BAUEN AUF DER GRÜNEN WIESE VERSUS (NACH-) VERDICHTUNG

Transkript

1 BAUEN AUF DER GRÜNEN WIESE VERSUS (NACH-) VERDICHTUNG Chancen, Anforderungen, Herausforderungen Tagung Schweizerischer Städteverband, 12. September 2013 Lukas Bühlmann, Schweizerische Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN

2 Paradigmenwechsel neues RPG: Innen- vor Aussenentwicklung Neueinzonungen, wenn Nutzungsreserven ausgeschöpft sind.

3 Begrenzte Möglichkeiten der Siedlungsausdehnung in den Städten

4 Wachstumsmüdigkeit. Wo Bedarf für Neueinzonungen gegeben und Land vorhanden ist, werden Bauzonenerweiterungen von den Stimmberechtigten oft abgelehnt!

5 Gesellschaftiche Trends und Innenentwicklung Wunsch nach Wohnen an zentralen Lagen mit guter Grundversorgung Auto verliert bei Jungen an Bedeutung Mikrozensus Mobilität/Verkehr 2010

6 Die Antwort Verdichtung im Bestand Massgeschneiderte Lösungen: Verdichtungspotenziale prüfen und quartierbezogen verdichten 150 E/ha 180 E/ha 140 E/ha 100 E/ha 55 E/ha 40 E/ha Quelle: Departement für Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau

7 kaum Verdichtungspotenzial bereits sehr dicht hochwertige gewachsene Siedlungsstrukturen

8 Entwicklungspotenzial in Transformationsgebieten Industriebrachen

9 Flächentausch Verlagerung Recycling-Sortierwerk aus dem Entwicklungsschwerpunkt an den Siedlungsrand erfordert aktive Bodenpolitik

10 Herausforderung Nachverdichtung etwas einfacher bei klarer Eigentümerstruktur

11 Nachverdichtung und Eigentumsgarantie Blockierung der baulichen Entwicklung an strategisch wichtigen Lagen durch einzelne Eigentümer Was tun? Verhandlung? Nutzung eines günstigen Zeitfensters? Gesetzlicher Druck?

12 Nachverdichtung Gesetzlicher Druck Beispiel Entwurf Baugesetz Kanton St. Gallen Art. 17 E-BauG-SG Entwicklungszonen, Grundsätze 1 Entwicklungszonen ermöglichen die Neuüberbauung von unternutzten oder in Umstrukturierung befindlichen Siedlungsgebieten. 2 ( ) Art. 18 E-BauG-SG Entwicklungszonen, Enteignung 1 Die politische Gemeinde kann im Rahmennutzungsplan ein Enteignungsrecht für Flächen vorsehen, deren Verfügbarkeit für die Erreichung der Entwicklungsziele unerlässlich ist. 2 ( )

13 Verdichtung ist in Zürich etwas anderes als in Uzwil SG oder Villars-sur-Glâne FR

14 Unterschiedliche Massstäbe der Verdichtung auch in den Städten Zürich Bern-Brünnen Genf

15 Siedlungs- und Wohnqualität - ein Gebot der Stunde

16 Grösse und Dichte sind gewöhnungsbedürftig. Man muss die Bevölkerung abholen.

17 Zerstörte Quartierstruktur oder unvermeidliche Brüche im Siedlungsbild aufgrund von Nachverdichtungen?

18 Die Entstehung eines Quartiers braucht Zeit

19 Wieviel Orts- und Denkmalschutz? Historische Bauten und Anlagen schaffen Identität! Es war ein Fehler, alle identitätsstiftenden Gebäude abzureissen, auch aus Investorensicht. Matthias Meier, Mediensprecher Allreal Immobilien zur Überbauung Neu- Oerlikon in Zürich Nord, NZZ

20 Lärmschutz und Raumplanung Strassenschluchten und anonyme Aussenräume infolge von Lärmschutzmassnahmen können nicht das Ziel sein. Bilder: Thomas Gastberger, Lärmschutzfachstelle Kanton Zürich

21 Lärmschutz und Raumplanung Lärmschutz und Städtebau lassen sich nur dann miteinander vereinen, wenn qualitativ hochstehender Wohnungsbau mit (zumindest teilweise) ruhigen Aussenräumen, lebendige Strassenräume sowie nutzungsmässig und sozial durchmischte Siedlungen möglich sind. Zulassung von Fenstern an lärmexponierten Fassaden, sofern lärmabgewandt unter Einhaltung der Grenzwerte über ein offenes Fenster gelüftet werden kann. Kontrollierte Lüftung statt offenes Fenster für betriebliche Räume wie Büros, Ateliers und Gewerbe.

22 Erfolgsfaktoren für eine erfolgreiche Gebietsentwicklung «Die sorgfältige Planung, die Bereitschaft, etwas zu ändern, und der Dialog zwischen Stadt, Gebietsmarketing und Grundeigentümern das sind die Erfolgsrezepte des Glattparks.» Bernhard Ruhstaller. Leiter Gebietsmarketing, in Baublatt 20/2013

23 Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus mit raumplanerischen Mitteln Würdigung

24 Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau Baureglement der Stadt Zug Die Zone für preisgünstigen Wohnungsbau ist einer Wohn- oder Arbeitszone überlagert. In dieser überlagernden Zone ist mindestens 50% der anzurechnenden Geschossfläche für den preisgünstigen Wohnungsbau reserviert. Auf den Anteil des preisgünstigen Wohnungsbaus wird ein Ausnützungszuschlag von 10% gewährt. (.) Würdigung Kommt nur da in Frage, wo neu eingezont wird; Verwaltungs- und Kontrollaufwand ist relativ gross, wenn die Liegenschaft nicht im Eigentum eines gemeinnützigen Wohnbauträgers ist: Definition und Sicherstellung der Preisgünstigkeit, richtige Belegung der Wohnungen, Verhinderung der Zweckentfremdung

25 Förderung über die Sondernutzungsplanung Festlegung von Anteilen an preisgünstigem Wohnraum in Sondernutzungsplänen oder Verträgen Beispiel Gestaltungsplan Greencity Manegg Zürich, 30% der Bruttogeschossfläche ist für genossenschaftliche Wohnprojekte reserviert. Beispiel Plan localisé de quartier PLQ innerhalb von Entwicklungszonen im Kanton Genf: Mind. 30 % der Bruttogeschossfläche steht dem sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Greencity Manegg Zürich

26 Aktive Bodenpolitik Stadteigenes Land, allenfalls Bodenerwerb über Erträge aus der Mehrwertabgabe. Übertragung des Bodens an gemeinnützige Wohnbauträger, Abgabe im Baurecht. Grosse Einflussmöglichkeiten auf die Nutzung und Gestaltung der Grundstücke. Baurecht: Jährliche Erträge aus Baurechtszinsen.

27 Mehrwertausgleich Bäume wachsen bei der Mehrwertabgabe nicht in die Höhe Mindestregelung des revidierten RPG: 20 % bei Neueinzonungen; Alles Weitere ist Sache der Kantone; Möglichkeit von Infrastrukturverträgen für übergesetzliche Abschöpfungen.

28 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT