Was tun bei Kündigung der Wohnung?

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Miriam Dunkle
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1 Michels & Klatt informiert: Was tun bei Kündigung der Wohnung? Ein kurzer Überblick über wichtige Rechte und Pflichten

2 Mietverhältnisse über Wohnungen werden auf Zeit geschlossen. Und sowohl Mieter als auch Vermieter können über kurz oder lang in die Situation kommen, das Mietverhältnis kündigen zu müssen. Die Beachtung einiger wichtiger gesetzlicher Regelungen verhindert ungewollte finanzielle Risiken. Befristeter / unbefristeter Mietvertrag. In der Regel werden Mietverträge als unbefristete Verträge geschlossen. In einigen Fällen werden jedoch zwischen Mieter und Vermieter von vornherein befristete Mietverträge geschlossen, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf einer bestimmten Zeit vorsehen. Nach den neuen gesetzlichen Bestimmungen ist eine solche Vereinbarung nur zulässig, wenn auf Seiten des Vermieters ein Grund zur Befristung vorliegt. Befristungsgründe sind zukünftige Selbstnutzung der Räume durch den Vermieter bzw., Angehörige, späterer Abriss oder Renovierung der Räume oder Vermietung der Wohnräume an einen Mitarbeiter des Vermieters. Liegen diese Befristungsgründe auch bei Ablauf der Mietzeit noch vor, endet das Mietverhältnis automatisch. Sind die Befristungsgründe allerdings zwischenzeitlich weggefallen, kann der Mieter Verlängerung des Mietvertrages ggf. sogar auf unbestimmte Zeit verlangen. Zur Überprüfung, ob der Befristungsgrund noch vorliegt, hat der Meter einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter. Schriftliche Kündigung: Ist ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, muss es durch Kündigungserklärung beendet werden. Das Gesetz sieht hierfür die Schriftform vor, das heißt, ein unterzeichnetes Schreiben. Ist ein Mietvertrag von mehreren Mietern oder Vermietern geschlossen worden, so müssen alle die Kündigung unterzeichnen. Da durch das Kündigungsschreiben Fristen in Gang gesetzt werden (s.u.), empfiehlt es sich, den Zugang des Schreibens beim ande-

In der Regel werden Mietverträge als unbefristete Verträge geschlossen.

3 ren Vertragspartner zu dokumentieren. Dies kann etwa durch Übersendung durch Einwurf - Einschreiben oder durch Übersendung per Boten erfolgen. Kündigt der Vermieter, so soll er den Mieter auf dessen Recht, der Kündigung zu widersprechen, hinweisen. Kündigungsfrist: Das Gesetz sieht für die Kündigung von Mieter und Vermieter unterschiedliche Fristen vor. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt grundsätzlich 3 Monate. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt 3 Monate bei einer bisherigen Dauer des Mietverhältnisses bis zu 5 Jahren, von 6 Monaten bei einer bisherigen Dauer von bis zu 8 Jahren und 9 Monate bei Mietverhältnissen, die bereits mehr als 8 Jahre andauerten. Die Kündigung muss der Gegenseite bis zum 3. Werktag eines Monats zugegangen sein, damit der Monat bei der Frist mit zählt. Kündigungsschutz des Mieters: Nach der Gesetzeslage muss bei Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter schwerwiegend seine vertraglichen Pflichten verletzt, der Vermieter Eigenbedarf an den Räumlichkeiten geltend macht oder der Vermieter das Gebäude durch Verkauf verwerten will. Diese Kündigungsschutzbestimmungen gelten allerdings nur bei regulären Mietwohnungen und insbesondere auch dann nicht, wenn die Mietwohnung sich in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet, Selbst wenn die oben genannten berechtigten Gründe vorliegen, kann der Mieter noch der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte bedeuten würde, z.b. bei Krankheit oder der Unmöglichkeit der zeitnahen Beschaffung von Ersatzwohnraum.

Kündigungsfrist: Das Gesetz sieht für die Kündigung von Mieter und Vermieter unterschiedliche Fristen vor. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt grundsätzlich 3 Monate.

