Bestandsanalyse Abschlussbericht. Kassel, 30. April 2008

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1 Die Bäder in Kassel Bestandsanalyse Abschlussbericht Kassel, Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 1

2 Agenda Ausgangslage und Aufgabenstellung Projektteam Ergebnisse der Bestandsanalysen Handlungsempfehlung Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 2

3 Ausgangslage Zu untersuchender Bäderbestand: Freibad am Auedamm (1) Freibad Harleshausen (2) Freibad Wilhelmshöhe (3) Hallenbad Süd (4) Hallenbad Ost (5) Stadtbad Mitte (6) Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 3

4 Aufgabenstellung Grundlagenermittlung - Bestandsaufnahme Untersuchung des baulichen Bestands (Fassade, Dach, Raum bildende Ausbauten, Abdichtungen, Becken etc.) Untersuchung der Beton-, Stahl- und Holzkonstruktionen (Becken, aufgehende Bauteile, Dachtragwerk etc.) einschließlich Entnahme & Analyse von Materialproben Untersuchung der technischen Anlagenteile (Sanitärinstallationen, Heizungsinstallationen, Raumlufttechnische Anlagen, Stark- und Schwachstromtechnik, Badewasseraufbereitungsanlage) Erarbeiten eines Schadstoffkatasters (PAK, PCB, KMF, etc.) Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 4

5 Aufgabenstellung Grundlagenermittlung - Bestandsaufnahme Check der vorhandenen Planunterlagen Abschätzung der generellen Machbarkeit und des Kostenrahmens nach DIN 276 (2006) für eine grundhafte (!) Sanierung ohne Veränderungen des Angebots Bewertung der Entwicklungsmöglichkeiten der Standorte Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 5

6 Aufgabenstellung Zur Verfügung gestellte Unterlagen Gutachten Dipl.-Ing. Robert Horn (2004) Bauantragsunterlagen und teilweise Ausführungsunterlagen Planung für Gebäude (unvollständig) Statische Berechnungen und Schal- und Bewehrungspläne (unvollständig) Planunterlagen technische Gebäudeausrüstung teilweise als Entwurfspläne, teilweise als Ausführungspläne, teilweise als Werkstatt- und Montagezeichnungen (unvollständig) Verschiedene bereits erstellte Sachverständigengutachten der einzelnen Bäder Hinweis: Vor konkreten Sanierungsplanungen sollten digitale Bestandspläne erarbeitet werden! Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 6

7 Projektteam Bewertung der Bausubstanz und Gesamtberichterstattung CONSTRATA Ingenieur-Gesellschaft mbh Freibäder: Dipl.-Ing. Stefan Beckert Hallenbad Süd: Dipl.-Ing. Heiko Büthe Hallenbad Ost: Dipl.-Ing. Wilhelm Brand Stadtbad Mitte: Dipl.-Ing. Jens-Wilhelm Brand Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 7

8 Projektteam Bewertung der technischen Anlagenteile Planungsgruppe VA, Hannover Hans-Helmut Schaper Dipl.-Ing. Ulf Dittberner Bewertung der Tragkonstruktionen Ingenieurbüro Grage, Herford Dipl.-Ing. Heinz Ludwig Dipl.-Ing. Guido Horst Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 8

9 Projektteam Materialuntersuchungen Amtliche Materialprüfanstalt für das Bauwesen, Universität Kassel Dipl.-Ing. Peter Machner Orientierende Schadstoffuntersuchungen Wessling Gruppe, Hannover Dr. Alexander Risser Herr Focke Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 9

10 Vorgehensweise Besichtigung der Einzelstandorte Sichtung der übergebenen Unterlagen Erneute Besichtigung der Einzelstandorte und Abgleich mit den übergebenen Unterlagen Bestandsaufnahme der technischen Anlagenteile Bestandsaufnahme der Konstruktionsunterlagen und statischen Berechnungen Entnahme von Materialproben zur Bewertung der Korrosionserscheinungen Entnahme von Materialproben zur Schadstoffanalyse Erarbeiten der Bestandsanalyse für jeden Einzelstandort und Berücksichtigung der jeweiligen Fachbeiträge Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 10

11 Grundlage der ermittelten Kosten Überschlägige eigene Massenermittlungen & Mitverarbeitung der 2004 ermittelten Ansätze. Struktureller Aufbau nach eigener Gewerkeaufteilung in Anlehnung an die Obergruppen der DIN 276 (i.d.f. von 2006). Ansatz von Einheitspreisen aus vergleichbaren Bauvorhaben der letzten 5 Jahre unter Berücksichtigung des derzeitigen Preisniveaus (keine Projektion für Preissteigerungen!). Die geforderten Kostenermittlungen können mangels konkreter zeichnerischer Planungsunterlagen nur die Tiefenschärfe und die Genauigkeit eines Kostenrahmens gemäß DIN 276 Fassung 2006 haben. Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 11

12 Grundlage der ermittelten Kosten Für Unvorhergesehenes wurde generell eine Rückstellung von 7% auf die Kosten der Kostengruppen 300 bis 600 berücksichtigt. Dieser Ansatz entspricht einem Erfahrungswert aus vergleichbaren Bauvorhaben. Für die Baunebenkosten wurde eine Pauschale von 22% der Kosten der Kostengruppen 300 bis 600 berücksichtigt. Die Sanierungsmaßnahmen sind so ausgelegt, dass in einem Zeitraum von ca. 15 Jahren keine wesentlichen Erneuerungen notwendig werden. Diese Aussage gilt für alle 6 Bäder. Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 12

13 Freibad am Auedamm Wesentliche Mängel Südflügel ist einsturzgefährdet; enthaltene Technik ist veraltet Nordflügel ist stark sanierungsbedürftig; die Sanitär- und Badewassertechnik ist veraltet Die vorhandenen Becken sind abgängig Schwallwasserbehälter sind nicht vorhanden Die Beckenhydraulik ist unzureichend Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 13

14 Freibad am Auedamm Zusammenfassung der Maßnahmen Abriss des Südflügels; Anlegen einer Böschung (Abstimmung im Detail mit Denkmalsschutz) Abriss Technik- und Sanitärgebäude mit anschließendem Neubau Abriss und Neubau Beckenumgänge & Pflasterung Auskleidung sämtlicher Becken mit Edelstahl Grundsanierung der vorhandenen Schwergewichtsmauer Erneuerung der Dachabdichtung der Freibadumkleiden Neubau von Schwallwasserbehältern Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 14

15 Freibad am Auedamm Kosten Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 15

16 Freibad Harleshausen Wesentliche Mängel Asbesthaltige Fassadenplatten PCB-haltiger Beckenanstrich Beckenhydraulik ist unzureichend Schwallwasserbehälter fehlen Becken ist abgängig Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 16

17 Freibad Harleshausen Zusammenfassung der Maßnahmen Entfernung der Wandfassadenplatten am Eingang, in der Umkleide und am Kiosk Sanierung der Dachabdichtung Kioskterrasse Neubau Schwallwasserbehälter Auskleidung des Beckens mit Edelstahl Neupflasterung des Beckenumgangs Austausch gesamte Technik bis auf Heizkessel Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 17

18 Freibad Harleshausen Kosten Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 18

19 Freibad Wilhelmshöhe Wesentliche Mängel Dachflächen sind schadhaft Betonabplatzungen im Umkleide-, Sanitär- und Technikbereich Schwallwasserbehälter sind nicht vorhanden Becken sind abgängig Beckenhydraulik ist unzureichend Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 19

20 Freibad Wilhelmshöhe Zusammenfassung der Maßnahmen Sanierung der gesamten Dachflächen Betonsanierungen im Gebäudeinneren Einbau neuer Schwallwasserbehälter Neue Verrohrung der Schwimmbadtechnik Auskleidung sämtlicher Becken in Edelstahl Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 20

21 Freibad Wilhelmshöhe Kosten Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 21

22 Hallenbad Süd Wesentliche Mängel Dachabdichtung energetisch unzureichend Waschbeton-Vorhangfassaden nicht mehr standsicher Alu-Glasfassade Schwimmhalle und Fensterbänder nicht thermisch getrennt Ungedämmte und beschädigte Betonsockel Außenfassaden Umkleiden und Duschen sind erneuerungsbedürftig Schleusenvorbau Südfassade Schwimmhalle abgängig Saunabereich insgesamt stark sanierungsbedürftig und auch nicht mehr zeitgemäß Technische Anlagen nahezu vollständig abgängig Betonsanierung Dach und Schadstoffsanierung erforderlich Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 22

23 Hallenbad Süd Zusammenfassung der Maßnahmen Erneuerung der Dachabdichtung und der Außenfassaden (WDVS) Erneuerung der Umkleiden und Duschen inklusive einer Neustrukturierung Ausbau aller Decken und Ersatz durch Weitspannträger zur Entlastung der Spannbetondeckenplatten; gleichzeitig Erneuerung der Lüftung Einbau einer neuen Alu-Glasfassade in der Schwimmhalle und Erneuerung der gesamten Fensterbänder Vollständige Erneuerung des Saunabereichs Umstrukturierung der Sommerumkleiden Erneuerung der Abdichtung, Einbau Wand- und Bodenfliesen Vollständige Erneuerung der technischen Anlagen Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 23

24 Hallenbad Süd Kosten Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 24

25 Hallenbad Ost Wesentliche Mängel Dachabdichtung defekt Dachtragwerk über Schwimmhalle nicht mehr tragfähig Sichtmauerwerk sanierungsbedürftig Außenfenster und Fenstergewände ungedämmt und defekt Kelleraußenwände undicht Beckenauskleidung und Becken selbst undicht Beckenumgänge undicht Betonschäden speziell im Technikkeller Gesamte Haustechnik ist abgängig Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 25

26 Hallenbad Ost Zusammenfassung der Maßnahmen Dachabdichtung komplett erneuern Dachdeckenplatte zwischen den Dachbindern abreißen, neue Aussteifung aus Stahlprofilen, Trapezbleche als tragende Dachhaut, neue Abhangdecke Sichtmauerwerk ausbessern und reinigen, Außenfenster und Fenstergewände komplett erneuern Kelleraußenwände freilegen, putzen, abdichten, drainieren Einbau einer schlaffen Edelstahlbeckenauskleidung Beckenumgänge im Zusammenhang mit dem Einbau eines neuen Edelstahlbeckens freilegen bis auf den Rohbeton und neu aufbauen Betonsanierung in allen Bereichen Generalsanierung der technischen Anlagenteile Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 26

27 Hallenbad Ost Kosten Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 27

28 Stadtbad Mitte Wesentliche Mängel Fassade und Dach sind baulich und energetisch abgängig Die gesamte Abdichtung der Badeplatte und der Schwimmbecken ist undicht Erhebliche Betonkorrosionen im Erd- und Kellergeschoss Raumbildende Ausbauten (Umkleiden, Toiletten, Sauna, Massageräume etc.) sind abgearbeitet Die gesamte Haustechnik ist bis auf die im Rahmen der Revitalisierung ergänzten Badewassertechnik abgängig Es sind Schadstoffe im Gebäude vorhanden, die saniert werden müssen Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 28

29 Stadtbad Mitte Zusammenfassung der Maßnahmen Grundhafte Sanierung der gesamten Gebäudehülle Rückbau der gesamten raumbildenden Ausbauten bis auf den Rohbau und grundhafte Sanierung sämtlicher Bereiche einschließlich des Einbaus einer alternativen Abdichtung in allen Barfuss- und Nassbereichen Einbau einer schlaffen Edelstahlbeckenauskleidung in die bestehenden Betonbecken Betonsanierung sämtlicher geschädigter Flächen Schadstoffsanierung Generalsanierung der technischen Anlagenteile Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 29

30 Stadtbad Mitte Kosten Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 30

31 Gesamtkostenübersicht Kostengruppe Freibad Auedamm Freibad Harleshausen Freibad Wilhelmshöhe Hallenbad Süd Hallenbad Ost Stadtbad Mitte Alle Bäder Baukonstruktion , , , , , , , Technische Anlagen , , , , , , , Außenanlagen , , , , , , , Ausstattung , , , , , , ,80 Summe 300 bis , , , , , , ,15 Zwischensumme , , , , , , , Baunebenkosten (22%) , , , , , , ,83 Gesamt-Netto , , , , , , ,98 Mehrwertsteuer (19%) , , , , , , ,21 Gesamt-Brutto , , , , , , ,18 Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 31

32 Handlungsempfehlung Handlungsempfehlung für die Bäder in Kassel Der Zustand der Hallen- und Freibäder wurde in den vorliegenden Berichten ausführlich dargestellt. Zusammengefasst ergibt sich für die Bewertung der Einzelstandorte folgende Situation: Freibad Auedamm: Es ist eine Generalsanierung der gesamten Liegenschaft erforderlich, d.h. für Gebäude, Infrastruktur, Becken und Gebäudetechnik. Der Sanierungsaufwand ist für den erzielbaren Nutzen verhältnismäßig hoch. Freibad Harleshausen: Das Freibad ist bezüglich der Becken und Großteilen der Gebäudetechnik sanierungsbedürftig. Der Sanierungsaufwand steht im Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen. Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 32

33 Handlungsempfehlung Freibad Wilhelmshöhe he: Das Freibad ist bezüglich der Infrastruktur, der Becken und Großteilen der Gebäudetechnik sanierungsbedürftig. Der Sanierungsaufwand steht im Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen. Hallenbad Süd: Das Bad muss grundsaniert werden. Der Sanierungsaufwand steht im Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen. Eine Erweiterbarkeit ist aufgrund der Grundstücksverhältnisse möglich. Hallenbad Ost: Das Bad muss unter den Rahmenbedingungen des Denkmalschutzes grundsaniert werden. Der Sanierungsaufwand steht nicht im verträglichen Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen, da lediglich 300 m2 Wasserfläche geschaffen werden können. Eine Erweiterbarkeit ist aufgrund der Grundstücksverhältnisse praktisch ausgeschlossen. Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 33

34 Handlungsempfehlung Stadtbad Mitte: Das Bad muss grundsaniert werden. Der erzielbare Nutzen steht nicht im Verhältnis zu den erheblichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Behebung der strukturellen Mängel des Gebäudes. Eine Erweiterbarkeit ist aufgrund der Grundstücksverhältnisse ausgeschlossen. Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 34

35 Handlungsempfehlung Die nächsten Schritte: Aufgrund des Zustands der bestehenden Anlagen ist ein kurzfristiger dringender Handlungsbedarf erforderlich, da zum Einen mit immer höheren Instandhaltungskosten bei den bestehenden Bädern gerechnet werden muss und zum Anderen die Umsetzung des Bäderkonzepts abschnittsweise erfolgen muss, um den Versorgungsauftrag für die Stadt weiterhin sicherstellen zu können. Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 35

36 Handlungsempfehlung Folgende Schritte sind unseres Erachtens notwendig: Erarbeitung eines Konzeptvorschlags für die Kasseler Bäder auf der Grundlage dieser Bestandsanalyse Politische Grundsatzentscheidung über die Zukunft der Kasseler Bäder Entwicklung eines Raum- und Funktionsprogramms für die einzelnen Bäder ( Zeitrahmen ca. 6 Wochen ) Vergabe der Planungsleistungen für die Sanierung durch europaweit ausgeschriebene VOF - Verhandlungsverfahren ( Generalplanung oder Einzelvergabe Gebäudeplanung, Technische Planungen, Tragwerksplanungen / Zeitrahmen ca. 4 Monate ) Vergabe für Planungsleistungen für Neubauten durch einen begrenzt offenen Realisierungswettbewerb ( Zeitrahmen ca. 9 Monate ) Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 36

37 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kassel, Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse Seite 37