Busdepot Deutweg, Winterthur vergleichende Nutzungsstudie

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1 In Zusammenarbeit mit Busdepot Deutweg, Winterthur vergleichende Nutzungsstudie Inhalt Seite Ziel & Szenarien 2 Fotos 3, 4 Zahlen Szenario A - Abriss des Busdepots, Neubau W4G 5 Zahlen Szenario B - Erhalt des Busdepots, Neubau mit Gestaltungsplan 6 Isometrie 1: Grundriss Erdgeschoss 1: Grundrisse Untergeschoss 01 - Obergeschoss 06 schematisch 9 Fassaden 1:

2 IG Busdepot Deutweg Ziel & Szenarien Das Ziel dieser vergleichenden Nutzungsstudie ist es primär, zu untersuchen, ob mit dem Erhalt des Busdepots und ergänzenden Neubauten auf dem Restareal eine vergleichbare Rendite mit dem Szenario Abriss und Neubau (W4G) erzielt werden kann. Desweiteren soll gezeigt werden, wie dicht (Geschossigkeit etc.) mit den ergänzenden Neubauten gegangen werden muss, um obiges Ziel zu erreichen. Das Szenario A - Abriss des Busdepots - geht einher mit dem vollkommenen Rückbau der bestehenden Bausubstanz. Hierbei wird die Zerstörung einer für das Stadtbild wichtigen, historisch bedeutsamen Architektur in Kauf genommen, handelt es sich doch um einen Bauzeugen des frühen Betonskelettbaus in der Schweiz. Bei den Berechnungen dieser Variante wurde von einer maximalen Ausnützung des Grundstückes für die Neubebauung gemäss der geltenden BZO (W4G) ausgegangen. Das Szenario B - Erhalt des Busdepots - in Kombination mit einem Gestaltungsplan; folglich die Möglichkeit, eine angemessene Nutzung für Wohnen und Gewerbe beim Erhalt der schützenswerten Bausubstanz zu schaffen. Bei dieser Variante wurde vom Abriss der südöstlichen Halle von 1930 ausgegangen. Zudem wurden die bestehenden Gebäude als sanft umgebaut, energetisch saniert und maximal vermietet angenommen und eine neue Wohnüberbauung entlang der Tösstalstrasse / Talgutstrasse geplant. Deren Dichte wurder so angelegt, dass sie den gleichen Ertrag wie das Szenario A - Abriss des Busdepots - erreicht. Der Baukörper an der Tösstalstrasse wurde mit Piloti angehoben und schafft einen Freiraum über 3 Geschosse, der den Strassenraum bis an die Fassade des bestehenden Busdepots fliessen lässt. Die Piloti heben das architektonische Volumen in die Höhe, schaffen somit einen hellen und begehbaren Freiraum unter der Konstruktion. Sie verfeiern die Verbindung des Gebäudes mit dem darunterliegenden Boden, gleichzeitig entsteht der Eindruck eines leichten, schwebenden Volumens. Weitere Qualitäten dieses Ansatzes: - Erhalt der historischen Hallen (Verwendung als Quartiertreffpunkt / -zentrum für das bisher zentrumslose Mattenbachquartier) - Erhalt der Verwaltungsbaus, der Werkstätten und der Verbindungshalle von 1961 des Architekten Kellermüller (Verwendung für Kreativwirtschaft, Ateliers und Büroräume) Bemerkung: Die Parkierung (Tiefgarage) muss bei beiden Szenarios in ähnlichem Umfang gelöst werden, ist somit kostenneutral und erscheint nicht in den Kostenschätzungen. Risiken: Altlastensanierungen (schlagen bei Szenario A massiv zu Buche) sind nicht untersucht und somit im Folgenden nicht eingerechnet. Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur Seite 2 10

3 IG Busdepot Deutweg Fotos Ansicht Tössstrasse Halleneinfahrt Innenansicht Halle Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur Seite 3 10

4 IG Busdepot Deutweg Fotos Innenansicht Halle Innenansicht Halle Innenansicht Halle alle Fotos Mike Helbling Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur Seite 4 10

5 IG Busdepot Deutweg Szenario A - Abriss des Busdepots, Neubau W4G Flächenermittlung Grundstück 10'450 m2 Wohnzone W4G/3,4 Arealüberbauung 5 Geschosse mgl. BMZ 3.4 BMZ Arealüberbauung +10% 3.74 Baumasse (BMZ Areal * Grundstücksfläche) 39'080 m3 GF bei 3m Geschosshöhe 13'030 m2 HNF Annahme 80% der GF 10'420 m2 HNF Wohnen (80%) 8'340 m2 Anzahl Wohnungen bei Ø 100 m2 83 Wohnungen HNF Gewerbe (Atelier / Büro, 20%) 2'080 m2 Berechnung Mietertrag Annahme Mietpreis Gewerbe (Atelier / Büro) Annahme Mietpreis Wohnen Mietertrag je HNF Gewerbe (Atelier / Büro, 2'084 m2 à 18.-) Mietertrag je HNF Wohnen (8'340 m2 à 22.-) Mietertrag pro Monat Mietertrag pro Jahr Ertragswert mit Kapitalisierung 5% BR CHF / m2 / Mt CHF / m2 / Mt 37'510 CHF / Mt 183'390 CHF / Mt 220'900 CHF / Mt 2'650'800 CHF / a 53'016'000 CHF Berechnung BKP BKP 0 Grundstück 9'000'000 CHF BKP 1 Vorarbeiten (Abbruch) 500'000 CHF BKP 2 Gebäude (Budget) 40'000'000 CHF BKP 4 Umgebung 1'000'000 CHF BKP 5 Nebenkosten 3'000'000 CHF Anlagekosten BKP '500'000 CHF Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur Seite 5 10

6 IG Busdepot Deutweg Szenario B - Erhalt des Busdepots, Neubau mit Gestaltungsplan Flächenermittlung Grundstück HNF Halle (evtl. mit Einbauten) HNF Gewerbe (Atelier / Büro) HNF Wohnen Anzahl Wohnungen bei Ø 100 m2 10'450 m2 3'090 m2 2'050 m2 6'700 m2 67 Wohnungen Berechnung Mietertrag Annahme Mietpreis Halle Annahme Mietpreis Gewerbe (Atelier / Büro) Annahme Mietpreis Wohnen Mietertrag je HNF Halle (3'090 m2 à 12.50) Mietertrag je HNF Gewerbe (Atelier / Büro, 2'050 m2 à 18.-) Mietertrag je HNF Wohnen (6'700 m2 à 22.-) Mietertrag pro Monat Mietertrag pro Jahr Ertragswert mit Kapitalisierung 5% BR CHF / m2 / Mt CHF / m2 / Mt CHF / m2 / Mt 38'630 CHF / Mt 36'900 CHF / Mt 147'400 CHF / Mt 222'930 CHF / Mt 2'675'160 CHF / a 53'503'200 CHF Berechnung BKP BKP 0 Grundstück 9'000'000 CHF BKP 1 Vorarbeiten (Abbruch) 100'000 CHF BKP 2 Gebäude Neubau 23'500'000 CHF Gebäude Umbau 17'000'000 CHF BKP 4 Umgebung 1'000'000 CHF BKP 5 Nebenkosten 3'000'000 CHF Anlagekosten BKP '600'000 CHF Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur Seite 6 10

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