Modul Bauökonomie und Baurecht. Bauökonomie. Maß der baulichen Nutzung und Flächenermittlung im Hochbau. Debora Mendler M. Sc.

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1 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Maß der baulichen Nutzung und Flächenermittlung im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Seite 1

2 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Einführungsveranstaltung, Organisatorisches, Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Überblick über die Architektenleistungen Exkursionswoche Prof. Dr. Kristin Wellner, Debora Mendler M. Sc. Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung Besprechung der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung, ISIS Qualitätsmanagement und privates Baurecht Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag Erstellung eines Architektenvertrags für das eigene Übungsprojekt Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277 Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt Flächenermittlung am Projekt notwendige Ermittlungen für den Bauantrag Seite 2

3 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen Erstellung einer Mini- Ausschreibung Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276 Kostenermittlung am Projekt Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen Seite 3

4 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Projektsteuerung / Terminplanung Debora Mendler M. Sc Objektüberwachung I Debora Mendler M. Sc. Übung Objektüberwachung Case Study Was tun bei festgestellten Mängeln? Die Abnahme der Bauleistungen Gewährleistung nach der Abnahme Objektüberwachung II Debora Mendler M. Sc Honorarermittlung, Projektkalkulation, wirtschaftliches Architekturbüro Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung Seite 4

5 Informationen Vortragsfolien und Aufgabenstellungen (Seminar zur Vorlesung) unter: archix.de Seite 5

6 Wiederholung QM im Architekturbüro Qualität Management Methoden / Verfahren Qualitätsmanagementsysteme EN ISO 9000 Seite 6

7 Wiederholung QM im Architekturbüro Einführung eines Qualitätsmanagementsystems 1. Beschaffung von Informationen zum Thema Qualitätsmanagement durch Besuche von Seminaren und lesen von Fachliteratur. 2. Klärung der Frage, ob ein externer Berater eingeschaltet werden soll. 3. Beginn der Einführung des Qualitätsmanagementsystems durch Beschluss der Geschäftsleitung. 4. Erstellung eines Projektplanes mit Zeitvorgaben und Maßnahmenschritten. 5. Information der Mitarbeiter über die beabsichtigte Einführung. 6. Formulierung einer Qualitätspolitik mit eigenen Qualitätszielen. 7. Benennung eines Qualitätsmanagementbeauftragten. 8. Festlegung von Verantwortlichkeiten. 9. Schulung der Mitarbeiter. 10. Erstellung eines Qualitätsmanagementhandbuches. 11. Erstellung von Verfahrens- und Arbeitsanweisungen. 12. Durchführung von internen Audits. 13. Auswahl eines Zertifizierers (z.b. Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH DAkkS). 14. Zertifizierung. Quelle: IHK Berlin Seite 7

8 Wiederholung Qualitätsmanagementsysteme Arbeitsmittel Checklisten Protokolle Terminpläne Tabellen für Flächen- und Kostenermittlungen Detailsammlungen Beispielplanungen Seite 8

9 Zertifizierung Qualitätsmanagementsystem Mitarbeiter Erst-Zertifizierung 1. bzw. 2. Überwachung Re-Zertifizierung Seite 9

10 Wiederholung Rechtliche Grundlagen BGB Abschluss von Verträgen gem. BGB: 1. Buch Allgemeiner Teil Ein Vertrag ist ein Rechtsgeschäft, das aus mindestens zwei übereinstimmenden, in Bezug aufeinander abgegebenen Willenserklärungen, genannt Angebot ( 145) und Annahme ( 146 BGB). Allgemein Grundsätzlich können Verträge nur zwischen geschäftsfähigen Personen (natürliche oder juristische Personen) abgeschlossen werden Ein Vertrag wird ausgehandelt. Er kommt durch Angebot und Annahme (s.o.) zustande. Die Vertragsparteien bestimmen den Inhalt des Vertrages = Vertragsfreiheit Beschränkungen: Sittenwidrigkeit Grundsatz von Treu und Glauben Strafbestimmungen Seite 10

