Was machen eigentlich die Gutachterausschüsse?

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1 Von Bodenrichtwerten, Kaufpreissammlungen und Liegenschaftszinssätzen tzen Was machen eigentlich die Gutachterausschüsse? sse? Referent: Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele MRICS Vorsitzender des Gutachterausschusses MünchenM Leiter des Städtischen Bewertungsamtes MünchenM Nürnberg Helmut Thiele 2008

2 Ziele des Vortrags Sie kennen den organisatorischen Aufbau der Gutachterausschüsse sse..die verschiedenen Aufgaben und Leistungen der Gutachterausschüsse sse.. die Grundsätze der Arbeits- und Auswertestandards in den verschiedenen Aufgabenbereichen Besonderheiten des Münchner M Gutachterausschusses und des Münchner M Immobilienmarktes Diskussion Helmut Thiele

3 Gutachterausschuss für f Grundstückswerte im Bereich... Gutachterausschüsse sse gibt es seit 1960 Im gesetzlichen Auftrag BauGB i. V. mit GutachterausschussV zum Zwecke des Verbraucherschutzes neutral da nicht weisungsgebunden objektiv da im Kollegialorgan tätigt tig nicht kommerziell da öffentlich rechtlich gibt es in allen Landkreisen und kreisfreien Städten (97 in Bayern, >1000 in BW) Obere Gutachterausschüsse sse (Länderebene) Helmut Thiele

4 Gutachterausschuss Aufgaben (gesetzlich definiert) Markttransparenz Bodenrichtwerte Kaufpreissammlung Ermittlung wesentlicher Daten für f r die Immobilienbewertung Verkehrswertgutachten Helmut Thiele

5 Organisatorischer Aufbau der Gutachterausschüsse sse am Beispiel MünchenM Kommunalreferat der LHM Oberste Baubehörde Aufsichtsorgan Gutachterausschuss / Anbindung an BewA nur organisatorisch Vorsitzender Städtisches Bewertungsamt Gem. StR.-Verpflichtung weisungsungebunden Geschäftsstelle Sachbearbeitung /Auswertung Kollegialorgan ehrenamtliche Sachverständige Helmut Thiele

6 Zur Markttransparenz: Jahresberichte und Quartalsberichte Helmut Thiele

7 Entwicklung Anzahl der Kaufverträge Anzahl Gesam te Verträge seit 1995 Langfristige und aktuelle Marktentwicklung Helmut Thiele

8 Entwicklung des Gesamtumsatzes Gesamter Geldumsatz seit 1995 Mio ? Langfristige und aktuelle Marktentwicklung Helmut Thiele

9 Umsätze von unbebauten BürogrundstB rogrundstücken Geldumsatz bei unbebauten Grundstücken mit höherw ertiger Gew erbenutzung (hg u. MK) seit 1995 Mio besondere Marktentwicklung auf Teilmärkten Helmut Thiele

10 Umsätze von bebauten BürogrundstB rogrundstücken Mio Geldum satz bei bauten Objekten m it Gewerbenutzung (GE, hg u. MK) seit 1995 besondere Marktentwicklung auf Teilmärkten Helmut Thiele

11 Preisentwicklung Wohnbauland Entw icklung der Wohnbaulandpreise sow ie der Bau- und Verbraucherpreise nach Index (Basis 1980 = 100) Index Wohnbauland* Baupreise** VPI*** Baulandpreise Baupreise Verbraucherpreise Helmut Thiele

12 Prozentuale Verteilung nach Anzahl und Geldumsatz Prozentuale Verteilung nach Anzahl der Verträge 2007 unbebaute Grundstücke 6,1 % bebaute Grundstücke 12,7 % Prozentuale Geldumsatzverteilung 2007 Wohnungs- und Teileigentum 81,2 % bebaute Grundstücke 56 % Wohnungs- und Teileigentum 28 % unbebaute Grundstücke 16 % Helmut Thiele

13 Zum Vergleichswertverfahren Auszug aus dem Jahresbericht 2007 des GAA München Helmut Thiele

14 Zum Vergleichswertverfahren Auszug aus dem Jahresbericht 2007 des GAA München Helmut Thiele

15 Aus dem Halbjahresbericht 2008 Mio. Mio Bauland Häuser - Geldumsatz - Geldumsatz Halbjahr Halbjahr bis bis Einfamilien-/ Reihen-/ Doppelhäuser Doppelhausgrundstücke Geschosswohnungsbau Geschosswohnnbaugrundstücke (inkl. soz. (inkl. soz. Wohnungsbau) Büro- Wohnungsbau) und Geschäftshäuser Büro- u. Geschäftshausgrundstücke Helmut Thiele

16 Erstellung von Bodenrichtwerten Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, auf einen Quadratmeter Grundstücksfl cksfläche che bezogene Lagewerte im unbebauten, planerisch frei nutzbaren Zustand (nach gesetzl.. Maßgaben) frei von allen Abgaben (Erschließungskosten) definiert nach Nutzungsart und GFZ Verwendung: Wertermittlung, steuerliche Belange, Notargebühren Helmut Thiele

17 Erstellung von Bodenrichtwerten werden alle 2 Jahre zum Ende (Stand ) einer geraden Jahreszahl vom Gutachterausschuss beschlossen Bodenrichtwerte müssen m für f r definierte Zonen festgesetzt werden Basis für f r die Ermittlung ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse sse ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung erfolgt ein öffentlicher Aushang von 4 Wochen Bodenrichtwerte sind jederfrau/jedermann zugänglich allerdings nicht gebührenfrei Helmut Thiele

18 Bodenrichtwerte Innenstadt Helmut Thiele

19 Bodenrichtwerte Innenstadt Masa Dostal Helmut Thiele

20 Erstellung von Bodenrichtwerten Auswahl und Analyse der Kaufverträge nur von unbebauten Grundstücken und des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ftsverkehrs ) Objektbesichtigung (Abbruchkosten, besondere Grundstücksmerkmale) Ermittlung des Baurechts Berücksichtigung besonderer Vertrags- und Zahlungsmodalitäten ten Erstellen einer Übersichtskarte Helmut Thiele

21 Erstellung von Bodenrichtwerten Erstellen erster Entwürfe durch die Geschäftsstelle des GAA als Arbeitsgrundlage Diskussion in 8 bis 12 Arbeitssitzungen und Arbeitsuntergruppen mit den ehrenamtlichen Mitgliedern des GAA Beschlussfassung im Plenum Veröffentlichung spätestens zum 30. Juni Überprüfung und ggf. Korrektur nach Bebauung Helmut Thiele

22 Richtwerte in Wohngebieten Richtwert in GFZ Richtwert in GFZ Richtwert in GFZ Helmut Thiele

23 Kaufpreissammlung Den Gutachterausschüssen ssen müssen m von den Notaren alle Kaufverträge von Grundstücksverk cksverkäufen und Erbbaurechtsbestellungen zugesandt werden Basis der Kaufpreissammlung sind die von den Geschäftsstellen (nach Weisung der Vorsitzenden) daraus ausgewerteten Daten Die Kaufpreissammlung unterliegt strengen datenschutzrechtlichen Auflagen Auskünfte können k demnach nur einem eingeschränkten nkten Kreis gewährt werden derzeit laufen mit der Obersten Baubehörde Verhandlung über Neuregelungen der Kaufpreisauskünfte Helmut Thiele

24 Ermittlung wesentlicher Daten für f r die Immobilienbewertung Liegenschaftszinssätze tze Erbbauzinssätze Umrechnungsfaktoren für f unterschiedliche GFZ Marktanpassungsfaktoren für f Sachwertobjekte /Erbbaurechte Bodenpreis-Indexreihen Ertragswert Vervielfältiger ltiger usw. Helmut Thiele

25 Liegenschaftszinssatz-Ableitung Berechnungsprinzip: (Reinertrag pro Jahr Gebäudeabschreibung) Kaufpreis (bereinigten) Kaufpreis wichtig(st)er Parameter der Ertragswertberechnung größ ößte Hebelwirkung sehr schwierige Bestimmung bei mangelnder Datenlage Helmut Thiele

26 Liegenschaftszinssatz-Ableitung Berechnung: nach Ortsbesichtigung / Kaufvertrags-/ Bauaktenstudium und Befragung des KäufersK Korrektur des Kaufpreises wegen Besonderheiten (Reparaturstau, Wohnrechte, Sanierungs-Ausgleichsbetr Ausgleichsbeträge, ge, Baurechtsreserve u. ä.) Ermittlung der nachhaltigen Erträge über die geschätzte (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer Korrekturen von Over- / Underrentings Helmut Thiele

27 Liegenschaftszinssatz-Ableitung Helmut Thiele

28 Liegenschaftszinssatz-Ableitung Helmut Thiele

29 GFZ-Umrechnungskoeffizienten Abhängigkeit von GFZ zu Kaufpreis bei Geschoßbauweise (Neubau) (differenziert nach Geschoßflächenpreisen) Kaufpreis DM /m² ,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 Ge schoßflächenza hl - GFZ DM/m² Gesfl DM/m² Gesfl DM/m² Gesfl. Helmut Thiele

30 GFZ-Umrechnungskoeffizienten Abhängigkeit von GFZ zu Kaufpreis bei Ein- bis Mehrfamilienhausbebauung (Neubau) Kaufpreis DM / m² ,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1 1,2 Geschoßflächenzahl - GFZ Helmut Thiele

31 Indexreihen Helmut Thiele

32 Indexreihen Helmut Thiele

33 Indexreihen Helmut Thiele

34 Wann wird der Gutachterausschusses für f Gutachten eingeschaltet? Bei Bedarf fachlicher Qualifikation und besonders geforderter Neutralität t z. B. fürf Schiedsgutachten Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen Gerichtsverfahren Komplexe Rechtsverhältnisse usw.. etwa 80 Gutachten pro Jahr Helmut Thiele

35 Kosten eines Gutachtens hier Gebührentabelle des Gutachterausschusses MünchenM Helmut Thiele

36 Vielen Dank! Kontakt: Helmut Thiele Telefon Büro: B 089 / Handy privat: 0177 / Implerstraße 9, MünchenM bayern.de (für r Bodenrichtwerte) Helmut Thiele