ENTWURF ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN NR. 3 EIGENHEIMSTANDORT GROSSRÖHRSDORFER STRASSE

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2 ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN NR. 3 EIGENHEIMSTANDORT GROSSRÖHRSDORFER STRASSE Gemeinde: Landkreis: Stadt Pulsnitz Bautzen Planverfasser: Planungsbüro Schubert Architektur & Freiraum Friedhofstraße Radeberg Tel / Fax: 03528/ Radeberg, den 14. Februar 2014

3 STADT PULSNITZ ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN NR. 3 EIGENHEIMSTANDORT GROSSRÖHRSDORFER STRASSE TEIL C: BEGRÜNDUNG DER PLANÄNDERUNG 1 Ziel und Zweck der Planänderung Der Bebauungsplan Nr.3 Eigenheimstandort Großröhrsdorfer Straße wurde 1991 / 1992 aufgestellt. Die Planfassung vom wurde am genehmigt. Nachfolgend wurden bereits mehrere Änderungsverfahren für Teilflächen durchgeführt, insbesondere um die ursprünglich festgesetzte Baudichte, z.t. auch die Art der Nutzung an geänderte Nachfrageverhältnisse anzupassen. Mit der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes Nr.3 Eigenheimstandort Großröhrsdorfer Straße wird gleichermaßen das Ziel verfolgt, die im rechtskräftigen Plan festgesetzte geschlossene und damit kompakte Bauweise am südöstlichen Rand des Eigenheimstandortes aufzuheben. Stattdessen soll eine offene Bauweise, wahlweise auch mit Stadthäusern zugelassen werden, um für die vorhandene Nachfrage nach Wohnbauland für Einzel- und Doppelhausbebauung Baugrundstücke zur Verfügung stellen zu können. Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse 1+D ist rechtlich nicht eindeutig und wird daher auf 2 Vollgeschosse geändert. Gleichzeitig soll die im Bebauungsplan festgesetzte Fläche für das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für den Gehweg zwischen der Straße Zur Hufe und der Großröhrsdorfer Straße lagemäßig so verschoben werden, dass sie die tatsächliche Wegeführung aufnimmt und die Bebaubarkeit keines der mittlerweile parzellierten Grundstücke einschränkt. Folgende Planungsziele werden somit angestrebt: Änderung der bisher festgesetzten geschlossenen in offene Bauweise für Einzel- und Doppelhäuser Korrektur der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse von 1+Dachgeschoss in 2 Vollgeschosse Ergänzung der zulässigen Dachformen und damit verbundene Änderung der maximal zulässigen Gebäudehöhe Verschiebung der Lage der Fläche für das Geh-, Fahr- und Leistungsrecht zwischen der Straße Zur Hufe und der Großröhrsdorfer Straße in südliche Richtung Anpassung der Baugrenzen PLANUNGSBÜRO SCHUBERT - ARCHITEKTUR & FREIRAUM- Friedhofstraße Radeberg Seite 2

