 011 und Passivhaus mittlerer Standard gerundet 7,60 1.0,00 71, 1,0 88, , , , , , , , ,00 BKI-Wert - Tiefgaragen /qm BGF ( x,0 %) für 011,17 6,00 6, 0,00 1,1 68,7 68,00 gez. Voß Stand:

11 Ermittlung der Investitionskosten für den Neubau einer Verwaltung - Peripherie Flächen Verwaltung (einschl. GKD) in qm Art der Kostengruppe Kostengruppe Kostengruppe in % BKI gewählte % Investion 01 Investion 011 Preissteigerung /Risiko 10 % ( x,% + 1 %) 00 00/ ,70 100,00,70,10 16, notwendige Stellflächen BKI-Wert - Bürogebäude mittlerer Standard /qm BGF für 011 und Passivhaus 7,60 1.0,00 71, 1,0 88, ,0 0,0 100,00,70 1,00 19, ,00 gerundet: , , , , , ,00 in qm qm Nutzfläche / qm 19 Stellplätze (Auflage der Bauordnung) qm Nutzfläche /0 qm 60 Stellplätze (Auflage der Bauordnung) gemittelt: gerundet: 6 Stellplätze x 0 qm qm qm x 80 /qm gez. Voß Stand:

12 Ermittlung des Grundstückswertes in der Innenstadt (Florianstraße) Fläche des Grundstücks in qm 1.96 Grundstückswert pro qm 0 Grundstückswert Ermittlung des Grundstückswertes an der Peripherie (alte Ziegelei) Fläche des Grundstücks Stand: in qm Grundstückswert pro qm 0 Grundstückswert

13 Zusammenstellung der Schätzkosten Invest Bau- und Planungskosten Teilneubau Am Abdinghof, Sanierung Pontanusstraße Sanierung alte Standorte , , , ,0 Neubau an den best. Standorten: Pontanusstraße, Am Abdinghof Neubau Drittstandort Innenstadt 77,8 Mio. * 79, Mio. * Neubau Drittstandort Peripherie 67,9 Mio. * 67, Mio. * 8, Mio. * , , ,0 Verwaltung, einschl. GKD ,- Verwaltung, einschl. GKD ,- Verwaltung, einschl. GKD ,- Verwaltung, einschl. GKD ,- Verwaltung, einschl. GKD , , ,0 0,0 Mietflächen ,- Mietflächen + TG.0.000,- Mietflächen + TG ,- Tiefgarage ,- Parkflächen ,- Invest Verwaltung Invest Verwaltung Invest Verwaltung Invest Verwaltung Invest Verwaltung 100 % 111 % 118 % 118 % 118 % * Die Genauigkeit von Kostenschätzungen aufgrund der Kostenkennwerte (Erfahrungswerte) liegt bei +/- 0% (Angabe HOAI)! Stand:

14 Zusammenstellung der Entwicklungsvarianten Bau- und Planungskosten Sanierung alte Standorte ,0 Teilneubau Am Abdinghof, Sanierung Pontanusstraße , , ,0 Neubau an den best. Standorten: Pontanusstraße, Am Abdinghof Neubau Drittstandort Innenstadt 77,8 Mio. 79, Mio. Neubau Drittstandort Peripherie 67,9 Mio. 67, Mio. 8, Mio , , ,0 Verwaltung, einschl. GKD ,- Verwaltung, einschl. GKD ,- Verwaltung, einschl. GKD ,- Verwaltung, einschl. GKD ,- Verwaltung, einschl. GKD , , ,0 0,0 Mietflächen ,- Mietflächen + TG.0.000,- Mietflächen + TG ,- Tiefgarage ,- Parkflächen ,- Vorsichtige Berechnung : Vermietete Fläche 900 qm vermietete Fläche 171 T /Jahr Miete Tiefgaragen -stellplätze ,- /Jahr Stand: qm vermietete Fläche 168 T /Jahr Miete 1.70 qm vermietete Fläche T /Jahr Miete (1 feste Dauerplätze) 1 * 0 /Mo. * 1 Mo 7 T /Jahr (7 feste Dauerplätze) 7 * 0 /Mo. * 1 Mo 16 T /Jahr (8 Kurzparker) 8 x 1 Std x /Std * 6 T 6 T /Jahr (6 frei Stellplätze) 6 x 1 Std x /Std * 6 T= 96 T /Jahr 70% Auslastung 18 T /Jahr 70% Auslastung 17 T /Jahr Gesamt T /Jahr, davon 7% Auslastung ,- /Jahr ,- /Jahr 70 zusätzliche Stellplätze (00 Dauerplätze) 00 * /Mo. * 1 Mo ,- /Jahr (70 frei Stellplätze / mal Belegt) 70 x x /Std * 10 T= ,- /Jahr 809.0,- /Jahr => ,- /Jahr 1

15 . Gegenüberstellung der Varianten und monetäre Bewertung 1

16 Zusammenstellung der Bau- und Planungskosten (Einträge gerundet, Berechnung mit vollen Werten) ergänzende Betrachtung Bau- und Planungskosten selbst genutzte Flächen Verwaltung sonstige bewirtschaftete Flächen GKD Laden- / Büroflächen Tiefgaragenflächen/Stellflächen Tiefgarage (bewirtschaftet) Stellflächen (nicht bewirtschaftet) GESAMT brutto brutto netto Sanierung alte Standorte 1, Mio. 1, Mio. 6,7 Mio.,0 Mio. 1,7 Mio. netto brutto Teiln. Am Abdinghof, San. Pontanusstr. 7,0 Mio. 7,0 Mio. 7,7 Mio.,7 Mio.,0 Mio. 1,8 Mio. 1,8 Mio. Neubau an den best. Standorten 60, Mio. 60, Mio. 10, Mio. 6, Mio.,1 Mio., Mio., Mio. Neubau Drittstandort Innenstadt 6 6 6, Mio. 6, Mio. Neubau Drittstandort Peripherie 6 6 6, Mio. 6, Mio. 10,9 Mio. 1, Mio. 66,6 Mio. 76,1 Mio. 77, Mio. 10,9 Mio. 1, Mio. 8,0 Mio. 67,9 Mio. Für die Neubauvarianten wurde ein Passivhaus-Standard angenommen. Für die Sanierung der Gebäude wurde ein Standard EnEV 0% zugrunde gelegt. Den höheren Rückbaukosten bei den Sanierungsvarianten stehen Einsparungen durch die Nutzung der vorhandenen Substanz gegenüber. Insgesamt sind die Kosten Neubau nur geringfügig höher. In den Sanierungsvarianten werden die Sanierungskosten der vorhandenen Mietflächen und Flächen GKD separat ausgewiesen. In den Neubauvarianten werden diese Kosten entsprechend der Flächenanteile berechnet und separat ausgewiesen. In den Neubaukosten an den vorh. Standorten sind die Rückbaukosten ebenfalls berücksichtigt. Die Kostenangaben basieren auf einer Kostenschätzung gem. DIN 76 auf Grundlage des vorliegenden Planungsstandes. Die Genauigkeit einer Kostenschätzung beträgt +/-0%. Die Varianten liegen innerhalb der Streubreite der Genauigkeit einer Kostenschätzung. 16

