Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

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1 Der Immobilienmarkt in München Quartalsbericht 1/2009

2 Immobilienmarkt 2009 Quartalsbericht 1/ Umsatzentwicklungen 1.1 Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt) Individueller Wohnungsbau Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) wurden im ersten Quartal 2009 insgesamt etwa 28 Prozent weniger Vertragsabschlüsse als im gleichen Zeitraum 2008 registriert. Dadurch sank der Geldumsatz um minus 44 % und der Flächenumsatz um minus 36 %. Zuwächse gab es in diesem Marktsegment nur bei Doppelhaus-Grundstücken. Hier wurde ein Zuwachs der Vertragszahlen gegenüber 2008 um 37 % festgestellt. Dadurch stieg der Geldumsatz um plus 45 % und der Flächenumsatz um plus 47 %. Mehrgeschossiger Wohnungsbau Auch bei den Baugrundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau waren die Marktzahlen rückläufig. Dabei wurden insbesondere deutlich weniger Grundstücke im Marktsegment des frei finanzierten Wohnungsbaus verkauft. Rückgang der Kaufanzahl in 2009 insgesamt minus 58 % Im frei finanzierten Wohnungsbau nur 8 Verkäufe (21 Kauffälle in 2008) Geldumsatz beim frei finanzierten Wohnungsbau minus 57 % Flächenumsatz beim frei finanzierten Wohnungsbau minus 58 % Eine mögliche Ursache für die Rückgänge können Schwierigkeiten bei der Finanzierung, ausgelöst durch Bankenkrise und wirtschaftliche Rezession sein. Erfahrungsgemäß werden Marktschwankungen in diesem Segment jedoch auch von zyklischen, i.d.r. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst.

3 Gewerbliche Baugrundstücke Im ersten Quartal 2009 wurde dem Gutachterausschuss kein notarieller Vertrag über den Verkauf eines gewerblichen Baugrundstücks übermittelt. Die negativen Folgen der Wirtschaftskrise auf das Immobilienmarktgeschehen sind im gewerblichen Bereich hierin deutlich zu erkennen. Bauland - Geldumsatz 1. Quartal 2002 bis Mio Einfamilien-/ Reihen-/ Doppelhaus-Grundstücke Geschossw ohnbaugrundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro- u. GeschäftshausGrundstücke 1.2 Bebaute Grundstücke Individuelle Wohnbebauung Auf dem Markt der Einfamilien-/, Reihen- und Doppelhäuser wurden im ersten Quartal 2009 etwa 23 Prozent weniger Vertragsabschlüsse als im gleichen Zeitraum 2008 registriert. Dadurch sank der Geldumsatz um minus 21 % und der Flächenumsatz um minus 22 %. Mietwohnhäuser Die Vertragsanzahl mehrgeschossiger Mietwohnhäuser lag im ersten Quartal 2009 mit 32 Kauffällen deutlich unter dem Vorjahresniveau (45 Kauffälle). Rückgang der Kauffälle minus 29 % Rückgang des Geldumsatzes minus 30 %

4 Gewerbeobjekte Auch bei bebauten gewerblichen Grundstücken sind in 2009 rückläufige Vertragszahlen festgestellt worden. Das Transaktionsvolumen lag insgesamt bei rund 149 Mio., davon entfallen allein 134 Mio. auf 3 Bürohäuser (dabei 1 Objekt mit rd. 100 Mio. ). Rückgang der Kauffälle minus 33 % Rückgang des Geldumsatzes minus 21 % Bebaute Grundstücke - Geldumsatz 1. Quartal 2002 bis Mio Einfamilien-/ Reihen-/ Doppelhäuser Geschosswohnbau (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro- und Geschäftshäuser

5 1.3 Wohnungs- und Teileigentum Im Marktsegment der Eigentumswohnungen mit Teileigentums-Objekten (z.b. Büros, Läden oder Tiefgaragen-Stellplätze) wurde das relativ hohe Umsatzniveau der letzten 2 Jahre noch übertroffen. So sind im Jahr 2009 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum rund 10 % mehr Wohnungs- und Teileigentums-Einheiten verkauft worden. Die Höhe des Geldumsatzes und eine genaue Unterscheidung zwischen Neubauobjekten und gebrauchten Wohnungen oder Teileigentums-Objekten kann für das Jahr 2009 vorerst nur schätzungsweise angegeben werden, da noch nicht alle beim Gutachterausschuss eingegangenen Verträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Nach den Ergebnissen einer Hochrechnung lag der Geldumsatz im ersten Quartal 2009 etwa 10 % über dem Niveau des Vorjahres. Unter den insgesamt rund Kauffällen waren ca. 600 Neubau-/ Eigentumswohnungen und Teileigentums-Objekte. Der Anteil von Teileigentum liegt etwa bei 5 % bis 10 %. Wohnungs- und Teileigentum - Geldumsatz 1. Quartal 2005 bis Mio Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte

6 2. Markttrends und Preisentwicklungen Auf dem Münchner Gewerbeimmobilienmarkt sind seit dem Geschäftsjahr 2008 die negativen Folgen der Bankenkrise und der aktuellen Wirtschaftslage spürbar. Die im Vergleich zu den vergangenen Jahren rückläufigen Marktzahlen im Bereich der Gewerbeobjekte für das Jahr 2009, sind ein weiteres eindeutiges Indiz dafür. Wie sich in diesem Marktsegment die abnehmende Nachfrage und eine daraus resultierende Preiskorrektur entwickelt, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht beurteilt werden, weil es entweder kein Marktgeschehen gibt oder eine zu geringe Anzahl geeigneter Verkaufsfälle vorliegen. Außerdem können Auswertungen aktueller Kaufverträge systembedingt nur mit gewissen Verzögerungen erfolgen. Positiv ist die Entwicklung des Eigentumswohnungsmarktes, der sich im 1. Quartal 2009 bei relativ stabilen Preisen auf einem sehr hohem Umsatzniveau bewegte. Die allgemein rückläufigen Marktzahlen von Wohnbaugrundstücken, bebaute wie unbebaute Grundstücke, sind Anzeichen eines zurückhaltend und vorsichtig agierenden Marktverhaltens bei Käufern und Verkäufern. Bodenrichtwerte Im April hat der Gutachterausschuss neue Bodenrichtwerte beschlossen. Die aktuelle Bodenrichtwertkarte zum Stichtag enthält ca Bodenrichtwerte, die aus rd Baulandverkäufen aus den Jahre 2007 und 2008, getrennt für Einfamilien-/ Mehrfamilien- und Gewerbegrundstücke abgeleitet wurden. Die Bodenrichtwerte vermitteln einen Überblick über das aktuelle Grundstückspreisniveau im gesamten Stadtgebiet. Sie sind Grundlage bei der Bewertung von Immobilien im privaten, geschäftlichen und fiskalischen (z.b. Erbschaft- und Schenkungsteuer) Bereich. Tendenzen der Bodenwertentwicklung sind bei Wohnbaugrundstücken durchschnittliche Steigerung in 2 Jahren rd %, dabei in mittleren und guten Wohnlagen stabile bis leicht steigende Baulandpreise und in besten Wohnlagen stark angestiegene Baulandpreise (z.b. Solln, Harlaching). Bei Gewerbegrundstücken war die Preisentwicklung insgesamt rückläufig. Die Richtwertkarte wird vom 4. Juni bis 6. Juli öffentlich in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ausgelegt und kann dort Montags bis Freitags in der Zeit von 8.00 bis Uhr kostenfrei eingesehen werden. Die Bodenrichtwerte sind bereits seit 23. April telefonisch bzw. schriftlich gegen Gebühr erhältlich.

7 Immobilienmarktbericht Am 8. Mai hat der Gutachterausschuss München seinen aktuellen Marktbericht Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für das Jahr 2008 herausgegeben. Für Fachleute enthält der Jahresbericht neben den Marktentwicklungen der letzten Jahre in allen Immobilienmarktsegmenten, auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.). Der Jahresbericht ist gegen eine Schutzgebühr von 45 Euro bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Implerstraße 9 erhältlich oder wird auf Bestellung zugesandt. Bestellformulare finden Sie unter Anfragen unter der -Adresse gutachterauschuss@muenchen.

8 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht neben den Marktentwicklungen der letzten Jahre in allen Immobilienmarktsegmenten, auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.). Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Der Geschäftsstelle des Münchener Gutachterausschusses gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München Juni 2009 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt Verantwortlich: Redaktionelle Bearbeitung: Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Dipl.-Ing.(FH) Dirk Siebel, Dipl.-Ing.(FH) Xaver Simmel, Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS Titelbild: BMW Welt, Helmut Gutjahr