4 2 Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 2.1 Lage und Umfeld des Plangebietes Der Geltungsbereich der vorliegenden Änderung befindet sich am östlichen Rand des Bebauungsplans Nr.3 Eigenheimstandort Großröhrsdorfer Straße und umfasst die letzten unbebauten Parzellen innerhalb des B-Plan-Gebietes, welches sich am südlichen Ortsrand der Stadt Pulsnitz zwischen der Großröhrsdorfer Straße und der Waldstraße erstreckt. Es wird im Norden von der bebauten Ortslage Pulsnitz begrenzt, im Süden schließen landwirtschaftliche Nutzflächen an das B-Plan-Gebiet an. 2.2 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der vorliegenden Änderung umfasst die Flst. 1487/113, 1487/115, 1487/117, 1487/119, 1487/121, 1487/123, 1487/125, 1487/127, 1487/129, 1487/131 sowie 1487/110 Gemarkung Pulsnitz OS und hat eine Fläche von insgesamt ca. 0,5 ha. 2.3 Bestehendes Planungsrecht Der Bebauungsplan Nr.3 Eigenheimstandort Großröhrsdorfer Straße bildet die planungsrechtliche Grundlage für Vorhaben innerhalb seines Geltungsbereiches. Bauvorhaben sind nur entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans zulässig, d.h. als kompakter Riegel von Gebäuden in geschlossener Bauweise entlang der Großröhrsdorfer Straße. 2.4 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Die Stadt Pulsnitz besitzt als erfüllender Ort der Verwaltungsgemeinschaft Pulsnitz einen rechtskräftigen Flächennutzungsplan, in dem das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt ist. Durch die vorliegende Änderung des Bebauungsplans wird nicht von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abgewichen. Die Änderung des Bebauungsplans wird somit gemäß 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 3 Begründung der inhaltlichen Planänderungen 3.1 Bauweise Festgesetzt wird eine offene Bauweise für Einzel- und Doppelhäuser, um für die danach vorhandene Nachfrage Baugrundstücke zur Verfügung stellen zu können. 3.2 Baugrenzen Um dem Platzbedarf von Einzel- und Doppelhäusern gerecht zu werden, erfolgt auch eine Änderung der Baufeldgrenzen in ihrer Tiefenentwicklung und Lage zur Erschließungsstraße Zur Hufe analog der östlich angrenzenden B-Plan-Änderung von Der 10 m Abstand zur Großröhrsdorfer Straße wird beibehalten. Um den Bauherren eine gewisse Flexibilität zu ermöglichen, wird die bisherige Baulinie an der Straße Zur Hufe in eine Baugrenze umgewandelt. Die Baugrenzen werden außerdem seitlich an die verschobene Lage der Fläche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht angepasst. 3.3 Zahl der Vollgeschosse Die bisherige Festsetzung I + D wird zur Schaffung von Rechtssicherheit auf der Grundlage der gültigen Rechtsprechung in maximal 2 Vollgeschosse geändert. Die zwei Vollgeschosse können sich somit unterhalb des Dachgeschosses befinden, wenn dieses kein Vollgeschoss im Sinne der SächsBO ist (i.d.r. bei flacher Dachneigung der Fall), oder über dem Erdgeschoss befindet sich ein Dachgeschoss (ggf. mit Kniestock), das ein Vollgeschoss im Sinne der SächsBO ist (z.b. Satteldach mit 45 Dachneigung und Kniestockhöhe von 1,0 m). 3.4 Höhe baulicher Anlagen Die Traufhöhe wird im Änderungsbereich auf maximal 5,50 m über OK Erdgeschossfußboden angehoben, um den Bau zweigeschossiger Stadthäuser zu ermöglichen. Gleichzeitig wird die Firsthöhe auf 8,50 m über OK Erdgeschossfußboden begrenzt, so dass bei großen Gebäudegrundflächen zwangsweise geringere Dachneigungen zum Einsatz kommen müssen als maximal zulässig. Gleichzeitig wird die Vorschrift zu maximal zulässigen Kniestockhöhen aufgehoben, da mit Trauf- und Firsthöhe die Gebäudekubatur hinreichend bestimmt ist. PLANUNGSBÜRO SCHUBERT - ARCHITEKTUR & FREIRAUM- Friedhofstraße Radeberg Seite 3

5 3.5 Dachform, Dachneigung Da neben den klassischen Hausformen mit Satteldächern auch Stadtvillen zugelassen werden sollen, werden auch Zeltdächer mit 20 bis 30 Dachneigung für zulässig erklärt. 3.6 Fläche für Geh-, Fahr und Leitungsrecht Die festgesetzte Fläche für Geh-, Fahr und Leitungsrecht wird zwischen der Straße Zur Hufe und der Großröhrsdorfer Straße lagemäßig so verschoben, dass sie die tatsächliche Gehwegführung aufnimmt und die Bebaubarkeit keines der mittlerweile parzellierten Grundstücke einschränkt (Anpassung an mittlerweile erfolgte Parzellierung). Der Weg soll als öffentlicher Gehweg nutzbar sein, damit er vom Winterdienst beräut werden kann, wird eine Breite von 3,0 m für das Wegerecht festgesetzt. 3.7 Weitere Festsetzungen Alle übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes bleiben gegenüber der rechtskräftigen Planfassung vom unverändert. 4 Erschließung Das Erschließungskonzept des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr.3 Eigenheimstandort Großröhrsdorfer Straße bleibt unverändert bestehen. Die Erschließung ist gesichert. 5 Beurteilung der Auswirkungen der Änderung Durch die vorliegende Änderung des Bebauungsplans Nr.3 Eigenheimstandort Großröhrsdorfer Straße wird die Bebauung gegenüber den bisherigen Vorschriften aufgelockert. Die Grundzüge der Planung werden weder durch die geänderten Bauvorschriften innerhalb des bestehenden Wohngebietes noch durch die Verschiebung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes berührt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans des Bebauungsplans Nr.3 Eigenheimstandort Großröhrsdorfer Straße ändert sich nicht. Durch die Änderung des Bebauungsplans ergibt sich keine Änderung der naturschutzfachlichen Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung, da weder Flächen für grünordnerische Maßnahmen von der Änderung betroffen sind noch das zulässige Maß der Nutzung hinsichtlich des Flächenverbrauchs erhöht wird (Beibehaltung der GRZ). Die Pflanzgebote für private und öffentliche Flächen gelten unverändert fort. Aus den oben aufgeführten Änderungen ergibt sich keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer UVP nach Anlage 1 zum UVPG oder nach Landesrecht unterliegen. Es ergeben sich außerdem keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (FFH- und Vogelschutzgebiete). 6 Anwendung des Verfahrens nach 13 BauGB Aufgrund obiger Einschätzungen wird das vereinfachte Verfahren gemäß 13 BauGB für die Änderung des Bebauungsplans Nr.3 Eigenheimstandort Großröhrsdorfer Straße angewendet. Von einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbericht nach 2a BauGB und von der Angabe nach 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB wird abgesehen. PLANUNGSBÜRO SCHUBERT - ARCHITEKTUR & FREIRAUM- Friedhofstraße Radeberg Seite 4