Wohnflächenermittlung nach WoFlV

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1 Wohnflächenermittlung nach WoFlV

2 Berechnung der Wohnfläche Allgemeines Mit Einführung der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die 2. Berechnungsverordnung zur Ermittlung der Wohnfläche abgelöst worden. Die WoFlV ist jetzt gängige Rechtsvorschrift für sämtliche Berechnungen für Anträge auf Förderung. Diese kurze Zusammenfassung zeigt die Unterschiede zu der bisher gängigen Berechnungart auf. Nicht unerwähnt sollte werden, das im Zuge eines Antrages auf Baugenehmigung die Richtigkeit der vorgelegten Berechnung nicht geprüft wird. Gemäß der Wohnflächenverordnung ( 1) ist diese Berechnungsart immer dann anzuwenden, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet werden soll. Die Berechnung erfolgt hierzu in drei Schritten 1. Festlegung der zur Wohnfläche gehörenden Räume ( 2) 2. Berechnung der Grundflächen dieser Räume ( 3) und 3. Anrechnen der Grundflächen auf die Wohnfläche ( 4) Auf diese drei Schritte wird im Anschluß im Einzelnen eingegangen. Bei Fragen zur Auslegung über das hier aufgezeigte Maß hinaus stehen Ihnen die Kreisbaumeister des Bauamtes Waldshut jederzeit gerne zur Verfügung. P. Grüninger Amtsleiterin des Baurechtsamtes

3 Festlegung der zur Wohnfläche gehörenden Räume ( 2) Zunächst gilt es demnach festzulegen, welche Räumlichkeiten gemäß 2 auf die Wohnfläche angerechnet werden können und dürfen. Zur Wohnung gehören: Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der entsprechenden Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind. Auf die Wohnfläche sind neben den Räumen wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche usw. auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen Räumen anzurechnen, wenn Sie nach allen Seiten geschlossenen sind. Desweiteren werden angerechnet die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören. Nicht zu Wohnung gehören: Auf die Wohnfläche dürfen nicht angerechnet werden die Grundflächen folgender Räume: 1. Zubehörräume, wie z. B. a. Kellerräume, b. Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, c. Waschküchen, d. Bodenräume, e. Trockenräume, f. Heizungsräume und g. Garagen, 2. Räume, die nicht im Sinne der Landesbauordnung (LBO) als Aufenthaltsräume gelten, weil Sie die an ihre Nutzung gestellten Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder nicht genügen, sowie 3. Geschäftsräume.

4 In einem zweien Schritt wird nun die Grundfläche der einzelnen und im ersten Schritt festgelegten Räume bestimmt. Hierbei wird die Grundfläche immer nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt. (Siehe Bild 1) Das heißt, die zu ermittelnden Masse werden im fertigen Objekt genommen. Bild 1: Die Masse werden vor Ort am Bestand gemessen und die Grundfläche durch Bildung von Teilflächen ermittelt. Eine Ermittlung aus Planunterlagen ist ebenfalls zulässig, allerdings müssen die verwendeten Pläne für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, zumindest für ein solches geeignet sein und die Ermittlung der lichten Masse des fertigen Bauwerkes muß sich aus den Plänen ermitteln lassen.

5 Ein pauschaler Abzug von 3 % der Grundfläche für den Putzauftrag ist explizit unzulässig. Werden in den Plänen Rohbaumasse dargestellt, können diese um das zu erwartenden Maß des Verputzes oder der Verkleidung reduziert werden. Nach allgemeiner Rechtsauffassung ist der Abzug von jeweils 1,5 cm je Wandseite gängige Praxis. (siehe Bild 2) Bild 2: Die Masse werden aus Plänen entnommen, die zu erwartende Putzschichtstärke abgezogen und die Grundfläche ermittelt. Wurde die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, so muß die Grundfläche durch Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu ermittelt werden.

6 Die Maße werden immer von der Vorderkante der verkleideten (verputzten) Bauteile auszugehen. Gibt es keine begrenzenden Bauteile, so gilt der bauliche Abschluß als Vorderkante. Bei der Terrasse also beispielsweise das Ende des Plattenbelages oder bei Balkonen die Innenkante des Geländers. Bei der Ermittlung der Grundfläche der Räume werden mitgerechnet, 1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, 2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, 3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen, 4. freiliegenden Installationen, 5. Einbaumöbeln und 6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern. Sockelleisten, Türverkleidungen, fest eingebaute Gegenstände usw. wie oben beschrieben werden also übermessen und zählen mit zur Grundfläche der Räume. (Siehe Bild 3 und Bild 4) Bild 3. fest eingebaute Gegenstände werden übermessen Bild 4. Türbekleidungen werden übermessen

