Bauland woher nehmen und nicht stehlen?

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Jasper Grosse
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1 Bauland woher nehmen und nicht stehlen? Stadt Essen

2 Wohnungsneubau braucht Bauland Neubau ist erforderlich für Ersatz und Zuwachs Zuwachs und Ersatz in den wachsenden Regionen - Quantitäten und Qualitäten Ersatz in den stagnierenden, aber auch in den schrumpfenden Regionen Qualitäten Aber : Neubau kann nicht mehr vor den Toren der Städte erfolgen, sondern muss in den Städten gelingen 30 ha-ziel der Bundesregierung mit Senkung des Flächenverbrauchs Re-Urbanisierung der Städte 2

schrumpfenden Regionen Qualitäten Aber : Neubau kann nicht mehr vor den Toren der Städte erfolgen, sondern

3 Wohnungsneubau braucht Bauland Der Trend schlägt schon durch Von den 50 größten Neubauprojekten in NRW gemäß LEG- Wohnungsmarktreport 2014 erfolgen 24 auf Brachflächen, 18 durch Abriss und Neubau von Bestand, 2 auf innerstädtischen Freiflächen wie Parkplätzen, nur noch 6 auf der grünen Wiese. 3

erfolgen 24 auf Brachflächen, 18 durch Abriss und Neubau von Bestand, 2

4 Graf Bismarck Gelsenkirchen Abbildung 1: Zeche Graf Bismarck 4

5 Graf Bismarck Gelsenkirchen Abbildung 3: Masterplanung Graf Bismarck 5

6 Graf Bismarck Gelsenkirchen Abbildung 7: Erste Bebauung im Bereich des Gartenviertels 6

7 Grüne Mitte Essen Abbildung 10: Die Fläche im Stadtgebiet 7

8 Grüne Mitte Essen Abbildung 11: Konzept Grüne Mitte Essen 8

9 Grüne Mitte Essen Abbildung 12: Wohnbebauung nach Fertigstellung 9

10 Phoenix See Dortmund Abbildung 14: Vornutzung Phoenix See Stahlwerk 10

11 Phoenix See Dortmund Abbildung 15: Entwicklungskonzept Phoenix West und Ost 11

12 Phoenix See Dortmund Abbildung 16: Phoenix See nach Bau und teilweise fertiggestellter Wohnbebauung 12

13 Phoenix See Dortmund Abbildung 18: Westufer Phoenix See Neubebauung und Hörder Burg 13

14 Niederfeldsee Essen Abbildung 21: Wohnbebauung und Niederfeldseebrücke Integration Industriedenkmal 14

15 Gartenstadt Reitzenstein Düsseldorf Abbildung 22: Militärische Vornutzung Reitzenstein Kaserne 15

16 Gartenstadt Reitzenstein Düsseldorf Abbildung 24: Mehrfamilienhausbebauung und Freiflächengestaltung 16

17 Wohnungsneubau braucht Bauland trotz Leerstand Wir haben bereits Leerstand (z.zt. ca. 1,5 Mio. WE)und werden an vielen Stellen weiteren Leerstand bekommen, werden damit bis 2030 massive Wohnungsüberhänge haben : nicht überall, sondern natürlich immer an den falschen Standorten! Empirica geht in der aktuellen Studie von 2,5 Mio. bis 4,6 Mio. Wohnungen Überhang je nach Szenario (ohne Neubau, nur demographisch bedingter Neubau, qualitative Zusatznachfrage) aus! Trotzdem brauchen wir auch in den Leerstandsregionen weiterhin Bauland und Neubau von Qualitäten! So steigt nach der Studie die Eigenheimquote von 46,6 % 2011 auf 50,1 % in 2030! 17

den falschen Standorten! Empirica geht in der aktuellen Studie von 2,5 Mio. bis 4,6 Mio.

18 Auch Gewerbeneubau braucht Bauland Doch der Wohnungsbau ist nicht die einzige Herausforderung vor der wir stehen : In den Ballungsräumen verstärken sich die Flächenkonkurrenzen! Wir bekommen kaum noch Industriestandorte neu in den Ballungsräumen planerisch ausgewiesen : U.a. an traditionelle Industriestandorte herangerückte Wohnungen verhindern heute neue Industrie- und Gewerbeansiedlungen! Auf dem Gelände des stillgelegten Opelwerks I in Bochum mit fast 70 ha sind nur noch auf der Hälfte der Fläche Industrie (GI-)Nutzungen möglich, und das auch nur mit eingeschränkten Lärmkontingenten! 18

m noch Industriestandorte neu in den Ballungsräumen planerisch ausgewiesen : U.a. an traditionelle Industriestandorte herangerückte Wohnungen verhindern heute neue Industrie- und Gewerbeansiedlungen!

