Bewertung von Maßnahmen. tzung von Flächenrecycling. und Entsiegelung

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1 Ökonomische Bewertung von Maßnahmen zur Unterstützung tzung von Flächenrecycling und Entsiegelung ( Ohne Flächenmanagement kein [bezahlbares] Flächenrecycling ) Allianz für die Fläche Workshop Gelsenkirchen, 19. April 2007 Kai Steffens

2 Inhalt Probleme des Flächenrecycling Risiko und Auswirkungen auf Projekte Mögliche Maßnahmen Probleme des Flächenmanagement Ansatz ökonomischer Handlungsmöglichkeiten Ökonomische Maßnahmen und Instrumente Zielgruppen und Wirksamkeit

3 Risikoebenen bei Flächenrecycling Entwicklungsrisiko (Einschätzung der Marktsituation) Standortrisiko (Frage der Standortwahl und bewertung) Genehmigungsrisiko (Akzeptanz bei Behörden und Öffentlichkeit, Prognose von Entscheidungen und spielräumen) Baugrund- und Altlastenrisiko (nicht kalkulierte Überraschungen) = Finanzierungsrisiko (Renditeerwartungen in Höhe und Zeit)

4 Risiko und Ertrag

5 Risikovarianten Plan Verzögerung Stigma Stundung Bürgschaft max. Risiko Zinszahlungen öff. Fördersumme Ergebnis:

6 Mögliche Maßnahmen Direkte Zuschüsse Kaufpreisstundung (teuer, unsicher) (senkt Zinsbelastung) Anleihenfinanzierung (kompliziert, rechtliche?? ) Bürgschaften für Darlehen (senkt Zinsen) Revolvierende Fonds (kompliziert, Grundstücksfonds?!) Steuererleichterungen ( wer zahlt schon Steuern... ) Leasing, sale-lease-back (kompliziert für Kommunen) Beistellung von Feasibility Studien (Focus?, Belastbarkeit?) Bereitstellung von Infrastruktur Baurechtliche Ausweisung (erfordert frisches Geld) ( ist reine Politik )

7 aber Ohne Flächenmanagement kein (bezahlbares) Flächenrecycling Der Rahmen bestimmt das Projekt

8 Problem Weiterer Verlust ökologischer Qualität durch Freiflächenverbrauch bei gleichzeitiger Ausdünnung von Siedlungsstrukturen (wegen erschlossener, aber leerer Flächen): Ökonomische Probleme Steigende Infrastrukturkosten durch Steigende Fixkostenanteile durch überdehnte Ver- und Entsorgungsnetze (u.a. durch Bevölkerungsrückgang und Flächenblockade) Unrentierliche Investitionen in nicht vermarktbare Gewerbegebiete Ökologische Probleme Verlust natürlicher Bodenfunktionen Zerschneidung natürlicher Lebensräume Zersiedelung der Landschaft

9 Ansatz ökonomischer Instrumente im Flächenmanagement Beeinflussung der Grundstückspreise Beeinflussung der Entscheidung zur Flächenneuausweisung Fördermaßnahmen und Subventionen Im Hintergrund der Bewertung der ökonomischen Instrumente stehen in jedem Fall: Kosten sind oder scheinen häufig höher als Erlöse Gefälle der Grundstückspreise zwischen Innen- und Außenbereich, Einwohnerabhängigkeit der Zuweisungen aus dem kommunalen Finanzausgleich, vorhandene jedoch nicht immer ausschlaggebende Orientierung kommunaler Entscheidungsträger an wirtschaftlichen Zusammenhängen das Problem des interkommunalen Ausgleichs, der eine stete Quelle von Begehrlichkeiten und Neidsituationen ist.

10 Ökonomische Maßnahmen und Instrumente Maßnahmen Instrumente Problem Ziel Maßnahmen Instrumente Ziel Maßnahmen Instrumente Maßnahmen Instrumente

11 Bewertungskriterien für f r Instrumente Bewertung von Instrumenten zum Flächenmanagement betrifft Zielgenauigkeit Effizienz Nebenwirkungen und Wechselwirkungen. Nur regionalspezifische Instrumentenbündel sind sinnvoll, entscheidende Merkmale sind: Wachstum oder Schrumpfung? Viele Brachflächen oder wenige? Lage der Brachflächen (Innenoder Außenbereich)?

12 Maßnahme: Eigenverantwortliche Entscheidung Kommunen sollten eigenverantwortlich entscheiden, welche Teile ihrer Gebiete Wachstumsräume und welche (Landschafts-) Rückgewinnungsräume sind Instrumente: Hilfen für die Kommunen, selbst ihre Stärken/Schwächen/etc. im Gefüge der Region zu erkennen und zu bewerten Hilfen für die Kommunen, interkommunale Kooperationen einzugehen Anleitungen zur Erstellung von situationsbezogenen FNP s Neuerschließungen nur noch im eigenen Risiko der Kommune Schaffung der Möglichkeit mit Landschaftsleistung / Nichtsiedlungsleistung Einnahmen zu erzielen (Förderkulisse, Kommunaler Finanzausgleich, Ökopunkte, etc.)

13 Maßnahme: Anreize für f r Rekultivierung geben Rekultivierung vorgenutzter Flächen in Außenbereichen stärkt Siedlungskerne und Wachstumsräume ( Nichtsiedlungsleistungen belohnen) Instrumente: Kommunaler Finanzausgleich, ggf. erweitern (aber: KFA ist vom Grundsatz her bedarfsorientiert, mehr Flexibilität haben Zweckzuweisungen (sind grundsätzlich geeignete Finanzierungsinstrumente für Projekte zum Flächensparen (und Renaturierungen)? zur Gegenfinanzierung der Zweckzuweisungen die Einkommenssteueranteile der Kommunen erhöhen? Neuinanspruchnahme mit Pflicht verbinden, anderswo eine Rekultivierung (i.s. Abbruch/Beräumung/Gefahrenbeseitigung) zu bezahlen. Öko-Punkte Bei geförderten Rekultivierungs -maßnahmen könnte das Baurecht ruhen (?) (Neu in Anspruch genommene Flächen und an die Natur zurückfallende Flächen qualitativ gewichten? Kriterien, Maßstäbe?)

14 Maßnahme: sinnvolle Neuinanspruchnahme ist ok` Nur noch wirtschaftlich (betriebswirtschaftlich und/oder gesamtwirtschaftlich?) sinnvolle Neuinanspruchnahmen von Flächen durchführen. Instrumente: Raster spezifischer, wirtschaftlicher Analysen (mit Betrachtung zeitlicher Verläufe) bindend vorschreiben (mit Bewertung des ökonomischen/ökologischen[/sozialen] Gesamtaufwandes und -nutzens) ÖPP-Beratung verfügbar machen und intensivieren Öffentliche Bürgschaften Haftungsfreistellungen

15 Maßnahme: Siedlungskerne stärken, verdichten, Infrastrukturkosten reduzieren 1- Instrumente a. Überschlägige Infrastrukturkostenschätzung und b. Genauere Infrastrukturkostenberechnung bzw. -prognose Ideen zur Infrastrukturoptimierung verfügbar machen: Kreative Kappung überdehnter Infrastrukturnetze und Schaffung von Insellösungen Für die Kommunen kostenlose Beratung zum Thema Infrastrukturoptimierung anbieten Verursachergerechte Kostenzuordnung z. B. Abgaben für Infrastrukturkosten auf mindergenutzten Flächen, also Behalten/Blockieren mit Kosten belegen

16 Instrumente zur Beeinflussung der Grundstückspreise Reform der Grundsteuer Bodenwertsteuer, Flächensteuer, Flächennutzungssteuer, Reform der Grunderwerbssteuer Bewertung: Steuern sind ein grober Hammer Hebesätze müssten um Faktor 10 angehoben werden Keine soziale Ausgewogenheit zu erwarten Wohnbauland ist nicht sehr preissensibel (im 10er Bereich) Keine Mobilisierungswirkung im Innenbereich

17 Maßnahme: Siedlungskerne stärken, verdichten, Infrastrukturkosten reduzieren 2- Instrumente Auflockerung von Restriktionen in B-Plänen aus den 60er/70er Jahren (in Wohngebieten oder in Siedlungskernen, nur dort?)? Neuausweisungsabgabe oder -umlage (im Außenbereich gute Steuerungswirkung, aber Abwanderung zu befürchten) Handelbare Ausweisungsrechte für Flächen (kompliziert, Blockademöglichkeit)? Zoniertes Satzungsrecht (unterschiedliche Grundsteuer- und Gewerbesteuersätze für unterschiedliche Bereiche), (gut, aber Gefahr eines ruinösen Steuerwettbewerbs zwischen den Kommunen)

18 Fördermaßnahmen und Subventionen Verbilligte Kredite: Für Maßnahmen im Bestand gut, setzt aber grundsätzliche Investitionsbereitschaft voraus Grundstücksfonds: Große Lösung, sind Anreiz für Kommunen, Lasten nicht vermarktbarer Flächen in einem Fonds zu sozialisieren und vermarktbare Flächen zum eigenen Nutzen zu veräußern. Freistellung von der Ausgleichspflicht bei Eingriffen: Liegen Kosten in einer relevanten Größenordnung? Anrechnung von Rückbau- und Entsiegelungsmaßnahmen auf C-Flächen in Verbindung mit einem Ökopunkte-Handel ist viel versprechend. bei Beseitigung von Natur auf Zeit ist kaum mit öffentlicher Akzeptanz zu rechnen.

19 Gliederung der Instrumente nach Zielgruppen: Öffentliche Akteure: Kosten-Nutzen-Betrachtung von Neuausweisungen, Zweckzuweisungen im KFA, Neuausweisungsumlage, Verfahrensänderungen zur Erleichterungen von Mischbebauung im Bestand (aber...), Grundstücksfonds. Private Akteure: Beide: Lenkung durch Kreditvergabe, Bestandsorientierte Eigenheimzulage, Folgekostenrechnungen für Wohnstandorte, Zoniertes Satzungsrecht. Rückbaupflicht, Freistellungen von Eingriffsregelungen und Ökopunkte.

20 Als tragfähiger Grundansatz zeichnet sich ab, dass die kommunale Verantwortung so weit wie möglich reichen sollte und gestützt werden muss durch Tools zur Entscheidungsfindung und mit angebotenen Alternativen zum Wachstum durch eine angepasste Finanzierungskulisse für Schrumpfungs- oder Rückgewinnungsräume versehen sein muss.