Grüne Mitte Die Ganghofersiedlung in Regensburg

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1 Bauordnungsamt Peter Ittlinger Quelle: Grüne Mitte Die Ganghofersiedlung in Regensburg Regionalkonferenz Die besonders erhaltenswerte Bausubstanz in der Stadtentwicklung Ludwigsburg, 14. Mai 2013

2 Die Welterbe-Stadt Regensburg ist das dominante Wirtschafts-, Wissenschafts- Verwaltungs- und Versorgungszentrum Ostbayerns rund Einwohner/innen ca Erwerbstätige (Arbeitsplätze) Datenstand 12/2012 ca Studierende an drei Hochschulen Einwohner/innen im Einzugsbereich Welterbe-Ensemble erstreckt sich über 183 Hektar, umfasst knapp Baudenkmäler und wird von ca Menschen bewohnt Regensburg Daten und Fakten 2 / 15 2 / 17

3 Grüne Mitte Ganghofersiedlung Quelle: Quelle: Götze & Hadlich, Architekturbüro, München Ganghofersiedlung Ausgangslage 3 / 17

4 Das historische Stadtquartier sollte den Arbeitern der Messerschmittwerke als Wohnstandort dienen Rahmenbedingungen / Ausgangssituation Fertigstellung Einstiges Planungsziel Wohneinheiten Gebäudebestand Energieversorgung Einwohner Bevölkerung Infrastruktur Besonderheit 1939 / Idee Gartenstadt + Selbstversorgung Unterkünfte für Mitarbeiter der damaligen Bayerischen Flugzeugwerke AG insgesamt 920 Wohnungen in 149 EFH (2 WE) und 141 MFH (4-5 WE) stark sanierungsbedürftig dezentral mit Gas, Kohle oder Öl ca Mieter / Einwohner einkommensschwaches und sozial schwieriges Gebiet keine Nahversorgung vorhanden nahezu unveränderter Erhalt 1999 Eintrag als Ensemble in die Denkmalliste (Beispiel nationalsozialistischer Siedlungspolitik) Quelle: Götze & Hadlich, Architekturbüro, München Ganghofersiedlung Ausgangslage 4 / 17

5 Das Stadtquartier Quelle: IZ Immobilien Zentrum, Regensburg Fakten Donau A93 Altstadt Ganghofersiedlung Universität A3 Größe Lage Besonderheit städtebauliche Rahmenbedingungen 21,4 ha zentrale Lage zwischen Altstadt und Universität einheitliche Bauformen und Materialien sowie starke Durchgrünung ( Grüne Mitte) Veränderungen durch Bevölkerungswachstum, Wohnflächenbedarf und Verkehrsdruck strukturelle Verbesserungen Quelle: IZ Immobilien Zentrum, Regensburg Ganghofersiedlung Ausgangslage 5 / 17

6 Städtebauliche Gesamtkonzeption: Erhalt und Entwicklung der Werte der Siedlung strukturelle Verbesserung durch städtisch wirkende Randbebauung (Lämschutz) außergewöhnlich hoher Grünanteil durch umfassende Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen im Gebiet Begrenzung der Verkehrsflächen / Reduzierung optischer Auswirkungen Ganghofersiedlung städtebauliche Gesamtkonzeption 6 / 17

7 Sicherung der historischen Authentizität Entwicklung einer Gestaltungssatzung parallel zum Bebauungsplan seit 2005 ist sie Grundlage für etwaige Veränderungen an Bestandsgebäuden denkmalschutzrechtliche Erlaubnis ist für den Abbruch (bei erheblichen statischen Mängeln) sowie jegliche Veränderung an bestehenden Gebäuden notwendig Gebiet steht unter Ensembleschutz seit 2008: denkmalgerechte Sanierung und Modernisierung der Bestandsgebäude Errichtung von Erweiterungsgebäuden im Bereich der Siedlungshäuser Schließung von Baulücken an Siedlungsrändern zum Lärmschutz und zur Nachverdichtung Ganghofersiedlung Gestaltungssatzung und Denkmalschutz 7 / 17

8 Sicherung eines zukunftsfähigen Konzeptes 2008: mit Änderung der Eigentumsform erfolgte die Überprüfung der Bebauungskonzeptes hinsichtlich der Zukunftsfähigkeit Garagen und Carports unter den Anbauten der EFH (im Einzelfall, günstige topographische Bedingungen) weitere Schallschutzmaßnahmen für künftige Bewohner: Schnitt Reihenhaus Schallschutzwände an der Nordseite der Reihenhäuser an der Boelckestraße Schallschutzwände entlang der Augsburger Straße Schallschutzwände im Gebiet Quellen: Revitalisierung des historischen Stadtquartiers Ganghofersiedlung in Regensburg, Die grüne Mitte IZ Immobilien Zentrum, Regensburg Ganghofersiedlung Überprüfung des Konzeptes 8 / 17