11 Sittenwidrigkeit Sittenwidrigkeit als Grenze der Vertragsfreiheit Als sittenwidrig wird etwas bezeichnet, wenn es gegen das Anstandsgefühl eines jeden Menschen verstößt, der billig und gerecht denkt. (BGH 10, 232; ) Gem. 138 BGB: (1) Verstoß gegen die guten Sitten (2) Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen, einer erheblichen Willensschwäche Beispiele: Seite 11

12 Wiederholung Rechtliche Grundlagen BGB Werkverträge 631 BGB BGB 2. Buch Schuldrecht (1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. (2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein. Herstellung des Werkes Vergütung Seite 12

13 Wiederholung Planungsvertrag Planung des Vorhabens und Überwachung der Herstellung Vergütung Grundlagen: BGB (Werkvertragsrecht) HOAI Kann auch durch Nichtarchitekten abgeschlossen werden, jedoch Verpflichtung zur Information über Status Seite 13

14 Wiederholung Planungsvertrag Schlechtes Beispiel: Wir beauftragen Sie mit den Leistungsphasen 1 9 gem. HOAI. [ ] Die HOAI ist reine Honorarordnung / reines Preisrecht. dient dazu, das Honorar für bestimmte Teile der Architektenleistung festzulegen. stellt keine Definition der Leistungspflichten des Architekten dar. Werden die in der HOAI aufgeführten Leistungen der Leistungsphasen Inhalt des Vertrages, schuldet der Architekt alle aufgeführten Leistungen, ob sie notwendig sind oder nicht + alle Leistungen, die zur Erreichung des Erfolges notwendig sind und ggf. über die HOAI hinausgehen. Seite 14

15 I. Maß der baulichen Nutzung II. Flächenermittlung im Hochbau III. Seminar zur Vorlesung Seite 15

16 Maß der baulichen Nutzung Seite 16

17 Maß der baulichen Nutzung Einführung: Vereinfachte Projektentwicklungsrechnung Flächen im Bauplanungsrecht Flächen im Bauordnungsrecht Seite 17

18 Maß der baulichen Nutzung Basisliteratur zu Flächen im Hochbau BauNVO Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau MF/G MF/W WoFIV Richtlinie zur Berechnung von gewerblichen Mietflächen des gif e.v. Richtlinie zur Berechnung von Wohnungsmietflächen des gif e.v. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Seite 18

19 Maß der baulichen Nutzung Projektentwicklungsrechnung, Aufgabe aus der Praxis: Wismar Innenstadt: Bauland für Wohn- und Geschäftshaushaus zu verkaufen: >> Fläche ca. 500 m² Kaufpreis EUR << Ein tolles Angebot für den Investor? Wieviel Projektentwicklungsgewinn könnte erzielt werden? Daraus resultiert eine typische Frage an den Architekten: Wieviel vermietbare Fläche darf ich auf dem Grundstück bauen? Seite 19

20 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 10 EUR/m² Nettokaltmiete (NKM) Seite 20

21 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 10 EUR/m² NKM entspricht etwa EUR/m² WoFl 12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m² 120 EUR x 20 = EUR/m² Seite 21

22 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Vervielfältiger aus Maklerformel : 1_ Rendite = Vervielfältiger 1_ 5% = 20 Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 10 EUR/m² NKM entspricht etwa EUR/m² WoFl 12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m² 120 EUR x 20 = EUR/m² Seite 22

23 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl Guter Faktor: 85 % WoFl/BGF EUR x 0,85 = EUR/m² BGF Seite 23

24 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? KG200: 0 EUR KG : EUR/m² BGF KG500: 0 EUR KG600: 0 EUR KG700: 20 % auf KG300 u. 400 =1.400 EUR/m² BGF Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl EUR/m² BGF Seite 24

25 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? EUR/m² BGF Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl EUR/m² BGF GFZ 2,0 = Geschossfläche nach BauNVO = m² GF = m² BGF? Seite 25

26 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Var. 1 Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? EUR/m² BGF Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl EUR/m² BGF 850 m² WoFl = EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten) m² BGF = EUR (Baukosten) 500 m² Bauland = EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten) 5 % Zwischenfinanzierung = 0,05 x EUR = EUR Überschlägiges Ertragsergebnis = ca EUR (18 % der Investitionssumme) Seite 26

27 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Var. 2 Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? EUR/m² BGF Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl EUR/m² BGF m² WoFl = EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten) m² BGF = EUR (Baukosten) 500 m² Bauland = EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten) 5 % Zwischenfinanzierung = 0,05 x EUR = EUR Überschlägiges Ertragsergebnis = ca EUR (25 % der Investitionssumme) Seite 27

28 Maß der baulichen Nutzung Wo liegen die Optimierungspotenziale? Seite 28

29 Maß der baulichen Nutzung Wo liegen die Optimierungspotenziale? Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse Minimierung von Verlustflächen durch optimalen Grundriss Seite 29

30 Maß der baulichen Nutzung Wo liegen die Optimierungspotenziale? Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse Minimierung von Verlustflächen durch optimalen Grundriss Kenntnisse über Flächen(definitionen) im öffentlichen Baurecht notwendig Seite 30

31 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Öffentliches Baurecht Seite 31

32 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Seite 32

33 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden? Seite 33

34 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden? BauGB BauNVO Bauordnungen z.b. BauO Berlin Bundesebene Landesebene Seite 34

35 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 35

36 0 D G HU E D X O L FK HQ 1 X W] X QJ Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt! Seite 36

37 0 D G HU E D X O L FK HQ 1 X W] X QJ Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt! Seite 37

38 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt! Seite 38

40 0 D G HU E D X O L FK HQ 1 X W] X QJ BauNVO (1990) 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. (3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist. 14 Anm.: Kleintierhaltung und (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von Versorgungsanschlussbauwerke 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können... Seite 40

42 0 D G HU E D X O L FK HQ 1 X W] X QJ BauNVO (1990) 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) (1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des 19 Abs. 3 zulässig sind. (3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. (4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt. 14 Anm.: Kleintierhaltung und Versorgungsanschlussbauwerke Bundesrecht Seite 42

43 Maß der baulichen Nutzung BauO Berlin (2005) 2: Begriffe [ ] Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) (11)Vollgeschosse sind Geschosse, deren Oberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und Geschosse im Dachraum sind nur dann Vollgeschosse, wenn sie die lichte Höhe gemäß Satz 1 über mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses haben. Landesrecht Seite 43

44 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Abb: Prof. Kalusche Seite 44

45 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Untergeordnete Vorbauten Quelle: Seite 45

46 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Untergeordnete Vorbauten BauO Berlin (2005) 6: Abstandflächen, Abstände Landesrecht [ ] (6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht 1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände, 2. Vorbauten, wenn sie a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten, 3. Außenwandbekleidungen zum Zwecke der Energieeinsparung bei bestehenden Gebäuden. Von der gegenüberliegenden Nachbargrenze müssen vortretende Bauteile mindestens 2 m und Vorbauten mindestens 3 m entfernt sein. Seite 46

47 0 D G HU E D X O L FK HQ 1 X W] X QJ Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Erker, Gauben, Wintergärten Aus der Begründung Immer im Landesrecht prüfen: Definition Vollgeschoss! Bauliche Anlagen in Abstandsflächen! Seite 47

49 Flächenermittlung im Hochbau Gebäudeflächen nach DIN 277 Flächen im Mietrecht Seite 49

50 Flächenermittlung im Hochbau DIN 277 DIN 276 Definition der Flächen Definition der Kostengruppen DIN 277 Teil 1 DIN 277 Teil 2 DIN 277 Teil 3 Begriffe und Berechnungsarten Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen, Erläuterung der Begriffe Mengen und Bezugseinheiten (legt Bezugseinheiten zur DIN 276 fest) Seite 50

51 Flächenermittlung im Hochbau DIN 277 im Detail Bruttogrundfläche BGF Konstruktions-Grundfläche (KGF) Netto-Grundfläche (NGF) Nutzfläche (NF) Technische Funktionsfläche (TF) Verkehrsfläche (VF) Seite 51

52 Flächenermittlung im Hochbau DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: Bereich a überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (z.b. Innenräume) Bereich b überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z.b. Balkone übereinander, Durchfahrten) Bereich c nicht überdeckt (z.b. oberster Balkon, Dachterrassen) Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.b. Geschosse) und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln. Seite 52

53 Flächenermittlung im Hochbau BGF Seite 53

58 Flächenermittlung im Hochbau NGF Installationsschacht kleiner 1 m² Seite 58

59 Flächenermittlung im Hochbau NGF Seite 59

60 Flächenermittlung im Hochbau KGF Seite 60

61 Flächenermittlung im Hochbau KGF Seite 61

62 Flächenermittlung im Hochbau NF Seite 62

63 Flächenermittlung im Hochbau Technische Funktionsfläche TF Seite 63

64 Flächenermittlung im Hochbau VF Seite 64

65 Flächenermittlung im Hochbau Bruttorauminhalt BRI BGF x Höhe = BRI Seite 65

66 Flächenermittlung im Hochbau Bruttorauminhalt BRI BGF x Höhe = BRI Seite 66

67 Flächenermittlung im Hochbau Flächen im Mietrecht Seite 67

68 Flächenermittlung im Hochbau Flächen im Mietrecht aufgehoben 1983 Internationale Standardisierung ist in Erarbeitung Quelle: Prof. Kalusche Seite 68

69 Flächenermittlung im Hochbau Flächen im Mietrecht Quelle: Prof. Kalusche Seite 69

70 Flächenermittlung im Hochbau Flächen im Mietrecht Gewerbemietfläche MF/G (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum des gif e.v. (Gesellschaft für Immobilienforschung) Wohnungsmietfläche WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche MF/W (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Wohnraum des gif e.v. (Gesellschaft für Immobilienforschung) Seite 70

71 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V. Seite 71

72 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V. MF/G Berechnungsregeln Folgende Grundflächenarten nach DIN 277 sind keine Mietfläche (MF/G-0): Technische Funktionsflächen nicht nutzbare Verkehrsflächen Zwingende Konstruktions-Grundflächen VF TF KGF NF Seite 72

73 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V. MF/G Berechnungsregeln Die Grundfläche die nach DIN 277 zur Bruttogrundfläche gehört und nicht der MF/G-0 zugeordnet wird, ist die Mietfläche und heißt MF/G NF VF KGF Seite 73

76 Flächenermittlung im Hochbau Wohnflächenverordnung (WoFlV) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Allgemeines zur WoFIV Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften der WoFIV anzuwenden. Berechnungsgrundlagen WoFIV Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. (2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Seite 76

77 Flächenermittlung im Hochbau Wohnflächenverordnung (WoFlV) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Anrechnung der Grundflächen Die Grundflächen 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Seite 77

78 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Seite 78

80 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Nach gif werden im Unterschied zur WoFlV keine Gewichtungen definiert Seite 80

82 Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Gewichtung nach WoFlV frei festlegbar Seite 82

83 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Seite 83

84 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Kennzahlen im Geschosswohnungsbau a) Verhältnis von KGF zur BGF gut mittel schlecht 0,12 0,17 0,22 b) Verhältnis von NGF zur BGF gut mittel schlecht 0,88 0,83 0,78 c) Verhältnis von VF zur BGF gut mittel schlecht 0,07 0,11 0,15 d) Verhältnis von TF zur BGF gut mittel schlecht 0,01 0,025 0,04 (aus: Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, Gärtner, Berlin 1996) Seite 84

85 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ Baukosten BRI /m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² Baukosten NF /m² Seite 85

86 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ Baukosten BRI /m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5, m³ 3,8 = NF NF m² Baukosten NF /m² Seite 86

87 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ 5.000, , ,00 Baukosten BRI /m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² 1.315, ,67 862,07 Baukosten NF /m² 798, , ,00 Seite 87

88 ) O FK HQHU P L WO X QJ L P + R FK E D X Vergleich von Büroimmobilien Hinsichtlich der NF / BGF Seite 88

89 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von m² und einer Miete von 20,- /m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Objekt 25 Objekt 45 Nutzfläche 53,2 % 74,51 % Miete Jahresmiete Nach 10 Jahren Vergleich Differenz Seite 89

90 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von m² und einer Miete von 20,- /m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Objekt 25 Objekt 45 Nutzfläche Miete Jahresmiete Nach 10 Jahren Vergleich Differenz Seite 90

