TECHNISCHE OBJEKTDATEN STEUERDATEN MARKT+OBJEKT-ANNAHMEN

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1 INVESTMENT + ROI KALKULATION Objekt Eintrachtstr. Wuppertal ohne Berücksichtigung der Annuität V 6.93 Szenario Bestand blaue Zellen ausfüllen TECHNISCHE OBJEKTDATEN STEUERDATEN MARKT+OBJEKT-ANNAHMEN Fläche Wohnen + Balkone 51,00 m² Abschreibungssatz / Jahr (abh. v. Baujahr) 2,00% Marktmultiplikator Miete > Wert 13 Fläche Gewerbeeinheiten 0,00 m² Grenzsteuersatz 45% Summe Fläche 51,00 m² Inflation (+) / Deflation (-) p.a. = 3,00% Anzahl Wohneinheiten 1 Achtung: Ermitteln Sie die o.g. Werte sehr sorgfältig! Wirkung auf 4 Jahre = 12,55% Anzahl Gewerbeeinheiten 0 Kleine Korrekturen können einen erheblichen Einfluss Wirkung auf 8 Jahre = 26,68% Anzahl Stellplätzte 0 auf die Ergebnisse der Kalkulation haben! Wirkung auf 10 Jahre = 34,39% Anzahl Garagen 0 Insb. die angenommene Inflation / Wertsteigerung sowie Fläche Grundstück 390,00 m² der Marktmultiplikator sollten vorsichtig angesetzt werden! Mietpreisentwicklung nach 4 Jahre 6,00% 1000 stel 80,00 Erstellen Sie für verschiedene Varianten mehrere Szenarien! Mietpreisentwicklung nach 8 Jahre 12,00% Bodenrichtwert / m² 200 Diese Kalkulation ersetzt NICHT kritisches Denken Mietanpassung oberhalb Inflation 4 Jahre -6,55% und eine Plausibilitätsprüfung Ihrer Annahmen. Mietanpassung oberhalb Inflation 8 Jahre -7,96% WERTE FÜR INVEST + FINA + OPERATIONS INVESTMENT FINANZIERUNG OPERATIONS KAUFPREIS KREDIT 1 KREDIT 1 KREDIT 4 MIETEINNAHMEN / JAHR Kaufpreis Wohnen Bruttobetrag Kaltmiete Wohnungen ,00 Kaufpreis Gewerbe + - Abschlusskosten Kaltmiete Gewerbe o MwSt ,00 Kaufpreis Stellplätze/TG + - Nettobetrag = Kaltmiete Stellplätze + 0 Kaufpreis Sonstiges + - Zins netto 4,00% Kaltmiete Sonstiges + 0 KAUFPREIS GESAMT = Tilgung 1,00% KALTMIETE GESAMT / JAHR = KAUF-NEBENKOSTEN KREDIT 2 KREDIT 2 KREDIT 5 BETRIEBSKOSTEN / JAHR Makler-Provision + 0 3,00% Bruttobetrag + - Immo-Verwaltung ,00 NK Notar ,50% Abschlusskosten Instandhaltung Substanz ,00 GE-Steuer ,00% Nettobetrag = - - kalk. Mietausfall + Court ,00% Grundbuchamt ,50% Zins netto Summe BETRIEBSKOSTEN = 679 Ämter / Behörden + 0 Tilgung Rechtsanwalt / Gutachter + 0 ZINSZAHLUNGEN / Jahr 1 (ohne Annuität) Sonstiges + 0 KREDIT 3 KREDIT 3 KREDIT 6 Zins Kredit 1 / SUMME NEBENKOSTEN = Bruttobetrag Zins Kredit 2 / Abschlusskosten Zins Kredit 3 / OBJEKTAUFWERTUNG Nettobetrag = - - Summe ZINSZAHLUNGEN = Sanierung Objekt + 0 Zins netto Renovierung / Instandset. + 0 Tilgung TILGUNG Jahr 1 (ohne Annuität) Gutachter, Projektsteuerer + 0 Tilgung 1 / Überbrückungskosten + 0 Summe Kredit 1-6 Netto Tilgung 2 / Kosten Erstvermietung Tilgung 3 / SUMME AUFWERTUNG = 500 Summe = 400 EIGENKAPITAL OPERATIV (nach Tilgung) = 993

