Metropolregion Hamburg. Der Hamburger Wohnungsmarkt in der Metropolregion Überblick über aktuelle Entwicklungen und Handlungsbedarfe

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1 Metropolregion Hamburg Der Hamburger Wohnungsmarkt in der Metropolregion Überblick über aktuelle Entwicklungen und Handlungsbedarfe Stefan Lehnert GEWOS GmbH Lüneburg

2 Gliederung Herausforderungen Wirtschafts- und Wohnungsmarktregion Hamburg Demografische Entwicklung Angebotssituation Maßnahmen der Länder Ausblick

3 Herausforderungen Wachsender Nachfragedruck auf den Wohnstandort Hamburg Renaissance der Städte? Ausstrahlen der hohen Nachfrage auf den engeren Verflechtungsraum Bevölkerungs- und wohnungsmarktstrukturelle Herausforderungen Mobilität/Mobilitätskosten (Organisation des MIV und ÖPNV) Begrenzte Flächenressourcen in der Metropole Hamburg steigende Baulandkosten Hohe Miet- und Kaufpreisdynamik Versorgung von Niedrigeinkommensbeziehern? Wie reagieren WIR auf das Wachstum von heute? Zukünftig weiteres Wachstum im engeren Verflechtungsraum Stadterweiterung Zielvorgabe Innenentwicklung vor Außenentwicklung Wie gestalten WIR das Wachstum von morgen?

4 Wohnungsmarkt- und Arbeitsmarktregion 2,62 Mio. SV-Beschäftigte Eine der wachstumsstärksten Regionen Eng verflochtener Wirtschaftsraum Untrennbarer Wohnungsmarktraum Quelle: Bundesagentur für Arbeit

5 Nachfragedruck auf der Metropole Hamburg Wachsender Nachfragedruck Ausbildungs-/arbeitsplatzbezogene Zuwanderungen Fokus auf urbanen, zentrumsnahen Lagen Quelle: Statistikamt Nord

6 Wanderungen (Hamburg/Metropolregion) Wachsender Nachfragedruck Umland als Ventil Wanderungsverluste nehmen wieder zu Abhängigkeit von Zuwanderung aus Hamburg Engerer Verflechtungsraum Zuzüge nach Hamburg Fortzüge aus Hamburg Weiterer Verflechtungsraum Zuzüge nach Hamburg Fortzüge aus Hamburg Quelle: Statistikamt Nord

7 Wanderungsgewinne und Bautätigkeit Wanderungsgewinne im engeren Verflechtungsraum Gewinne an Standorten mit hoher Neubautätigkeit Barsbüttel, Reinbek, Glinde, Oststeinbek, Wentorf Quelle: Statistikamt Nord Neu-Wulmstorf, Rosengarten, Buchholz, Seevetal, Winsen

8 Zielgruppe Familien und Paare Zwei Entwicklungen: Präferenz zum Wohnen in zentrumsnahen Lagen Wachsende Wanderungsdynamik mit dem engeren Verflechtungsraum Wanderungen nach Alter mit dem engeren Verflechtungsraum (Saldo) bis 17 Jahre 30 bis 49 Jahre Quelle: Statistikamt Nord

9 Zielgruppe Best-Ager und Senioren Kaum Reurbanisierung der Generation 50+ Deutliche Alterungstendenzen Herausforderungen für Wohnungsmarkt und Siedlungsentwicklung 100% Wanderungen nach Alter mit dem engeren Verflechtungsraum (Saldo) bis 64 Jahre 65 Jahre u.ä. 80% 18,9% 21,3% 22,2% 21,6% 23,3% 60% 26,3% 30,6% 30,8% 28,7% 31,8% 40% 31,0% 23,5% 23,1% 25,5% 25,2% 20% 0% 8,1% 6,9% 7,4% 7,1% 5,7% 15,8% 17,6% 16,4% 17,1% 13,9% Stadt Hamburg Quelle: Statistikamt Nord Engerer Verflechtungsraum Weiterer Verflechtungsraum Stadt Pinneberg (direktes Umland) Stadt Boizenburg / Elbe (weiteres Umland) unter bis unter bis unter bis unter und älter

10 Kaufkraft pro Haushalt Umland mit zum Teil deutlich höherer Kaufkraft Aufholen Hamburgs in den letzten Jahren Quelle: GfK Kaufkraftentwicklung 2007 bis Hamburg Engerer Verflechtungsraum Kaufkraft je Haushalt 2014

11 Verkäufe von Wohnimmobilien Wachsende Zahl von Transaktionen Stadt-Umland-Konkurrenz im Einfamilienhaussegment Mitnahmeeffekte 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite Kauffälle in der Metropolregion (ohne Hamburg) 54% 42% 4% Kauffälle Hamburg % % 65% 4% Eigentumswohnungen Mehrfamilienhäuser Ein- & Zweifamilienhäuser Quelle: IMA/Bundesbank

12 Kaufpreise für Wohnbauland Kaufpreise für Wohnbauland in Euro 2013 Kaufpreise individueller Wohnungsbau 2013 Hamburg Pinneberg Stormarn Lübeck Alle FHH Privat EFH RH DH Segeberg Harburg Dithmarschen Uelzen Umlandbereich mit höheren Flächenpotenzialen im individuellen Wohnungsbau Deutliche Preisunterschiede zwischen Hamburg und dem Umland Preis- und Mengenkonkurrenz Ludwigslust- Parchim Lüchow- Dannenberg Quelle: IMA/Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg

13 Angebotsmieten +19,7% Quelle: immobilienscout24 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Preisentwicklung 2008 bis ,8% +20,8% +26,7% Buchholz i.d.n. Lüneburg Wentorf

14 Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser Quelle: immobilienscout24 +32,5% Preisentwicklung 2008 bis ,5% +32,5% +20,3% +41,8% Seevetal Wedel Quickborn Wentorf bei Hamburg

15 Hamburg Pinneberg Stormarn Harburg Lüneburg Dithmarschen Cuxhaven Lüchow- Dannenberg Neumünster Ludwigslust Wohnungsleerstand 12,0% 10,0% 8,0% Geringer Leerstand im engeren Umlandbereich Zum Teil strukturelle Angebotsüberhänge im weiteren Verflechtungsraum 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Quelle: Zensus 2011 Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus

16 Maßnahmen der Länder I Schleswig-Holstein Neue Förderbedingungen im Mietwohnungsbau Neubau von Mietwohnungen (1. Förderweg) Bestandsförderung (Teil-)Modernisierung, Sanierung Förderung in Bedarfsregionen (2. Förderweg) Überschreitung der Einkommensgrenzen (+20 %) Bis zu 50 % der Förderkosten 7 Euro/m² Fördermiete 20 Jahre Zweckbindung Offensive für bezahlbares Wohnen geförderte Wohnungen davon im Hamburger Umland der größte Teil im 1. FW Fördervolumen 142 Mio. Euro Investitionsvolumen 300 Mio. Euro Quelle: IB.SH

17 Maßnahmen der Länder II Hamburg Bündnis für das Wohnen in Hamburg/ Vertrag für Hamburg - Wohnungsneubau Wohnungen pro Jahr 1/3 mit öffentlicher Förderung 2. Förderweg Wohnungsbauprogramme der Bezirke Forschungsprojekte Quelle: BSU Hamburg Niedersachsen Neue Bedingungen Wohnraumförderungen NBank Wohnungsmarktbeobachtung Wohnungsmarktanalyse Wohnungsmarktprognosen Wohnbaulandumfrage Quelle: NBank

18 Siedlungs- und Wohnungsbauentwicklung Landesentwicklungsplanung Regionalplanung Kreisentwicklungsplanung Kommunale Bauleitplanung Siedlungsachsen/ besondere Siedlungsräume (Regionalplan) Quelle: GEWOS/Land Schleswig-Holstein

19 Beispiel: Kreis Stormarn Leitprojekt der Metropolregion Hamburg Thema Demografie und Daseinsvorsorge Teilprojekt: Anpassungsstrategie für den Siedlungs- und Wohnungsbau im demografischen Wandel für den Kreis Stormarn Wo soll sich die Wohnungsbauentwicklung in Zukunft konzentrieren? Ist dazu ggf. das Konzept der zentralen Orte weiterzuentwickeln? Aktuelle Wohnungsmarktsituation Quantitativer und qualitativer Wohnungsbedarf bis 2025/2030 Vorgaben und Ziele der Landes-, Regionalund Kreisplanung Lagegunst Flächenpotenzial (für Neubau) Aktivierungspotenziale (im Bestand) Handlungsbedarfe, Potenziale Strategische Entwicklungsziele und Gestaltungsszenarien Quelle: GGR/GEWOS

20 Ausblick Hamburg und der engere Verflechtungsraum wachsen und werden auch in Zukunft weiter wachsen! Wie gestalten WIR das Wachstum von morgen? Wo kann und soll Wachstum in Zukunft stattfinden? Gibt es Flächenpotenziale in ausreichendem Umfang? Wie kann das Wachstum gesteuert werden? Bedarf es einer Gesamtstrategie zur siedlungsstrukturellen Entwicklung für den Stadt-Umland-Raum? Welche Rolle kann die Metropolregion einnehmen?

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH Telefon: Fax: Internet: +49(0) (0)