9 Sozialverträgliche Umsetzung der Mieter ist sehr wichtig der Planungsprozess wurde zunächst mit Widerstand gegen die Revitalisierung begleitet es wurde jedoch entgegen der Befürchtungen ermöglicht, dass mit rund 70 Prozent ein Großteil der Mieter im Gebiet verbleiben konnte: Umzug in bereits sanierte Häuser Umzug in Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus entlang der Boelckestraße Grüne Mitte RAUS! Wir gehen nicht freiwillig! Grüne Heuschrecke frisst Siedlung. Quelle: IZ Immobilien Zentrum, Regensburg Ganghofersiedlung Umsetzung der Mieter 9 / 17

10 Umsetzung einer qualitätvollen Sanierung der Gebäude Ziel: qualitätvolle Umsetzung der maßgeblichen Ausführungsdetails im Gesamtgebiet Maßnahmen im Einzelnen: Erlass der Gestaltungssatzung privatrechtliche Vertragsregelung des Grundstückverkäufers mit Käufern, d. h. die Grüne Mitte als Verkäufer konnte die Käufer von Einzelobjekten mit privatrechtlichen vertraglichen Regelungen zusätzlich zur Gestaltungssatzung noch stärker im Hinblick auf Ausführungsdetails binden (z. B. die ausschließliche Verwendung von Holzfenstern) abgestimmte Detailpläne mit Architekten gute handwerkliche Umsetzung und intensive Bauleitung Quelle: IZ Immobilien Zentrum, Regensburg Ganghofersiedlung Sanierung der Gebäude 10 / 17

11 Familiengerechte Vergrößerung durch Anbauten Ganghofersiedlung Sanierung der Gebäude 11 / 17

12 Familiengerechte Vergrößerung durch Anbauten - ein Einfamilienhaus vor und nach der Sanierung - Ganghofersiedlung Sanierung der Gebäude 12 / 17

13 Nachhaltigkeit und Umweltschutz als bedeutende Aspekte Einsatz ökonomisch und ökologisch sinnvoller Baustoffe und Technologien Versorgung der Einfamilienhäuser mittels Geothermie: mit Hilfe der Erdwärme können die Energiekosten um 40 Prozent gesenkt werden Versorgung der Mehrfamilienhäuser über Blockheizkraftwerke: Diese beliefern wiederrum die Geothermie-Wärmepumpen der EFH mit Strom Die Vorteile dieser Technologie liegen nicht nur in der Unabhängigkeit von externen Energieversorgern mit Gas oder Öl, sondern auch in der enormen Heizkostenersparnis und dem aktiven Umweltschutz. Das Prinzip der Geothermie nutzt die in dem oberen Teil der Erdkruste gespeicherte Erdwärme. Wärmepumpe Erdwärmesonde Tiefe ca m Quelle: IZ Immobilien Zentrum, Regensburg Ganghofersiedlung Energiekonzept 13 / 17

14 Verbesserung der Versorgungssituation Sicherung der fußläufigen Nahversorgung: leistungsfähiges Lebensmittelgeschäft mit Café Schaffung eines baulichen Mittelpunktes in Verbindung mit dem neuen Quartierszentrum entstanden 40 öffentlich geförderte Wohnungen für Senioren Quelle: IZ Immobilien Zentrum, Regensburg Ganghofersiedlung Quartierszentrum 14 / 17

15 Grüne Freiräume mit individuellem Charakter weitläufige Rasen- und Wiesenflächen, vielseitig und intensiv genutzte Mietergärten und ein umfassender alter Baumbestand prägen den grünen Charakter der Siedlung öffentliche Bereiche wie Straßen oder Gehwege werden im Rahmen der Revitalisierung neu gestaltet: Straßen erhalten begleitende Baumpflanzungen nach historischem Vorbild in einheitlicher Optik begrenzen grüne Hecken die privaten Grundstücke zu den Straßen Fertiggestellte Fußwege Quelle: IZ Immobilien Zentrum, Regensburg Ganghofersiedlung Freiflächen- und Wegekonzept 15 / 17

16 Die Grüne Mitte heute Quelle: IZ Immobilien Zentrum, Regensburg Ganghofersiedlung aktueller Stand 16 / 17

17 Vielen Dank für Ihr Interesse! Fragen? Peter Ittlinger, stellv. Leiter des Bauordnungsamtes / /