17 (Einträge gerundet, Berechnung mit vollen Werten) Zusammenstellung der Lebenszykluskosten (LZK) ergänzende Betrachtung Angabe der LZK p.a. bezogen auf das Jahr 016! Lebenszykluskosten (ohne Interimskosten) Verwaltung Investitionskosten Zins Tilgung Betriebskosten Bauunterhalt Versorgung sonstige Betriebskosten Summe Verwaltung GKD Investitionskosten Zins Tilgung Betriebskosten (nicht umlagefähig) Bauunterhalt Summe GKD sonstige Mietflächen u. Tiefgaragen Investitionskosten Zins Tilgung Betriebskosten (nicht umlagefähig) Bauunterhalt Summe sonst. Mietfl. u. TG Mieteinnahmen GKD sonstige bewirtschaftete Flächen Laden- / Büroflächen Tiefgarage Summe Mieteinnahmen GESAMT Berechnungsgrundlage Sanierung alte Standorte Teiln. Am Abdinghof, Umgest./San. Pontanusstr.,8 Mio.,% anfängl. % 1,7 Mio. 1,1 Mio.,1 Mio. 1,9 Mio. 1, Mio.,8 Mio. 0,7 Mio. 0,8 Mio. 1, Mio., Mio. 0,0 Mio. 0,0 Mio. 0, Mio. 1,- /m² gem. GKD 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,6 Mio. 0,6 Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,0 Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,0 Mio. 1,- /m² 0, Mio.,0 Mio. 0, Mio. 0, Mio. 1,6 Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,7 Mio.,9 Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,0 Mio. 0,0 Mio. 1,6 Mio., Mio., Mio.,1 Mio. 1, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,6 Mio. 0, Mio. 0, Mio.,% anfängl. %,1 Mio. 0, Mio. 0, Mio. Neubau Drittstandort Peripherie, Mio.,0 Mio. 1, Mio. 0, Mio. 0, Mio. 1,1 Mio.,6 Mio. 0, Mio. Neubau Drittstandort Innenstadt, Mio.,0 Mio. 1, Mio. 0,7 Mio. 0,7 Mio. 1,1 Mio.,6 Mio.,% anfängl. % Neubau an den best. Standorten 0, Mio. 0,7 Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,7 Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,7 Mio. 0,0 Mio. 0, Mio. 0, Mio. 0,7 Mio. -0,7 Mio. -0,8 Mio. -1, Mio. -1, Mio. -0,Mio., Mio., Mio.,1 Mio.,8 Mio.,9 Mio. Zins und Tilgung ergeben sich aus den Bau- und Planungskosten. Bei der Variante Neubau Drittstandort Peripherie wurden die Kosten für die Stellplätze in den Investitionskosten Verwaltung berücksichtigt. Die Kosten für Pendelverkehre sind in den sonstigen Betriebskosten berücksichtigt. Die Mieteinnahmen aus den bewirtschafteten Flächen sind den Kosten gegenüber zu stellen. Die umlagefähigen Betriebskosten für die Mietbereiche bleiben unberücksichtigt. 17

18 Gegenüberstellung von Bau- und Planungskosten und Lebenszykluskosten (LZK) In den Neubauvarianten stehen höhere Bau- und Planungskosten geringeren Lebenszykluskosten gegenüber. Den zusätzlichen Bau- und Planungskosten für bewirtschaftete Flächen können die generierten Mieteinnahmen gegengerechnet werden. Höhe der Lebenszykluskosten abzgl. Mieteinnahmen Skala Bau- u. Planungskosten 67, ,00 sonst. Flächen 0,00 Bau- u. LZK Planungsk. Sanierung alte Standorte Angabe der LZK p.a. bezogen auf das Jahr 016! Bau- u. LZK Planungsk. Teilneubau Am Abdinghof, Umgest./San. Pontanusstraße GKD Bau- u. LZK Planungsk. Neubau an den best. Standorten: Pontanusstraße, Am Abdinghof 6,,8 GKD Bau- u. LZK Planungsk ,00 GKD,,9 Verw. 6,, Verwaltung GKD sonst. Fl. Verw. 6,, sonst. Fl. Verwaltung sonst. Fl. Verwaltung 6,1, sonst. Fl. GKD Verw , , ,00 Verw ,00 Verwaltung , ,00 GKD GKD , ,00 67,9 GKD GKD GKD Verwaltung , ,00 sonst. Fl. sonst. Flächen Verw ,00 79, 77,9 sonst. Fl. 8, Skala LebensZykluskosten p.a. ergänzende Betrachtung Bau- u. LZK Planungsk , , ,00 0,00 Neubau an einem Neubau an einem Drittstandort Drittstandort Innenstadt Peripherie 18

19 Sanierung alte Standorte: Entwicklung der Lebenszykluskosten (LZK) Kosten sonst. Mietflächen und TG ,00 Kosten GKD LZK abzgl. Mieteinnahmen ,00 restl. Betriebs- und Verwaltungskosten , ,00 Versorgungskosten ,00 Bauunterhalt als Rücklage , , ,00 Tilgung (Verwaltung) ,00 0,00 Zins Finanzierung (Verwaltung) ,0 Mio. -0,70 Mio. 6, Mio. -0,8 Mio. 7,1 Mio. -0,8 Mio. 8,0 Mio. -0,9 Mio. 8,9 Mio. Lebenszykluskosten -0,9 Mio. - Mieteinnahmen, Mio.,7 Mio. 6, Mio. 7,1 Mio. 8,0 Mio. Kosten Restzahlung 06:, Mio. Zins Tilgung Bauunterhalt Versorgung Betriebskosten ohne Versorgung und Bauunterhalt Kosten GKD Kosten Mietflächen inkl. TGA Kosten LZK minus Mieteinnahmen 0 Angabe der LZK p.a.! 19

20 Teilneubau Am Abdinghof, Umgestaltung/Sanierung Pontanusstraße: Entwicklung der Lebenszykluskosten (LZK) Kosten sonst. Mietflächen und TG Kosten GKD , ,00 LZK abzgl. Mieteinnahmen restl. Betriebs- und Verwaltungskosten , ,00 Versorgungskosten ,00 Bauunterhalt als Rücklage , ,00 Tilgung (Verwaltung) , ,00 0, Zins Finanzierung (Verwaltung) 0 6,0 Mio. -0,8 Mio. 6,6 Mio. -0,9 Mio. 7, Mio. -0,9 Mio. 7,9 Mio. -1,00 Mio. 8,9 Mio. Lebenszykluskosten -1,1 Mio. - Mieteinnahmen, Mio.,7 Mio. 6,0 Mio. 6,9 Mio. 7,8 Mio. Kosten Restzahlung 06:,6 Mio. Zins Tilgung Bauunterhalt Versorgung Betriebskosten ohne Versorgung und Bauunterhalt Kosten GKD Kosten Mietflächen inkl. TGA Kosten LZK minus Mieteinnahmen Angabe der LZK p.a.! 0

21 Neubau an den best. Standorten: Entwicklung der Lebenszykluskosten (LZK) Kosten sonst. Mietflächen und TG Kosten GKD ,00 LZK abzgl. Mieteinnahmen , , ,00 restl. Betriebs- und Verwaltungskosten ,00 Versorgungskosten ,00 Bauunterhalt als Rücklage ,00 Tilgung (Verwaltung) , ,00 Zins Finanzierung (Verwaltung) 0, ,0 Mio. -1, Mio. 6,6 Mio. -1,0 Mio. 7,10 Mio. -1, Mio. 7,6 Mio. -1, Mio. 8, Mio. Lebenszykluskosten -1, Mio. - Mieteinnahmen,1 Mio., Mio.,7 Mio. 6, Mio. 6,8 Mio. Kosten Restzahlung 06: 9,7 Mio. Zins Tilgung Bauunterhalt Versorgung Betriebskosten ohne Versorgung und Bauunterhalt Kosten GKD Kosten Mietflächen inkl. TGA Kosten LZK minus Mieteinnahmen 0 Angabe der LZK p.a.! 1

22 Neubau an einem Drittstandort Innenstadt: Entwicklung der Lebenszykluskosten (LZK) ,00 Kosten sonst. Mietflächen und TG Kosten GKD LZK abzgl. Mieteinnahmen , ,00 restl. Betriebs- und Verwaltungskosten ,00 Versorgungskosten Bauunterhalt als Rücklage , , ,00 Tilgung (Verwaltung) , ,00 Zins Finanzierung (Verwaltung) 0, ,0 Mio. -1, Mio. 6, Mio. -1, Mio. 6,8 Mio. -1, Mio. 7, Mio. -1, Mio. 8,0 Mio. Lebenszykluskosten -1,6 Mio. - Mieteinnahmen,80 Mio.,0 Mio., Mio.,8 Mio. 6, Mio. Kosten Restzahlung 06: 0,8 Mio. Zins Bauunterhalt Betriebskosten ohne Versorgung und Bauunterhalt Kosten Mietflächen inkl. TGA Tilgung Versorgung Kosten GKD Kosten LZK minus Mieteinnahmen 0 Angabe der LZK p.a.!

23 Neubau an einem Drittstandort Peripherie: Entwicklung der Lebenszykluskosten (LZK) ,00 LZK abzgl. Mieteinnahmen ,00 Kosten GKD ,00 restl. Betriebs- und Verwaltungskosten ,00 Versorgungskosten ,00 Bauunterhalt als Rücklage , ,00 Tilgung (Verwaltung) , ,00 Zins Finanzierung (Verwaltung) 0, , Mio. -0, Mio.,8 Mio. -0,6 Mio. 6, Mio. -0,6 Mio. 6,8 Mio. -0,7 Mio. 7, Mio. Lebenszykluskosten -0,7 Mio. - Mieteinnahmen,9 Mio., Mio.,7 Mio. 6,1 Mio. 6,8 Mio. Kosten Restzahlung 06: 7,0 Mio. Zins Bauunterhalt Betriebskosten ohne Versorgung und Bauunterhalt Kosten Mietflächen inkl. TGA Tilgung Versorgung Kosten GKD Kosten LZK minus Mieteinnahmen 0 Angabe der LZK p.a.!

24 Vergleich der Varianten: Entwicklung der Lebenszykluskosten (LZK) abzgl. Mieteinnahmen Lebenszykluskosten p.a. abzgl. Mieteinnahmen Variante: , ,00 Kernsanierung Teilneubau , ,00 Neubau an best. Stando. Neubau - Peripherie , ,00 Neubau Innenstadt , , , , , Sanierung 00 Teilneubau 0 Neubau an best. Standorten 00 Neubau - Innenstadt 0 Jahr Neubau - Peripherie

25 . Bilanztechnische Betrachtung

26 Ergängzungen zu den Wirtschaftlichkeitsvergleichen Verwaltungsgebäude Arbeitspakete derderzeitigen Machbarkeitsstudie alte Gebäude Sanierung Investition Teilneubau Abdinghof Sanierung Pontauss Neubau an best. Standorten Neubau Innenstadt Neubau Drittstandort , , , , , , , , , ,67,80,80,80,80,80 anfängliche Zinsbelastung.1.00, , , , ,00 anfängliche Gesamtbelastung in der Ergebnisrechnung der Stadt , , , , ,67 Gesamtbelastung der Stadt nach 10 Jahren bei 1 % Tilgung.6.00, , , , , , , , , ,00 anfänglicher Aufwand lt. bisherige Berechnung Lahmeyer , , , , ,00 abzüglich Zins- u. Tilgung rd. (Werte aus Tabelle abgelesen!) , , , , ,00 dazu Belastung f. Abschreibungen und Zinsen , , , , ,67 Zwischensumme , , , , ,67 abzüglich derzeitige Belastung Verwaltungsgeb. Im sschnitt der Jahre 009 und , , , , ,00 Ziwischensumme.9.900, , , , , , , , , , , , , , ,67 Abscheibungsdauer Jahre Abschreibungssumme p.a. Zinssatz derzeitige Belastung für Verwaltungsgebäude (incl. Galerie) als Saldo von Einnahmen u. Ausgaben abzügl. Bauunterhaltungsrücklage rd. (Werte aus Tabelle abgelesen!) zusätzliche Belastung der städt. Ergebnisrechnung 6

27 6. Nutzwertanalyse als nicht monetäres Bewertungssystem 7

28 . Nutzwertanalyse: Gegenüberstellung der Varianten ergänzende Betrachtung GMP Bewertungskriterium Strukturelle Verbesserungen Flächenanforderung Gebäudefunktionalität Funktionszusammenhänge Pendelverkehre Kundenfreundlichkeit Innenstadtbelebung Erreichbarkeit Qualitative Verbesserungen Erfüllung der Nutzeranforderungen Stellplätze Technische Gebäudequalität Städtebauliche Einbindung Flächeneffizienz Flexibilität und Umnutzbarkeit Umsetzbarkeit Dauer Umzugsaufwand / Interimslösungen Denkmalschutz Planungssicherheit Ökonomische Bewertung Investitionskosten Interimskosten Nutzungskosten GESAMT 0% % % % % % % % 0% % % % % % % 10% % % % % 0% 10% % 1% Variante Sanierung Bewertung Nutzwert 0,79 0,16 0,08 0,10 1 0,0 1 0,0 0,0 0,16 0,70 0,1 1 0,0 0,0 0,10 0,10 0,10 0,6 0,16 0,0 0,08 0,08 0,7 0,0 0,0 1 0,1 Variante Teilneubau Bewertung Nutzwert 1,11 0,0 0,16 0,0 1 0,0 0,1 0,0 0,16 1,00 0,0 0,10 0,0 0,0 0,1 0,1 0,8 0,1 0,0 0,06 0,06 0,90 0,0 0,1 0, Variante Neubau Bewertung Nutzwert 1, 0,0 0,0 0, 0,08 0, 0,0 0,16 1,0 0, 0,1 0, 0,0 0, 0,0 0,1 1 0,0 0,0 1 0,0 0,0 1,10 0,0 0,1 0,7 Ein Standort - Innenstadt Bewertung Nutzwert 1,6 0,0 0,0 0, 0,0 0, 0,16 0,0 1, 0, 0, 0, 0, 0, 0,0 0, 0,16 0,10 0,10 0,06 1,0 0,0 0, 0,7 Ein Standort - Peripherie Bewertung Nutzwert 1,1 0,0 0,0 0, 0,0 0,10 0,1 0,08 1, 0, 0, 0, 0,1 0, 0,0 0, 0,16 0,10 0,10 0,08 1,0 0,0 0, 0,7 100%,60,9,88,,1 Gewichtung In den Varianten, die die bestehenden Standorte weiter Nutzen, ergeben Sich neue Perspektiven Nutzung der alternativen Grundstücke. Umgekehrt ergeben sich bei den Neubauvarianten neue Perspektiven für die Gestaltung der Achse Abdinghof /Paderquellgebiet / Innenstadt. Stand: Bewertungsstufen: optimal erfüllt überdurchschnittlich erfüllt Durchschnitt nur bedingt erfüllt 1 nicht erfüllt 8

29 Ergebnis der Nutzwertanalyse Variante A: Variante B: Variante C: Variante D: Variante E: Minimalvariante Optimierte Maximalvariante Alternativ-Variante Alternativ-Variante Sanierung der Zwischenlösung Neubau an den Neubau an einem Neubau an einem bestehenden Teil-Neubau bestehenden neuen Standort in neuen Standort in Gebäudeteile einzelner Standorten der Innenstadt der Peripherie Gebäudeteile Neubau Innenstadt Neubau Peripherie Neubau Pontanusstraße Bewertung Nutzwertanalyse: Bewertung Nutzwertanalyse: Bewertung Nutzwertanalyse: Bewertung Nutzwertanalyse: Bewertung Nutzwertanalyse:,60,9,88,,06 1 9

30 Ermittlung möglicher Verkaufserlöse 0

31 Ermittlung möglicher Verkaufserlöse Fläche des Grundstücks Grundstückswert /qm in qm mögliche Verkaufserlöse Pontanusstraße (17.76 qm) zu vermarkten : abzüglich Liquidationsaufwand ( Entsiegelung, Schadstoffentsorgung, Entsorgung etc.) Am Abdinghof - Teil A Am Abdinghof - Teil B Stand: