Wirtschaftsförderung Sindelfingen GmbH

Transkript

1 Wirtschaftsförderung GmbH Büromarktreport 2011/2012 Stark, stabil, attraktiv Wirtschaftsförderung GmbH Planiestraße 2 D Telefon Telefax info@sindelfingen.org Weitere Informationen unter

2 Standort Impressum: Herausgeber Texte Key Facts Kennzahlen Flächenbestand ca m 2 ca m 2 Leerstand ca m 2 (5,9 %) ca m 2 (5,6 %) Spitzenmiete 12,20 Euro/m 2 12,50 Euro/m 2 Durchschnittsmiete 8,40 Euro/m 2 8,60 Euro/m 2 Flächenumsatz m m 2 (H und H1 2011) (H und H1 2010) Gebäudequalitäten 50% A-Class 50 % A-Class 35% B-Class 35 % B-Class 15% C-Class 15 % C-Class Wirtschaftsförderung GmbH Wirtschaftsförderung GmbH BulwienGesa AG Wirtschaftsförderung GmbH Kreissparkasse Böblingen Vereinigte Volksbank AG röhm typofactory Marketing GmbH Sibylle Bauhaus BulwienGesa AG Forum1 Zweckverband Flugfeld Böblingen/ Wirtschaftsförderung GmbH BulwienGesa AG Architekten Lieb + Lieb Freudenstadt Gesundheitszentrum (S. 17) Starkes Mittelzentrum in der europäischen Metropolregion Stuttgart Automobilisten aus aller Welt ist der Name gut bekannt die Daimler AG produziert hier in ihrem weltweit größten Pkw-Werk Fahrzeuge der Premiumklasse. Doch ist mehr als nur Automobilstandort: Die Stadt, gelegen in der europäischen Metropolregion Stuttgart mit rund 2,7 Millionen Einwohnern, hat fast so viele Arbeitsplätze sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigte wie Einwohner und ist das größte Mittelzentrum im wirtschafts- und wachstumsstarken Landkreis Böblingen. Produzierendes Gewerbe, Bau Die Stadt weist gerade in den Schlüsselindustrien Automotive und Maschinenbau eine hervorragende Bilanz auf: Im weltgrößten Automobilwerk der Daimler AG arbeiten rund Beschäftigte. Die Daimler AG ist aber nicht der einzige Vertreter der Automobilindustrie in. Zahlreiche kleinere und größere technologieorientierte Dienstleister aus dem Ingenieurbereich haben sich hier niedergelassen und profitieren von der Nähe zur Daimler AG. Der Maschinenbau und die metallverarbeitende Industrie stellen nach dem Fahrzeugbau den größten Wirtschaftszweig des Verarbeitenden Gewerbes in dar. Mehr als 30 kleine und mittelständische Unternehmen sind in ansässig und größtenteils noch in Familienbesitz. Insgesamt umfassen das Produzierende Gewerbe und der Bau SVP-Beschäftigte in. Handel, Gastgewerbe, Verkehr Knapp 400 Einzelhandelsbetriebe mit rund m² Verkaufsfläche sind die Basis für die bedeutenden Beschäftigungszahlen in. Neben der Innenstadt, die ein breit gefächertes Spektrum an Geschäften und Sortimenten bietet, komplettieren die innenstadtnahen Einkaufszentren Stern Center und Calwer Carrée, vor allem aber das Breuningerland im Osten der Stadt sowie das Möbelhaus IKEA die diversifizierte Angebotsstruktur. Die Hofmeister Dienstleistungs GmbH plant auf dem ehemaligen Sütex-Gelände ein neues Möbelhaus mit rund m² Nutzfläche. Auch die Modebranche ist mit mehr als 110 Unternehmen am Standort insbesondere im Großhandel präsent. Das erste und eines der größten deutschen Textil-Orderzentren findet sich im Sindelfinger Osten. Insgesamt arbeiten in den Bereichen Handel, Gastgewerbe und Verkehr etwa SVP-Beschäftigte in. Daten Druck Grafik Kartographie Titelbild Bildmaterial 2 3

3 Standort Sonstige Dienstleistungen Knapp SVP-Beschäftigte in sind in sonstigen Dienstleistungsberufen beschäftigt. Diese umfassen u. a. die Erbringung von Finanz- und Versicherungsdienstleistungen, das Versicherungswesen, Freiberufler, Wissenschaft und Forschung sowie die öffentliche Verwaltung und das Erziehungswesen. Im Bereich Forschung steht das nächste Großprojekt mit dem Ausbau des Mercedes-Benz Technology Center auf einem Areal im südlichen Mittelpfad bereit. Die Daimler AG wird dabei rund 100 Mio. Euro investieren und rund Arbeitsplätze, die derzeit auf verschiedene Standorte verteilt sind, in konzentrieren. Damit wird die Zukunftsfähigkeit in den Bereichen Forschung und Entwicklung für den Standort eindrucksvoll unter Beweis gestellt Verteilung der SVP-Beschäftigten zum Juni 2010 in nach Wirtschaftsabschnitten Land- und Forstwirtschaft, Fischerei Produzierendes Gewerbe, Bau Handel, Gastgewerbe, Verkehr Sonstige Dienstleistungen Büromarktregion Stuttgart Lkr. Ludwigsburg Stuttgart Rems-Murr-Kreis Büromarktregion Stuttgart Großräumige verkehrliche Erschließung Autobahn Bundesstraße Büromarktregion Stuttgart Büroteilmärkte im Umland Lkr. Böblingen Siedlungsfläche Stadt Stuttgart Größte Unternehmen in Lkr. Esslingen Stadtgebiet Mercedes-Benz Werk Zu den fünf größten Sindelfinger Unternehmen nach Anzahl der beschäftigten Mitarbeiter zählen das Mercedes- Benz Werk (Daimler AG), die MBtech Group GmbH & Co. KGaA, die GWW Gemeinnützige Werkstätten und Wohnstätten GmbH (Herstellung von Zubehörteilen für Kraftwagen), die RAS Reinhardt Maschinenbau GmbH und die Adolf Schnorr GmbH & Co. KG (Herstellung von Metallerzeugnissen). Optimale verkehrliche Anbindungen Der Makrostandort profitiert stark von der Lage innerhalb der Büromarktregion Stuttgart. Bezüglich der Verkehrsanbindung der Büromarktregion sind der Flughafen Stuttgart, die Bundesautobahnen A 8 und A 81 sowie die Bahnstrecken die wichtigsten Eckpfeiler. Die Bundesautobahn A 8 verbindet die beiden wichtigsten süddeutschen Metropolregionen Stuttgart und München. Die Bundesautobahn A 81 zweigt am Dreieck Würzburg- West von der A 3 ab und führt in südlicher Richtung bis in die Nähe der schweizerischen Grenze. liegt unmittelbar am Autobahnkreuz Stuttgart, das aus A 8, A 81 und A 831 gebildet wird und hat drei direkte Autobahnauffahrten auf die A 81. Der Flughafen Stuttgart liegt an der südlichen Stadtgrenze von Stuttgart und rangiert auf einem ungefährdeten siebten Platz der wichtigsten Flughäfen der Bundesrepublik Deutschland wurden am Flughafen Stuttgart mehr als 9,2 Mio. Fluggäste (+3,2 % ggü. 2009) gezählt wurden mehr als 100 Destinationen von rund 55 Airlines angeflogen, damit besitzt der Flughafen auch für Geschäftsreisende eine hohe Bedeutung wurden in der Messe Stuttgart, verkehrlich optimal zwischen A 8 und Flughafen Stuttgart gelegen, 65 Messen und Ausstellungen (+18 % ggü. 2009) mit ca Ausstellern (+19 % ggü. 2009) und 1,14 Mio. Besuchern (-29,6 % ggü. 2009) veranstaltet. Mit mehr als m² Hallenfläche ist sie derzeit die neuntgrößte deutsche Messe. erfährt seit Juni 2010 eine verstärkte Einbindung in den Verkehrs- und Tarifverbund Stuttgart (VVS). Durch die Reaktivierung der S-Bahnhöfe und Maichingen, die von der S-Bahnlinie S 60 angefahren werden, erhält die Stadt eine deutlich verbesserte regionale Anbindung. Bis Ende 2012 ist eine Erweiterung der Linie bis Renningen geplant. 4 5

4 Standort ist größte Stadt im Landkreis Böblingen ist mit ca Einwohnern die mit Abstand größte Stadt im Landkreis Böblingen. In den vier größten Städten des Landkreises Böblingen (, Böblingen, Leonberg, Herrenberg) leben etwa 50 % der Einwohner. Nach Zuwächsen im Zeitraum 2001 bis 2004 ist die Einwohnerzahl in (2010: ) wieder in etwa auf dem Niveau aus dem Jahr Der Landkreis Böblingen kann seit 2000 einen Einwohnerzuwachs von +1,8 % vorweisen, 2009 lebten ca Einwohner im Landkreis Böblingen. Stabile Einwohnerentwicklung in und in der Büromarktregion Stuttgart Seit 1990 verzeichnet die Büromarktregion Stuttgart einen Einwohnerzuwachs von Personen (+8,0 %) hatte die Büromarktregion Stuttgart 2,42 Mio. Einwohner. Bis 2025 sind nur geringe Rückgänge zu erwarten. Im Landkreis Böblingen stieg die Einwohnerzahl seit 1990 um ca Personen (+11,1 %) an. Bis 2025 wird eine weitgehend stabile Entwicklung erwartet. Die Einwohnerperspektiven s sind aufgrund positiver Rahmenbedingungen bis 2025 generell positiv einzuschätzen. Mit einer attraktiven Angebotsvielfalt an Wohnflächen ist dies ohnehin zu erreichen Ausblick Einwohner in den vier größten Städten des Landkreises Böblingen (2010) Herrenberg Leonberg Böblingen Rest Nach dem schwierigen Jahr 2009, insbesondere für den Landkreis Böblingen aufgrund seiner monothematischen Branchenstruktur (die in der Krise arg gebeutelte Automotive-Branche), hat sich die Wirtschaft 2010 wieder deutlich erholt. Das jüngste Abschwächen des Wirtschaftsaufschwungs in Deutschland ist noch nicht verstärkt in der Büromarktregion Stuttgart zu spüren. Es hat sich jedoch bewiesen, dass Innovationsfreudigkeit, Qualität und Hochtechnologie trotz zyklischer Schwankungen in der Automotive-Branche maßgeblich über die wirtschaftliche Zukunft des Standorts entscheiden. Die weiterhin hohe Wirtschaftskraft prägt nachhaltig. Immobilieninvestoren finden somit einen wachsenden Markt vor, der zusätzlich stark von der Lage innerhalb der Region Stuttgart profitiert. Bezüglich der Verkehrsanbindung der Region sind der Flughafen Stuttgart, die Bundesautobahnen A 8 und A 81 sowie die Bahnstrecken die wichtigsten Eckpfeiler. Hohe Wirtschaftskraft prägt und die Büromarktregion Stuttgart Die vier nach Einwohnerzahlen größten Städte im Landkreis Böblingen stellen etwa 72 % aller sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigten. selbst ist mit ca SVP-Beschäftigten der mit Abstand wichtigste Wirtschaftsstandort im Landkreis Böblingen. Ca. 37 % aller Arbeitsplätze des Landkreises Böblingen sind in zu finden. Insgesamt sind im Landkreis Böblingen etwa SVP-Beschäftigte registriert. Landkreis Böblingen mit der höchsten Wirtschaftskraft in der Büromarktregion Stuttgart 2009 wies die Büromarktregion Stuttgart ein Bruttoinlandsprodukt (BIP) als Maß für die Wirtschaftskraft von 86,8 Mrd. Euro aus. Dies entspricht Euro je Einwohner. Gegenüber 2000 ist dies ein Zuwachs von +8,2 % je Einwohner. Im Jahr 2009 dagegen ist die deutsche Wirtschaft um 5,0 % geschrumpft so stark wie noch nie in der Nachkriegszeit. Diesem Trend konnte sich auch die Büromarktregion Stuttgart nicht entziehen, ihr BIP sank um 6,7 %. In noch stärkerem Maße traf es den Landkreis Böblingen, dessen BIP um 11,0 % zurückging. Grund hierfür ist die starke Prägung durch die Automotive-Branche, die von der Krise besonders betroffen war. Die schnelle wirtschaftliche Erholung in 2010 dürfte jedoch gerade auch in der Büromarktregion Stuttgart zu einem stärkeren Anstieg der Wirtschaftskraft geführt haben. Bezogen auf die Einwohnerzahl hatte der Landkreis Böblingen 2009 ein BIP von Euro je Einwohner und kann sich damit deutlich vor den anderen Umlandkreisen positionieren. Das sehr hohe BIP der Stadt Stuttgart von Euro je Einwohner repräsentiert ein übliches Kernstadt-Umland- Verhältnis. Zum Vergleich: Das BIP von Deutschland betrug Euro/Einwohner. Basis für das dennoch gute Abschneiden der Büromarktregion Stuttgart bildet der breite Mix aus mittelständischen Unternehmen, die in ihren jeweiligen Branchen vielfach Weltmarktführer sind. Dominierend sind insbesondere die Branchen Automotive, Elektrotechnik, IT sowie der Maschinen-, Werkzeug- und Anlagenbau. Zudem haben große Konzerne, wie Daimler, Porsche, Bosch, HP und IBM ihren Sitz in der Region. Die Branchen Engineering, Umwelt-, Informations- und Kommunikationstechnologie sowie eine starke Gruppe aus dem Bereich Medien und Verlagswesen komplettieren die Wirtschaftsstruktur. Niedrige Arbeitslosigkeit in und der Büromarktregion Stuttgart 2010 lag die Arbeitslosenquote der Stadt bei 4,9 %. Damit liegt leicht unter dem Landeswert (2010: 5,4 %), aber deutlich unterhalb des Bundeswerts (2010: 8,6 %). Aufgrund der starken wirtschaftlichen Dynamik in der Büromarktregion Stuttgart sind die Arbeitslosenquoten traditionell niedrig. Die Stadt Stuttgart verzeichnete Ende 2010 mit 7,1 % die höchste Arbeitslosenquote in der Büromarktregion Stuttgart. Jahreszeitenabhängig liegen die Arbeitslosenquoten im Juni 2011 zwischen 4,0 % (Lkr. Böblingen) und 6,2 % (Stuttgart). Die hohen Arbeitslosenzahlen des Jahres 2005 konnten in der Region um rund 25 % reduziert werden. Dies ist im Landkreis Böblingen ebenso wie beispielsweise im Landkreis Esslingen oder sogar in der Landeshauptstadt Stuttgart der Fall SVP-Beschäftigte in den vier größten Städten des Landkreises Böblingen (2010) Herrenberg Leonberg Böblingen Rest Quelle: Bundesagentur für Arbeit 6 7

5 mit hohem Büromarktpotenzial Büroflächenbestand : Büroflächen in den Teilräumen Siedlungsfläche Stadtgebiet Büroflächen in den Teilräumen m m m m m 2 der Daimler AG dar. Das Werksgelände erstreckt sich über eine Fläche von etwa 290 ha (lt. Daimer AG), die bebaute Grundfläche beläuft sich auf rd. 1,29 Mio. m². Großteils werden diese Flächen jedoch zur Produktion und Lagerung genutzt. Büroflächen machen auf dem Werksgelände etwa m² MF-G aus. Damit sind ca. 44 % der Sindelfinger Büroflächen auf dem Mercedes-Benz Werksgelände und werden großteils von der Daimler AG selbst genutzt, in kleinerem Umfang aber auch für Zulieferer untervermietet. Die Modecity verfügt über einen Flächenbestand von ca m² Nutzfläche. Die Modecity lässt sich durch ihre Nutzungsgebundenheit nicht als Bürozentrum definieren. Die Order- und Ausstellungsflächen haben üblicherweise andere Aufmaße als Bürogebäude (u. a. größere Raumtiefen), hinsichtlich ihrer Drittverwendungsfähigkeit eignen sie sich aber i. d. R. für Büronutzungen. Die Modecity ist für ein wichtiger Bestandteil des Immobilienmarktes. Im Rahmen dieses Marktreports werden ihre Flächenbestände, Leerstände, Vermietungsumsätze und Mieten somit dokumentiert. Etwas geringer ist der Büroflächenbestand im Gewerbegebiet Mittelpfad sowie im Gewerbegebiet Maichingen. Teilräume Innenstadt Gewerbegebiet Ost Gewerbegebiet Mittelpfad Gewerbegebiet Maichingen Mercedes-Benz Werk Modecity Flugfeld Böblingen/ Böblingen Büroflächenbestand nach Teilräumen, Eigennutzerquoten und Gebäudequalitäten Büroteilräume Flächenbestand Anteil Anteil Anteil in m 2 MF-G großflächig Eigennutzer A/B/C-Class (> m 2 ) Innenstadt % % 25 / 50 / 25 % Gewerbegebiet Ost % % 5 / 30 / 65 % Modecity % <10 % 25 / 65 / 10 % Gewerbegebiet Mittelpfad % % 40 / 60 / 0 % Gewerbegebiet Maichingen % % 20 / 50 / 30 % Mercedes-Benz Werk % >90 % 85 / 15 / 0 % Teilräume außerhalb % >90 % 40 / 20 / 40 % hat attraktive Voraussetzungen für Büronachfrager Der Büroflächenbestand in der Stadt wurde erstmals 2006 komplett erhoben (Büromarktstudie Region Stuttgart, BulwienGesa AG, 2006) und mit verschiedenen Indikatoren qualitativ bewertet. Die kontinuierliche Erhebung von Kleinflächen (unter 500 m²) führt auch ohne Neubau zwangsläufig zu größeren Flächenbeständen beläuft sich der Flächenbestand auf ca m² MF-G* (ca m² BGF**). Größere Ansammlungen von frei anmietbaren Büroflächen finden sich in der Innenstadt und dem Gewerbegebiet Ost mit der Modecity zwischen der A 81 und der Mahdentalstraße. Die Büro-Projektentwicklungen waren in bisher wenig spekulativ. Der Bestand an A-Class Gebäuden auf dem freien Büromarkt, also außerhalb des Mercedes-Benz Werksgeländes, ist vergleichsweise gering. Der hohe Anteil von C-Class-Gebäuden im Gewerbegebiet Ost zeigt eine weitgehend überalterte Gebäudestruktur auf, die aber in erhöhtem Maße eigengenutzt ist. Angebotslücken finden sich insbesondere bei hochwertigen Gebäuden in guten Lagen. Eine Besonderheit hinsichtlich der Flächenbestände stellt in das Mercedes-Benz Werk *MF-G: Gesamtmietfläche **BGF: Bruttogeschossfläche 8 9

6 mit hohem Büromarktpotenzial Bürobeschäftigte Leerstand in Lkr. Böblingen Lkr. Böblingen : Leerstände in den Teilräumen Bürogebäude Leerstand m 2 Siedlungsfläche Stadtgebiet m m m m 2 Teilräume Innenstadt Stabile Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahlen Moderate Mieten in Gewerbegebiet Ost Gewerbegebiet Mittelpfad Gewerbegebiet Maichingen In wurden für 2010 etwa Bürobeschäftigte gezählt. Damit standen rechnerisch jedem Bürobeschäftigten 31,3 m² MF-G zur Verfügung. Dies ist ein üblicher Wert. Die Entwicklung in ist weitgehend ähnlich wie im Landkreis Böblingen, wo 2010 ca Bürobeschäftigte gezählt wurden. Für 2011 wird für den Landkreis Böblingen ein leichter Anstieg um 1,5 %, für um 0,5 % prognostiziert. Basis sind hierfür die guten Wachstumsperspektiven der wesentlichen Branchen Automotive und Maschinenbau. Büromieten 2011 nach Teilräumen Büroteilräume Durchschnitts- Spitzenmiete miete Euro/m 2 Euro/m 2 Modecity - 14,0 Innenstadt 8,9 10,4 Flugfeld Böblingen/ - 12,2 Gewerbegebiet Ost 8,6 10,0 Die Mieten in entsprechen dem Stuttgarter Umlandniveau und sind seit Jahren weitgehend stabil. Die weitere Entwicklung der Mieten ist im Kontext der Entwicklung der Büromarktregion Stuttgart zu sehen. Lokal kann eine Steigerung der Mieten nur über hochwertige Büro-Neubauten erreicht werden. Dies ist 2009 in der Innenstadt durch die Vermietung des Calwer Carrées erreicht worden und wurde im aktuellen Neubau FORUM1 auf dem Flugfeld Böblingen/ wiederholt. In der Wiedervermietung sind dann allerdings Neubaumieten wohl nicht mehr durchzusetzen. Moderne, wirtschaftliche Büroflächen stehen derzeit im Fokus von Nachfragern. Günstige Betriebskosten sind neben der Grundmiete ein bedeutendes Argument für die Anmietung. Um die Standortrisiken im spekulativen Projektentwicklergeschäft zu kompensieren, müssten die Mieten eine positive Entwicklung nehmen. In Bezug auf die Spitzenmiete nimmt die Modecity eine Sonderstellung ein. Hier werden Modeorder-Flächen für bis zu 14,00 Euro/m², und damit deutlich teurer als klassische Büroflächen in der Innenstadt, vermietet. Mercedes-Benz Werk Modecity Flugfeld Böblingen/ Böblinger Straße 130 Nüßstraße 5 Tilsiter Straße 1 Tilsiter Straße 3 Böblingen Posener Straße 1 Schwertstraße 60 Gewerbegebiet Mittelpfad 7,4 8,9 Gewerbegebiet Maichingen 7,7 9,

7 mit hohem Büromarktpotenzial Büroflächenleerstand nach Teilräumen Büroteilräume Flächenleerstand m 2 Mietfläche Anteil A/B/C-Class Innenstadt m² 10 / 75 / 15 % Gewerbegebiet Ost m² 15 / 80 / 5 % Gewerbegebiet Mittelpfad m² 20 / 80 / 0 % Gewerbegebiet Maichingen 890 m² 0 / 50 / 50 % Mercedes-Benz Werk 0 m² Modecity m² 0 / 15 / 85 % Teilräume außerhalb m² 0 / 80 / 20 % Nachhaltiger Flächenumsatz bei ca bis m 2 p. a. Im Zeitraum Juli 2010 bis Juni 2011 betrug der Flächenumsatz in m². Insgesamt sind 16 Mietverträge dokumentiert, wobei jeweils Flächen zwischen 80 und m² MF-G angemietet wurden. Der Mietvertrag mit der größten Fläche wurde mit einem Fitnessstudio abgeschlossen, das in einer Büroimmobilie das Erdgeschoss angemietet hat. Ein Sondereffekt, wie im vergangenen Jahr, als im damals neugebauten Euro Fashion Center in der Modecity ca m² MF-G vermietet wurden, ist dieses Mal nicht anzutreffen. Nachhaltig erscheint für eine Vermietungsleistung auf dem freien Büromarkt von bis m² p. a. Das normale Nachfragepotenzial richtet sich primär auf den kleinteiligen Vermietungsmarkt bis etwa 600 m². Größere Anmietungen und Investitionen sind in der Regel Ergebnis von Standortpolitik und somit ein Upside Potenzial für. Büroflächenleerstand nach Flächengrößen Größenklasse Leerstand m 2 Anteil am Leerstand m² m² 10,4 % m² m² 9,1 % m² m² 25,1 % m² m² 5,7 % m² m² 49,6 % Leerstand in auf moderatem Niveau Der Leerstand in beläuft sich 2011 auf m² MF-G. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 5,9%. Etwa 64 % des Leerstands verteilt sich auf nur sechs Büroobjekte. Die restlichen Leerstände sind in 36 weiteren Objekten über das ganze Stadtgebiet verteilt. In hochmodernen Gebäuden (A-Class) gibt es kaum Leerstände. Gegenüber 2010 sind die Leerstände nominell um ca m² angestiegen. Dies resultiert in Teilen aus der Neuaufnahme kleiner Büroflächenleerstände unter 65 m², spiegelt jedoch auch die Probleme in der Wiedervermietung älterer Bestandsgebäude wider. Der wie im Vorjahr größte Flächenleerstand findet sich in der Schwertstraße 60, dem Haus Classic in der Modecity. Dieses wurde im April 2010 leergezogen und wartet seitdem auf ein neues Nutzungskonzept. Bürogebäude Tilister Straße 12 13

8 Büroimmobilienprojekte 2010/2011 Büroneubauten in In den vergangenen Jahren kamen nur wenig neue Büroflächen auf den Markt. Auch werden kaum Flächen innerhalb des Bestands renoviert. Fassadensanierungen sind an verschiedenen Objekten erkennbar. Zuletzt wurde Anfang 2009 das Calwer Carrée in der Sindelfinger Innenstadt fertiggestellt. Neben einem Kaufland sind auch ca m² MF-G Bürofläche entstanden wurde auch die Erweiterung des Euro Fashion Centers von auf m² MF-G abgeschlossen. Mit dem FORUM1 Technologie-Kompetenzzentrum ist Mitte 2011 ein Bürogebäude auf dem Flugfeld Böblingen/ im Bau und kurz vor Fertigstellung. Das Gesundheitszentrum (6.000 m² MF-G) ist noch in Planung, die Baugrube ist bereits ausgehoben. 83 % der Flächen sind bereits an insgesamt neun Ärzte vergeben. Im Rohbauzustand befindet sich der Neubau eines Büro- und Geschäftshauses in der Planiestraße 6 in der Innenstadt. Hier errichtet ein Privatinvestor 940 m² MF-G Bürofläche sowie 480 m² Einzelhandelsfläche. Zudem wird die Firma atec innovation GmbH ihren Firmensitz aus Ehningen nach verlagern. In der Amundsenstraße im Gewerbegebiet Mittelpfad entsteht hierfür neben einer Produktionshalle auch ein zweigeschossiges Bürogebäude mit 600 m² MF-G. Eine Revitalisierung von nicht mehr umfänglich marktgängigen Büroflächen ist bei entsprechender Nachfrage für ein Bestandsobjekt eine sinnvolle Alternative zum Neubau. Bei hochwertiger Ausführung können bei meist niedrigeren Kosten als im Neubau Mieten erzielt werden, die annähernd Neubauniveau erreichen. Gebäude mit einem Sockelleerstand weisen neben Objekt- auch Standortschwächen auf und bieten sich i. d. R. nach Abriss/ Entkernung eher für andere Nutzungsarten an. Beispiele hierfür sind in das inzwischen abgerissene Bürogebäude in der Sommerhofenstraße 2, das jetzt mit dem Wohnprojekt Am Sommerhofenpark neu bebaut wird, sowie der Neubau eines Möbelhauses auf dem Areal des ehemals vom Sütex Textilverbund genutzten Objekts in der Eschenbrünnlestraße Investor ist hier die Hofmeister Dienstleistungs GmbH. Auch für das bereits länger leerstehende Modeorderzentrum Haus Classic in der Modecity werden verschiedene Nachnutzungsalternativen diskutiert. Synergien zu produktionsnahen Tätigkeiten Produktionsnahe Wertschöpfung (Komponentenfertigung, Entwicklung, Testen & Prüfen und Services) ist für ein wichtiger Teil der lokalen Wirtschaftskraft. Eine Verbindung aus Büroflächen mit Labor-, Lageroder Produktionsflächen wird eine wichtige Komponente des Marktgefüges für Büroflächen bleiben. Dafür bietet sich neben den etablierten und modernen Gewerbegebieten in ggf. auch der Standort zwischen Tübinger Allee und Rudolf-Diesel-Straße an. Investitionshemmnisse für Büro-Projektentwickler Die Bodenrichtwerte in liegen gemäß der Bodenrichtwertkarte 2011 in den Gewerbegebieten Ost bei 300 Euro/m², im Gewerbegebiet Mittelpfad bei 250 Euro/m² und auf dem Flugfeld ebenfalls bei 250 Euro/m². Auf dem Böblinger Teil des Flugfelds rangieren die Bodenrichtwerte für Mischgebietsflächen zwischen 350 und 400 Euro/m², in den Böblinger Gewerbegebieten reichen die Werte von 200 bis 260 Euro/m². Im Calwer Carreé Planiestraße 6 (Stand der Bauarbeiten: August 2011) Visualisierung Möbelhaus Hofmeister in der Eschenbrünnlestraße 14 15

9 Büroimmobilienprojekte 2010/2011 Vergleich dazu sind in Tübingen 100 bis 130 Euro/m², in Reutlingen 75 bis 125 Euro/m² und in Stuttgart 550 bis 750 Euro/m² zu bezahlen. Hohe Bodenpreise können durchaus als Investitionshemmnis von Investoren wahrgenommen werden. Allerdings ist diese Problematik für produzierende Unternehmen meist entscheidender als für Büro-Projektentwickler. Für letztere ist, insbesondere wenn sie als Trader-Developer agieren, die Attraktivität des Gebäudes und des Standorts für Mieter und End-Investoren ausschlaggebend. Eine hohe GFZ ermöglicht zudem eine optimale Grundstücksauslastung und verringert damit den Grundstücksanteil an den Gesamtinvestitionskosten. Bankenseitig erschweren höhere geforderte Eigenkapital- und Vorvermietungsquoten sowie Restriktionen hinsichtlich der Investmentstandorte mögliche Investitionen. FORUM1 Technologie-Kompetenzzentrum Das derzeit sehr selektive Anlageinteresse potenzieller Investoren sowie die sich abzeichnende Beruhigung der Büromietmärkte engen das Angebot an adäquaten Investmentobjekten momentan ein. So sind die Anforderungen der Investoren an die Lage- und Objektqualität sowie die Nachhaltigkeit der Vermietungssituation gegenüber dem Vorjahr spürbar gestiegen. Zudem fokussiert sich das Anlageinteresse der Investoren derzeit auf Bestandsobjekte sowie auf zeitnah vor der Fertigstellung stehende Projekte. Daneben sind auch politische Faktoren, wie Genehmigungsverhalten bei Bauanträgen, Wirtschaftsförderung und Standortpolitik relevant für Investitionen in den gewerblichen Immobilienmarkt. Hier kann eine kooperative, transparente und zügige Arbeitsweise etwaige Standortnachteile zumindest teilweise ausgleichen. Fazit Die Lage im Ballungsraum Stuttgart ist für ein wichtiger Pluspunkt, zudem kann sich klar als einer der bedeutendsten Büroteilräume darstellen. verfügt über eine Reihe von etablierten Bürostandorten, die eindeutigen Lage-, Gebäudequalitäts- und Nutzerprofilen zugeordnet werden können. Der Büromarkt ist gekennzeichnet von einem geringen Leerstand, moderaten Mieten, einem stabilen Flächenumsatz sowie stabilen Bürobeschäftigtenzahlen. Hinsichtlich neuer Bürostandorte hebt sich das Flugfeld Böblingen/ aus dem vergleichbaren verfügbaren Flächenangebot in der Büromarktregion Stuttgart hinsichtlich Größe und Lage positiv hervor. Neubau der atec innovation GmbH in der Amundsenstraße 3 Euro Fashion Center Gesundheitszentrum auf dem Flugfeld Böblingen/ (Entwurf Architekten Lieb + Lieb) 16 17

10 Marktperspektiven Impulse aus dem Büroimmobilienmarkt Stuttgart Von 2000 bis 2010 stieg der Büroflächenbestand in Stuttgart um 14 % und umfasste 2010 ein Volumen von 7,42 Mio. m² MF-G. Nach einem stärkeren Zuwachs zu Beginn des neuen Jahrhunderts stagnierte die Entwicklung seit kamen nur m² MF-G hinzu, was den historischen Tiefstand nach einem bereits sehr schwachen Jahr 2009 bedeutet. Bis 2015 werden, getrieben durch die Realisierung des Projekts Stuttgart 21, gut m² MF-G neu auf den Markt kommen und damit wieder für ein größeres Flächenangebot sorgen. Das Leerstandsniveau schwankte im Betrachtungszeitraum zwischen einem Minimum von 1,3 % (2000) und einem Maximum von 6,9 % (2004). Trotz einer Verfünffachung des Leerstands zwischen 2001 und 2004 ist 2010 die Stuttgarter Leerstandsquote mit 6,5 % weiterhin die niedrigste unter den deutschen A-Städten. Aufgrund der geringen Bautätigkeit und der stabilen Nachfrage wird sich der Leerstand in den nächsten Jahren weiter verringern. Der Umfang des Büroflächenumsatzes stieg 2010 auf den höchsten Wert seit dem Rekordjahr 2000 und lag bei m² MF-G. Über die Jahre betrachtet sind die Flächenumsätze auf dem Stuttgarter Büromarkt sehr stabil. Nachdem die Spitzenmiete in den Jahren 2008 und 2009 konstant bei 17,00 Euro/m² MF-G lag, haben sich die wirtschaftlichen Verwerfungen etwas verspätet auch im Spitzenmietniveau von Stuttgart niedergeschlagen. Das Niveau fiel 2010 um 4,1 % auf 16,30 Euro/m² und stellt das größte negative Wachstum seit 2003 dar. Dennoch ist Stuttgart der stabilste deutsche A-Standort mit den mit Abstand geringsten Mietschwankungen. Bereits im 1. Quartal 2011 konnte sich das Mietniveau wie- in % Bürobeschäftigte in der Büromarktregion Stuttgart Lkr. Böblingen Lkr. Esslingen Lkr. Ludwigsburg Rems-Murr-Kreis Stadt Stuttgart Hinweis: ab 2010 Prognosewerte Mio. m 2 MF-G Büroflächenbestand und Leerstandsquote Stadt Stuttgart Büroflächenbestand und Leerstandsquote Stadt Stuttgart 8,0 8 7,5 7,0 Mio. 6,5 qm MF-G in % 6, Büroflächenbestand (m 2 MF-G) Leerstandsrate Büro (MF-G) (%) 6 in % 4 2 Tsd. m 2 MF-G Büroflächenumsatz und Mietpreisentwicklung Stadt Stuttgart Tsd. qm MF-G 50 Büroflächenumsatz und Mietpreisentwicklung Stadt Stuttga Euro/qm M Flächenumsatz Spitzenmiete Durchschnittsmiete Euro/m 2 MF-G / Monat der leicht auf 16,50 Euro/m² erhöhen, bis Ende 2011 wird das Niveau von 2008/2009 mit 17,00 Euro/m² MF-G wieder erreicht. Aufgrund der Flächenverknappungen wird auch in den nächsten Jahren bis zum Ende des Prognosehorizonts eine weitere Steigerung des Spitzenmietniveaus auf dann 18,00 Euro/m² MF-G zu beobachten sein. Die Durchschnittsmiete betrug 2010 wie im Vorjahr 13,50 Euro/m² MF-G in der City. Ähnlich wie bei der Spitzenmiete ist auch hier ein Wachstum zu erwarten. Bis 2015 sollte ein Anstieg um ca. 8 % zu beobachten sein. Stabile Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahlen Nach einem leichten Rückgang 2006 und 2007 konnte die Zahl der Bürobeschäftigten 2008 und 2009 um über 2 bzw. 1,5 % zulegen. Im Zuge der Finanzkrise, die vor allem die für die Region wichtige Automobilbranche traf, brach die Wirtschaftsleistung 2008/2009 um ca. 7 % ein. Trotz eines Wirtschaftswachstums von über 4 % in 2010, erfolgte im selben Jahr ein Abbau der Bürobeschäftigten um 0,8 %, was ca Beschäftigten entspricht belief sich die Zahl der Bürobeschäftigten auf Bis zum Prognosehorizont 2015 wird sich die Zahl der Bürobeschäftigten in der Stadt Stuttgart mit einem Wachstum von 1,0 % p. a. deutlich erhöhen und 2015 bei ca liegen. Dynamisch zeigt sich die Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahlen in der gesamten Büromarktregion. Von 2000 bis 2011 hat der Landkreis Esslingen +8,9 %, der Landkreis Ludwigsburg +13,7 %, der Rems-Murr-Kreis +6,6 % und die Stadt Stuttgart +7,3 % zugelegt. Der Landkreis Böblingen weist +9,1 % auf. Obwohl Stuttgart von der Automobilindustrie bzw. von vor- und nachgelagerten Unternehmen stark beeinflusst wird, erfolgte der Rückgang der Beschäftigten nur moderat, was vor allem die Inanspruchnahme des Instruments Kurzarbeit ermöglichte, womit weitgehend auf Entlassungen von Bürobeschäftigten verzichtet werden konnte. Im Vergleich der A-Standorte wird in Stuttgart allerdings der stärkste Rückgang verzeichnet

11 Konjunkturimpulse Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Prognose der Entwicklung der deutschen Büromärkte Mietentwicklung Gewerbeimmobilienportal auf Aktuelle Wachstumsprognosen führender Wirtschaftsforschungsinstitute gehen von einem BIP-Wachstum zwischen 2,5 und 2,8 % für 2011 und 1,7 bis 2,0 % für 2012 aus. Auch der ifo-geschäftsklima-index spiegelt die momentane positive Geschäftslage der Unternehmen wider und sieht die deutsche Wirtschaft in einem robusten Aufschwung. Der Arbeitsmarkt ist wesentlicher Treiber dieser Entwicklung. Aktuell profitiert Deutschland von dem durch die Lohnzurückhaltung induzierten Wettbewerbsvorteil und hat nun gute Aussichten, aus der positiven Rückkopplung über den einheitlichen EZB-Leitzins erneut Nutzen zu ziehen. Der von der BulwienGesa AG speziell für den Immobilienmarkt entwickelte King Sturge Immobilienklima-Index präsentiert sich im August 2011 zwar weiterhin auf sehr hohem Niveau, hat aber deutlich an Fahrt verloren. Zwar wächst die deutsche Wirtschaft weiter, die Verunsicherung an den Finanzmärkten nimmt wegen der ungelösten Schuldenkrise jedoch weiter zu. Die Zahl der Beschäftigten steigt aufgrund voller Auftragsbücher auf einen Höchstwert, den es seit zwei Jahren nicht mehr gegeben hat. Dies hat auch Auswirkungen auf den Flächenbedarf der Unternehmen. In der aktuellen Erhebungsperiode verschlechterte er sich dennoch um 8,9 Prozentpunkte auf 135,0 Punkte. Immobilienklima-Index auf Stand August Umsätze Nach dem Einbruch der Flächenumsätze in 2009 konnte 2010 beinahe wieder an die umsatzstarken Jahre 2006 bis 2008 anknüpfen. Aus den Zahlen des ersten Halbjahres 2011 in den A-Städten zeichnet sich für das Gesamtjahr 2011 gegenüber dem Vorjahr eine Umsatzsteigerung von etwa 10 bis 20 % ab. Leerstände Nach kontinuierlichem Leerstandsabbau bis 2008 stiegen in den Jahren 2009 und 2010 die Büroflächenleerstände im Gesamtmarkt wieder an. Trotz wieder guter Büroflächennachfrage kann das hohe Fertigstellungsvolumen aus 2009 und 2010 nicht vollständig absorbiert werden. Eine Angebotsschwemme, wie nach der Jahrtausendwende, ist dennoch nicht zu erwarten. Absorptionsschwierigkeiten sind bei im Bau befindlichen spekulativen Objekten mit Lage-/Qualitätsnachteilen zu erwarten. 2011/2012 ist aufgrund dann deutlich rückläufiger Fertigstellungszahlen wieder mit einem Leerstandsabbau im Gesamtmarkt zu rechnen. Jan 08 Feb 08 Mär 08 Apr 08 Mai 08 Jun 08 Jul 08 Aug 08 Sep 08 Okt 08 Nov 08 Dez 08 Jan 09 Feb 09 Mär 09 Apr 09 Mai 09 Jun 09 Jul 09 Aug 09 Sep 09 Okt 09 Nov 09 Dez 09 Jan 10 Feb 10 Mär 10 Apr 10 Mai 10 Jun 10 Jul 10 Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11 Mär 11 Apr 11 Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 In 2010 sind die Spitzenmieten im deutschen Büroimmobilienmarkt gegenüber 2009 stabil geblieben, davor war jedoch ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Der deutliche Anstieg des Büroflächenleerstands kompensiert einen aus konjunktureller Sicht durchaus möglichen Anstieg der Spitzenmietpreise. Der Boden der Mietentwicklung war jedoch bereits 2010 erreicht, ab 2011 ist wieder mit einem moderaten Anstieg der Spitzenmieten zu rechnen. Renditen Die Netto-Anfangsrenditen für Büroimmobilien im Spitzensegment sind 2010 gegenüber 2009 wieder leicht gesunken und liegen auf durchschnittlichem Niveau. Für 2011 ist ein weiteres Absinken zu erwarten. Ein Anstieg wird erst nach einer signifikanten Erhöhung des Leitzinses zu verzeichnen sein. Ertragsstabile Immobilien mit attraktiven Lageindikatoren sowie ohne hohes Risikopotenzial werden weiterhin von hohem Interesse für Investoren sein. Vereinzelt sind auch wieder Investments mit höheren Ertragschancen möglich. Fazit Für 2011 und 2012 ist für Deutschland von einer deutlichen Abkühlung auf dem Investmentmarkt gegenüber dem Rekordjahr 2007 auszugehen. Stabile Mieten bei steigenden Umsätzen sowie ein erhöhtes Leerstandsniveau bei gleichzeitig durchschnittlichen Renditen spiegeln das derzeitige Marktgeschehen wider. Der Anfang 2009 eingesetzte Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt verharrt aktuell auf hohem Niveau und zeigt für ein gutes Marktumfeld. Hinsichtlich Mieten und Leerständen ist für 2012 von weitgehender Stabilität gegenüber 2011 auszugehen. Flächenumsätze sind schwierig für zu prognostizieren, da mögliche große Einzelanmietungen, losgelöst vom normalen Marktgeschehen, eine Prognose erschweren. Die Wirtschaftsförderung GmbH hat auf ihrer Webseite unter das Gewerbeimmobilienportal der Region Stuttgart integriert. Dort finden Interessenten eine anbieterneutrale Zusammenstellung gewerblich nutzbarer Grundstücke und Bestandsimmobilien in und der Region Stuttgart. Eine komfortable Suchabfrage ermöglicht ein umfangreiches Recherchieren in der Datenbank mit Kurzexposés, Kontakten und weiteren Informationen. Zudem ist es möglich, selbst eine Immobilie kostenlos zu inserieren. Die Wirtschaftsförderung GmbH Wir machen uns für Sie stark Für einen Wirtschaftsstandort gibt es viele Argumente: Verkehrsanbindung, topografische Lage, Clusterbildung und vieles mehr. Das stärkste Argument für einen starken Wirtschaftsstandort aber sind Menschen mit einem starken Unternehmergeist. Seit mehr als einem Jahrhundert ist das die Grundlage des wirtschaftlichen Aufstrebens der Stadt, und so ist es bis heute geblieben. Wir von der Wirtschaftsförderung GmbH sind angetreten, um gemeinsam mit den Unternehmen dieses Erfolgsmodell weiter zu pflegen und auf Ideallinie in die Zukunft zu bringen. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, den Status Quo des Wirtschaftsstandortes zu erfassen und dessen zukünftiges Chancenpotenzial auszuloten. Wir stehen Ihnen also in vielfacher Hinsicht zur Verfügung: sowohl im Sinne einer aktiven Wirtschaftsförderung als auch im Hinblick auf ein dynamisches Standortmarketing. Unter unserem Dach bündeln wir die Kompetenzen aus den Bereichen Wirtschaftsförderung, City-Marketing und Tourismus. Ein Ansprechpartner für alle Fragen wir sind für Sie da

12 Glossar King Sturge Immobilienklima-Index Der von der BulwienGesa AG für King Sturge erhobene Immobilienklima-Index spiegelt als monatlich durchgeführte Befragung die gefühlte Stimmung in der Immobilienbranche wider, das Immobilienklima. Nach Definition der BulwienGesa AG wird das Immobilienklima durch die Entwicklung von Investmentvolumen, Flächennachfrage, Kaufpreis- und Mietentwicklung geprägt. Im Rahmen einer internetbasierten Umfrage werden von rund marktrelevanten Teilnehmern monatlich Meinungsbilder zu diesen Entwicklungen in den drei wichtigsten typologischen Marktsegmenten Büro, Einzelhandel und Wohnen erfragt. Der Index ist zwischen 0 und 200 skaliert, bei einem Wert von 100 herrscht ein ausgeglichenes Immobilienklima. Räumliche Abgrenzung Region Stuttgart zu Büromarktregion Stuttgart Die Region Stuttgart ist eine von zwölf Raumordnungsund Planungsregionen in Baden-Württemberg und umfasst die Landeshauptstadt Stuttgart (Stadtkreis) und die fünf Landkreise Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und Rems-Murr-Kreis mit insgesamt 179 Städten und Gemeinden. In Abgrenzung dazu setzt sich die Büromarktregion Stuttgart aus der Stadt Stuttgart sowie den vier Landkreisen Böblingen, Esslingen, Ludwigsburg und Rems-Murr-Kreis zusammen. Büromarktstudie Region Stuttgart Die Aussagen zu dem Flächenbestand des Büromarktes beruhen in ihrer Basis auf der im Jahr 2006 durchgeführten Büromarktstudie der Region Stuttgart; damals wurde von der BulwienGesa AG im Stadtgebiet Stuttgart sowie in ausgewählten Gemeinden im Stuttgarter Umland eine umfassende Büroflächenbestandserhebung durchgeführt. Diese Studie ermöglichte zum ersten Mal die Ermittlung des Büroflächenbestandes. Für die Stadt wurde eine Kompletterhebung der Büroflächen vorgenommen, dabei wurden alle Objekte mit einer Bürofläche von 500 m² BGF und darüber aufgenommen. Sämtliche Neu- und Umbauprojekte im Sindelfinger Büromarkt wurden seit 2006 durch kontinuierliche Marktbeobachtung registriert, um jederzeit aktuelle Aussagen zum Büroflächenbestand in treffen zu können. Flugfeld Böblingen/ Das an der Bundesautobahn A 81 Stuttgart-Singen verkehrsgünstig liegende Flugfeld Böblingen/ ist ein ehemaliges Militärareal, das Ende 2005 vom Zweckverband Flugfeld Böblingen/ für ca. 32 Mio. Euro erworben wurde. In den nächsten 20 Jahren soll sich ein Gewerbe- und Dienstleistungsquartier entwickeln. Geplant ist eine Mischnutzung aus stadtnaher Produktion, Dienstleistung, Forschung, Bildung, Wohnen und Grünflächen. Insgesamt sollen Arbeitsplätze entstehen. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Nicht erfasst sind grundsätzlich Selbstständige, mithelfende Familienangehörige und Beamte sowie jene Arbeitnehmer, die aufgrund einer nur geringfügigen Beschäftigung keiner Versicherungspflicht unterliegen. Wehr- und Zivildienstleistende gelten dann als sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, wenn sie ihren Dienst aus einem bestehenden Beschäftigungsverhältnis heraus angetreten haben und nur wegen des Wehr- oder Zivildienstes kein Entgelt erhalten. Die Erfassung wird nach dem Arbeitsortprinzip vorgenommen, d.h. Beschäftigte werden dem Ort zugeordnet, in dem der Betrieb liegt. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) werden bei der Bundesagentur für Arbeit gezählt. Flächenbestand Mit Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet man diejenige Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Die BGF umfasst im Gegensatz zur Geschossfläche (GF) sämtliche Geschosse eines Gebäudes einschließlich nicht als Vollgeschosse geltender Dachgeschosse und der unterirdischen Flächen (Kellerräume, Tiefgaragen, etc.), jedoch sind Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen sowie konstruktiv bedingten Hohlräumen, z. B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken, ausgenommen. Als Mietfläche (MF-G) werden solche Flächen von Gebäuden bezeichnet, die im Rahmen von Mietverträgen einem oder mehreren Nutzern zugewiesen sind. Die MF-G baut auf dem Definitionsvorrat der DIN 277 auf. Definiert wurde der Begriff von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif). A-Class, B-Class, C-Class A-Class: Hervorragend ausgestattete Flächen mit neuestem technischen Standard. Kennzeichnend sind flexible Raumaufteilungen, hochwertige Architektur. Üblicherweise sind A-Class-Gebäude Neubauten mit Erstbezug. B-Class: Objekte mit hoher Qualität in zeitgemäßen Bürohäusern inkl. Sanierungen bzw. Revitalisierung. Bezüglich der Ausstattung können die Flächen nicht mit A-Class- Gebäuden konkurrieren. C-Class: Bürogebäude mit einfachem Ausstattungsstandard, deren Erscheinungsbild nicht mehr umfänglich heutigen Ansprüchen genügt. Auch in Bezug auf die Flächenflexibilität sind die Gebäude eingeschränkt