2 INVESTMENT GESAMT = = FINANZIERUNG GESAMT = OPERATIV (vor Tilgung) = KENNZAHLEN I KAUFPREISAUFTEILUNG CASHFLOW FROM OPERATIONS Gesamtinvestment NK-Aufteilung WIRTSCHAFTSERGEBNIS aktuell Jahre Jahre Gebäude + Parken/Sonstiges ,04% 87,52% Kostensatz gegenüber "aktuell" 106,00% 118,72% Grundstückswertanteil ,56% 12,48% KALTMIETE GESAMT / JAHR = Nebenkosten ,48% 10 Summe BETRIEBSKOSTEN Aufwertung 500 0,93% Summe ZINSZAHLUNGEN Wirtschaftsergebnis Überschuss = Investment-Kostenaufteilung Gebäude Parken/Sonstiges ABSCHREIBUNG / JAHR 2,00% * = 946 Grundstückswertanteil ; Nebenkosten STEUERN aktuell nach Jahr 4 nach Jahr 8 6,48% 500 ; 0,93% Aufwertung 500 Steuersatz 45% 45% 45% ; 11,56% Wirtschaftsergebnis Überschuss Steuern auf operativen Überschuss Gebäude + Parken/Sonstiges Abschreibungsbetrag auf Objekt Grundstückswertanteil Steuererstattung auf Abschreibung Steuern Gesamt = Nebenkosten ; Überschuss Wirtschaftsergebnis ,04% Aufwertung Steuern Gesamt Überschuss nach Steuer vor Tilgung = Tilgung Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung = 792 * ; 250 ; 7,14% 0 ; aktuell nach Jahr nach 4 Jahr 8 KALTMIETE GESAMT / JAHR # Nebenkostenverteilung Summe BETRIEBSKOSTEN # KAUF-NEBENKOSTEN Summe ZINSZAHLUNGEN ; Makler-Provision 0 Wirtschaftsergebnis Überschuss # NK Notar 750 Makler-Provision Steuern Gesamt # GE-Steuer Überschuss Wirtschaftsergebnis # Grundbuchamt 750 ; 250 NK Notar Tilgung Ämter 21,43% / Behörden 0 GE-Steuer Cash-Überschuß nach Steuer Tilgung 891 # Rechtsanwalt / Gutachter Sonstiges 0 Grundbuchamt ; 71,43% Ämter / Behörden Rechtsanwalt / Gutachter Sonstiges Entwicklung operativer CashFlow aktuell nach Jahr 4 nach Jahr 8 KALTMIETE GESAMT / JAHR Summe BETRIEBSKOSTEN Summe ZINSZAHLUNGEN Wirtschaftsergebnis Überschuss Steuern Gesamt Überschuss Wirtschaftsergebnis Tilgung

3 KENNZAHLEN II FAKTOREN / ZINS KAUFPREIS + BETRIEB FAKTOREN Ebene Gesamt pro m² Faktor Zins Kaufpreis (KP) roh ,62 7,34% KP nach NK ,57 6,86% KP nach NK + Aufwertung ,71 6,80% Ertrag operativ/jahr o Fina ,04 5,54% Ertrag operativ/jahr n Fina ,75 2,58% CASH ON CASH / Eigenkapitalverzinsung aktuell Eigenkapital Kreditwerterosion / Jahr Überschuss Wirtschaftsergebnis Überschuss nach Steuer CASH ON CASH - Eigenkapitalverzinsung - Jahr 1 vor Steuer nach Steuer Ebene 6 ohne jährliche Wertsteigerung 10,0% 8,5% Ebene 7 mit Kreditwerterosion (Realwertsteigerung) 18,5% 17,1% Kaufpreis (KP) roh 7,34% KP nach NK Ebene 1-5 Verzinsungen 6,86% KP nach NK + Aufwertung 6,80% 5,54% Ertrag operativ/jahr o Fina 2,58% Ertrag operativ/jahr n Fina Kaufpreise pro m² Ebene Eigenkapitalverzinsung Kaufpreis (KP) roh KP nach NK KP nach NK + Aufwertung ,0% 0,0% 10,0% 8,5% vor Steuer 18,5% 17,1% nach Steuer Ebene 6 ohne jährliche Wertsteigerung Ebene 7 mit Kreditwerterosion (Realwertsteigerung) GEWINN-EXIT-PROJEKTION 10 Jahre VK in 10 Jahren - ohne Mietsteigerung 13 Marktfaktor VK in 10 Jahren nach 2 Mietanpassungen 13 Marktfaktor Gewinn VK-EK steuerfrei nach 10 J. Gewinn VK-EK steuerfrei nach 10 J. Gewinn operativ versteuert ohne Mietsteigerung Gewinn operativ versteuert mit Mietsteigerung Summe Gewinne VK + Miete ohne Mietsteigerung Summe Gewinne VK + Miete mit Mietsteigerung % erwarteter gewichteter Gewinn in 10 Jahren - 50% / 50% = ,95% %

