Wohnungsmarktanalyse zum bezirklichen Wohnungsbauprogramm 2014 Bezirk Wandsbek

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1 Wohnungsmarktanalyse zum bezirklichen Wohnungsbauprogramm 2014 Bezirk Wandsbek Felix Arnold, GEWOS 29. April 2014

2 Aktuelle Nachfragesituation Rahmenbedingungen

3 Bevölkerungsentwicklung Wandsbek ist mit Einwohner (HWS/NWS) hinsichtlich der Einwohnerzahl der größte der sieben Bezirke Seit dem Jahr 2008 verzeichnet der Bezirk Wandsbek einen Bevölkerungszuwachs von 1,5 % (Freie und Hansestadt Hamburg: 2,2 %) Negative natürliche Bevölkerungsentwicklung Anstieg der Geburten Konstant positive Wanderungsbilanz 2008 bis 2012 Anstieg der Zuzüge Bevölkerungsentwicklung 2003 bis 2012 Zu- und Fortzüge nach Altersgruppen

4 Außenwanderungen 2008 bis 2012 Hamburg: Außenwanderungen auf zentrumsnahe Wohnstandorte gerichtet Wandsbek: Wanderungsgewinne bei 18- bis 30-Jährigen Keine Reurbanisierung von Senioren

5 Binnenwanderungen 2008 bis 2012 Verlauf von Binnenwanderungen in Richtung peripherer Standorte Wandsbek: Familien mit Kindern (unter 18-Jährige, 30- bis 65-Jährige)

6 Anteil der Haushalte mit Kindern

7 Faktoren für die Wohnstandortwahl Lage in der Stadt Wohnungsangebot Insgesamt Wohnumfeld insgesamt Preis-Leistungs- Verhältnis ÖPVN Anbindung Soziale Infrastruktur Image Freizeit- und Gastronomieangebot Bergstedt 4% 4% 36% 16% 0% 16% 24% 0% 0% Bramfeld 18% 32% 14% 29% 4% 0% 0% 0% 4% Duvenstedt 4% 4% 33% 11% 0% 22% 26% 0% 0% Eilbek 26% 13% 6% 16% 19% 3% 3% 6% 6% Farmsen-Berne 4% 29% 11% 36% 21% 0% 0% 0% 0% Hummelsbüttel 0% 12% 29% 35% 0% 12% 12% 0% 0% Jenfeld 0% 29% 0% 57% 5% 5% 0% 5% 0% Lemsahl-Mellingstedt 5% 5% 32% 14% 0% 14% 27% 5% 0% Marienthal 21% 7% 25% 11% 7% 0% 29% 0% 0% Poppenbüttel 3% 12% 21% 12% 9% 9% 18% 6% 12% Rahlstedt 0% 29% 8% 33% 13% 8% 0% 4% 4% Sasel 4% 4% 32% 14% 0% 21% 25% 0% 0% Steilshoop 0% 25% 0% 75% 0% 0% 0% 0% 0% Tonndorf 0% 6% 17% 44% 17% 6% 0% 6% 6% Volksdorf 9% 3% 23% 9% 11% 11% 23% 6% 6% Wandsbek 17% 11% 8% 19% 22% 6% 3% 6% 8% Wellingsbüttel 13% 3% 20% 7% 10% 10% 33% 3% 0% Wohldorf-Ohlstedt 4% 7% 30% 11% 7% 11% 26% 4% 0% Einzelhandelsangebot Quelle: Wohnungsmarktbarometer

8 Nachfrage im Mietwohnungssegment 2012

9 Nachfragesituation Bevölkerungsanstieg durch Wanderungsgewinne Außenwanderungen vor allem in Richtung innerstädtischer Wohnstandorte Verlauf von Binnenwanderungsströmen in Richtung peripherer Stadtbereiche Es findet eine Verschiebung der Prioritäten hin zu einer eher lageorientieren Standortwahl statt. Der (notwendige) Kompromiss zwischen Bauform (EFH/MFH) und Lage wird zunehmend zugunsten der Lage getroffen Die Berufstätigkeit von Mann und Frau sowie hohe Mobilitätskosten führen zu einer steigenden Nachfrage nach zentralen und urbanen Standorten Zentral aufgrund der erforderlichen guten Anbindung Urban aufgrund des erforderlichen und gewünschten Dienstleistungsangebotes Die vielbeschworene Reurbanisierung älterer Haushalte wird derzeit noch überbewertet

10 Angebotssituation Rahmenbedingungen

11 Mietniveau 2012 SAGA GWG und Genossenschaften (durchschnittliche Neuvertragsmiete in Euro/m²) Bramfeld 6,84 Eilbek 6,40 Farmsen-Berne 6,48 Hummelsbüttel 6,32 Jenfeld 6,50 Marienthal 6,64 Poppenbüttel 6,07 Rahlstedt 6,15 Sasel 6,29 Steilshoop 6,47 Tonndorf 7,01 Volksdorf 5,81 Wandsbek 7,32 Wohldorf-Ohlstedt 7,00 Bezirk Wandsbek 6,59 Hansestadt Hamburg 6,60 Quelle: Immobilienscout 24

12 Angebotspreise für Eigentumswohnungen 2012 Bestand /- Bezirk % Hamburg %

13 Bodenrichtwerte Ein- und Zweifamilienhäuser (Euro/m² Grundstücksfläche) Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg Geschosswohnungsbau (Euro/m² Wohnfläche) Veränderung Veränderung Bergstedt % % Bramfeld % % Duvenstedt % % Eilbek % % Farmsen-Berne % % Hummelsbüttel % % Jenfeld % % Lemsahl-Mellingstedt % % Marienthal % % Poppenbüttel % % Rahlstedt % % Sasel % % Steilshoop % % Tonndorf % % Volksdorf % % Wandsbek % % Wellingsbüttel % % Wohldorf-Ohlstedt % % Hansestadt Hamburg % %

14 Nachfrage-Angebotssituation nach Segmenten

15 Angebotssituation im Bezirk Wandsbek Wohnungsbestand stark durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt Nachfrageüberhänge im Einfamilienhaussegment (Eigentum) Nachfrageüberhänge im unteren Preissegment sowie bei öffentlich geförderten und barrierearmen Wohnungen (Miete) Bestand an gebundenen Wohnungen rückläufig Im Vergleich zur Gesamtstadt noch moderates Mietniveau Höchste Mieten für kleine (bis 40 m²) und große Wohnungen (100 m² und mehr) Anstieg der Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie der Bau- und Grundstückskosten

16 Strategien und Perspektiven Rahmenbedingungen

17 Stadtteiltypen und Handlungsempfehlungen

18 Stadtteiltypen und Handlungsempfehlungen Gebiete mit steigendem Nachfragedruck Befriedigung der hohen Nachfrage durch Schaffung eines diversifizierten Wohnungsangebots unter besondere Berücksichtigung der Anforderungen von Familien mit Kindern Stadtteile mit einer ausgeglichenen Wohnungsmarktsituation Um als Entlastungsgebiet zu fungieren, ist eine entsprechende Profilbildung der einzelnen Wohnstandorte verbunden mit Maßnahmen zur Quartiersentwicklung erforderlich. Etablierte hochpreisige Stadtteile Schaffung von Alternativen zum Einfamilienhaus zur Unterstützung des Generationenwechsels

19 Rahmenbedingungen Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!