Hypothekendarlehen. Festlegungen im Kreditvertrag. Beispiel 1. Beispiel 1 / Lösung Finanzmathematik HYPOTHEKENDARLEHEN
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- Sven Weiss
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1 Finanzmathematik Kapitel 3 Tilgungsrechnung Prof. Dr. Harald Löwe Sommersemester 2012 Abschnitt 1 HYPOTHEKENDARLEHEN Festlegungen im Kreditvertrag Der Kreditvertrag legt u.a. folgende Daten fest Kreditsumme K Auszahlungsbetrag [siehe Disagio ] Laufzeit (Zinsbindungsfrist) Nominalzinssatz (mit diesem rechnet die Bank) Kontoführungsmethode (danach wird abgerechnet) Zu zahlende Raten oder Tilgungssatz Hypothekendarlehen Merkmal: Die zu zahlende Rate ist konstant, d.h. die Rückzahlungen bilden eine Rente. Eventuelle Ausnahme: Die letzte Rate kann kleiner sein (irreguläre Schlussrate). Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 3 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 4 Beispiel 1 Kreditsumme (Anfangsschuld): Monatliche Rate: 200, beginnend einen Monat nach der Auszahlung Nominalzinssatz 6% p.a. US-Methode mit monatlicher Zinsbuchung. Laufzeit: 5 Jahre Gesucht: Restschuld am Ende der Laufzeit (Kreditkontostand am Tag der letzten Rate). Beispiel 1 / Lösung Monate fache monatliche Rente mit Rate 200 US-Methode Rentenperiode = 1 Monat: Rentenformel für Rentenendwert: Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 5 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 6 1
2 Beispiel 1 / Lösung (Forts.) Monate fache monatliche Rente mit Rate Restschuld = aufgezinste Anfangsschuld Gesamtwert aller Zahlungen Beispiel 1 / Sondertilgungen Wie hoch ist die Restschuld, wenn mit jeder 12. Rate (beginnend mit der 4. Rate) zusätzlich 500 als Sondertilgung gezahlt werden? Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 7 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 8 Beispiel 1 / Sondertilgungen (Forts.) Neue Restschuld = alte Restschuld Wert der Sondertilgungen am Ende des 60. Monats. Sondertilgungen: 5-malige jährliche Rente mit Rate 500 ; letzte Rate x 12 = 52 Monate nach Laufzeitbeginn, also 8 Monate vor Stichtag = Laufzeitende Beispiel 1 / Sondertilgungen (Forts.) Rentenperiode = 1 Jahr = 12 Monate Rentenendwert (8 Monate vor Stichtag) Wert am Stichtag = Laufzeitende Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 9 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 10 Beispiel 1 / Sondertilgungen (Forts.) Restschuld am Ende der Laufzeit Vollständiger Ansatz: Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 11 Beispiel 1 / Tilgungsplan Restschuld M. (Beginn) Zinsen Tilgung Zahlung Restschuld (Ende) ,00 70,00 130,00 200, , ,00 69,35 130,65 200, , ,35 68,70 131,30 200, , ,05 68,04 631,96 700, , ,09 64,88 135,12 200, , ,97 64,20 135,80 200, , ,48 15,54 184,46 200, , ,01 14,62 185,38 200, , ,63 13,69 186,31 200, , ,32 12,76 187,24 200, , ,07 11,82 188,18 200, , ,89 10,88 189,12 200, ,77 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 12 2
3 Sprachregelung Zerlege Zahlung in Zinsanteil plus Tilgungsanteil, wobei: Tilgung = Zahlung gebuchte Zinsen neue Restschuld = alte Restschuld Tilgung Spalten des Tilgungsplans Monat (bzw. Quartal / Halbjahr ) Restschuld Anfang des Monats Zinsen für den Monat Bei Bedarf: Zinsbuchung am Ende des Monats Tilgung in diesem Monat Zahlung am Ende des Monats Restschuld am Ende des Monats Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 13 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 14 Beispiel 2 / Tilgungssatz Anfangsschuld: Nominalzins 6% p.a. Monatliche Zinsbuchung; monatliche Raten (US-Methode) Tilgungssatz 2% (Formulierung im Kreditvertrag: 2% Tilgung pro Jahr zzgl. ersparter Zinsen ) Laufzeit 10 Jahre Beispiel 3 / Rechnung der Bank Nominalzins 6% p.a.: i = 0,06 Tilgungssatz 2%: j = 0,02 Anfangsschuld K = Jährliche Rate : Gleichmäßig auf Monate aufgeteilt Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 15 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 16 Tilgungssatz Tilgungssatz (Forts.) Nominalzins i Tilgungssatz j Anfangsschuld K m Raten pro Jahr Dann beträgt die zu zahlende Rate R Beachte: Jahreszinssatz Rate Tilgungssatz Anfangsschuld Anzahl Zahlungen pro Jahr Diese Rate bleibt während der gesamten Laufzeit konstant! Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 17 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 18 3