4 % Barwert dieses erwarteten Gewinns heute ,51% % KENNZAHLEN III AUSWERTUNG OPERATIV MIETEINNAHMEN / JAHR Betrag Anteil Kaltmiete Wohnungen Kaltmiete Gewerbe - Kaltmiete Stellplätze 0 Kaltmiete Sonstiges 0 KALTMIETE GESAMT / JAHR BETRIEBSKOSTEN / JAHR Betrag Anteil BK Anteil BZ Anteil E Immo-Verwaltung ,37% 10,53% 6,54% Instandhaltung Substanz ,58% 11,19% 6,94% kalk. Mietausfall + Court ,06% 8,06% 5,00% Summe BETRIEBSKOSTEN ,78% 18,48% 184 ; 27,06% 255 ; 37,58% Betriebskosten 240 ; 35,37% Immo-Verwaltung Instandhaltung Substanz kalk. Mietausfall + Court. ZINSZAHLUNGEN / Jahr 1 (ohne Annuität) Betrag Anteil Zins Zins Kredit ,22% 43,57% Zins Kredit 2 - Zins Kredit 3 - Zins Kredit 4 - Zins Kredit 5 - Zins Kredit 6 - Summe ZINSZAHLUNGEN ,22% 43,57% Betriebskosten + Zinsen operativer Überschuss ,95% operativer Überschuss; ; 37,95% Immo-Verwaltung; 240 ; 6,54% Instandhaltung Substanz; 255 ; 6,94% kalk. Mietausfall + Court.; 184 ; 5,00% Summe Einnahmen ; 10 Mieteinnahmen 0 - ; ; Kaltmiete Wohnungen Kaltmiete Gewerbe Kaltmiete Stellplätze Kaltmiete Sonstiges Zins Kredit 5; Immo-Verwaltung - ; 240 Instandhaltung Substanz255 kalk. Mietausfall + Court.184 Zins Kredit Zins Zins Kredit Kredit 2-6; Zins - Kredit ; 3 - Zins Kredit Zins4 Kredit - Zins Kredit 3; 5- ; - Zins Zins Kredit Kredit 6-4; Zins operativer - ; Überschuss1.393 Kredit 2; - ; Zins Kredit 1; ; 43,57% Gesamt-Verwendung Einnahmen

5 KENNZAHLEN IV Verwendung operativer Überschuss Überschuss Wirtschaftsergebnis Steuern Gesamt -201 Überschuss nach Steuer vor Tilgung Tilgung 400 Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung 792 Hinweis: Wenn der Cash-Überschuss nach Steuern und Tilgung deutlich negativ ist, dann kostet Sie das Objekt jeden Monat weiteres Bar-Geld, welches Sie einlegen / zurücklegen müssen. Achten Sie auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Überschuss, Steuern (bzw. Rücklagen dafür) und Tilgungshöhen damit ist nicht zu einem Cash-Engpass kommt! Verwendung operativer Überschuss 792 Überschuss Wirtschaftsergebnis Steuern Gesamt 400 Überschuss nach Steuer vor Tilgung Tilgung Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung -201 FINANZIERUNG Finanzierung Gesamt Bankbetrachtung8ér Annuität Mietausfall % Fremdkapital / Kredit netto ,07% Überschuss Bankbetrachtung Eigenkapital ,93% Prozent -6,46% 51,79% Zins / Jahr 133 / Monat Tilgung 400 / Jahr 33 / Monat 500 BANK-BETRACHTUNG 8ér Annuität Überschuss nach 8ér Annuität ,46% Mietausfall % 25% 918 Überschuss nach Mietausfall ,79% Überschüsse 8ér Annuität Mietausfall % Reserven bei Bankbetrachtung 8ér Annuität Mietausfall %

6 AUSWERTUNG FINANZIERUNGSSTRUKTUR Fina-Quelle Brutto Kredit-Anteil bruttofina-nk Fina Netto Fina-Anteil Zins % Zinszahlung Zinsanteil Tilgung % Tilgung Tilgungsanteil Zins + Tilgung Kredit ,07% 4,00% ,00% Kredit Kredit Kredit Kredit Kredit Eigenkapital ,93% Summe Achtung: Je höher der Finanzierungsanteil einer Finanzierungsquelle, desto sinnvoller ist dort ein möglichst niedriger Soll-Zins. Je höher der Soll-Zins einer Finanzierungsquelle, desto sinnvoller ist i.d.r. die dortige bevorzugte Tilgung. Je höher der Fremdfinanzierungsanteil / je kleiner der Eigenkapitalanteil an einem Vorhaben, desto stärker schwanken insb. Ihre CashOnCash-Ergebnisse (Vorteil und Risiko) Kredit Kredit-Anteil brutto Fina-Anteil Zins % Zinsanteil Tilgung % Tilgungsanteil Kredit ,07% Kredit-Anteil 4,00% 10 brutto1,00% 10 Kredit 2 Kredit 3 Kredit 4 10 Kredit 5 Kredit 6 Kredit 1 Kredit 2 Kredit 3 Kredit 4 Kredit 5 Kredit 6 Kredit-Anteil brutto 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% Kredit 1 Kredit 2 Kredit 3 Kredit 4 Kredit 5 Kredit 6 Zins % Tilgung %

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