19 Auch Gewerbeneubau braucht Bauland Daher werden wir in Zukunft überlegen müssen, ob wir nicht herangerückte Wohnungen bewusst abreißen und so die Ansiedlung von Gewerbe wieder möglich machen. In Bochum fehlt bis 2030 statistisch kein Bauland für Wohnungsbau, sondern es fehlen fast 90 ha Bauland für Gewerbe! Trotzdem entwickeln wir in Bochum einen großen neuen Wohnstandort, den Ostpark, weil Qualitäten und gute Standorte fehlen! 19

In Bochum fehlt bis 2030 statistisch kein Bauland für Wohnungsbau, sondern es fehlen fast 90 ha Bauland für

20 Wohnungsneubau braucht Bauland Zunehmende Flächenkonkurrenzen Die beiden Beispiele (Leerstand, Gewerbe) zeigen, dass die Konflikte in Zukunft nicht kleiner, sondern größer werden. Wenn der Deckel des 30 ha-zieles bleibt und ernst genommen wird, was sinnvoll ist, dann müssen wir Lösungen entwickeln, um trotzdem mehr besseren und bezahlbaren Wohnraum für Eigentümer und Mieter zu schaffen. Damit haben wir wieder ein Dreieck aus Kosten Qualitäten Quantitäten 20

Wenn der Deckel des 30 ha-zieles bleibt und ernst genommen wird, was sinnvoll ist, dann müssen wir Lösungen

21 Wohnungsneubau braucht Bauland Städte und Unternehmen entwickeln verschiedene Modelle, um kurzfristig auf die Nachfragen und Marktentwicklungen reagieren zu können: Konzeptverfahren, Baulandmodelle, Bonus- und Malusregelungen, Baulückenmonitoring und vieles mehr. 21

22 Wohnungsneubau braucht Bauland Lösungsansätze Mit Konzeptvergaben versuchen die Kommunen das richtige Produkt für den richtigen Standort mit dem richtigen Partner zu finden. Das ist oft erfolgreich. Konzeptvergaben schränken aber u.u. den Markt ein, da nicht alle Unternehmen anbieten können/wollen. Konzepte müssen auf die Bedingungen vor Ort und auf Angebot und Nachfrage passen Erarbeitung der Konzepte kostet Geld, das müssen die Projekte verdienen, Städte geben daher Grundstücke billiger ab. Konzeptvergaben bieten damit eine Lösung für besseren und mehr Wohnraum. 22

23 Verknüpfung von Liegenschaftspolitik und Wohnungspolitik Verknüpfung von Wohnungspolitik und Liegenschaftspolitik ist Voraussetzung für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum. Daher sollten die Kommunen ihre eigenen Flächen entsprechend anbieten und eine aktive Liegenschaftspolitik mit mittelfristigen und langfristigen Perspektiven betreiben. Zwischenerwerb durch die Kommune oder durch Entwicklungsträger ist ein gangbares Modell. Kooperative Baulandmodelle mit Quoten für den sozialen Wohnungsbau und preisdämpfenden Elementen ergänzen die kommunale Bodenpolitik sinnvoll. Aktivierung von unter- und nicht-genutzten Grundstücken erforderlich. 23

24 Erfolgsfaktoren Breiter politischer Konsens. Konsequente und langfristige Anwendung. Gleichbehandlung und transparente Verfahren. Berechenbar sein und bleiben. Wohnungs- und Immobilienwirtschaft einbinden. Die jeweils richtige Strategie entwickeln und anwenden. 24

25 Weitere Themen und Fragestellungen Können städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen helfen? Welche Rolle spielen Grundsteuer und Grunderwerbssteuer? Reicht das Innenentwicklungspotential aus oder müssen auch Baugebiete im Außenbereich entwickelt werden? Welche Formen der interkommunalen Zusammenarbeit gibt es und welche sind erfolgreich? Welche Vorschriften hemmen die Baulandentwicklung? 25

26 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Prof. Dr. Rolf Heyer Geschäftsführer/CEO EGR Entwicklungsgesellschaft Ruhr Bochum EGR GmbH Viktoriastr Bochum

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