Der Immobilienmarkt in München

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1 Der Immobilienmarkt in München Marktanalyse 2010 Kurzfassung Eine umfassende Marktanalyse mit vielen Detailinformationen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Jahresbericht für 2010, der am 23. Mai 2011 erscheint.

2 Immobilienmarkt 2010 Marktanalyse 2010 Entwicklung im Kurzüberblick Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde im Jahr 2010 bei stark gestiegener Nachfrage ein Geldumsatz von rund 7,6 Milliarden Euro erzielt. Das Umsatzvolumen übertraf den Vorjahreswert um 1,1 Milliarden Euro (plus 18 %). Im langfristigen Vergleich erreichte der Geldumsatz in 2010 damit ein überdurchschnittlich hohes Niveau, das jedoch noch unterhalb der extrem hohen Umsätze der gewerblich geprägten Boomjahre 2006 und 2007 lag. Geldumsatz seit 1990 Mio Jahr Die Gesamtzahl aller Verträge lag 8 % über dem Vorjahreswert und stieg auf ein Rekordniveau. Die hohe Anzahl an Verträgen ist hauptsächlich auf die stark gestiegene Nachfrage auf dem Markt der Eigentumswohnungen zurückzuführen, die bei plus 9 % lag. Anzahl Gesamte Verträge seit Jahr

3 Die vorliegenden Marktzahlen für 2010 belegen eindrucksvoll die anhaltend hohe Attraktivität des Immobilienstandortes München, der wiederholt mit hoher Anziehungskraft die Marktteilnehmer beflügelt hat. Eigentumswohnungsmarkt Auf dem Eigentumswohnungsmarkt stieg das Geldumsatzvolumen um 445 Mio. und erreichte damit ein Rekordniveau, das rund 15 % über dem Vorjahreswert lag. Gewerbeimmobilienmarkt Auch auf dem Gewerbeimmobilienmarkt (unbebaute und bebaute Grundstücke) lag der Geldumsatz in 2010 weit über dem Vorjahresniveau (plus 700 Mio. Euro), was einem Umsatzzuwachs von rund 75 % entspricht. Allein durch die Belebung des Marktgeschehens und eines Großverkaufs auf dem Teilmarkt der bebauten Büro- und Geschäftshäuser wurde ein Geldumsatzzuwachs von 677 Mio (plus 66 %) erzielt. Bei den unbebauten höherwertigen Gewerbegrundstücken lag das Geldumsatzniveau 34 % über dem Vorjahresniveau. Mehrfamilienhäuser Im Marktsegment der Mehrfamilienhäuser war die Nachfrage auch in 2010 sehr gut und übertraf bei weitem das Angebot. Hier sank nur bedingt durch weniger großvolumige Verkäufe bei leicht rückläufigen Verkaufszahlen der Geldumsatz rund 15 % unter das Niveau des Vorjahres. Bei den unbebauten Grundstücken für den Mehrfamilienhausbau gab es hingegen einen deutlichen Anstieg des Geldumsatzes, der trotz eines geringeren Flächenumsatzes (minus 50 %), einen Zuwachs von plus 46 % zu verzeichnen hatte. Individueller Wohnungsbau Bebaute und unbebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) waren auch in 2010 wieder gut nachgefragt. Bei den unbebauten Grundstücken stand einem Anstieg der Vertragszahlen (plus 11 %) ein Geldumsatzzuwachs von 18 % gegenüber. Auf dem Teilmarkt der bebauten Objekte wuchs der Geldumsatz um 11 %, dies bei nahezu gleich hoher Vertragsanzahl.

4 Preisentwicklung In Folge des regen Immobilienmarktgeschehens, wurden in verschiedenen Marktsegmenten Preisanstiege ermittelt, die teilweise erheblich waren. Auf dem Eigentumswohnungsmarkt löste die hohe Nachfrage einen Preisanstieg bei den Neubau-Wohnungen in mittleren und guten Wohnlagen von durchschnittlich plus 8 % aus. Auch bei den wiederverkauften Wohnungen (alle Baujahre) lag der Preisanstieg durchschnittlich bei plus 8 %. Die Preise von neu gebauten Reihen- und Doppelhäusern sind in durchschnittlichen und guten Wohnlagen etwas moderater gestiegen. Auch die Kaufpreise von wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern lagen insgesamt über den Preisverhältnissen des Vorjahres. Hier entwickelten sich die Preise jedoch abhängig vom Baujahr, Wohnlage und Haustyp unterschiedlich. Beim Wohnbauland wurde insgesamt ein hoher Anstieg des Preisniveaus festgestellt. Dabei entwickelten sich die Preise auf den einzelnen Teilmärkten abhängig von der Wohnlagequalität stark unterschiedlich. Am deutlichsten war der Preisanstieg im Marktsegment der Grundstücke für den Geschosswohnungsbau in guten Wohnlagen. Hier kam es in Einzelfällen bei Grundstücksverkäufen zu Steigerungen gegenüber langjährigen Bodenrichtwertniveaus von 100 % und mehr. In durchschnittlichen Wohnlagen war der Anstieg der Preise nicht ganz so auffällig, jedoch i.d.r. auch deutlich über den Vorjahreswerten. Auch auf dem Teilmarkt der Einfamilienhausgrundstücke wurden in durchschnittlichen und guten Wohnlagen relativ hohe Preissteigerungen ermittelt.

5 Zusammenfassend die wesentlichen Merkmale Preisanstieg bei Wohnimmobilien und Wohnbauland Boom am Eigentumswohnungsmarkt - Vertragszahlen plus 9 % - Geldumsatz plus 15 % Positive Entwicklungen am Gewerbeimmobilienmarkt - Vertragszahlen plus 41 % - Geldumsatz plus 75 % Preisentwicklung Im Jahr 2010 sind die Preise von Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr in nahezu allen Marktsegmenten gestiegen. Neubau-Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen mit durchschnittlicher Preissteigerung von 8 %; im Mittel rund /m² Wohnfläche Preisanstieg bei Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel 8 % Leichter Preisanstieg bei neuen Reihen- und Doppelhäusern Erhöhtes Preisniveau bei wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern Deutlicher Preisanstieg bei Wohnbaugrundstücken nahezu im gesamten Stadtgebiet, besonders in durchschnittlichen und guten Wohnlagen

6 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Kaufpreis/ Sachwert-Faktoren usw.). Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Der Geschäftsstelle des Münchener Gutachterausschusses gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München März 2011 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt Verantwortlich: Redaktionelle Bearbeitung: Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Dipl.-Ing.(FH) Dirk Siebel, Dipl.-Ing.(FH) Xaver Simmel, Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS