Stadtsanierung in Senftenberg, SG Innenstadt. Verfahren der Ausgleichsbeträge Herangehensweise zur Umsetzung Bürgerversammlung am

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1 Stadtsanierung in Senftenberg, SG Innenstadt Verfahren der Ausgleichsbeträge Herangehensweise zur Umsetzung Bürgerversammlung am

2 Ablauf einer Sanierungsmaßnahme VORBEREITUNG (Aufgabe der Gemeinde) Vorbereitende Untersuchungen Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung Städtebauliche Planung; Bauleitplanung oder Rahmenplanung Erörterung und Fortschreibung des Sozialplans Einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen, die vor der förmlichen Festlegung des SG durchgeführt werden Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes DURCHFÜHRUNG Ordnungsmaßnahmen Baumaßnahmen Fortlaufende Aufgaben aus der Vorbereitung ORDNUNGSMAßNAHMEN (Aufgabe der Gemeinde) Bodenordnung einschließlich des Erwerbs v. Grundstücken Umzug von Bewohnern und Betrieben Freilegung von Grundstücken Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen Maßnahmen, die notwendig sind, damit Baumaßnahmen durchgeführt werden können BAUMAßNAHMEN (Aufgaben des Eigentümers) Modernisierung und Instandsetzung Neubebauung und Ersatzbauten Errichtung und Änderung von Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtungen Verlagerung oder Änderung von Betrieben ABSCHLUSS Aufhebung der Sanierungssatzung Förderungs- und beitragsrechtliche Abrechnung, (evtl. Erhebung von Ausgleichsbeträgen)

3 Zeitpunkt für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme 2015 = Bescheid jederzeit als freiwillige Vereinbarung mit dem Eigentümer = Ablösevereinbarung >>> Grundlage: Wertermittlung des Gutachterausschusses

4 Idealverfahren zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen Vorzeitige Ablösung als Vereinbarung Vertragspartner: Stadt und Eigentümer Pionierabschlag für frühe Zahlung = Bonus Prinzip der Freiwilligkeit Mittel können in der Stadt bleiben keine Rückführung ans Land Endgültige Regelung = keine Nachzahlung >>> Vorteil für Eigentümer und Stadt

5 Ablösevereinbarung - Grundlagen I Grundlage: 154,155 BauGB >> Gemeinde kann Ablösung vor Ende zulassen >> Antrag vorzeitige Festsetzung >> Bagatellklausel Grundlage: Besondere Bodenrichtwerte >> durch Gutachterausschuss Juli 2010 >> Zonale Wertsteigerungen zwischen 4 und 9 EUR

6 Ablösevereinbarung Grundlagen II Grundlage: Beschluss der SVV vom >> = 15 % >> = 10 % >> = 7 % >> = 5 %

7 Ermittlung Ausgleichsbetrag - konkret I Bezugsgröße = zonale Bodenwertsteigerung Ablösung erfolgt grundstücksgenau / individuell Abgleich zwischen zonalen + grundstücksspezifischen Wert gffs. Anpassung an individuelle Grundstückssituation Anrechenbare Tatbestände werden berücksichtigt >>> generell: Grundstücksfläche * Bodenwertsteigerung abzüglich Pionierabschlag, Berücksichtigung von Anrechnungstatbeständen

8 Anrechnungsbeträge auf Ausgleichsbetrag 155 BauGB Berücksichtigung der Vorteile aus Sanierung in anderen Verfahren, z.b. Enteignungsverfahren zulässigerweise bewirkte eigene Aufwendungen durch Eigentümer, z.b. Ordnungsmaßnahmen Bodenwerterhöhungen, die bereits beim Erwerb als Teil des Kaufpreises entrichtet wurden

9 Ermittlung Ausgleichsbetrag - konkret II Anerkennung von Vorausleistungen Verrechnung geleisteter Beträge Differenzbildung Erstattung bei Überzahlung Zahlung bis zur Höhe des Ausgleichsbetrag >>> Gleichbehandlungsgrundsatz

10 Ermittlung Ausgleichsbetrag konkret - fiktives Beispiel 1 Salzmarktstraße Zonaler Bodenwertsteigerung = 5 EUR Grundstücksgröße = 150 qm Ergebnis = 750 EUR Zahlungseingang bis , Bonus von 10%, d.h. 75 EUR Ablösevereinbarung über 675 EUR Wenn keine Anrechnungstatbestände vorliegen

11 Ermittlung Ausgleichsbetrag konkret - fiktives Beispiel 2 Kreuzstraße Zonaler Ausgleichsbetrag = 8 EUR Grundstücksgröße = 300 qm Ergebnis = EUR Zahlungseingang bis , Bonus von 15%, d.h. 360 EUR Ausgleichsbetrag EUR Vorausleistung = 900 EUR Ablösevereinbarung = EUR Wenn keine Anrechnungstatbestände vorliegen

12 Sanierungsvermerk Ablösevereinbarung führt nicht automatisch zur Löschung des Sanierungsvermerks Gesonderte Beantragung Zustimmung, wenn Sanierungsziele erreicht Förderungsinteresse

13 Schritte 1. Antrag auf vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages > formlos bei der Stadt > mit Adresse, Flurstücksbezeichnung, Größe > Ansprechpartner, Telefon 2. Klärung der individuellen Grundstückssituation 3. Ermittlung Ausgleichsbetrag 4. Abschluss Ablösevereinbarung 5. Zahlung des Ausgleichsbetrages

14 Schlussbemerkungen Ansprechpartner in Stadt : Frau Drost Ansprechpartner BIG: Herr Esch Einladung zum direkten Kontakt

15 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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18 Bodenrechtliche Konzeption des Besonderen Städtebaurechts Sanierungsvermerk Genehmigungspflichten nach 144 BauGB (Veräußerungen von Grundstücken, Grundschulden, Mietverträge) Keine Erschließungs- und Straßenbaubeiträge, Ausgleichsbeträge Städtebauförderungsmittel aufeinander abgestimmtes Gesamtsystem von Regularien

19 Bodenwert Definition des Ausgleichsbetrags ( 154 BauGB ) Endwert Sanierungsbedingter Wertzuwachs Ausgleichsbetrag = Endwert - Anfangswert Anfangswert Beginn der Sanierung Sanierungsunbeeinflusster Bodenwertzuwachs Ende der Sanierung Zeit

20 Entstehung von Ausgleichsbeträgen ( 154 BauGB ) Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren Erhebung liegt nicht im Ermessen der Gemeinde Zwingende Vorschrift BauGB = Erhebungspflicht Ausgleichsbetrag entsteht pro Grundstück in begrenztem Maße zur Refinanzierung der Sanierung

21 Definition des Ausgleichsbetrags ( 154 BauGB ) durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert)

22 Bemessung von Ausgleichsbeträgen Ausgleichsbetrag entspricht sanierungsbedingtem Wertzuwachs eines Grundstücks Sichere Erfassung der Zustandsmerkmale und Zustandsunterschiede Grundlage Wertermittlung durch Gutachterausschuss

23 Anrechnungsbeträge auf Ausgleichsbetrag ( 155 BauGB ) Berücksichtigung der Vorteile aus Sanierung in anderen Verfahren, z.b. Enteignungsverfahren zulässigerweise bewirkte eigene Aufwendungen durch Eigentümer, z.b. Ordnungsmaßnahmen Bodenwerterhöhungen, die bereits beim Erwerb als Teil des Kaufpreises entrichtet wurden

24 Ausnahmen von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen ( 155 BauGB ) Bagatellklausel wenn gutachterlich ermittelte Bodenwerterhöhung als zu geringfügig im Verhältnis zu den Kosten des Verwaltungsaufwandes eingeschätzt werden öffentliches Interesse / Vermeidung von unbilligen Härten detaillierter Nachweis erforderlich

25 Rahmendaten zum Sanierungsgebiet Innenstadt Förmliche Festlegung : Größe: 18,9 ha Fördermittelausstattung: 16,2 Mio. + 1,5 Mio. Einnahme Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

27 Vorgehensweise grobe Größenordnung durch zonalen Wert Grundstücksbezogene Anpassung Ablösevereinbarungen Vorteil = Ende des Verfahrens für beide Löschung des Sanierungsvermerks extra zu beantragen für alle Stadt und Eigentümer Bezug zum Beschluss herstellen Anträge an Stadt Heute und Hier keine Einzelfälle

28 Konkrete Herangehensweise Einzelfallbetrachtung Bonus für frühe Zahlung/ Diskontierung Formulare Muster einer Vereinbarung? Zonale Werte liegen vor, Anpassung an Grundstücksgrößen Normgrundstück, einzelfallbezogen

29 Vorgehensweise III Verrechnung der geleisteten Beträge mit Ausgleichsbetrag wenn damals überzahlt, dann heute zurück KAG als Vorausleistung auf Ausgleichsbetrag worauf wird diskontiert Ablösevereinbarungen Ausnahmen Verkauf zum Endwert Verkauf zum Anfangswert nicht Abzusetzen selbst bewirkte Aufwendungen Geförderte Maßnahmen