Jahrestagung VDSt AG Nord-West Zur Anschlussfähigkeit von Wanderungen und Wohnungsbau

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1 Jahrestagung VDSt AG Nord-West 2017 Zur Anschlussfähigkeit von Wanderungen und Wohnungsbau Hermann Breuer, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stadt Köln Folie 1 Paulo dos Santos

2 Zur Anschlussfähigkeit von Wanderungen und Wohnungsbau Beziehungsreich: Wanderungen und Wohnungsbau Zuzüge und Einwohnerentwicklung Die Lust an der Summe - fehlende Disagregation von Einwohnerzuzügen und bestand Die Treiber des Bevölkerungswachstum und die Treiber der Wohnungsmarktnachfrage Muss oder kann man kommunale Wohnungsmarktbeobachtung verändern? Bereit für interkommunale Standardisierung? Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 2

3 Zentrale Annahme: Köln wächst! Bevölkerungswachstum: (bislang gültige Prognose) bis bis neue Bevölkerungsprognose veränderte Wachstumsperspektive? Folie 3

4 Stadt Köln Einwohnerentwicklung - Hauptwohnsitzbevölkerung Stadt Stadt Köln Köln - - Bevölkerungsprognose 2015 (Variante )

5 Die Oberbürgermeisterin Prognoseannahme: Neubau bis 2025 Folie 5

6 Stadt Köln Einwohnerentwicklung - Hauptwohnsitzbevölkerung Stadt Stadt Köln Köln - - Bevölkerungsprognose 2015 (Variante )

7 Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2014 Quelle: Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Hauptwohnung 2005: Zweitwohnungssteuer Folie 7

8 Verkaufspreise für Baugrundstücke in Köln seit EURO/m² mittlere Wohnlage + 150% freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser % (jeweils Anfang des Berichtsjahres) Quelle: Immobilienverband Deutschland (IVD) West e. V. Folie 8

9 Mittelwerte von Nettokaltmieten nach Baualtersklassen seit 2000 Wohnung mit 80 qm Wohnfläche in mittlerer Wohnlage mit mittlerer Ausstattung (Bad/WC, Heizung) ohne geförderten Wohnungsbau 10,00 Euro/m2 9,90 9,50 9,00 9,00 9,40 8,50 8,57 8,80 8,40 12,8% 8,00 7,50 7,00 6,50 6,39 7,45 7,10 6,50 7,70 7,25 11,5% 6,00 6,14 5,50 5,00 5, Baualtersklasse bis 1960 von 1961 bis 1975 von 1976 bis 1989 von ab 2005 Quelle: Kölner Mietspiegel Folie 9

10 Folie 10

11 Entwicklung der Zuzüge nach Köln seit 2000 Quelle: Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Hauptwohnung Folie 11

12 Zuzüge aus dem Ausland Quelle: Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Hauptwohnung Folie 12

13 Saldo der Zu- und Fortzüge nach Deutschen und Ausländer/innen seit 2000 Folie 14

14 Wanderungssaldo der deutschen Bevölkerung im Großstadtvergleich 2010 bis 2015 Quelle: Destatis, nur Hauptwohnung Folie 15

15 Wie sieht hier der Anschluss an die Wohnungsmarktentwicklung aus? Hat das wachsende Plus wachsende Plus an Zuzügen ausländischer Bevölkerung, Angebotsknappheit und Preissteigerungen verursacht? Züge aus Flüchtlingsherkunftsländern ergeben Bedarfslagen, aber welche Nachfrage entsteht? Folie 16

16 Bevölkerungsanteile von Einwohnern mit Flüchtlingsnationalitäten 2016 Köln = 3,0 Folie 17

17 Bevölkerungsanteile von Einwohnern mit Flüchtlingsnationalitäten 2016 Köln = 3,0 Folie 18

18 Bevölkerungsanteil aus Flüchtlingsherkunftsländern und Miethöhe der Angebotsmieten Altstadt-Süd Nippes Angebotsmiete in (Quelle: Kampmeyer) Libur Godorf Chorweiler Finkenberg 2 0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 Anteil der Einwohner/innen aus Flüchtlingsländern an allen Einwohner/innen Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 19

19 Was gehört auf die Agenda von Stadtforschung und Statistik, um das Wissen über die Wanderungs- und Bevölkerungsentwicklung für die Planung der Wohnungsbauentwicklung besser zu nutzen? Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 20

20 Was gehört auf die Agenda von Stadtforschung und Statistik, um das Wissen über die Wanderungs- und Bevölkerungsentwicklung für die Planung der Wohnungsbauentwicklung besser zu nutzen? Ermittlung von Nachfragewahrscheinlichkeiten Disagregation von Wanderungs- oder Bevölkerungsentwicklung in Nachfrage-relevante Gruppen Ermittlung von Nachfragepräferenzen (z. B. durch die Nutzung von Lebensstilprofilen) Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 21

21 Umzugswünsche der Kölner Bevölkerung (in %) Etwa ein Drittel der Kölnerinnen und Kölner trägt sich mit Umzugsgedanken für die kommenden zwei Jahre. Etwa jeder Achte beabsichtigt definitiv umzuziehen. Von diesen will wiederum jeder Achte ins Umland. Nahezu drei Viertel der beabsichtigten Umzüge haben eine Wohnung in Köln zum Ziel. Nein Umzugsabsicht innerhalb der nächsten zwei Jahre Ja, möglicherweise Ja, bestimmt gewünschtes Umzugsziel 17 ganz woanders ins Kölner Umland innerhalb Kölns Quelle: "Leben in Köln"-Umfrage 2016 (N = , Jahre) Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 22

22 Umzugsgründe nach gewünschtem Umzugsziel* Die zu kleine Wohnung ist bei den genannten Umzugsgründe der wichtigste. Unzufriedenheit mit Wohnumfeldaspekten, ein beabsichtigter Eigentumserwerb sowie die derzeitige Belastung durch Wohnkosten ist bei denjenigen, die ins Umland wollen, deutlich stärker ausgeprägt, als bei denjenigen, die in Köln bleiben wollen. Wohnung zu klein zu laut schlechtes Ansehen/ unsicher/schmutzig Erwerb von Eigentum Miete/Belastung ist zu hoch % * Mehrfachnennungen Köln Kölner Umland Darstellung in Prozent Quelle: "Leben in Köln"-Umfrage 2016 (N = , Jahre) Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 23

23 Jährliche Veränderungsdynamik von Haushalten Zusammen Veränderungen Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 24

24 Beispiele für die Veränderungsdynamik von Haushalten 2015 und 2016 Einpers-HH.: 238 Tsd. Paarhaushalte: 98 Tsd. Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 25

25 Was gehört auf die Agenda von Stadtforschung und Statistik, um das Wissen über die Wanderungs- und Bevölkerungsentwicklung für die Planung der Wohnungsbauentwicklung besser zu nutzen? Ermittlung von Nachfragewahrscheinlichkeiten Disagregation von Wanderungs- oder Bevölkerungsentwicklung in Nachfrage-relevante Gruppen Ermittlung von Nachfragepräferenzen (z. B. durch die Nutzung von Lebensstilprofilen) Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 26

26 Prozentuale Verteilung des Haushaltsnettoeinkommens beim Umzugsgrund Wohnung zu klein monatliches Haushalts-Nettoeinkommen der Umzugswilligen mit Auszugsgrund "Wohnung zu klein" Bei 37 Prozent derjenigen, die aufgrund einer zu kleinen Wohnung umziehen wollen, liegt das Haushaltsnetto-einkommen oberhalb von Euro. Allerdings verfügen 41 Prozent über weniger als Auch dies verweist auf eine Zweiteilung der Nachfrage und die Relevanz von öffentlich gefördertem Wohnraum Euro und mehr Euro Euro bis 999 Euro Euro Darstellung in Prozent Quelle: "Leben in Köln"-Umfrage 2016 (N = , Jahre) Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 27

27 Um- und Zuzugsvolumen nach Altersjahren Maximum der Mobilität zwischen 18 und 35 Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 28

28 Was gehört auf die Agenda von Stadtforschung und Statistik, um das Wissen über die Wanderungs- und Bevölkerungsentwicklung für die Planung der Wohnungsbauentwicklung besser zu nutzen? Ermittlung von Nachfragewahrscheinlichkeiten Disagregation von Wanderungs- oder Bevölkerungsentwicklung in Nachfrage-relevante Gruppen Ermittlung von Nachfragepräferenzen (z. B. durch die Nutzung von Lebensstilprofilen) Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 29

29 Leben in Köln -Umfrage - Themenableitungen Lebensstile/ Lebensstile Milieus / Milieus (G. Otte) gehoben 23 % liberal Gehobene 10% Reflexive 12% strukturgebendes Merkmale konservativ Gehobene 1% erklärendes Merkmal mittel 49 % Konventionalisten 3 % Aufstiegsorientierte 25 % Hedonisten 21 % niedrig 28 % traditionelle Arbeiter 3% Heimzentrierte 16 % Unterhaltungssuchende 9 % Ausstattungsniveau Konsumgüter / Kulturpraktiken Modernität / biografische Perspektive traditional / biografische Schließung 7 % (Durchschnittsalter: 57 Jahre) teilmodern / biografische Konsolidierung 51 % (Durchschnittsalter: 49 Jahre) modern / biografische Offenheit 42 % (Durchschnittsalter: 42 Jahre) Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 30

30 Gründerzeitwohnungen Charakteristika Vorherrschender Lebensstiltyp Reflexive (26%) Durchschnittl. Pro- Kopf-Einkommen (Durchschnitt:1.549 ) Anteil an Mietern 73% (Durchschnitt:63%) Zufriedenheit mit Wohnung/Haus 79% (Durchschnitt:78%) Folie 31

31 Zuzug nach Köln: Die Jährigen Je nach Wohndauer in Köln existieren Unterschiede in den Lebensstilkonstellationen Diejenigen, die schon länger in Köln leben weisen einen höheren Anteil an Heimzentrierten (+7%- Pkt.) und Aufstiegsorientierten (+5%-Pkt.) auf <= 4 Jahre in Köln > 4 Jahre in Köln 18 bis unter 30 Konservativ Gehobene 0,6% Konventionalisten 0,8% Traditionelle Arbeiter 2,4% Liberal Gehobene 3,2% Aufstiegsorientierte 14,7% Heimzentrierte 8,6% Reflexive 12,3% Hedonisten 40,5% Unterhaltungssuchende 16,8% Anzahl 713 Konservativ Gehobene 0,5% Konventionalisten 1,5% Traditionelle Arbeiter 0,9% Liberal Gehobene 4,6% Aufstiegsorientierte 19,7% Heimzentrierte 15,3% Reflexive 8,8% Hedonisten 30,4% Unterhaltungssuchende 18,4% Anzahl Quelle: Leben in Köln - Umfrage (n=1.991) Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 32

32 Diese Auswertungen sind der Einstieg für die Beobachtung der Frage: Welche Lebensstilgruppen ziehen wir an? Welche bleiben? und Welche exportieren für durch Fortzug? Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 33

33 Konsequenzen für die Bewertung des Wohnungsmarktes 1. Es sind die massiv gestiegenen Zuzüge aus Flüchtlingsherkunfts- bzw. wirtschaftlichen Krisenländern, die in Köln und den übrigen Wachstumsstädten für das rasante Städtewachstum verantwortlich waren. Hieraus ergibt sich vor allem eine Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, der bis zu einer vollständigen wirtschaftlichen Integration dieser Zuzugsgruppen weiter besteht. 2. Die wachsende Wohnungsnachfrage rekrutiert sich daher nicht nur aus Zuzügen, sondern aus den biographischen Veränderungen im Haushaltebildungsverhalten. Erforderlich ist daher die Beschreibung einer Wohnungsnachfrage, die biographische Veränderungen der Haushaltebildung darstellen kann. Folie 34

34 Konsequenzen für die Bewertung des Wohnungsmarktes 4. Die Wohnungsmarktfrage muss auf die verschiedenen Teilmärkte differenziert werden und deren Wachstums- bzw. Entwicklungsbedarf darstellen. 3. Erforderlich sind regelmäßige Befragungen der Zu-, Fort- und Umgezogenen. Folie 35

35 Es gibt eine Reihe von interessanten Beispielen für Wohnungsmarktbeobachtung Aber: sie scheinen stark ökonomisch orientiert Und: sie haben keine empirische, sondern fußen auf gut durchdachten Modellen Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 36

36 Determinanten der Wohnflächennachfrage Demografische Faktoren Anzahl Altersstruktur Wanderungen Wohlstand Einkommen Beschäftigung Sozioökonomische Faktoren Individuellen Präferenzen Kultur Lebensstile Trends Seite 37

37 Was sollten wir tun? Nachdenken und nachmachen und das am besten zusammen Hermann Breuer Amt für Stadtentwicklung und Statistik Folie 38