DORTMUND // Einzelhandel profitiert vom dynamischen Wandel 07. Februar 2013

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1 DORTMUND // Einzelhandel profitiert vom dynamischen Wandel 07. Februar 2013 In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: -1,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 12,5 % Kaufkraftkennziffer: 98,0 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 114,5 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Dortmund ist die größte Stadt im Ruhrgebiet, jedoch aktuell nur noch die drittgrößte in Nordrhein-Westfalen, nachdem Düsseldorf knapp an der Ruhrgebietsmetropole vorbeiziehen konnte. Aber Dortmund ist heute eine der dynamischsten Städte der neuen Wirtschaft und ein rasant wachsender Technologiestandort, der den Wandel von der Metropole für Stahl, Kohle und Bier zu einer Stadt des Mittelstands, der Technologie und der Dienstleistungen geschafft hat, beschreibt Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A- Lagen spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT. In das Bild des neuen, selbstbewussten Dortmund, das nach wie vor einen starken industriellen Kern hat, passt auch der erneute Gewinn der deutschen Fußballmeisterschaft des Dortmunder Traditionsvereins Borussia Dortmund im Jahr Ausweis der Dynamik ist nach Ansicht von Kreutz auch, dass Dortmund im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten seit Jahren die größte Nachfrage seitens der Einzelhändler und Investoren verzeichnen kann. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Das Einzugsgebiet Dortmunds reicht weit ins Westfälische, und die Stadt liegt weit genug weg von dem geballten Einzelhandelsangebot im westlichen Ruhrgebiet, speziell in Essen, Bochum oder Oberhausen, führt Kreutz als wesentliche Gründe für den Erfolg der Dortmunder City auf. Im Jahr 2011 wurden auf der Verkaufsfläche in der Dortmunder City rund 770 Millionen EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit mehr als 24 Prozent etwas unterhalb der Werte ähnlich großer Städte. In diesem Fall ist dies jedoch nicht als Indiz für die Schwäche der Innenstadt zu werten. Etwa durch die Mitte der Innenstadt verlaufen in westöstlicher Richtung der Westen- und der Ostenhellweg, die zentralen Einkaufsstraßen Dortmunds, wobei der Westenhellweg als eine der meistfrequentierten Fußgängerzonen Deutschlands gilt.

2 Dieser beginnt zwischen Reinholdikirche und Alter Markt im Osten, öffnet sich an der Petrikirche in Richtung Hauptbahnhof und endet an der Ringstraße im Westen. Die dichte Bebauung der City wird durch einige Plätze wie dem zentralen Hansaplatz und dem Stadtpark aufgelockert. Insgesamt profitiert Dortmund in besonderem Maße von seinem großen Einzugsbereich und der deutlich geringeren Wettbewerbssituation im östlichen Teil des Ruhrgebiets. Speziell die Einwohner von benachbarten Städten wie Lünen, Werne, Kamen, Bergkamen, Unna und Schwerte zieht es zum Einkaufen nach Dortmund. Zu den eigenen rund Einwohnern Dortmunds kommt somit nochmals ein Potenzial von weiteren rund Menschen aus dem direkten Umland hinzu. Offiziell spricht die Stadt Dortmund von einem Einzugsgebiet von zwei Millionen Menschen. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität ,0 Dortmund Ø Ø 500T 1 Mio. Einwohner 120,0 100,0 80,0 98,0 104,4 114,5 118,4 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität City Verkaufsflächenanteil 2011 in % Modezentralität , , ,5 23, ,5 23, ,8 22 Dortmund Ø 500T 1 Mio. Einwohner 135 Dortmund Ø 500T 1 Mio. Einwohner

3 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Westenhellweg Ca. 750 m lange Konsum- und Kaufhausmeile Höchste Passantenfrequenz der Stadt Bestes Teilstück befindet sich zwischen der Reinoldikirche und der Petrikirche Die A-Lage hat sich bis zur Thier-Galerie weiterentwickelt Shoppingcenter Thier-Galerie mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone Neue Mieter in der A-Lage sind u.a. Görtz 17, Monsoon Accessorize, Desigual, Odlo, Mammut, Lush, Gina Tricot Aktueller Mietpreis liegt bei 200 EUR/m² Blick auf den Westenhellweg Ostenhellweg Ca. 250 m kurze sehr konsumige Fußgängerzone Überwiegend preisaggressiver Einzelhandelsbesatz Frequenzstärkstes Teilstück zwischen Kleppingstraße und Stefanstraße Keine nennenswerten Mieterwechsel im letzten Jahr Aktueller Mietpreis liegt bei 70 EUR/m²

4 Thier-Galerie erhöht die Attraktivität der Innenstadt Im Herbst 2011 feierte Dortmunds neue Innenstadt-Attraktion Premiere: Nach gut zweijähriger Bauzeit eröffnete die neue Thier-Galerie am Westenhellweg mit rund 150 Fachgeschäften, Restaurants, Cafés und Dienstleistungsbetrieben. Insgesamt verfügt die Thier-Galerie über ca Quadratmeter Verkaufsfläche, mehr als Quadratmeter für Büros und über etwa 730 Pkw-Stellplätze. Rund Menschen arbeiten im Center, das auf die sonst üblichen großen Ankermieter verzichtet, sondern stattdessen eine gute Mischung aus unterschiedlichen Branchen mit einem breit gefächerten gastronomischen Angebot bietet. Einer der wenigen Großflächenmieter ist der irische Modefilialist Primark, der am Standort außerordentlich erfolgreich ist. Ein architektonisches Ausrufezeichen setzt der glasüberdachte Innenbereich der Thier- Galerie mit einem weiteren Gebäude dem viergeschossigen Haus im Haus, das über insgesamt 25 Brücken mit den umliegenden Ladenstraßen verbunden ist. Blickfang und Haupteingangsbereich am Westenhellweg ist die wiederhergestellte historische Fassade des ehemaligen Berlet-Hauses. Primark fungiert als Magnet in der Thier-Galerie Mit einem Investitionsvolumen von ca. 300 Millionen Euro zählt die Thier-Galerie europaweit zu den größten privat finanzierten Bauten, die während der Finanzmarktkrise realisiert werden konnten. Über zwei von Hamburg Trust aufgelegte geschlossene Immobilienfonds haben sich darüber hinaus insgesamt Privatanleger an der Thier-Galerie beteiligt rund 40 Prozent der Anleger stammen aus Dortmund und der Umgebung.

5 Von kannibalisierenden Effekten durch die neu geschaffenen Einzelhandelsflächen im Center ist derzeit nichts zu spüren. Die Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhändler sowie der Investoren ist nach wie vor sehr hoch. Vielmehr ist durch die Thier-Galerie im Teilstück des Westenhellweg zwischen Reinoldikirche und Martinstraße eine Belebung festzustellen. Dieser Bereich galt vormals nur als abgeschwächte Einzelhandelslage. Wie attraktiv die neuen Projekte als Anziehungspunkte für Kunden sind, zeigt nach Ansicht der COMFORT- Experten die ungebrochene Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhändler nach Verkaufsflächen in der Fußgängerzone. Die Fielmann AG eröffnete unlängst einen rund 500 Quadratmeter großen Store am Westenhellweg 67. Mitte 2012 wurde das Lensing-Carree, Westenhellweg 86-88, fertiggestellt. Zu den Einzelhandelsmietern in diesem Objekt zählen u.a. Görtz 17, Monsoon Accessorize, Desigual, Odlo und Mammut. Neben anderen ebenfalls neue Mieter am Westenhellweg: Gina Tricot und Desigual Weniger Bewegung herrscht am Ostenhellweg, einer rund 250 Meter kurzen, sehr konsumorientierten Fußgängerzone. Sie profitiert im vorderen Bereich bis zur Stefanstraße auf jeden Fall von dem langfristigen Verbleib des Modekaufhauses C&A und der Ansiedlung von TK Maxx. Trotz der Centerentwicklungen am Westenhellweg hat es hier bisher noch keine Geschäftsaufgaben oder Umsiedlungen gegeben. Zu beobachten ist allerdings eine deutlich stärkere Nachfrage preisaggressiver Konzepte, registriert Kreutz von COMFORT. Höherwertige Anbieter konzentrieren sich in Dortmund nahezu ausschließlich auf den Westenhellweg. Das ehemalige Karstadt-Technikhaus in der Kampstraße, am Übergang von der 1A-Lage Richtung szenigem Brückstraßenviertel gelegen, wird vom Eigentümer selbst für eine spätere Mischnutzung aus Handel, Büro und Hotel umgebaut. INVESTMENT Vor dem Hintergrund seiner Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffern darf Dortmund nach Ansicht des COMFORT-Experten Jürgen Kreutz auch künftig als ein sehr guter Standort für den Einzelhandel betrachtet werden. Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten daher als sichere Anlage. Im Jahr 2012 konnte sich die Alte Leipziger Lebensversicherung den Neubau Westenhellweg sichern und das ehemalige Küster-Warenhaus mit Roland-Schuhe, Thalia und Hennes & Mauritz (Westenhellweg 40-46) erwerben. Die Aachener Grundvermögen erwarb aus einem Spezialfonds der Deka die Immobilie Westenhellweg 52. Darüber hinaus veräußerte ein Family Office ein Büro- und Geschäftshaus mit rund Quadratmeter Büro-, Einzelhandels- und Praxisflächen an einen Privatinvestor. Solche Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 20-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei gut fünf Prozent. Dies ist als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit und Nachhaltigkeit solcher Investments zu werten.

6 FAZIT UND PERSPEKTIVE Dortmund bleibt Nummer 1 für Einzelhandel und Investoren Mit all diesen positiven Entwicklungen in der City stärkt Dortmund seine Bedeutung als Einzelhandelsstandort nachhaltig und bleibt vor Essen weiterhin die Nummer 1 im Ruhrgebiet, konstatiert Immobilienexperte Jürgen Kreutz. Durch die Thier Galerie ist eine deutlich gestiegene Nachfrage nach dem zuvor eher abgeschwächten Teilstück des Westenhellwegs zwischen Reinoldikirche und der Martinstraße zu verzeichnen. Der Einzelhandelsstandort Dortmund wird die zusätzliche Handelsfläche der Thier-Galerie und die damit einhergehende Verlängerung der A-Lage bis zum Shoppingcenter mittelfristig wieder komplett kompensieren. Entsprechende Auswirkungen auf den Ostenhellweg werden bei Neuvermietungen zu verspüren sein. Der leichte Mietpreisrückgang aufgrund der Vielzahl an neuen Verkaufsflächen in der Thier- Galerie wurde relativ kurzfristig schon wieder größtenteils kompensiert. Ein weiterer Anstieg benötigt aber sicherlich noch ein paar Jahre. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EURO m² m² 2012 in EUR/m² Ostenhellweg Westenhellweg Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten zur Carl-Schurz-Straße, Gorkistraße, Karl-Marx- Straße, Müllerstraße, Teltower Damm und zum Tempelhofer Damm können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY INDEX (CCI) Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Kennzahlen, aber auch vor dem Hintergrund der Nachfrage seitens des Einzelhandels und vieler anderer relevanter Fakten. Wird der Standort von umliegenden Shopping-Centern bedroht, prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen Krise? Wie sieht die Angebotsstruktur aus? Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen? Diese und andere Fragen fließen in die Beurteilung mit ein. Eine genauere Definition findet sich unter Die Attraktivität für den Einzelhandel wird in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen zu gelangen, darf die letzte Tüte auch einmal halb voll bzw. leer sein.

7 Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH

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