Wanderungsmotivuntersuchung II

Transkript

1 Tagung, Verband Deutsche Städtestatistiker Kassel, Wanderungsmotivuntersuchung II Dipl.-Kfm. Alexander Lang Stadtplaner

2 Perspektiven Stadtentwicklung Zentrales Thema der Stadtentwicklung Wie gehen die Stadt und ihr Umland mit den Herausforderungen des Wohnungsmarktes angesichts der aktuellen Prognosen für die weitere Entwicklung um!

3 Grundlage: Münchner Wohnungsmarktbeobachtung Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang

4 Inhalt 1. Wohnungsmarkt Heute und Morgen 2. Wer will wo und wie wohnen? 3. Diskussion Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang

5 Wohnungsmarktbeobachtung Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 5

6 Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% Einwohner München, LHSt WoBer LHM Einwohner Umland Insgesamt Erwerbstätige München, LHSt Erwerbstätige Umland Insgesamt 0,50% 0,00% /09 08/ ,50% -1,00% Entwicklung / Prognose jeweils um %jährlich Basisjahre: Einwohnerprognosen 2009, Erwerbstätigenprognose 2008 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 6

7 Einschätzung des zukünftigen Wohnungsmarktes bis 2015 Erstvermietung freifinanziert freistehende EFH Wiederverkauf Erstvermietung München Modell 5 freistehende EFH Erstkauf Doppelhaushälften Wiederverkauf Wiedervermietung freifinanziert Eigentumswohnungen Erstkauf Doppelhaushälften München Modell Eigentumswohn. München-Modell Doppelhaushälften Erstkauf Eigentumswohn. Wiederverkauf Reihenhäuser Wiederverkauf Reihenhäuser Erstkauf Reihenhäuser München Modell einfacher Wohnwert mittlerer Wohnwert guter Wohnwert sehr guter Wohnwert Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang

8 Entwicklung der Immobilienpreise in München Im Frühjahr 2012 sind die Preise für Eigentumswohnungen auf Euro je qm Wohnfläche gestiegen! Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 9

9 Preiseinschätzung für verschiedene Gebäudetypen ,00 /qm ,00 /qm ,00 /qm ,00 /qm Reihenhäuser Erstkauf Reihenhäuser Wiederverkauf Doppelhaushälften Erstkauf Doppelhaushälften Wiederverkauf freistehende EFH Erstkauf freistehende EFH Wiederverkauf ,00 /qm ,00 /qm ,00 /qm ,00 /qm ,00 /qm sehr guter Wohnwert guter Wohnwert mittlerer Wohnwert einfacher Wohnwert LK München Süd, Starnberg LK München Nord, Fürstenfeldbr., Ebersberg Dachau, Erding, Freising Landsberg a. Lech Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang

10 Wer will wo und wie wohnen? Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 13

11 Übersicht Stand Gesamtprojekt Fortführung der Wanderungsmotivuntersuchung aus 2000/2001 (reine Wegzugsuntersuchung) Projektdurchführung in Eigenregie durch das PLAN Umfangreiche Vorarbeiten (u.a. Haushaltsgenerierung) 2009 und 2010 Befragung zuziehender und wegziehender Haushalte nach und aus München (aus den Jahren 2007 und 2008) im Rahmen einer schriftlichen und Online- Befragung von März bis Mai 2010 Rücklauf von 25% bei Zuzügen und 23% bei Wegzügen Datenerfassung und Datenplausibilisierung bis August 2010 Datenauswertung und erste Präsentationen bis Nov Stadtratsbekanntgabe Februar 2012 Geplanter Projektabschluss: Mitte 2012 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 14

12 Welche Gruppen wurden untersucht? Ziel und Herkunft der Wanderung Altersgruppen Geschlecht Haushalte mit/ohne Migrationshintergrund Bildungsstatus des Haushalts Einkommensstatus des Haushalts Art der Beschäftigung des befragten Haushaltsmitglieds Mieter/ Eigentümer bei den Wohnkosten/-fläche Dabei werden nicht alle Gruppen für jede Fragestellung herangezogen. In vielen Fällen zeigt sich, dass es nur geringe oder keine Unterschiede gibt. Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 15

