Die Entwicklung des Grundstücksmarkts in Deutschland

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1 Die Entwicklung des Grundstücksmarkts in Deutschland Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich Forum Bodenmanagement am in Erfurt

2 Agenda Immobilienmarkt Deutschland Gesamtumsatz (Vertragszahlen, Geldumsatz) Bauland Eigenheime / Wohnungen Landwirtschaftliche Flächen Grundstücksmarkttransparenz durch Grundstücksmarktdaten der Gutachterausschüsse Entwicklung der Rechtsgrundlagen Marktdaten der Gutachterausschüsse Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 2

3 Der Immobilienmarkt und seine Bedeutung Immobilienwirtschaft jährl. Bruttowertschöpfung (rd. 400 Mrd. ) Vermögen Immobilienvermögen (9.000 Mrd. ) Steuern Grunderwerbssteuer (7 Mrd. ) Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 3

4 Immobilienmarktbericht Deutschland Herausgabe des 3. Immobilienmarktberichts Deutschland 2013 Marktdaten der Jahre 2011 bis 2012 Präsentation in Pressetermin Anfang 2014 geplant 3-D-Druck :BRW für Wohnbauland Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 4

5 Umsätze in Deutschland Verträge, alle sachl. Teilmärkte *) Quelle: AK OGA, 2012/ 2013 (Jahrg und 2012 vorläufig) Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 5

6 Deutschlandweiter Transaktionsgeldumsatz, rd. 160 Mrd. Euro 200,0 180,0 Geldumssatz (Mrd. Euro), alle sachl. Teilmärkte 160,0 140,0 174,0 157,0 162,2 120,0 100,0 131,0 129,6 147,7 80,0 60,0 40,0 20,0 0, *) Quelle: AK OGA, 2012/ 2013 (Jahrg und 2012 vorläufig) Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 6

7 Transaktionsgeldsummen, sachliche Teilmärkte 2012 Gesamttransaktionssumme 2012: ca. 160 Mrd. Euro 1% 15% 17% Gesamt Deutschland 67% Acker/ Grünland Gewerbe Wohnen Sonstige *) Quelle: AK OGA, 2013, vorläufige Daten, noch nicht veröffentlicht Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 7

8 Transaktionsdichte 2010 Bauland Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 8

9 Baulandpreise in den Bundesländern Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 9

10 Wohnungen / Eigenheime Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 10

11 Quelle: Deutscher Bundestag, 2012, S. 17 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 11

12 Wohnen, Deutschland, Transaktionen Eigenheime - Deutschland gesamt *) Quelle: AK OGA, 2012/ 2013 (Jahrg und 2012 vorläufig) Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 12

13 Transaktionsdichten 2010 Wohnungseigentum Eigenheime Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 13

14 Wohnen, Deutschland, Geldumsatz Eigenheime - Deutschland gesamt (Mrd. ) 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 31,5 31,9 36,7 39,3 40,1 41,1 20,0 15, % 10,0 5,0 0, *) Quelle: AK OGA, 2012/ 2013 (Jahrg und 2012 vorläufig) Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 14

15 Eigenheimpreise in den Bundesländern Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 15

16 Wohnflächenpreise Ein- und / Zweifamilienhäuser 2010 Angebotsmieten 2010 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 16

17 Häuserpreisentwicklung Quelle: Eilers, 2013 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 17

18 stark unterschiedliche regionale Preisentwicklungen Quelle: Eilers, 2013 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 18

19 Wohnungsleerstand 2006 und 2010 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 19

20 Kaufkraft Kaufkraft ist das für Konsum zur Verfügung stehende Einkommen, wenn alle regelmäßigen finanziellen Verpflichtungen (Miete, Darlehn, Versicherung...) abgezogen sind. Der Kaufkraftindex einer Region gibt das Kaufkraftniveau dieser Region pro Einwohner im Vergleich zum nationalen Durchschnitt an. Der Durchschnittswert hat den Index 100. Quelle: Wikipedia, 3. April 2013, 17:01 UTC GfK Kaufkraftkarte Deutschland 2011 auf Kreisebene Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 20

21 Bevölkerungsdichte Bevölkerungsentwicklung Quelle: BBSR Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 21

22 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 22

23 Altersaufbau 2008 und 2013 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 23

24 Entwicklung von Bevölkerung und Haushalten Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 24

25 Landwirtschaftliche Fläche Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 25

26 Land-/ Forstwirtschaft, Deutschland, 2010 *) Quelle: AK OGA, 2012 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 26

27 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 27

28 Preisanstieg ab 2006: ca. 50 % Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 28

29 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 29

30 Preissteigerung in Niedersachsen Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 30

31 Markttransparenz durch Grundstücksmarktdaten der Gutachterausschüsse Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 31

32 Rechtsgrundlagen in der Wertermittlung 2009, BauGB, ErbschaftssteuerreformG Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA), Immobilienmarktbericht 2007/ , ImmoWertV 2011, Bodenrichtwert RL 2012, Sachwert RL 2013, BauGB, Innennovelle Hinweise zur Ableitung erforderl. Daten, 2011 Immobilienmarktbericht 2009/10 bundesweite Grundstücksmarkttransparenz 2013 (?), Vergleichswert RL 2014 (?), Ertragswert RL Immobilienmarktbericht 2011/12 Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 32

33 Änderungen BauGB zum Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 33

34 193 (Aufgaben des Gutachterausschusses) wird ergänzt: (5)... Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze,... (Liegenschaftszinssätze), Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), Umrechnungskoeffizienten Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke,... -> Explizite Aufzählung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 34

35 196 Bodenrichtwerte (1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte).... Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. -> Normierung der Bodenrichtwertermittlung Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 35

36 198 Oberer Gutacherausschuss (1) Für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden sind Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden, wenn in dem Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse gebildet sind.... (2) Der Obere Gutachterausschuss oder die Zentrale Geschäftsstelle haben insbesondere die Aufgabe, überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen. Der Obere Gutachterausschuss hat auf Antrag eines Gerichts ein Obergutachten zu erstatten, wenn schon das Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt. -> Verpflichtung zur Einrichtung eines Oberen Gutachter- ausschusses oder einer Zentralen Geschäftsstelle Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 36

37 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zum > Überarbeitung der Wertermittlungsverfahren (Grundlagen, Verfahrensgrundsätze) Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 37

38 Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) bekanntgemacht im BAnz am > Handlungsempfehlungen für GAG -> Ziel: Schaffung gleicher Standards (Ermittlung, Darstellung, Speicherung der Bodenrichtwerte) Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 38

39 Bereitstellung der Bodenrichtwerte VBORIS Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 39 39

40 Sachwertrichtlinie (SW-RL) bekanntgemacht im BAnz am > Inhalt: Hinweise für die Ermittlung des Sachwertes nach den der ImmoWertV und für die Ableitung der Sachwertfaktoren -> Ziel: Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswertes nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 40

41 Herstellungskosten der baulichen Anlagen Erfahrungssätze / Herst.kosten baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen Bodenwert Alterswertminderung ggf. Alterswertminderung + vorläufiger Sachwert x Marktanpassung mittels Sachwertfaktor = markangepasster vorläufiger Sachwert +/- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = Sachwert Abschnitt 3 (3) SW-RL Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 41

42 Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 42

43 Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) kurz vor der Bekanntmachung (Dez. 2013?) -> Inhalt: Hinweise für die Ermittlung des Vergleichswertes sowie des Bodenwertes nach den 15 und 16 der ImmoWertV -> Ziel: Ermittlung des Vergleichs- und Bodenwertes nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 43

44 Vergleichswertmodell Daten vorrangig von GAA Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 44

45 Umrechnungskoeffizienten - für die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) - für Grundstücksfläche -> erarbeitet durch AK OGA Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 45

46 BauGB-Novelle > Erweiterung der Aufgaben der OGA :...durch Analysen zur bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz beitragen ( 198 (2)) -> führt zur Festigung der Herausgabe des Immobilienmarktbericht Deutschland und weiterer harmonisierenden Abstimmungsprozessen unter den GAA der Länder -> Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde ist bei der Ermittlung der erforderlichen Daten der Wertermittlung hinzuzuziehen ( 192 (2)(3)). -> Erweiterte Auskunftspflicht der Finanzbehörden gegenüber den Gutachterausschüssen ( 197 (2)) Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 46

47 Organisation der Gutachterausschüsse Zuständigkeitsbereiche Anzahl der Gutachterausschüsse Haushalte pro Zuständigkeitsbereich Gutachterausschüsse gebildet für Bereich der Vermessungs- und Katasterbehörden o.ä. Landkreise, kreisfreie Städte, (große kreisangehörige Städte) Stadtstaaten, 1 GAG Gemeinden, Verwaltungsgemeinschaften; Stand: Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 47

48 erreichte Markttransparenz 1. Transaktionen über Wohnimmobilien sind vergleichsweise gut registriert. Vergleichsdaten stehen i. d. R. ausreichend zur Verfügung die Ableitung von Umrechnungsfaktoren und weiteren Daten des Marktes muss überregional harmonisiert werden 2. Transaktionen über landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind in ihren Umsätzen gut erfasst durch regional unterschiedliche Preiseinflüsse sind Informationen zum Preisniveau erschwert, allerdings liefern die Bodenrichtwertinformationen gute Ergebnisse 3. Transaktionen über Gewerbeimmobilien sind aufgrund fehlender Daten oftmals lückenhaft registriert der Rechercheaufwand ist sehr hoch, hier ist großer Bedarf nach Unterstützung aus der Immobilienwirtschaft, die Struktur des Teilmarktes Gewerbe ist inhomogen, hier müssen vereinheitlichte Strukturen geschaffen werden. Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 48

49 Fazit Markttransparenz Bereitstellung der Bodenrichtwerte in einem einheitlichen Datenmodell (VBORIS) Vereinheitlichung der Wertermittlungsmodelle durch Richtlinien und Bereitstellung des Marktbezugs durch Daten der Gutachterausschüsse (Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Kaufpreise / Vergleichsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten) Herausgabe örtlicher Marktberichte und des Immobilienmarktberichts Deutschland -> Die Gutachterausschüsse tragen durch die Ableitung von Grundstücksmarktdaten wesentlich zur Grundstücksmarkttransparenz bei -> Ziel: Verfügbarkeit, Vergleichbarkeit und Anwendbarkeit der Grundstücksmarktdaten verbessern. Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 49

50 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Fragen Erfahrungen - Meinungen? Martin Homes Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) - Regionaldirektion Aurich Oldersumer Straße Aurich Tel.: Fax: martin.homes@lgln.niedersachsen.de Dipl. Ing. Martin Homes, LGLN Regionaldirektion Aurich 50