91 Flächenermittlung im Hochbau Weiterführende Literatur BKI (Hrsg.): Bildkommentar DIN 276/277, 3. Aufl., Stuttgart 2007 BKI (Hrsg.): Handbuch Kostenplanung im Hochbau, 2. Aufl., Stuttgart 2008 Blecken; Hasselmann: Kommentar zur DIN 276, Köln 2007 Fröhlich: Hochbaukosten Flächen Rauminhalte, 16. Aufl., Wiesbaden 2010 Heix, G.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., Essen 2004 Kalusche, W.: Bemessen von Gebäuden einfach aber richtig! In: Liebchen, Jens; Viering, Kalusche, W.: Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden. In: Gralla;Kohnke-Wensing; Bachmann; Kinne: Flächen und Mietverträge, Berlin 2008 Schneider, J.: Bekenntnisse eines Baulöwen, Verlagsgruppe Econ Ullstein List, München 1999 Warnecke, K. H.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., 2009 Weiß; Hasselmann.: Normgerechtes Bauen, 20. Aufl., Köln 2007 Seite 91

92 10 Minuten Seite 92

94 Seminar zur Vorlesung Wiederholung Architektenvertrag Bebaubarkeit und Flächenermittlung im Hochbau Seite 94

95 Architektenvertrag Form: Grundsätzlich Formfreiheit also auch mündlicher Vertragsschluss möglich Wesentlicher Grundsatz: Beide Parteien wollen sich aneinander binden Vertrag kommt z. B. auch schon zustande, wenn der Auftraggeber den Vertragsentwurf erhalten hat, ihm alle Vertragsdetails bekannt sind und er fernmündlich oder im Gespräch Ja, ich bin einverstanden äußert Seite 95

96 Architektenvertrag Form: Aus Beweisgründen wird eine schriftliche Vereinbarung empfohlen Formvorschriften können bei Gemeinden, sonstigen öffentlichrechtlichen Körperschaften und kirchenrechtlichen Körperschaften gelten Unzulässig: Kopplung der Architektenleistung mit dem Erwerb eines bestimmten Grundstücks Honorarvereinbarung muss schriftlich erfolgen! 7 Abs. 1 HOAI: Das Honorar richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, die die Vertragsparteien bei Auftragserteilung im Rahmen der durch diese Verordnung festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen. Seite 96

97 Seminar zur Vorlesung 1. Aufgabe: Erstellen Sie einen Architektenvertrag a) Verwenden Sie als inhaltliche Aufgabenstellung Ihr gewähltes Projekt. b) Verwenden Sie keinen Mustervertrag! c) Schreiben Sie einen ausgewogenen Vertrag für die Planungsleistungen eines Architekten. Quelle: Seite 97

98 Seminar zur Vorlesung Wiederholung Architektenvertrag Bebaubarkeit und Flächenermittlung im Hochbau Seite 98

99 Seminar zur Vorlesung GRZ und GFZ: Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 99

100 Seminar zur Vorlesung 19 BauNVO Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Bundesrecht Seite 100

101 Seminar zur Vorlesung 19 BauNVO Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.? Bundesrecht Seite 101

102 Seminar zur Vorlesung 2 BauO Berlin Begriffe (1) Anlagen sind bauliche Anlagen und sonstige Anlagen und Einrichtungen im Sinne des 1 Abs. 1 Satz 2. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Landesrecht Seite 102

103 Seminar zur Vorlesung GRZ (BauNVO 1990): Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen) zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen/Balkone 50 m² Gesamtfläche: 550 m² Grundflächenzahl: 0,55 Zulässige Grundfläche Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 103

104 Seminar zur Vorlesung 19 BauNVO Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. [ ] Seite 104

105 Seminar zur Vorlesung GRZ (BauNVO 1990): Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen) zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen und Balkone 50 m² Gesamtfläche: 550 m² Grundflächenzahl: 0,55 Zulässige Grundfläche Berechnung der GRZ II (GRZ I einschl. zulässige Überschreitung i.s.d. 19 BauNVO sowie Unterbauungen): zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen und Balkone 50 m² Zuwegungen und -fahrten 50 m² Überdachte Stellplätze 50 m² Tiefgarage 150 m² Terrassen und Balkone* -50 m² Gesamtfläche: 750 m² Grundflächenzahl: 0,75 * Überlagerung mit Tiefgarage Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 105

106 Seminar zur Vorlesung 20 BauNVO Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche (1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des 19 Abs. 3 zulässig sind. (3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. (4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt. Seite 106

107 Seminar zur Vorlesung Gem. 2 BauO Berlin Begriffe Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es mehr als 1,40 m über Geländeoberkante (im Mittel) hinausragt und mindestens über zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Höhe 2,30 m hat Im Dachraum bzw. obersten Geschoss ist ein Geschoss ein Vollgeschoss, wenn es eine lichte Höhe von 2,30 m über zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Seite 107

108 Seminar zur Vorlesung GFZ (BauNVO 1990): Berechnung der GFZ zu berücksichtigen: Gebäudefläche DG 0 m² Gebäudefläche 2. OG 500 m² Gebäudefläche 1. OG 500 m² Gebäudefläche EG 500 m² Gebäudefläche KG 0 m² Gesamtfläche: m² Geschossflächenzahl: 1,5 Zulässige Geschossfläche unberücksichtigt bleiben: Terrassen und Balkone Vordächer und Dachüberstände Zuwegungen und -fahrten Überdachte Stellplätze Tiefgarage Nicht Vollgeschosse Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 108

109 Seminar zur Vorlesung Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 109

110 Seminar zur Vorlesung Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 110

111 Flächenermittlung im Hochbau DIN 277 im Detail Bruttogrundfläche BGF Konstruktions-Grundfläche (KGF) Netto-Grundfläche (NGF) Nutzfläche (NF) Technische Funktionsfläche (TF) Verkehrsfläche (VF) Seite 111

112 Seminar zur Vorlesung Seite 112

113 Seminar zur Vorlesung 2. Aufgabe: Ermitteln Sie die Bebaubarkeit und die Flächen Ihres Projekts a) Ermitteln Sie GRZ (I und II) und GFZ (einschließlich Vollgeschossnachweis) vom selbstgewählten Projekt b) Skizzieren Sie anschließend einen flächenoptimierten Bebauungsvorschlag mit zusätzlichen Flächen, jedoch ohne dabei die Kennzahl GFZ zu erhöhen c) Erstellen Sie eine Flächenermittlung nach DIN 277 (BGF a, b, c; KGF, NGF, NF, TF, VF) Quelle: Fries, Claudia: Architektenleistungen Kosten und Recht S Seite 113

114 Seminar zur Vorlesung 3. Aufgabe: Erstellung einer Mini-Ausschreibung Seite 114

115 Seminar zur Vorlesung 4. Aufgabe: Kostenermittlung DIN 276, 1. und 2. Ebene Seite 115

116 Seminar zur Vorlesung 5. Aufgabe: Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade Seite 116

117 Seminar zur Vorlesung 6. Aufgabe Gerichtsverfahren Mängelbeseitigung Seite 117

118 Seminar zur Vorlesung 7. Aufgabe Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit Stundenanzahl Honorarberechnung Stundensatz Leistungsphasen Bearbeitungsaufwand Büroumsatz Schlussrechnung Seite 118

119 Seminar zur Vorlesung Die Abgaben erfolgen über ISIS 2: Kursname: PBI_SV_Sose16 Anmeldung pro Student - dann gemeinsame Gruppeneinteilung Abgaben ausschließlich als.pdf-datei Einschreibeschlüssel: sv_pbi16 Seite 119

120 Seminar zur Vorlesung Die Abgaben erfolgen über ISIS 2: 1. Architektenvertrag 2. Bebaubarkeit und Flächenermittlung Abgabe der Seminaraufgaben 1 und 2 am Mini-Ausschreibung 4. Kostenermittlung DIN Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade 6. Objektüberwachung 7. Honorarberechnung Abgabe der Seminaraufgaben 3, 4 und 5 am Abgabe der Seminaraufgaben 6 und 7 am Mappenabgabe digital mit allen Seminaraufgaben am ! Seite 120

121 Seminar zur Vorlesung! Nach dem Vortrag von Herrn Hasenbein am findet kein Seminar statt! Seite 121

122 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 122