13 Befragte Haushalte Zuzug HH- Gruppe Haushalte Region 14 restl. Südbayern restl. Deutschland Ausland Familien % 14% 25% 34% MPH (Erwachsenenhaushalte mit mehr als 1 Person, z.b. Ehepaare und Lebenspartnerschaft) % 16% 32% 31% Singles % 19% 41% 19% Wegzug Familien % 22% MPH (Erwachsenenhaushalte mit mehr als 1 Person, z.b. Ehepaare und Lebenspartnerschaft) % 31% Singles % 45% Quelle: Landeshauptstadt München, Melderegister Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang

14 Altersstruktur der Wandernden 2000, 2004 und % 2,1 4,0 15,9 2,3 5,1 17,1 2,3 5,5 17,8 80% 39,0 46,6 40,5 47,9 35,6 45,7 60% 52,4 51,2 48,7 40% 20% 50,3 37,5 17,5 49,1 36,6 17,2 54,1 37,3 19,4 0% 8,6 11,9 14,2 Zuzug Wegzug Bevölkerung München 8,1 10,5 14,5 Zuzug Wegzug Bevölkerung 2004 München 8,0 11,5 14,1 Zuzug Wegzug Bevölkerung München Jahre Jahre Jahre 65 und älter Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 17

15 Haushaltstypologie Haushaltstyp der zugewanderten Personen (nach Altersgruppen, Angabe in %) Haushaltstyp der weggezogenen Personen (nach Altersgruppen, Angabe in %) 70% 60% 50% 40% 40% 56% 44% 40% 46% 48% 49% 48% 46% 70% 60% 50% 40% 62% 47% 52% 65% 51% 48% 30% 20% 17% 24% 31% 30% 20% 32% 32% 27% 21% 21% 29% 10% 0% 5% 7% 3% 18 bis 25 Jahre 26 bis 40 Jahre 41 bis 55 Jahre 56 bis 65 Jahre mehr als 65 Jahre 10% 0% 6% 18 bis 25 Jahre 26 bis 40 Jahre 41 bis 55 Jahre 6% 2% 56 bis 65 Jahre mehr als 65 Jahre Familie Single Familie Mehrpersonenhaushalt Mehrpersonenhaushalt Singlehaushalt Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 20

16 Wohin ziehen die Neu-Münchner? Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 21

17 Wohin ziehen die neuen Familien in München? Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 22

18 Welche Rolle spielt die Erreichbarkeit beim Umzug ins Umland? Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 23

19 Wanderungsmotive Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 24

20 Warum kommen die Neu-Münchner Warum kommen die Neu-Münchner? Nähe zum Arbeitsplatz Nähe der Wohnung zum Zentrum Verwandte, Freunde wohnen in der Nähe Gutes Freizeitangebot Gutes kulturelles Angebot Gute Einkaufsmöglichkeiten Hohe Qualität der Grünflächen Hohe Sauberkeit Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV Lebensart/ Lebensstil in München Gutes Image der Stadt 8,70% 5,30% 3,90% 14,80% 16,80% 18,60% 15,00% 45,70% 59,20% 35,30% 28,10% 24,50% 21,00% 27,60% 47,40% 43,70% 37,10% 51,70% 27,10% 50,60% 9,00% 30,80% 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% Nennungen in % Relevante Zuzugsgründe Wichtigste Zuzugsgründe Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 25

21 Wichtigste Zuzugsgründen nach Herkunft Gutes Image der Stadt Lebensart/ Lebensstil in München Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV Hohe Sicherheit/ geringe Kriminalität Nähe zum Arbeitsplatz Nähe zum Ausbildungsort 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Region restl. Südbayern restl. Deutschland Ausland Angabe in %, 3 Antworten waren möglich Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 26

22 Wichtigste Zuzugsgründen nach Haushaltstyp Lebensart/ Lebensstil in München Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV Qual./Erreichbarkeit von Schule, Kiga Gute Lebensbedingungen für Kinder Gutes kulturelles Angebot Gutes Freizeitangebot Familie MPH EPH Verw./ Freunde wohnen i. d. Nähe Nähe der Wohnung zum Zentrum Nähe zum Arbeitsplatz Nähe zum Ausbildungsort 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% Angabe in %, 3 Antworten waren möglich Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 27

23 Wichtigste Zuzugsgründen nach Einkommensgruppe Vergrößerung des Haushaltes Verkleinerung des Haushaltes Wunsch nach Wohneigentum Wunsch nach besserer Wohngegend Miethöhe/ Kosten der alten Wohnung Wunsch nach eigenem Garten Wunsch nach mehr Grün,... Ehemalige(s) Wohnung/ Haus zu klein Unter 1000 Euro 1000 bis unter 2000 Euro 2000 bis unter 3000 Euro 3000 bis unter 5000 Euro 5000 Euro und mehr 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% Häufigkeiten in % Quelle: WMU II, Referat für Stadtplanung und Bauordnung Angabe in %, 3 Antworten waren möglich Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 28

24 Wegzug Warum gehen Münchner? Ungünstige Lebensbed. für Kinder Ehemalige(s) Wohnung/ Haus zu klein Parkplatznot Weg zum Arbeitsplatz Relevante Gründe Wichtigste Gründe Wechsel des Arbeitsplatzes Mehr Grün/w eniger Lärm/bessere Luft Wunsch nach eigenem Garten Miethöhe/ Kosten der alten Wohnung Wunsch nach besserer Wohngegend Wunsch nach Wohneigentum Vergrößerung des Haushalts 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% Häufigkeiten in % Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 29

25 Wie stabil sind die Gründe, München zu verlassen? Vergleich WMU II (2010) zu WMU I (2001) Mehr Grün/weniger Lärm/bessere Luft Vergrößerung des Haushalts Wunsch nach eigenem Garten Größe ehemalige(s) Wohnung/ Haus Miethöhe/ Kosten der alten Wohnung Wunsch nach Wohneigentum Wunsch nach besserer Wohngegend Ungünstige Lebensbed. für Kinder Parkplatznot Weg zum Arbeitsplatz/Ausbildungsort Wechsel des Arbeitsplatzes/Ausbildungsortes Zusammensetzung der Nachbarschaft Rückkehr in den Heimatort 36,2% 34,2% 34,0% 31,3% 32,0% 30,4% 30,7% 25,0% 27,7% 33,2% 20,3% 22,4% 15,7% 16,6% 13,6% 10,8% 13,1% 14,0% 10,7% 11,6% 10,5% 9,2% 46,4% 51,8% 45,7% 43,2% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% Relevante Gründe WMU I Relevante Gründe WMU II Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 30

26 Mobilitätsaspekte Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 31

27 Veränderung der Lebensumstände und Verhaltensweisen bei zugezogenen Haushalten- Mobilitätsaspekte differenziert nach Stadtbezirken Häufigere Aktivitäten in München Wege zu Fuß Benutzung des Fahrrades Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 32

28 Veränderung der Lebensumstände und Verhaltensweisen bei zugezogenen Haushalten- Mobilitätsaspekte differenziert nach Stadtbezirken Häufigere Aktivität in München: Seltenere Aktivität in München: Benutzung OEV Benutzung des PKW Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 33

29 Zuzug Veränderung des PKW-Besatzes Anzahl der Pkw in den Haushalten vor und nach dem Zuzug nach München (Durchschnittswert aller Haushalte, absolut) Anteil der Haushalte ohne Pkw- vor und nach dem Zuzug nach München (Durchschnittswert aller Haushalte, in %) 1,2 40% 1 0,8 1,01 0,85 30% 21,7% 30,7% 0,6 20% 0,4 10% 0,2 0 Früher Heute (in München) 0% Früher Heute (in München) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 35

30 Zuzug Räumliche Dimension des PKW-Besatzes Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 36

31 Zuzug Veränderung des PKW-Besatzes nach Altergruppe 18 bis 25 Jahre 26 bis 40 Jahre 41 bis 55 Jahre 56 bis 65 Jahre mehr als 65 Jahre Insgesamt -5% -10% -9% -15% -20% -15% -17% -25% -23% -30% -35% -40% -45% -36% -40% Abnahme in % Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 37

32 Zuzug Entwicklung der Mobilitätskosten nach Herkunftsraum 70% 60% 50% 47% 59% 64% 62% 52% 40% 30% 20% 31% 29% 20% 22% 31% 10% 0% Region München restl. Südbayern restl. Deutschland Ausland Gesamt gestiegen gesunken (Angabe in %) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 42

33 Änderung der Wegzeiten zur Arbeit bei aus Südbayern nach München zugezogenen Erwerbstätigen (nach Herkunftsraum, in Minuten) Norden 3 Osten 3 Sueden 3 Westen 3 Norden 4 Osten 4 Sueden 4 Westen 4 Norden 5 Osten 5 Westen 5 Insgesamt Änderung Wegzeit (in Min.) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 43

34 Zuzug Änderung des Arbeitsortes 100% 97% 92% 80% 82% 78% 60% 53% 40% 20% 0% Region München Restliches Südbayern Deutschland (ohne Südbayern) Ausland Insgesamt (Anteil der Voll- und Teilzeitbeschäftigten in %) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 45

35 Mieten Zuzug Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 49

36 Status der zugezogenen Haushalte Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang

37 Zuzug Entwicklung der Nettokaltmiete 1000,0 954,6 900,0 800,0 805,9 758,0 700,0 670,2 600,0 500,0 513,9 424,3 598,6 524,8 400,0 300,0 200,0 100,0 0,0 Familie Mehrpersonenhaushalt Single Insgesamt (früher) (München) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 51

38 Zuzug Anstieg der Nettokaltmiete Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 52

39 Mieten Wegzug Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 53

40 Status der weggezogenen Haushalte Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang

41 Wegzug - Nettokalt-Mietenveränderung je qm in Abhängigkeit vom neuen Wohnort -22,8% Insgesamt -30,7% Norden 5-43,7% Norden 4-15,3% Norden 3-49,4% Osten 5-28,1% Osten 4-17,5% Osten 3-45,8% Westen 5-37,6% Westen 4-22,8% Westen 3-31,5% Sueden 4-9,5% Sueden 3-60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0% Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 55

42 Wegzug - Entwicklung der Gesamtmiete vs. Quadratmetermiete! Entwicklung der Nettokaltmiete bei den unterschiedenen Einkommensgruppen nach dem Wegzug aus München c Entwicklung der Nettokaltmiete/qm nach dem Wegzug aus München 20,69 Insgesamt -2,24 Insgesamt 211, Euro und mehr -2, Euro und mehr 56, bis unter 5000 Euro -2, bis unter 5000 Euro 7, bis unter 3000 Euro -1, bis unter 3000 Euro -40, bis unter 2000 Euro -2, bis unter 2000 Euro -113,33 Unter 1000 Euro -3,06 Unter 1000 Euro in absolut -3,5-3 -2,5-2 -1,5-1 -0,5 0 absolut (Bruttokaltmieten, d.h. ohne warme Nebenkosten) H. Müller, PLAN I/12 Seite 56

43 Flächenentwicklung Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 57

44 Wegzug Wohnflächenzuwachs nach aktuellem Gebäudetyp Insgesamt 52% Mehrfamilienhaus mit 7 und mehr Wohnungen 7% Mehrfamilienhaus mit bis zu 6 Wohnungen 29% Reihenhaus 64% Doppelhaushälfte 76% Freistehendes Ein-/ Zweifamilienhaus 76% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Zuwachs in % (Zuwachs in %) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 60

45 Zuzug Wunsch und Wirklichkeit bei gesuchten Gebäudetyp 80% Wunsch und Wirklichkeit beim gesuchten Gebäudetyp 70% 60% 61% 68% 50% 48% 40% 37% 30% 28% 20% 10% 9% 14% 5% 7% 17% 3% 9% 21% 4% 21% 0% Freistehendes EZFH DHH RH Geschosswohnungsbau bis 6 WE Geschosswohnungsbau 7 und mehr WE Intensiv gesucht Auch gesucht Gebäudetyp heute Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 61

46 Wer kann wo und wie wohnen? Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang

47 Korrespondierende Röhren Miete und Fläche?! Zuzug nach München Wegzug von München (Bruttokalt-) Miete/qm + 39 % + 51 % Wohnungsgröße, Fläche Wohnungsgröße, Fläche - 27 % - 25 % (Bruttokalt-) Miete/qm Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Alexander Lang Seite 63

48 Vielen Dank für Ihr Interesse!