Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Ergebnisse aus der Mietmarktanalyse Referat Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik

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1 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Ergebnisse aus der Mietmarktanalyse Referat Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik

2 Was ist die Mietmarktanalyse? Instrument der Wohnungsmarktbeobachtung zur Analyse der Miethöhe und Mietentwicklung im Stadtgebiet (kein Mietspiegel!) Grundlage sind die Mietdaten der: Neuland Wohnungsgesellschaft mbh, Volkswagen Immobilien GmbH, Allertal Immobilien eg Erstmalige Vorstellung der Mietmarktanalyse im Februar 2017 Erstmalige Vorstellung der Mietmarktanalyse mit Daten 2015 (im Februar 2017) Aktuell Fortschreibung mit Mietdaten 2016; erstmalig Vergleiche zum Vorjahr möglich! 2 R21

3 Welchen Anteil decken die Wohnungsgesellschaften am Wohnungsmarkt ab? Gebäude mit Wohnraum ca % 56% 4% vom Eigentümer bewohnt ca Sonstige* ca vermieteter Wohnraum ca ca. 60% ca. 40% NLD, VWI, Allertal Ca Nicht erfasst ca *Leerstand, Diplomaten- /Streitkräftewohnungen sowie Ferien- und Freizeitwohnungen Quelle: Zensus 2011 Mietmarktanalyse (Stichtag ) R21

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5 Wie haben sich die Mieten entwickelt? Bestandsmiete Durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Wolfsburg (nicht berücksichtigt werden Sonderwohnformen wie z.b. möblierte Wohnungen oder WGs) Jahr (Fallzahl) Ø Bestandsmiete 2015 (Fallzahl ) 5,80 /m² 2016 (Fallzahl ) 5,90 /m² + 1,7 % Wiedervermietungsmiete Durchschnittliche Netto-Kaltmiete von Wohnungen, die in einem Jahr wiedervermietet wurden z.b. aufgrund eines Mieterwechsels (Teilmenge der Bestandsmieten) Jahr (Fallzahl) 2015 (Fallzahl 1.869) 6,50 /m² 2016 (Fallzahl 2.013) 6,75 /m² Ø Wiedervermietungsmiete + 3,8 % 5 R21

6 Wie verteilen sich die Wohnungen nach Miethöhen? % < 7 /m² 92% < 7 /m² 45% 48% 49% 44% 6% 8% niedrige Einkommensgruppe (laut NWoFG) bis 5,60 /m² mittlere Einkommensgruppe (laut NWoFG) 5,61-7,00 /m² mittlere bis hohe Einkommensgruppe mehr als 7 /m² Quelle: Mietmarktanalyse, Stand (Fallzahl: ), Stand (Fallzahl: ) 6 R21

7 Welchen Einfluss haben die Stadtentwicklungsepochen auf das Mietniveau? Fallzahl ,10 11, ,40 6,00 5,90 5,70 5,30 5,70 6, WE 82 WE 2 0 Quelle: Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Stichtag jeweils R21

8 Wie entwickelt sich die Leerstandsquote? Kein marktbedingter Leerstand, aber Investitionen in Wohnungsbestände 10,0 8,0 6,0 3,1 4,0 4,1 2,0 3,4 Notwendige Fluktuationsreserve 2% 0,7 0,6 0,5 0, Marktbedingter Leerstand Maßnahmenbedingter Leerstand Quelle: Stadt Wolfsburg auf Grundlage Geschäftsberichte NLD, VWI, Allertal 8 R21

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10 Wie haben sich die Mieten entwickelt? Wiedervermietungsmiete Durchschnittliche Netto-Kaltmiete von Wohnungen, die in einem Jahr wiedervermietet wurden z.b. aufgrund eines Mieterwechsels oder Erstvermietung einer Neubauwohnung (Teilmenge der Bestandsmieten) Jahr (Fallzahl) 2015 (Fallzahl 1.869) 6,50 /m² 2016 (Fallzahl 2.013) 6,75 /m² Ø Wiedervermietungsmiete + 3,8 % Trotz Vollvermietung findet Bewegung auf dem Wohnungsmarkt statt Über Wohnungen wurden vermietet Fluktuationsquote liegt bei rund 9% 10 R21

11 Wie verhält sich das Mietniveau bei der Wiedervermietung einer Wohnung? % < 7 /m² 71% < 7 /m² 56% 57% 22% 22% 14% 29% niedrige Einkommensgruppe (laut NWoFG) bis 5,60 /m² mittlere Einkommensgruppe (laut NWoFG) 5,61-7,00 /m² mittlere bis hohe Einkommensgruppe mehr als 7 /m² Quelle: Mietmarktanalyse, Stand (Fallzahl: 1.869), Stand (Fallzahl: 2.013) 11 R21

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13 Wie ist das Mietniveau auf dem privaten Wohnungsmarkt in Wolfsburg? Gebäude mit Wohnraum ca % 56% 4% vom Eigentümer bewohnt ca Sonstige* ca vermieteter Wohnraum ca ca. 60% ca. 40% NLD, VWI, Allertal Ca Nicht erfasst ca *Leerstand, Diplomaten- /Streitkräftewohnungen sowie Ferien- und Freizeitwohnungen Quelle: Zensus 2011 Mietmarktanalyse (Stichtag ) Angebotsmieten (NBank 2016) R21

14 Angebotsmieten Stadt Wolfsburg (nettokalt) und Anzahl der inserierten Wohnungen auf Immoblienscout24 ( Fälle ) /m² ,00 8, ,50 6,70 5,10 5,10 5,30 5,60 5,50 5, Angebotsmiete Fälle Herausgeber: NBank Datenbasis: RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH Anmerkung: Die Mieten wurden aufgrund einer Anpassung in der Berechnungsmethode von RegioKontext GmbH revidiert. 14 R21

15 Wie haben sich die Angebotsmieten und Wiedervermietungsmieten im Vergleich entwickelt? 10 /m² 9 /m² 8,70 /m² 9,00 /m² 8 /m² 7 /m² 6 /m² 5,70 /m² 5,70 /m² 5,80 /m² 6,50 /m² 6,00 /m² 6,70 /m² 6,20 /m² 6,50 /m² 6,75 /m² 5 /m² 5,60 /m² 5,50 /m² 5,50 /m² 4 /m² Wiedervermietungsmiete (Mietmarktanalyse) Angebotsmiete (N-Bank auf Basis von RegioKontext GmbH / ImmobilienScout24) 15 R21

16 Wie ist das Mietniveau in Wolfsburg? (Stichtag ) Bestandsmiete (Fallzahl ) Durchschnittliche (Kalt-)Miete im Jahr 2016 in Wolfsburg Ø 5,90 /m² ca. +1 /m² ca. -3 /m² Wiedervermietungsmiete (Fallzahl 2.013) Durchschnittliche (Kalt-)Miete von Wohnungen, die im Jahr 2016 wiedervermietet wurden z.b. aufgrund eines Mieterwechsels (Teilmenge der Bestandsmieten) Ø 6,75 /m² ca. +2 /m² Ø 9,00 /m² Angebotsmiete (Fallzahl 603) Auswertung der Mieten der inserierten Wohnungen auf Immobilienscout 24 für das Jahr 2016 (Herausgeber: NBank, Datenbasis RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH) Quelle: Bestands- und Wiedervermietungsmiete über Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Stichtag , Angebotsmieten: Herausgeber: NBank, Datenbasis RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH, Jahr R21

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit