Praxis des Mietrechts. I. Sanktionsmöglichkeiten des Vermieters bei vertragswidrigem Gebrauch. 1. Unterlassungsanspruch, 541 BGB (lex speciales

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Daniel Burgstaller
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1 Praxis des Mietrechts I. Sanktionsmöglichkeiten des Vermieters bei vertragswidrigem Gebrauch 1. Unterlassungsanspruch, 541 BGB (lex speciales zu 1004 BGB) auch bei aktivem Tun, z.b. Entfernen eines Hundes grds. vorheriger Abmahnung erforderlich Ausn.: ernsthafte und endgültige Verweigerung Abmahnung offensichtlich erfolglos, vgl. 543 III Nr. 2 BGB gesteigerte Unzumutbarkeit, vgl. 543 III 2 Nr. 2 BGB Arglist des Mieters bei unberechtigter Abmahnung besteht kein Anspruch des Mieters auf Feststellung der Unwirksamkeit

vorheriger Abmahnung erforderlich Ausn.: ernsthafte und endgültige Verweigerung Abmahnung offensichtlich erfolglos, vgl.

2 2. außerordentliche ( 543, 569 BGB) und ordentliche Kündigung ( 573 BGB) die außerordentliche Kündigung ist in 543 BGB geregelt, ergänzend gilt für Wohnraummietverhältnisse 569 BGB dabei gilt die fristlose Kündigung wegen Gesundsheitsgefahr nach 569 I BGB auch für Mietverhältnisse über sonstige Räume ( 578 II BGB) die fristlose Kündigung ist schriftlich unter Angabe des Kündigungsgrundes zu erklären ( 568 I, 569 IV BGB) die Schonfrist nach 569 III Nr. 2, 3 BGB beträgt zwei Monate der Verlust der Schonfrist nach 569 III Nr. 2 S. 2 BGB setzt nicht die Erhebung einer Räumungsklage voraus der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist lässt nach 569 III Nr. 2 S.1 BGB nur die fristlose Kündigung unwirksam werden

Angabe des Kündigungsgrundes zu erklären ( 568 I, 569 IV BGB) die Schonfrist nach 569 III Nr. 2, 3 BGB beträgt zwei Monate der Verlust der Schonfrist nach 569 III Nr. 2 S.

3 eine zulässigerweise hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt hiervon unberührt die nachträgliche Zahlung ist aber bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat ( 573 II Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen eine ordentliche Kündigung kann bei entsprechendem Beendigunswillen in eine außerordentliche Kündigung umgedeutet werden zu den Mietrückständen zählen grds. Grundmiete und Betriebskosten, nicht Rückstände aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss der Mieter dies zu vertreten haben ( 286 IV BGB) P: bei Mietminderung und sachmangel-bedingtem ZBR Verschulden des RA/Mietervereins wird über 278 dem Mieter zugerechnet auch die Bank ist Erfüllungsgehilfe

1 BGB), zu berücksichtigen eine ordentliche Kündigung kann bei entsprechendem Beendigunswillen in eine außerordentliche Kündigung umgedeutet werden zu den Mietrückständen zählen grds.

4 nicht hingegen das Sozialamt, das auf Grund öffentlich-rechtlicher Eigenverbindlichkeit tätig wird bei der fristlosen Kündigung von Wohnraum steht dem Mieter nach der Rechtsprechung eine kurze Geh- und Wegziehzeit von einer Woche bis zu 14 Tagen zu II.Mietminderung die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, 536 I 1 BGB eine Minderungserklärung ist also entbehrlich; sie setzt aber die Kenntnis des Vermieters vom Mangel voraus, 536c I 1 BGB die Minderung ist an Hand der Bruttowarmmiete zu berechnen die Minderung muss angemessen sein, 536 I2 BGB bei vorbehaltloser Mietzinszahlung trotz Kenntnis besteht kein Rückforderungsanspruch, 814 BGB

Mietminderung die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, 536 I 1 BGB eine Minderungserklärung ist also entbehrlich; sie setzt aber die Kenntnis des Vermieters

5 III. Erfüllungsanspruch und Zurückbehaltungsrecht des Mieters der Mieter hat nach 535 I 2 BGB einen einklagbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung der Anspruch besteht auch bezüglich solcher Mängel, die aus der Sphäre des Mieters stammen, aber nicht von ihm zu vertreten sind der Mängelbeseitigungsanspruch kann auch dann noch geltend gemacht werden, wenn eine Minderung nach 536b BGB ausgeschlossen ist zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht steht dem Mieter ein ZBR aus 320 BGB zu die Miete darf vorläufig solange teilweise einbehalten werden, wie der Mangel besteht das ZBR besteht auch bei Kenntnis des Mieters vom Mangel Höhe: drei- bis fünffache des Minderungsbetrages kein Ausschluss des ZBR durch 556b I BGB, weil der Mieter dadurch nicht vorleistungspflichtig werden sollte

ausgeschlossen ist zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht steht dem Mieter ein ZBR aus 320 BGB zu die Miete darf vorläufig solange teilweise einbehalten werden, wie der Mangel besteht das ZBR

6 Arg.: 535 I BGB weist systematisch dem Vermieter die Vorleistungspflicht zu; 556b I BGB betrifft nur den Fälligkeitszeitpunkt daneben gibt es noch ein ZBR wegen mangelbedingter Ansprüche aus 536a, 539 I, 812 ff. hier ist Absicht, das ZBR ggü. dem Vermieters geltend zu machen, einen Monat vorher in Textform anzuzeigen, 556b II 1 BGB Höhe: drei- bis fünffache des Betrages IV. Selbstbeseitigungsrecht nach 536a II BGB steht dem Mieter ein Selbstbeseitigungsrecht zu bei eigenmächtiger Mangelbeseitigung, ohne dass die Voraussetzungen von 536a II BGB vorliegen, kann er seine Aufwendungen weder nach 539 I BGB noch als Schadensersatz gemäß 536a I BGB ersetzt verlangen auch Verwendungsersatzansprüche aus 677 ff. und 812 ff. BGB sind durch die Sonderregelung des 536a II BGB gesperrt

Selbstbeseitigungsrecht nach 536a II BGB steht dem Mieter ein Selbstbeseitigungsrecht zu bei eigenmächtiger Mangelbeseitigung, ohne dass die Voraussetzungen von 536a II BGB vorliegen, kann er

7 ohne Kenntnis des Mangels kann der Vermieter nicht in Verzug geraten, 286 IV BGB wenn die Voraussetzungen von 536a II BGB vorliegen, besteht nach 242 BGB ein Vorschussanspruch

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