7 Die Türnische, die Verbindung zweier Räume also, wird nicht auf die Grundfläche angerechnet. Sie ist genau genommen ein Teil der Wand und wird angesetzt, als wäre die Türe nicht vorhanden. Nicht gerechnet hingegen werden die Grundflächen von Einbauten wie 1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, (siehe Bild 5) Beispiele: 1) Grundfläche der Bekleidung wird nicht als Raumgrundfläche gerechnet, da die Höhe größer als 1,50 m und die Grundfläche größer als 0,1 qm beträgt. 2.) Grundfläche des Pfeilers wird nicht auf die Raumgrundfläche gerechnet, da die Höhe größer 1,50 m und die Grundfläche mehr als 0,10 qm beträgt ) Grundfläche der Säule wird auf die Raumgrundfläche angerechnet, da diese zwar höher als 1,50 m ist, die Grundfläche aber kleiner als 0,10 qm beträgt. Bild 5: Beispiele von Einbauten 4) Die Grundfläche der Vormauerung wird auf die Raumgrundfläche angerechnet, da die Grundfläche zwar größer als 0,1 qm, die Höhe jedoch kleiner als 1,50 m ist.

8 2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze, (Siehe Bild 6) Beispiele: Treppen werden dann auf die Raumgrundfläche angerechnet, wenn sie nicht mehr als drei Steigungen ausweisen. Treppen mit mehr Steigungen sowie deren Podeste werden nicht auf die Raumgrundfläche angerechnet. Beachtenswert ist hierbei, das die Fläche unter der Treppe in Abhängigkeit von der lichten Höhe auf die Wohnfläche angerechnet wird. Siehe hierzu Abschnitt Anrechnen der Grundflächen auf die Wohnfläche. Die Flächen unter der Treppe, welche eine lichte Höhe von weniger als 1,00 m haben, werden nicht auf die Wohnfläche angerechnet. Die Flächen unter der Treppe, welche eine lichte Höhe von mehr als 1,00 jedoch weniger als 2,00 m haben, werden zur Hälfte auf die auf die Wohnfläche angerechnet. Bild 6: Beispiele von Treppen Die Flächen unter der Treppe, welche eine lichte Höhe von mehr als 2,00 m haben, werden vollständig auf die Wohnfläche angerechnet.

9 3. Türnischen Türnischen sind Bestandteil der Wand und werden nicht auf die Grundfläche angerechnet. 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind. (siehe Bild 7) Beispiele: 1) Fensternische wird nicht auf die Wohnfläche angerechnet, da sie zwar bis zum Boden reicht, aber nicht tiefer als 13 cm ist. 2) Fensternische wird auf die Wohnfläche angerechnet, da sie bis zum Boden reicht und tiefer als 13 cm ist. 3) Wandnische wird unabhängig von ihrer Tiefe nicht auf die Wohnfläche angerechnet, da Sie nicht bis auf den Boden reicht ) Wandnische wird nicht auf die Wohnfläche angerechnet, da sie zwar bis zum Boden reicht, aber nicht tiefer als 13 cm ist. 5) Wandnische wird auf die Wohnfläche angerechnet, da sie bis zum Boden reicht und tiefer als 13 cm ist. Bild 7: Beispiele von Nischen

10 Anrechnen der Grundfläche auf die Wohnfläche ( 4) Die zuvor ermittelten Grundflächen werden nun in Abhängigkeit der lichten Höhe oder der Qualität des Raumes auf die Wohnfläche angerechnet. Bild 8: Bewertung der Raumteile nach der lichten Höhe Wertung der lichten Höhe von Raumteilen (siehe Bild 8) 1. Sämtliche zuvor ermittelten Raumgrundflächen, die eine lichte Höhe von 2,00 m überschreiten, werden vollständig der Wohnfläche zugerechnet. 2. Raumgrundflächen, welche eine lichte Höhe von 1,00 bis 2,00 m aufweisen, werden zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet. 3. Raumteile, die eine lichte Höhe von unter einem Meter aufweisen, dürfen nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden.

11 Anrechnen der Grundfläche auf die Wohnfläche ( 4) Wertung der Qualität von Räumen 1. Räume, die beheizt und ausreichend belichtet sind und auch in allen anderen Belangen eine Nutzung als Aufenthaltsraum gemäß LBO zulassen werden vollständig auf die Wohnfläche angerechnet. 2. Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossenen Räume sind zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen. 3. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind zu einem Viertel auf die Wohnfläche anzurechnen. Abweichend hiervon kann in Ausnahmefällen ein Balkon, Loggia, Dachgarten oder Terrasse auch zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet werden. Hierzu ist jedoch nachzuweisen, dass der Wohnwert dieser Fläche aufgrund einer besonderen Aussicht oder Vergleichbares, aussergewöhnlich hoch zu bewerten ist. Bas 2007