4 Will der Mieter der Kündigung widersprechen, so muss er dies schriftlich bis 2 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses tun. Diese Frist beginnt jedoch nur zu laufen, wenn der Vermieter den Mieter bei seiner Kündigung auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat (siehe oben), ansonsten kann sie auch noch später erklärt werden. Fristlose Kündigung: Bei besonders schwerwiegenden Vertragsverstößen der jeweils anderen Seite können Vermieter und Mieter auch fristlos kündigen. Auf Seiten des Mieter sind solche Kündigungsgründe gegeben, wenn die Nutzung der Wohnung durch den Vermieter unmöglich gemacht wird, eine Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung vorliegt, oder sonstige, vom Vermieter verschuldete schwerwiegende Gründe vorliegen, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheinen lassen. Der Vermieter kann fristlos kündigen wenn der Mieter die Mietsache in erheblichen Maße gefährdet, er an mindestens zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete schuldig bleibt, oder der Mieter den Hausfrieden erheblich stört oder sonstige, vom Mieter verschuldete schwerwiegende Gründe vorliegen, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheinen lassen. Räumungsprozess: Räumt der Mieter trotz Kündigung des Vermieters das Mietobjekt nicht, muss ihn dieser auf Räumung verklagen. Selbst wenn der Vermieter dann ein Räumungsurteil erstreitet, kann er vom Gericht noch einen Räumungsaufschub erhalten, wenn die sofortige Zwangräumung eine besondere Härte darstellen würde. Renovierung bei Auszug: In der Regel sehen Mietverträge eine regelmäßige Renovierung der Wohnung durch den Mieter vor und falls diese vorher nicht vorgenommen wurden - jedenfalls bei Auszug eine um-

Fristlose Kündigung: Bei besonders schwerwiegenden Vertragsverstößen der jeweils anderen Seite können Vermieter und Mieter auch fristlos kündigen.

5 fassende Renovierung. Viele dieser Formularmietverträge enthalten jedoch unwirksame Klauseln. Eine Verpflichtung zur Renovierung im Mietvertrag ist dann unzulässig und damit unwirksam, wenn sie die zuletzt vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit völlig unberücksichtigt lässt. Im Übrigen kann ein Mieter im Mietvertrag nicht ohne weiteres verpflichtet werden, die Wohnung in regelmäßigen Abständen ohne Rücksicht auf ihren Zustand zu renovieren. Eine solche Mietklausel stellt eine ebenfalls unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist auch unwirksam. Bei einem Fristenplan ohne Rücksicht auf den Renovierungsbedarf, besteht nach der Rechtsprechung überhaupt keine Verpflichtung des Mieters. Es kommt also zum einen auf die genauen Bestimmungen im Mietvertrag, zum anderen auf den Renovierungsbedarf der Wohnung darauf an, ob bei Auszug tatsächlich noch einmal renoviert werden muss. Selbst wenn renoviert werden muss, heißt fachgerechte Renovierung nicht, dass diese durch einen Handwerker vorgenommen werden muss. Abrechnung von Nebenkosten und Kaution: Die Mietkaution nebst angelaufener Zinsen ist vom Vermieter grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnis und Auszug des Mieters auszuzahlen. Macht der Vermieter noch Forderungen gegen den Mieter geltend, muss er innerhalb einer angemessen Frist eine Endabrechnung vornehmen. Wie lange diese Frist ist, bestimmt sich nach den besonderen Umständen des Einzelfalles. Einschaltung eines Anwaltes: Diese Infobroschüre kann nur einen sehr groben und unvollständigen Überblick über die Probleme geben, die bei Beendigung eines Mietverhältnisses auftauchen können. Insbesondere kann sie keine umfassende anwaltliche Beratung ersetzen. Viele Probleme im Einzelfall hängen von den vertraglichen Vereinbarungen

unberücksichtigt lässt. Im Übrigen kann ein Mieter im Mietvertrag nicht ohne weiteres verpflichtet werden, die Wohnung in regelmäßigen Abständen ohne Rücksicht auf ihren Zustand zu renovieren.

6 zwischen Vermieter und Mieter ab. Darüber hinaus sieht das Gesetz zahlreiche Sonderregelungen bei speziellen Formen von Wohnraum wie Studentenheimen o.ä. vor oder wenn Vermieter und Mieter unter einem Dach leben. Hinzu kommt, dass das Mietrecht am grundlegend reformiert wurde. Für ältere Mietvertrage gelten zum Teil noch alte Bestimmungen bzw. Übergangsregelungen Zeichnet sich eine Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses ab, sollte daher ein Anwalt so früh wie möglich eingeschaltet werden. Annette Michels Rechtsanwältin Fachanwältin für Familienrecht Daniela Klatt Rechtsanwältin Bäckerstraße Werl Tel / Fax / kontakt@michels-klatt.de Bürozeiten: Montags bis donnerstags zwischen 9 bis 12 Uhr und von 14:30 bis 17Uhr, freitags zwischen 9 und 12 Uhr, Termine nach Vereinbarung.

Übergangsregelungen Zeichnet sich eine Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses ab, sollte daher ein Anwalt so früh wie möglich eingeschaltet

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