4 Beispiel 3 / Bemerkung Eigentliches Ziel: Restschuld nach einem Jahr um 2% gesunken Aber Rechnung ohne Einberechnung der Zinseszinseffekte, also nur ungefähr richtig Restschuld nach einem Jahr: Beispiel 3 / Bemerkung (Forts.) Dagegen: abzgl. 2% = Ansatz für richtige Rate R: R = 463,49 Aber: Die Rechenmethode der Bank gilt laut Kreditvertrag! Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 19 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 20 Beispiel 4 Der 40-jährige Steueramtmann Heinz-Egon Hubert möchte als Investition ein Mehrfamilienhaus für kaufen. Hierzu benötigt er einen Kredit über ; gewünscht wird eine 10-jährige Zinsbindung und 2% anfängliche Tilgung. Die comdirekt-bank verlangt für diesen Kredit 3,94% p.a. Zinsen (Stand 2011); abgerechnet wird nach der US-Methode. Beispiel 4 / Monatsrate i = 0,0394, j = 0,02, m = 12 K = Damit ergibt sich die Monatsrate R zu Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 21 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 22 Beispiel 4 / Restschuld Restschuld nach 10 Jahren: Beispiel 4 / Zusatzfrage Wie lange dauert es bis zur vollständigen Tilgung des Kredits, wenn der Zinssatz durchweg bei 3,94% p.a. liegt? Ansatzgleichung (Restschuld = 0 nach n Raten) Bemerkung: Die Bank hatte ,06 berechnet Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 23 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 24 4
5 Beispiel 4 / Zusatzfrage (Forts.) Beispiel 4 / Zusatzfrage (Forts.) Interpretation des Ergebnisses n = 332, Raten sind zu wenig: Restschuld 333 Raten sind zu viel: Restschuld Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 25 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 26 Beispiel 4 / Zusatzfrage (Forts.) Lösung: Bezahle 332 Raten je 990 sowie eine 333. Rate (irreguläre Schlussrate) mit geringerer Höhe. Höhe dieser Rate = Höhe der Restschuld einen Monat nach Zahlung der 332. Rate: Disagio Disagio (Abgeld, Damnum): Kreditgebühr [d.h. Zahlung wirkt nicht restschuldmindernd] Disagio wird von der Bank von der Kreditsumme einbehalten Kreditsumme = Anfangsschuld Auszahlung = Kreditsumme Disagio Bei Vermietung oder eigengewerblicher Nutzung eines Objekts ist das Disagio als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 27 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 28 Beispiel Kreditsumme Disagio 5% Auszahlung 95% von = Aber: Anfangsschuld beträgt Beispiel 5 Kredit mit Auszahlung , Rückzahlung von nach einem Jahr, verbleibende Restschuld Verwendeter Zinssatz i aus Gleichung i = 0,1053 bzw. 10,53% p.a. Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 29 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 30 5
6 Beispiel 5 (Forts.) Variante: Kreditsumme mit Disagio 5% führt ebenfalls auf Auszahlung Rückzahlung nach einem Jahr, verbleibende Restschuld Verwendeter Zinssatz aus Gleichung i = 0,0500 bzw. 5,00% p.a. Beispiel 5 (Forts.) Kredit A Kredit B Kreditsumme Auszahlung (Disagio 5%) Zinssatz 10,53% p.a. 5,00% p.a. Zahlung (1-mal) Restschuld Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 31 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 32 Beispiel 6 Kauf einer Immobilie; Eigenkapital Teilfinanzierung über Kredit Maximale monatliche Belastung 500 Schuldenfrei nach höchstens 30 Jahren Angenommener Jahreszinssatz 4% p.a. Nebenkosten (Notar / Makler / Grundwerbsteuer): 9% des Kaufpreises Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Beispiel 6 / Kredithöhe 0,04 qp 1 (US-Methode) 12 Rückzahlung durch 360-malige monatliche Rente mit Rate 500 Kreditsumme ( = Auszahlung) = Wert der Rente heute, also 360 Monate vor letzter Rate: Also: Rund über Kredit Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 33 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 34 Beispiel 6 / Max. Kaufpreis Gesamtkapital: Kaufpreis P zzgl. 9% höchstens so groß wie das Gesamtkapital: Die Immobilie darf nicht mehr als rund kosten. Abschnitt 2 EFFEKTIVZINSSATZ Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 35 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 36 6
