Mieten- und Kaufpreisermittlung im Rahmen der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung

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1 Mieten- und Kaufpreisermittlung im Rahmen der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung Workshop KomWoB 2007 daten analyse beratung statistik

2 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung 1. Immobilienmarkt Kauffälle und Preise 2. Mietwohnungsmarkt Mietpreisentwicklung

3 1. Immobilienmarkt Datenquelle: Jahresbericht des Gutachterausschusses Abdeckungsgrad: Vollerhebung Beobachtungsdimensionen: Entwicklung der Teilsegmente (Kauffälle) Wohnbauland, freistehende EFH, Reihenmittelhäuser, Eigentumswohnungen (Neubau, Umwandlung, Wiederverkauf) Durchschnittspreise (in bzw. / qm) Veränderung zum Vorjahr Veränderung im 5-Jahreszeitraum Output / Produkt: Teilbereich im Monitoring zum Wiesbadener Wohnungsmarkt (jährlicher Bericht)

4 1. Immobilienmarkt: Bsp. Output Monitoring zum Wiesbadener Wohnungsmarkt 2005 Veränderung zum Vorjahreswert abs. % % Trend 1) A.5 Grundstücke und Immobilien Baureifes Land (Wohnbauland) Kauffälle ,1 % + 17,6 % Durchschnittspreise /m ,8 % + 18,2 % Freistehende Einfamilienhäuser Kauffälle ,6 % - 25,0 % Durchschnittspreise TSD ,7 % + 21,4 % Eigentumswohnungen Neubau Erstverkauf Kauffälle ,8 % + 7,7 % Durchschnittspreise /m ,3 % - 3,8 % Eigentumswohnungen Wiederverkäufe Kauffälle ,9 % + 22,0 % Durchschnittspreise /m ,7 % - 5,9 % Eigentumswohnungen Erstverkauf nach Umwandlung von Mietwohnungen Kauffälle ,8 % + 376,3 % Durchschnittspreise /m ,7 % - 13,1 %

5 1. Immobilienmarkt: Bsp. Output Wiesbaden im Vergleich mit den Rhein-Main- Städten B.4 Marktanspannung und Preise WI FFM DA OF MZ ( ) Durchschnittspreise Wohnbauland /m /m /m /m /m 2 Eigentumswohnungen Neubau /m /m /m 2 n.v /m 2 Eigentumswohnungen Wiederverkauf /m /m /m 2 n.v. n.v. Einfamilienhäuser, freistehend TSD 423 TSD 342 TSD (334 TSD ) 333 TSD Reihenmittelhäuser TSD 265 TSD 257 TSD (262 TSD ) 276 TSD Stand: jeweils zum bzw. Jahreswerte 2004 n.v. = nicht verfügbar ( ) = Werte normiert nach Baujahr (ab 1985), Grundstücksgröße (500 m² Einfamilienhaus, 300 m² Reihenhaus) und Wohnfläche (160 m² Einfamilienhaus, 120 m² Reihenhaus)

6 1. Immobilienmarkt Was wird nicht ausgewiesen / wo sind Lücken? Betrachtung von Extremwerten Vergleichbarkeit Zeitreihen Lage, Alter, Zustand der Immobilie Interkommunal Umlandentwicklung Alternative: Internet-Datenbanken Korrekte Wahrnehmung des Marktgeschehens?

7 2. Mietwohnungsmarkt Mieten Bestandsmieten Mietspiegel; Mietbelastung Marktmieten Angebot und Nachfrage Maklermieten Spezielles Marktsegment Preisgebundenes Segment vs. frei finanzierte Mietwohnungen Spezielle Nachfragegruppen / Angebotssegment

8 2. Mietwohnungsmarkt - Marktmieten Quelle: Annoncierte Mietwohnungen in der Lokalpresse Erhebungszyklus: Erfassung von 2 Wochenendausgaben (April + Oktober) Jährliche Auswertung Stichprobengröße: ca bis Anzeigen jährlich

