Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie

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1 Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik RVI, 2. Oktober 2010

2 Forschungsstelle Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer Sponsoren Ziele: Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

3 Inhalt Die Stabilität des deutschen Marktes Droht eine neue Hyperinflation? Renditen in der Region Rhein-Main Die langfristige Perspektive Schlussfolgerungen für Anleger Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

4 Deutschland nahezu stabil Nominale Hauspreisentwicklung zwischen 1/2008 und 1/2010 0,00% -2,00% -4,00% -6,00% -8,00% -10,00% -12,00% USA JPN DEU FRA ITA GBR ESP NLD Quelle: OECD Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

5 Weiter steigende Wohnungspreise in Städten Entwicklung des Total Return in 127 Städten 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Total Return Wertzuwachs Mietrendite Quelle: BulwienGesa AG Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

6 Deutscher Wohnimmobilienmarkt ist langfristig stabil Standardabweichung der Hauspreisveränderungen in Prozentpunkten 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 DEU FRA SWE CHE NLD GBR DNK FIN ESP IRE ITA Quelle: OECD, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

7 Deutsche Wohnimmobilien sind wenig zinsreagibel Infolge einer überraschenden Zinssenkung steigen die Wohnimmobilienpreise nach zwei Jahren um insgesamt Prozentpunkte Finnland Australien Vereinigtes Königreich Spanien USA Dänemark Niederlande Frankreich Japan Deutschland Quelle: Jäger und Voigtländer, 2006 Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

8 In Deutschland dominieren Festzinskredite Anteil der Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren und mehr in Prozent Schweden Spanien Finnland Italien Vereinigtes Königreich Deutschland Niederlande Belgien Dänemark Frankreich Quelle: BIS Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

9 Unterschiede zwischen dem deutschen und dem USamerikanischen Immobilienfinanzierungssystem Deutschland Dominanz des Festzinses (<15 Prozent variabel) Beleihungsauslauf typischerweise zwischen Prozent Kreditnehmer haften für Schulden Kein Subprime-Markt, weil Mietwohnungsmarkt attraktive Alternativen bietet Vorfälligkeitsentgelt erleichtert Refinanzierung USA Mischsystem (25-35 Prozent variabel, bei Subprime allerdings Prozent) Beleihungsauslauf oft über 90 Prozent (auch steuerlich bedingt) Viele Darlehen sind non-recourse Subprime-Markt, weil es kaum Alternativen zum Eigenheim gibt Ausschluss von Vorfälligkeitsentgelten erhöht die Refinanzierungsrisiken Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

10 Inhalt Die Stabilität des deutschen Marktes Droht eine neue Hyperinflation? Renditen in der Region Rhein-Main Die langfristige Perspektive Schlussfolgerungen für Anleger Quelle: OECD Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

11 Inflation derzeit kein Thema Veränderung des Verbraucherpreisindizes gegenüber dem Vorjahresmonat in Prozent Feb 92 Aug 92 Feb 93 Aug 93 Feb 94 Aug 94 Feb 95 Aug 95 Feb 96 Aug 96 Feb 97 Aug 97 Feb 98 Aug 98 Feb 99 Aug 99 Feb 00 Aug 00 Feb 01 Aug 01 Feb 02 Aug 02 Feb 03 Aug 03 Feb 04 Aug 04 Feb 05 Aug 05 Feb 06 Aug 06 Feb 07 Aug 07 Feb 08 Aug 08 Feb 09 Aug 09 Feb 10-1 Inflationsziel der EZB Quelle: OECD Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

12 Staatsverschuldung nimmt rasant zu Staatsschulden in Prozent des BIP ,1 81,7 77,7 79,4 78,7 72,6 73,4 68,4 64,7 65,9 61,5 52 USA UK EU Deutschland Quelle: EU Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

13 Ist Inflation noch relevant? Inflation wird wieder ein Thema, weil Rohstoffpreise aufgrund der stärkeren Nachfrage der Schwellenländer anziehen höhere Steuern aufgrund der zunehmenden Staatsverschuldung wahrscheinlich sind Gewerkschaften auf höhere Lohnabschlüsse drängen werden die Geldpolitik sich ihrer konjunkturellen Verantwortung nur schwer entziehen kann Zweistellige Inflationsraten wird es jedoch nicht geben! Entwicklung der Produzentenpreise in den USA (Fuels, Related Products & Power, Index: 1982=100) Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober Jan 80 Jan 82 Jan 84 Jan 86 Jan 88 Jan 90 Jan 92 Jan 94 Jan 96 Jan 98 Jan 00 Jan 02 Jan 04 Jan 06 Jan 08 Jan 10 Quelle: Federal Reserve Bank of St. Louis

14 Wohnimmobilien bieten den besten Inflationsschutz Wohnimmobilien bieten Schutz vor erwarteter und unerwarteter Inflation Gerade im Ausland sind Mieten oft indexiert Bei Wohnimmobilien gibt es nur geringe Substitutionsmöglichkeiten Büroimmobilien bieten einen teilweisen Schutz Ergebnisse sind nicht eindeutig Schlechtere Wirtschaftsaussichten (Inflation) drücken auf die Immobilienrendite Handelsimmobilien können die Anleger nicht schützen Händler können die erwartete Inflation nicht vollständig auf ihre Kunden überwälzen Bei unerwarteter Inflation steigen jedoch die Mieten Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

15 Wohnimmobilien vor Büroimmobilien Wahrscheinlichkeit negativer realer Renditen Durchschnitts-Rendite 10 Prozent Value-at-Risk 5 Prozent Value-at-Risk Kanada Finnland Frankreich Deutschland Niederlande Schweden Kanada Finnland Frankreich Deutschland Niederlande Schweden Kanada Finnland Frankreich Deutschland Niederlande Schweden Jährliche inflationsbereinigte Rendite von Wohnimmobilien 8,9 1,6 7,2 3,4 5,1-2,3 3,2-0,2 9,1 3,9 10,7 2,4 Jährliche inflationsbereinigte Rendite von Büroimmobilien 6,6-5,4 5,9 2,6 6,9-6,2 2,1-1,3 8,8-9,0 7,9-4,0 Jährliche inflationsbereinigte Rendite von Handelsimmobilien 8,3-0,3 7,8 2,9 14,9 5,6 3,9 2,0 8,8 5,2 10,0 0,3 0,2 3,1-3,8-1,6 2,5-1,3-8,7 1,8-8,6-1,9-17,3-5,3-1,6 1,3 3,0 1,7 4,4-2,2 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

17 Hohe Renditen in Darmstadt und Mainz Total Return von Wohnimmobilien, ab 2011 Prognose 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Frankfurt am Main Darmstadt Wiesbaden Mainz Köln Stuttgart Quelle: BulwienGesa AG Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

19 Demografie: Deutschland schrumpft Bevölkerungsentwicklung in nach vier Varianten der Bevölkerungsvorausberechnung Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze relativ junge Bevölkerung relativ alte Bevölkerung Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

20 Deutschland wird älter Bevölkerung 60 Jahre und älter (in Millionen, linke Achse) Anteil an der Gesamtbevölkerung (rechte Achse) % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

21 Schrumpfung vor allem in den Neuen Ländern Veränderung der Bevölkerung 2020 gegenüber 2010 Bundesländer Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Veränderung der Bevölkerung in Veränderung in Prozent Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

22 Deutschland wird städtischer Anteil der Stadtbevölkerung an der Gesamtbevölkerung Welt Deutschland Quelle: UNO Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

23 Wohnflächennachfrage steigt noch ein paar Jahre Prognose der Wohnflächennachfrage in Quadratmetern in Deutschland Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze Szenario relativ junge Bevölkerung Szenario relativ alte Bevölkerung Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

24 Metropolen gewinnen an Attraktivität Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den A-Städten zwischen 2006 und 2025 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Bevölkerungszuwachs 0,9% 1,5% 1,5% 3,9% 5,8% 11,6% 2,3% Veränderung der Wohnflächennachfrage 3,1% 3,1% 3,1% 5,8% 7,7% 13,0% 4,3% Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

25 Rückgang im Ruhrgebiet Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den B-Städten zwischen 2006 und 2025 Bonn Bremen Dortmund Dresden Duisburg Erfurt Essen Hannover Leipzig Magdeburg Mainz Nürnberg Wiesbaden Bevölkerungszuwachs 4,9% 1,8% -2,3% 8,0% -7,0% -2,4% -4,2% -0,2% 3,3% -8,1% 6,7% 5,2% 3,3% Veränderung der Wohnflächennachfrage 7,4% 3,7% -0,4% 9,5% -5,0% 0,2% -2,6% 1,6% 4,6% -6,2% 9,1% 7,3% 5,6% Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

26 Alle RVI-Standorte wachsen weiter Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und ,1 7,7 5,6 4,3 3,8 3,1 Darmstadt Frankfurt Köln Mainz Stuttgart Wiesbaden Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

27 Der Trend zurück in die Stadt Die Zahl der Klein-Haushalte nimmt deutlich zu Fernpendler benötigen Zweitwohnungen Senioren leben häufig allein Familiengründungen sind rückläufig Steigende Mobilitätskosten mindern die Attraktivität des Umlands Gerade junge Senioren legen Wert auf eine gute Verkehrsanbindung ein großes kulturelles Angebot auf soziale Teilhabe Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

29 Schlussfolgerungen Deutschlands Wohnimmobilienmarkt ist krisenfest daher drängen zunehmend Versicherungen, Pensionsfonds und andere institutionelle Anleger in den Markt Es wird keine neue Hyperinflation geben Inflationsschutz bleibt jedoch auch bei geringen Inflationsraten relevant Wohnimmobilien bieten die beste Chance auf Inflationsanpassung Die Renditen in der Rhein-Main Region sind überdurchschnittlich hoch Die Wohnflächennachfrage in Deutschland wird mittelfristig zurückgehen In der Rhein-Main Region wird die Flächennachfrage noch länger steigen Dies ist nicht unbedingt mit höheren Renditen verbunden Eine weiter steigende Wohnflächennachfrage bietet jedoch auch künftig bessere Verkaufschancen Dr. Michael Voigtländer, Wohnimmobilien in der Region Rhein-Main - Rendite, Inflation, Demografie, 2. Oktober

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