Die soziale Wohnraumförderung ist für alle Regionen in Nordrhein-Westfalen unverzichtbar.

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1 Empfehlungen an die Landespolitik für eine passgenaue und ganzheitliche Förderung von Wohnquartieren in den verschiedenen nordrhein-westfälischen Teilmärkten (Teil 2, 2013) Die soziale Wohnraumförderung ist für alle Regionen in Nordrhein-Westfalen unverzichtbar. In Anknüpfung an die Empfehlungen an die Landespolitik für eine passgenaue und ganzheitliche Förderung von Wohnquartieren vom Herbst 2012 (Teil 1) vertritt der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft NRW weiterhin und uneingeschränkt die Auffassung, dass die soziale Wohnraumförderung zur Schaffung und zum Erhalt preiswerter Wohnungen in eher angespannten Wohnungsmärkten und zur Verbesserung der Standards von Wohnungen durch Modernisierung oder Abriss und bestandsersetzenden Neubau in entspannten Regionen benötigt wird. Die Landesregierung NRW hat in einem ersten Schritt die Konditionen der Mietwohnraumförderung 2013 insbesondere für die Wohnungsteilmärkte mit hohem Nachfragedruck verbessert. In diesen Regionen scheint es auch eine Trendumkehr zu einer vermehrten Inanspruchnahme der bereitgestellten Mittel zu geben. Der Ausschuss für Wohnraumförderpolitik des VdW Rheinland Westfalen hat sich unter Vorsitz von Uwe Schramm, Vorstandsvorsitzender WohnBau Westmünsterland eg, im Jahr 2013 weiterhin mit der Fragestellung auseinandergesetzt, wie die Konditionen der Wohnraumförderung zugunsten der Schaffung preiswerten Wohnraums in allen Regionen des Landes weiterhin optimiert werden können, mit dem Ziel, mehr Bauvorhaben im preiswürdigen Mietsegment wirtschaftlich durchführen zu können. Trotz der vorgenannten Verbesserung der Konditionen der Mietwohnraumförderung für das Jahr 2013 gelingt es einer Vielzahl von VdW - Mitgliedsunternehmen (und dies dürfte auch für weitere Investorentypen gelten) nicht, eine angemessene Verzinsung ihrer langfristigen Investition darzustellen. Dies gilt naheliegend für schrumpfende und stagnierende Wohnungsteilmärkte (Mietniveau 1 und 2) und droht angesichts weiterhin steigender Bau- und Grundstückskosten bei hohen qualitativen Anforderungen an den Wohnungsbau auch für die guten Wohnstandorte (Mietniveau 3 und 4) wieder eine Gefahr zu werden. 1

2 Die andauernde Auseinandersetzung mit der Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben der sozialen Wohnraumförderung aus Sicht der Bauherren findet auch seine Gründe in der bereits weiter zurückliegenden grundsätzlichen Ausrichtung der Wohnraumförderung auf äußerst knappe Renditeergebnisse (nicht zuletzt aus Gründen der Beihilfefähigkeit der Wohnraumförderung). In den letzten 10 Jahren haben sich die für den sozialen Wohnungsbau allgemein anerkannten Renditeerwartungen fast halbiert. Entsprechend waren die Neubauergebnisse bereits seit Jahren und trotz höherer Marktzinsen stark rückläufig. Veränderte Anforderungen an die Darstellung der Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen gegenüber den Anteilseignern kommen als weiterer Grund für eine Zurückhaltung der Wohnungsunternehmen hinzu. Vor diesem Hintergrund formuliert der Verband für die einzelnen Wohnungsteilmärkte und Fördergegenstände Neubau und Bestand differenzierte Empfehlungen, die zu Punkt 1 mit Investitionsrechnungen im Vergleich zu freifinanzierten Vorhaben in Anlage unterlegt werden. Empfehlungen im Einzelnen für eine weitere und differenzierte Nachjustierung der Förderkonditionen der Wohnraumförderung im Programmjahr Für einen qualitativen Austausch von Wohnungsbeständen und Ersatz durch Neubau in den Wohnungsteilmärkten mit Miet-/Bedarfsniveaus 1. und 2. Das Wohnraumförderprogramm des Landes fordert für Neuvorhaben in Gemeinden mit Mietniveau 1 und 2 die Vorlage eines kommunalen Handlungskonzeptes Wohnen. Der Verband unterstützt diese Vorgabe als Grundlage für eine geordnete Stagnation bis hin zur Schrumpfung ausdrücklich. Die Minimierung nicht mehr benötigten und nachfragegerechten Wohnraums mit gleichzeitigem Ergänzen des Wohnungsangebotes durch qualitative neue Wohnungen inklusive Dienstleistungen rund um das Wohnen kann und sollte nur auf der Basis abgestimmter (Quartiers-) Konzepte erfolgen. 2

3 Die derzeitigen Konditionen der Wohnraumförderung für den Mietwohnungsbau lassen einen so begründeten qualitativen Austausch von Wohnungen nicht zu. Die Konditionen (Darlehen und Bewilligungsmiete) für den Neubau in den Mietniveaus 1 und 2 erlauben keine wirtschaftliche Darstellung der Maßnahme; auch in Mietniveau 3 kann die angestrebte Mindestrendite von 4 % nicht erzielt werden, wie folgende tabellarische Übersicht zeigt. Gegenüberstellung öffentlich geförderter und frei finanzierter Neubauwohnungen in Gemeinden der Mietniveaus 1 3 Der Berechnung der VoFi-EK-Renditen liegen folgende Annahmen zugrunde (vgl. auch Anlage): Investitionskosten: Um die Rahmenbedingungen der Investments in den unterschiedlichen Teilmärkten möglichst realitätsnah abzubilden, wird von den folgenden, nach Mietniveaus differenzierten, Investitionskosten ausgegangen: Mietenstufe 1: /m² Wohnfläche Mietenstufe 2: /m² Wohnfläche Mietenstufe 3: /m² Wohnfläche Mieten pro m²: öffentlich gefördert: frei finanziert: Mietenstufe 1: 4,05 6,00 Mietenstufe 2: 4,45 6,00 Mietenstufe 3: 5,10 7,50 Finanzierungsstruktur: Um eine Vergleichbarkeit der Finanzierungsstruktur zu gewährleisten, wird der Fremdkapitalanteil beim frei finanzierten Neubau analog der Höhe des öffentlich geförderten Darlehens angesetzt. VoFi-EK-Renditen: öffentlich gefördert: frei finanziert:_ Mietenstufe 1: 0,57 % 4,13 % Mietenstufe 2: 1,31 % 3,85 % Mietenstufe 3: 3,32 % 6,58 % 3

4 Der Verband empfiehlt daher: mindestens eine Erhöhung der Darlehen der Mietniveaus 1 und 2 auf das Niveau des Mietniveaus 3, eine Erhöhung der Bewilligungsmiete: durch einen pauschalen/prozentualen Mietzuschlag, eine Höherstufung auf die Miete des nächsthöheren Mietniveaus oder durch eine generelle Ausdifferenzierung der Bewilligungsmieten in Abhängigkeit von Wohnungsgrößen, eine Aussetzung bzw. Herabsetzung der Verzinsung der Baudarlehen auf 0 v.h. bis zum Ablauf des 10. Jahres für Bauvorhaben auch in Gemeinden der Mietniveaus 1 und 2 (analog der zehnjährigen Zinsaussetzung für Bauvorhaben in Gemeinden der Mietniveaus 3 und 4) Die Verbesserung der Konditionen sollte einhergehen mit der Formulierung einer Fördervoraussetzung, die ein projektbezogenes Konzept einfordert, das u.a. die zu erzielenden Qualitäten im Quartier nachweist. Es wird angeregt, von Seiten des Ministeriums mit dem Wohnraumförderprogramm 2014 einen quartiersbezogenen Qualitätsfonds für Bauvorhaben in Gemeinden der Mietniveaus 1 und 2 anzulegen. 2. Für eine Verstetigung der Akzeptanz der Wohnraumförderung Die mit Wohnraumfördermitteln gebauten neuen Mietwohnungen sind hinsichtlich ihrer Qualitäten kaum mehr von einem freifinanzierten Mietwohnungsbau zu unterscheiden. Dies entspricht dem Anliegen des Landes wie auch dem Anliegen der Bauherren an nachhaltig vermietbarem Wohnraum. Es dürfte auch wieder bzw. noch mehr Bedeutung erhalten für die wohnungspolitische Zielsetzung vieler Kommunen, freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungsbau durch sog. Quotenregelungen für Neubaustandorte zu mischen. Der Bau neuer Wohnungen ist unbestritten und kontinuierlich von weiter steigenden Baukosten und Grundstückskosten geprägt. 4

5 Der Verband empfiehlt daher eine jährliche automatische Anpassung/Dynamisierung der Darlehenshöhen und Bewilligungsmieten für Neubauvorhaben in allen Mietniveaus (1. bis 4.) analog der Dynamisierung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen. Die Dynamisierung als Anpassung an steigende Kosten sowie zum Inflationsausgleich soll den Umstand ersetzen, diese jeweils in unkalkulierbaren Zeitabständen neu verhandeln zu müssen. Potentiellen Bauherren kann somit auch eine verlässliche Planbarkeit ihrer Vorhaben gegeben werden. 3. Für eine Modernisierung des Bestandes zu sozial verträglichen Mieten 3.1 in den vier besonders angespannten Wohnungsteilmärkten Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster Die Konditionen der BestandsInvest-RL sind im Wesentlichen seit Jahren unverändert. Dies trifft insbesondere auf die Höhe der Basisdarlehen zu, die die seit Jahren laufend steigenden Baukosten nicht mehr berücksichtigen. Hier besteht ein dringender Nachholbedarf. Auch sehen die BestandsInvest-RL im Vergleich zur Neubauförderung keine nach Mietniveaus gestaffelten Baudarlehen vor. Wirtschaftlichkeitsrechnungen der Unternehmen müssen aber neben den Modernisierungskosten auch das Grundstück und die Altbausubstanz mitberücksichtigen. Das Ausblenden dieser Bestandteile des gebundenen Kapitals macht jegliche Modernisierungsmaßnahme in Gebieten mit höheren Mietpreisdifferenzen zwischen der Bewilligungsmiete und der Marktmiete unwirtschaftlich. In der Konsequenz unterbleibt die erforderliche Modernisierung zu barrierearmen/-freien und/oder energetisch ertüchtigten Wohnungen. Wird alternativ die Modernisierungsmaßnahme frei finanziert unter Berücksichtigung der gebotenen wirtschaftlichen Verwertung des gesamten gebundenen Kapitals durchgeführt, wird dieser Wohnungsbestand dem preiswerten Marktsegment entzogen (werden müssen). 5

6 Gerade in den vier stark angespannten und hochpreisigen Mietwohnungsmärkten wird der Neu-/Zubau von Sozialwohnungen allein die hohe Nachfrage nach preiswerten Wohnungen nicht lösen können. Die Neuschaffung von Mietpreis- und Belegungsbindungen im ungebundenen Wohnungsbestand ist ein unverzichtbarer weiterer Weg, Wohnungen mit sozial verträglichen Mieten zu gestalten. Quantitativ dürfte dieser nicht unbedeutsam sein, da zahlreiche Bestände vor einer Anpassung an moderne Wohnstandards wie Barrierefreiheit und energetischer Effizienz stehen. Der Verband empfiehlt daher: im Sinne des besonderen Mietpreisfestsetzung (im Neubau) für die Städte Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster, und vor dem Hintergrund der gestaffelten Neubaudarlehen für die verschiedenen Mietniveaus die Basisdarlehen nach Ziffer 1 und 5 für diese vier Städte so anzuheben, dass diese umgerechnet für eine 65 qm große Wohnung ca Euro pro qm Wfl. entsprechen. Der vorgeschlagene Anhebung der Darlehen berücksichtigt als Gegenleistung zur Förderung die Neubegründung von Mietpreis- und Belegungsbindungen (vergleichbar einem Ankauf von Bindungen). 3.2 zusätzlich und für Modernisierungsvorhaben in Gemeinden aller Mietniveaus (1-4) eine nachholende Anpassung der Basisdarlehen nach Ziffer 1 und 5 an die gestiegenen Baukosten der letzten Jahre, eine Streichung der Herabsetzung der Mietobergrenze um 0,30 Euro/qm Wohnfläche (Ziffer BestandsInvestRL) bei Maßnahmen in Wohngebäuden, die nicht barrierearm sind, eine Aussetzung bzw. Herabsetzung der Verzinsung der Baudarlehen auf 0 v.h. bis zum Ablauf des 10. Jahres für Bauvorhaben in Gemeinden aller (analog der zehnjährigen Zinsaussetzung für Neubauvorhaben in Gemeinden der Mietniveaus 3 und 4). 6

7 Gegenüberstellung öffentlich geförderter und frei finanzierter Neubauwohnungen in Gemeinden der Mietenstufen 1 3 Bei der Berechnung der VoFi-EK-Renditen sind wir von den folgenden Annahmen ausgegangen: Investitionskosten: Um die Rahmenbedingungen der Investments in den unterschiedlichen Teilmärkten möglichst realitätsnah abzubilden sind wir von den folgenden, nach Mietenstufen differenzierten, Investitionskosten ausgegangen: Mietenstufe 1: /m² Wohnfläche Mietenstufe 2: /m² Wohnfläche Mietenstufe 3: /m² Wohnfläche Mieten pro m²: öffentlich gefördert: frei finanziert: Mietenstufe 1: 4,05 6,00 Mietenstufe 2: 4,45 6,00 Mietenstufe 3: 5,10 7,50 Finanzierungsstruktur: Um eine Vergleichbarkeit der Finanzierungsstruktur zu gewährleisten haben wir den Fremdkapitalanteil beim frei finanzierten Neubau analog der Höhe des öffentlich geförderten Darlehens angesetzt. VoFi-EK-Renditen: öffentlich gefördert: frei finanziert:_ Mietenstufe 1: 0,57 % 4,13 % Mietenstufe 2: 1,31 % 3,85 % Mietenstufe 3: 3,32 % 6,58 % Schlussfolgerung: Der öffentlich geförderte Neubau ist in keiner der drei betrachteten Mietenstufen mit dem frei finanzierten Neubau wirtschaftlich konkurrenzfähig. Insbesondere die Grundpauschalen und Mieten der Mietenstufen 1 und 2 müssten mindestens auf das Niveau der Mietenstufe 3 angehoben werden, um annähernd in den Bereich einer wirtschaftlichen Investition zu gelangen. In der Mietenstufe 3 ist es wünschenswert die Grundpauschalen und Mieten moderat zu erhöhen, um zumindest die im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung angestrebte Mindestrendite von 4 % zu erzielen. Außerdem könnte eine Erhöhung in der Mietenstufe 3 den Investor motivieren, auch beim öffentlich geförderten Neubau der Nachfrage nach einer qualitativ höherwertigeren Wohnraumversorgung gerecht zu werden (z. B. Seniorenwohnungen).

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