Wohnungsmarkt Bergisch Gladbach - aktuelle Möglichkeiten und zukünftige Entwicklungen

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1 Wohnungsmarkt Bergisch Gladbach - aktuelle Möglichkeiten und zukünftige Entwicklungen

2 Der Wohnungsmarkt in Bergisch Gladbach 2

3 Bevölkerungsentwicklung in Bergisch Gladbach Bevölkerungsprognose von 2008 bis IT.NRW = Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen; Statistisches Landesamt für Nordrhein-Westfalen Quelle: IT. NRW; eigene Darstellung Annahmen IT.NRW Fertilität: reg., altersspezifische Geburtenziffer des Jahres ,39 Mortalität: a) Säuglingssterblichkeit: konstante geschlechterspez. Sterblichkeit der Jahre b) Lebenserwartung bis 2030: weibl. Neugeborene +3,7 J. & männl. Neugeborene +4,5 J. Landesbinnenwanderung: Konstante Annahme der Entw. der Jahre Wanderungen mit and. Bundesländern: dynamische Annahme der alters- & geschlechterspez. Entw. der Jahre Außenwanderung: ab 2011 Zuzüge sowie ab 2015 zunehmende Arbeitsmigration 3

4 Bevölkerungsentwicklung in Bergisch Gladbach Einflussfaktoren der Bevölkerungsentwicklung von 2000 bis Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Natürlicher Bevölkerungssaldo durchweg negativ; mehr Sterbefälle als Geburten Wanderungssaldo in den Jahren 2008 und 2009 negativ Im Jahr 2007 sehr hoher positiver Wanderungssaldo Natürliches Defizit in den letzten beiden Jahren nicht mehr ausgeglichen negativer Wanderungssaldo verstärkt den aktuellen Bevölkerungsrückgang Quelle: IT. NRW; eigene Darstellung 4

5 Bevölkerungsentwicklung in Bergisch Gladbach Verschiebung der Altersstruktur 2008 bis über 80 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 20 bis unter 30 Jahre unter 20 Jahre Starker Rückgang der Kinder und Jugendlichen unter 20 Jahren (-18,6 %) Rel. konstante Entwicklung in der Gruppe der jungen Erwachsenen (20-30 Jahre) Verschiebung innerhalb der Gruppe der 30- bis unter 65-Jährigen Zahl der Personen in der Familiengründungs- und Eigenheimerwerbsphase geht zurück (-17,7 %) Zahl der Personen in der postfamiliären Phase nimmt zu (+8,4 %) Zunahme der 65- bis unter 80- Jährigen (+7,8 %) Nahezu Verdopplung der Gruppe der Hochaltrigen (über 80 Jahre) Quelle: IT. NRW; eigene Darstellung 5

6 Einfluss der demographischen Entwicklung auf den Wohnungsmarkt Bevölkerungsrückgang in den meisten Regionen Deutschlands Zunächst noch Anstieg der Haushaltszahlen durch zunehmende Verkleinerung der Haushaltsgrößen (mehr Single-, weniger Familienhaushalte) Jedoch nach Übergangsphase auch Rückgang der Haushaltszahlen Geburtenstarke Jahrgänge der 1950er und 1960er Jahre befinden sich in der postfamiliären Phase Angebot im gebrauchten Einfamilienhaussegment erhöht sich stark Rückgang der Familienhaushalte Rückgang der Nachfrage nach Einfamilienhäusern Ausdifferenzierung der Haushaltstypen Veränderte Familienmodelle (Patchwork-Familien, Alleinerziehende) Singlehaushalte in allen Altersklassen Generationenmodelle zur Pflege (u.a. Mehrgenerationen-Wohnen) Pluralisierung der Lebensstile Neue Lebensstilgruppen treten neben klassischen Lebensstilmodellen auf (z.b. DINKs neben klassischen Familien) 6

7 Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf den Wohnungsmarkt Der Wohnungsmarkt in Bergisch Gladbach funktioniert Künftig wird weiterhin eine Nachfrage bestehen Die Nachfrage wird sich jedoch ändern: Angebote für junge Alte werden wichtiger Seniorenhaushalte benötigen ausreichende und adäquate Angebote Haushaltsgründer (z.b. Starterhaushalte, Studenten, etc.) fragen preiswerte, kleine sowie komfortable, mittelgroße Wohnungen nach Gruppe der Familienhaushalte wird kleiner, aber auch vielfältiger Trend zu alternativen Familienhaushalten (z.b. Patchwork-Familien, aber auch Mehrgenerationen-Wohnen) Durch familiengerechte Wohn-/Wohnumfeldangebote Trends setzen Differenzierte Nachfragegruppen (Lebensstile/Wohnkonzepte) berücksichtigen 7

8 Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern Mit zunehmender Nähe zum Kölner Stadtgebiet nimmt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern deutlich zu Bergisch Gladbach (1.000 Hits pro Monat) Aber auch Nähe zu Arbeitsmärkten Leverkusen und dem Bergischen Städtedreieck interessant Durchschnittlich bis geringe Nachfrage v.a. in peripher gelegenen Kommunen bzw. in Kommunen mit schlechter Anbindung an die großen Arbeitsmärkte (Kürten: 440 Hits pro Monat) Potenzialregion mit vglw. günstigen Marktbedingungen: Bergisch Gladbach, insbes. Refrath, Bensberg, Moitzfeld, Herckenrath Nachfrage bis Hits pro Monat 8 Quelle: ImmobilienScout24 & InWIS Forschung und Beratung; eigene Darstellung

9 Entwicklung von Angebot und Nachfrage freistehende Einfamilienhäuser Angebotspreis in Euro Angebotspreis- und Nachfrageentwicklung bei freistehenden Einfamilienhäusern in Bergisch Gladbach Stabile Preise auf hohem Niveau Sehr hohe Nachfrage nach Bestandsimmobilien Hits pro Monat Neubau-EFH - Angebotspreis Neubau-EFH - Nachfrage Bestands-EFH - Angebotspreis Bestands-EFH - Nachfrage 9 Quelle: ImmobilienScout24 & InWIS Forschung und Beratung; eigene Darstellung

10 Nachfrage nach Eigentumswohnungen In ländlichen Kommunen sehr niedrige bis niedrige Nachfrage nach Eigentumswohnungen (Kürten: 175 Hits pro Monat) In eher (klein-) städtische geprägten Kommunen durchschnittliche Nachfrage ( Hits/Monat) Bergisch Gladbach: 350 Hits pro Monat Leichlingen: 330 Hits pro Monat Wermelskirchen: 350 Hits pro Monat 10 Quelle: ImmobilienScout24 & InWIS Forschung und Beratung; eigene Darstellung

11 Entwicklung von Angebot und Nachfrage Eigentumswohnungen Angebotspreis in Euro Angebotspreis- und Nachfrageentwicklung bei Eigentumswohnungen in Bergisch Gladbach Hits pro Monat Neubau-ETW - Angebotspreis/m² Neubau-ETW - Nachfrage Bestands-ETW - Angebotspreis/m² Bestands-ETW - Nachfrage 11 Quelle: ImmobilienScout24 & InWIS Forschung und Beratung; eigene Darstellung

12 Bei Investitionen in eine Immobilie gilt es verschiedene Sachlagen zu beachten... Gute Zeiten zum Verkauf einer Bestandsimmobilie Wenn die Nachfrage nach Wohnimmobilien hoch ist Wenn die Preise für Immobilien steigen Gute Zeiten zum Kauf einer neuen Immobilie Wenn Produkte auf dem Markt sind, die passgenau auf künftige Bedürfnisse zugeschnitten sind Wenn das Zinsniveau gerade niedrig ist 12

13 Was macht den Kauf einer Immobilie attraktiv? Zinsen für Baufinanzierungen So günstig wie im Jahr 2010 waren Baudarlehen noch nie in Deutschland Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung sind aktuell zu Effektivzinsen von durchschnittlich etwa 3,6 % zu haben Vor 10 Jahren lagen die Zinsen für Hypothekarkredite noch bei deutlich über 6 %. 13

14 Regeln 1. Nur in Märkte investieren, die funktionieren 2. Immobilie mit Fachmann besichtigen und Bewohner befragen 3. Kaufvertrag rechtlich prüfen lassen 4. Verkäuferzusicherung am besten notariell vereinbaren 5. Mietgarantien nicht zu wichtig nehmen 6. Bei Neubau: Referenzobjekte besichtigen 14

15 Regeln 7. Den Fall der Vererbung schon regeln (Notverkauf) 8. Man muss sich von Immobilien auch mal trennen können, wenn ein adäquates Angebot vorliegt Wichtig: Nicht nur aus steuerlichen Gründen eine Immobilie kaufen Wichtig: Objektrendite steht im Vordergrund und nicht die Zinsentwicklung 15

16 Weitere Tipps Standorte mit Zukunft wählen Grundrisse überprüfen Zeitgemäß Flexibel (Anpassung an neue Wohnsituation) Infrastruktur Allgemeinzustand der Immobilie Nebenkosten Öko-/Energieaspekte Kosten überprüfen 16

17 Öffentliche Fördermittel 17

18 Wie werden öffentliche Förderkredite beantragt? Hausbankprinzip Antragsteller 1. Kreditwunsch 4. Schließt Darlehensvertrag Der Antrag muss grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens gestellt werden! 3. Erteilen Zusage Förderinstitute 2. Prüft Förderung und leitet Antrag weiter Seite 18 18

19 Vorteile der Förderfinanzierungen günstige Konditionen sichere Kalkulationsbasis aufgrund Festzinssatz anfängliche Tilgungsfreijahre flexible Laufzeiten bis zu 30 Jahren möglich teilweise außerplanmäßige Tilgungen während der ersten Zinsbindungsphase möglich einfache Beantragung über Hausbankverfahren teilweise Gewährung von Tilgungszuschüssen 19

20 Möglichkeiten der Förderfinanzierungen Die häufigsten Förderkredite für den Bau und die Modernisierung von Wohnfläche: KfW- Wohneigentumsprogramm Energieeffizient Sanieren Altersgerecht Umbauen Wohnraum Modernisieren 20

21 Wohnraum Modernisieren Wer? Wofür? - Träger von Investitionsmaßnahmen an selbstgenutzten und vermieteten Wohngebäuden z.b. Privatpersonen, Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und öffentliche Träger Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden Verbesserung der Außenanlagen bei MFH (mind. 3 Wohneinheiten) Wie viel? - bis zu 100 % der förderfähigen Kosten - max ,-- pro Wohneinheit 21

22 Wohnraum Modernisieren Konditionen? - Laufzeiten bis zu 30 Jahren - Zinsbindungsfrist bis zu 10 Jahre - Auszahlung 96 % bei Standard - Tilgung in vierteljährlichen Annuitäten - 1 bis 5 Tilgungsfreijahre - Sondertilgungen während der 1. Zinsbindungsfrist jederzeit kostenfrei möglich - Abruffrist 12 Monate nach Zusage; eine Verlängerung um max. 24 Monate ist möglich - Bereitstellungsprovision in Höhe von 0,25 % p. m. ab dem 4. Monat + 2 BT nach Zusage Kosten? - ab effektiv 2,98 % p. a. (Stand: freibleibend) 22

23 Finanzierungsbeispiel Wohnraum Modernisieren Investitionsplan: Sanitäranlagen, Parkett: Euro Dämmung Außenwände und oberste Geschossdecke: Euro Kosten gesamt: Euro Die Kosten der Sanitäranlagen, des Parketts und der Dämmung können komplett aus dem KfW Programm Wohnraum Modernisieren finanziert werden: Laufzeit 20 Jahre / Tilgungsfreie 1 Jahr / Zinsbindung 10 Jahre Wohnraum Modernisieren Sollzins p.a. 3,15 Effektivzins p.a. 3,77 Darlehensbetrag Zinszahlungen im 1. Jahr Vierteljährliche Annuität 597 Restschuld nach 10 Jahren

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.