9 2. Mietwohnungsmarkt - Marktmieten Was wird erhoben? Wohnungsgröße (m 2 ) Zimmerzahl Anbieter (Makler, Privat, Gewerblich) Lage im Stadtgebiet bzw. Umland Monatliche Kaltmiete Soweit angegeben: Nebenkosten, Warmmiete Aufgegeben wg. lückenhafter Aussagekraft bei erheblichem Erfassungsaufwand: Ausstattungsmerkmale (Balkon, Baualter, Garage, Bad/Dusche, Sonderausstattung)

10 2. Mietwohnungsmarkt - Marktmieten Datenaufbereitung + Plausibilitätsprüfung Kontrolle von 1-3% der erfassten Annoncen Wohnungen unter 20 qm und über 200 qm Wohnungen mit mehr als 9 Zimmern Kaltmiete unter 100 Extremwerte bei Nettokaltmiete pro qm Was wird ausgewertet? (Netto-)Kaltmiete in / qm Median Quartile Differenzierungsmerkmale: Wohnungsgröße, Anbieter, Lage Vorjahresvergleich Fünfjahrestrend (statistisch signifikant?)

11 2. Marktmieten: Beispiel-Ergebnis Mietpreisentwicklung in Wiesbaden ,0 120,0 114,1 100,0 100,0 100 = 8,26 94,2 = 7,78 80, ,0 Verbraucherpreisindex Hessen Nettokaltmieten Wiesbaden

12 2. Marktmieten: Beispiel Ergebnis Monitoring zum Wiesbadener Wohnungsmarkt A.4 Marktbewegungen und Preise 2005 Veränderung zum Vorjahreswert abs. % % Trend 1) Verbraucherpreisindex Hessen insges. (2000 = 100) 107,1 x+ 1,6 % + 7,1 % Index Wohnung, Wasser, Strom, Brennstoffe 110,0 x+ 0,9 % + 10,0 % Index Netto-Mieten ,5 x+ 0,9 % + 6,5 % Mieten bei Neuvermietung (Nettokaltmiete, Median) 7,78 /m 2-0,10-1,3 % + 4,3 % unteres Quartil (25 %)... 7,00 /m 2-0,03-0,4 % + 5,3 % Räumungsklagen aufgrund von Mietschulden ,0 % + 4,4 % Zwangsräumungen aufgrund v. Mietschulden ,8 % - 13,5 %

13 2. Marktmieten Monitoring: Arbeitstabelle Mietpreisentwicklung Mietpreise (in pro qm) abs in % abs. in % oberes Quartil (75%) 8,61 8,78 8,75 9,00 9,00 8,94-0,17-1,9 % - 0,33-3,7 % Median 7,73 7,78 7,88 8,02 8,00 7,81-0,05-0,6 % - 0,08-1,0 % unteres Quartil (25%) 6,91 7,00 7,03 7,11 7,20 7,02-0,09-1,3 % - 0,11-1,6 % n ) Lesehilfe Quartile / Median: oberes Quartil: 75 % der erfassten Mieten liegen unterhalb dieses Wertes Median (=mittlere Miete): 50% der erfassten Mieten liegen unterhalb dieses Wertes, 50 % überhalb dieses unteres Quartil: 25 % der erfassten Mieten liegen unterhalb dieses Wertes Quelle: Mitwohnungsannoncen im Wiesbadener Kurier, jeweils erste Wochenend-Ausgabe im April und Oktober,

14 2. Mietwohnungsmarkt - Marktmieten Wo bestehen Lücken / Ungenauigkeiten? Stadt-Umland-Vergleich ca. 1/3 der Annoncen beziehen sich auf Wohnungen im Umland Kleinräumige Auswertbarkeit 15-25% der Angebote in WI fehlen weitere Lagespezifizierungen Nur ca. 50% können einem Ortbezirk zugeordnet werden Vergleichbarkeit - Interkommunal - Zeitreihen

15 Ausblick Kleinräumige / lagespezifische Auswertungen? Lokale Angebote zu Mietmarkt und Immobilien im Internet? Korrekte Abbildung des Marktgeschehens?