7 Effektivzinssatz Vorgelegt: Zahlungsstrom bestehend aus Ein- und Auszahlungen Vereinbart: Kontoführungsmethode (hier nur US oder ICMA, 30E/360) Der Effektivzinssatz des finanzmath. Vorgangs ist derjenige Jahreszinssatz, bei dem der Barwert des Zahlungsstroms genau 0 beträgt. Beispiel 7 Zahlungsstrom: (jetzt), -600 (nach ½ Jahr), -500 (nach 1 Jahr) Gesucht: Effektivzinssatz nach ICMA bzw. nach US Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 37 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 38 Beispiel 7 / Anmerkung Barwert bei US, ICMA gleich abgezinster Endwert (Wert am Tag der letzten Rate) Also: Barwert beträgt genau dann 0, wenn auch der Endwert 0 beträgt. Ansatzgleichung: Endwert des Zahlungsstrom mit unbekanntem Zinssatz i beträgt 0 Beispiel 7 / US Halbjahreszahlungen, also mit unbekanntem Zinssatz i. Ansatzgleichung: Lösung: Folgt: Effektivzinssatz (US) = 0, bzw. 13,62% p.a. Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 39 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 40 Beispiel 7 / ICMA Halbjahreszahlungen, also mit unbekanntem Zinssatz i. Ansatzgleichung: Lösung: Folgt: Effektivzinssatz (ICMA) = 0,14086 bzw. 14,09% p.a. Umrechnungen Vorgelegt: Zahlungsstrom mit m Zahlungen pro Jahr Effektivzinssätze nach US / ICMA: Dann gilt (gleiche Ansatzgleichung!): Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 41 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 42 7
8 Umrechnungen (Forts.) Aus der Gleichung erhalte Effektiver Jahreszinssatz Grundlage: Preisangabeverordnung (PAngV) in der Fassung von 2002, 6: Kredite und Anhang Effektiver Jahreszinssatz eines Kredits = Effektivzinssatz nach ICMA des Zahlungsstroms der tatsächlichen Zahlungen (inkl. Gebührenzahlungen, vgl. PAngV, welche Gebühren einzurechnen sind). Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 43 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 44 Bestimmen des effektiven Jahreszinssatzes (PAngV) 1. Schritt: Bestimme nach Kreditvertrag sämtliche Zahlungen; diese Zahlungen bilden einen Zahlungsstrom. Vgl. PAngV, welche Gebühren einzubeziehen sind. 2. Schritt: Der effektive Jahreszinssatz (PAngV) ist der Effektivzinssatz nach ICMA des im 1. Schritt bestimmten Zahlungsstroms. Zinsmethode: Angepasste act/act-methode Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 45 Beispiel 8 Zur Teilfinanzierung eines Investitionsobjekts (Airport Center, Projektbeginn 2011) nimmt die ausführende Gesellschaft einen Kredit zu den folgenden Konditionen auf: Kreditsumme 28 Mio. Disagio 6%, Nominalzinssatz 4,25% p.a. Laufzeit 10 Jahre Abrechnung nach US mit monatlicher Zinsbuchung Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 46 Beispiel 8 (Forts.) Als Rückzahlungen für diesen Kredit werden vereinbart: Jahr 1 2: tilgungsfrei Jahr 3 5: 0,5% anfängliche Tilgung Jahr 6 10: 1,0% anfängliche Tilgung Die Tilgungssätze beziehen sich auf die Kreditsumme! Bestimmen Sie den effektiven Jahreszinssatz nach PAngV. Beispiel 8 / 1. Schritt Unterperiodischer Zinssatz (US) Auszahlung Dies ist der für PAngV relevante Betrag! Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 47 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 48 8
9 Beispiel 8 / 1. Schritt (Forts.) Zahlungen Jahr 1 2 (24 Raten): (nur die Monatszinsen werden gezahlt) Zahlungen Jahr 3 5 (36 Raten): Beispiel 8 / 1. Schritt (Forts.) Restschuld am Ende der Laufzeit: K = = Anfangschuld Monate K Zahlungen Jahr 6 10 (60 Raten): 60-malige Rente mit 26-malige Rente mit 60-malige Rente mit Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 49 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 50 Beispiel 8 / 1. Schritt (Forts.) Restschuld nach 10 Jahren: Beispiel 8 / 1. Schritt (Forts.) Alternative Bestimmung der Restschuld: (Restschuld nach 2 Jahren = Anfangsschuld) Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 51 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 52 Beispiel 8 / 2. Schritt Tatsächliche Zahlungen des Kredits Auszahlung Restschuld Monate Beispiel 8 / 2. Schritt (Forts.) Gesucht: effektiver Jahreszinssatz Definiere monatlichen Aufzinsungsfaktor A 60-malige Rente mit 26-malige Rente mit 60-malige Rente mit Stelle Äquivalenzgleichung (Leistungen Gegenleistungen = 0 ) auf und löse diese nach x auf Anschließend berechne Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 53 Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 54 9
10 Beispiel 8 / Schritt 2 (Forts.) Äquivalenzgleichung Hier ist in der Klausur Schluss!!! Lösung per Rechner liefert effektiven Jahreszins 5,15% p.a. Löwe / Finanzmathematik Kapitel 2: Zinsrechnung 55 10
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