Demographie und Immobilien Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?

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1 Demographie und Immobilien Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise? Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Stuttgart, 27. Februar 2013

2 Kompetenzfeld Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

3 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Droht der Asset Meltdown? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

4 Demografie: Deutschland schrumpft Bevölkerungsentwicklung in nach vier Varianten der Bevölkerungsvorausberechnung Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze relativ junge Bevölkerung relativ alte Bevölkerung Quelle: Statistisches Bundesamt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

5 Deutschland wird älter Bevölkerung 60 Jahre und älter (in Millionen, linke Achse) Anteil an der Gesamtbevölkerung (rechte Achse) % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Quelle: Statistisches Bundesamt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

6 Schrumpfung vor allem in den Neuen Ländern Veränderung der Bevölkerung 2020 gegenüber 2010 Bundesländer Veränderung der Bevölkerung in Veränderung in Prozent Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen -8-1 Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Quelle: Statistisches Bundesamt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

7 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Droht der Asset Meltdown? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

8 Die altersabhängige Wohnflächennachfrage Wohnflächenkonsum pro Kopf in QM ab 75 Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

9 Wohnflächennachfrage steigt noch ein paar Jahre Index: 2009= Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze Szenario relativ junge Bevölkerung Szenario relativ alte Bevölkerung 75 Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

10 Differenziertes Bild in Westdeutschland Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2050 und 2006 in Prozent Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

11 Unsicherheit in Ostdeutschland Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2050 und 2006 in Prozent 30 ohne Anpassung an Westdeutschland 20 mit Anpassung an Westdeutschland Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

12 Stärkster Anstieg in München erwartet Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den A-Städten zwischen 2006 und 2025 Bevölkerungszuwachs Veränderung der Wohnflächennachfrage Berlin 0,9% 3,1% Düsseldorf 1,5% 3,1% Frankfurt 1,5% 3,1% Hamburg 3,9% 5,8% Köln 5,8% 7,7% München 11,6% 13,0% Stuttgart 2,3% 4,3% Quelle: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

13 Die heimlichen Gewinner Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und ,4 13,5 12, ,0 9,7 9,5 9,4 9,4 9,1 8,9 8 8,3 7,8 7,8 7,4 7,4 7,3 7,3 7,3 7, ,7 6,6 6,3 5,9 Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

14 Heidenheim Heidelberg Göppingen Calw Freudenstadt Rottweil Sigmaringen Rastatt Esslingen Böblingen Tuttlingen Reutlingen Waldshut Stuttgart Mannheim Baden-Baden Pforzheim Ludwigsburg Lörrach Karlsruhe Karlsruhe Schwäbisch Hall Konstanz Ulm Heilbronn Tübingen Ravensburg Biberach an der Riß Emmendingen Freiburg im Breisgau Entwicklung in Baden-Württemberg I Landkreise und kreisfreie Städte, Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2009 und % 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

15 Schwarzwald-Baar-Kreis Zollernalbkreis Main-Tauber-Kreis Ostalbkreis Neckar-Odenwald-Kreis Enzkreis Rems-Murr-Kreis Hohenlohekreis Rhein-Neckar-Kreis Ortenaukreis Alb-Donau-Kreis Breisgau- Hochschwarzwald Bodenseekreis Entwicklung in Baden-Württemberg II Landkreise, Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2009 und % 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

16 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Droht der Asset Meltdown? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

17 Wohnungsneubau vor allem in Süddeutschland Prognostizierter jährlicher Neubaubedarf an Wohnungen in den Bundesländern für den Zeitraum von 2006 bis 2020 Bedarf Untergrenze Bedarf Obergrenze Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Deutschland Deutschland Deutschland Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

18 Bau konzentriert sich auf Einfamilienhäuser Prognose des BBR für die Neubautätigkeit Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bis bis Quelle: BBSR Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

19 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Droht der Asset Meltdown? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

20 Asset Meltdown Hypothese Aufgrund der demografischen Entwicklung trifft künftig ein größeres Kapitalangebot auf eine kleinere Nachfrage Preise verfallen für Sachkapital wird dies durch den zunehmenden Kapitalbedarf der Schwellenländer ausgeglichen Bei Wohnimmobilien sind hingegen die lokalen Marktbedingungen entscheidend Mankiw und Weill (1989) prognostizierten einen starken Rückgang der Immobilienpreise aufgrund der veränderten demografischen Struktur Quelle: brittany herbert Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

21 Anpassung an die Nachfrageentwicklung Haushalte und Unternehmen werden ihren Flächenverbrauch anpassen In Zuzugsgebieten wird der Flächenverbrauch eingeschränkt In Schrumpfungsgebieten wird der individuelle Wohnflächenverbrauch hingegen steigen Je nachdem ist auch mit mehr Zweit- und Ferienwohnungen zu rechnen Die demografische Entwicklung kann sich gerade auf regionaler Ebene durch Wanderungsbewegungen ändern Quelle: David A. Villa Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

22 Wohnimmobilienpreise spiegeln demografische Entwicklung wider Nach einer Untersuchung des IW Köln sind die Preisniveauunterschiede in den größten 125 Städten teilweise auf die prognostizierte Flächennachfrage zurückzuführen Eine Investitionsauswahl nur auf Basis der demografischen Entwicklung ist somit nicht unbedingt erfolgreich Bei allen Investitionen gilt: Man kann sowohl auf eine bessere als auch auf eine weniger schlechte Entwicklung setzen! Die Liquidität in wachsenden Städten ist allerdings größer Quelle: Jason Gyllon Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

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24 Schlussfolgerungen Die demografische Entwicklung führt zu einer zunehmenden regionalen Differenzierung In Baden-Württemberg ist die Nachfrage insgesamt noch steigend, vor allem in den städtischen Regionen Baubedarf entsteht auch aufgrund der gestiegenen Anforderungen (Barrierefreiheit, energetische Standards) Quelle: edgeplot Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 27. Februar

25 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik