& Die Nutzung der Mietsache zu Werbezwecken. MietRB 12/2012 MietRB-Beratungspraxis 369 Gebrauch der Mietsache. 1. Vereinbarung im Mietvertrag

Transkript

1 MietRB 12/2012 MietRB-Beratungspraxis 369 & Die Nutzung der Mietsache zu Werbezwecken von RAin FAinMuWR Simone Engel, Hannover* Werbung nimmt bei Gewerberäumen, insbesondere bei Einzelhandelsimmobilien einen nicht zu unterschätzenden Stellenwert ein. Für Mieter kann es mitunter existenziell sein, durch geeignete Werbung, wie etwa Werbeschilder oder Schaukästen, auf ihr Geschäft aufmerksam zu machen. Vermieter können im Ergebnis ebenfalls davon profitieren, wenn durch Werbemaßnahmen Kunden angelockt werden, vor allem dann, wenn mit dem Mieter eine umsatzabhängige Miete vereinbart ist. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages sollte daher auf konkrete Regelungen geachtet werden. Der Beitrag erläutert die praxisrelevanten Punkte und gibt zahlreiche en an die Hand. * Die Autorin ist RAin FAinMuW in der ausschließlich auf das Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei bethgeundpartner immobilienanwälte Hannover. 1. Vereinbarung im Mietvertrag a) Erlaubnis Hat der Mieter Geschäftsräume in einem Gebäude gemietet, richtet sich die Frage, ob er die zu den Räumen gehörenden Außenwände für Werbezwecke (z.b. zum Anbringen von Leuchtreklame, Markisen, Schildern oder Warenautomaten) nutzen darf, in erster Linie nach dem Mietvertrag. Dort sollte die Nutzung der Außenfassade sowie ggf. auch der Fläche vor dem Laden für Werbezwecke klar geregelt werden. Insbesondere sollte der Bereich, in dem die Werbung angebracht werden darf, klar bestimmt sein. Hierzu kann auch auf Ansichtspläne, die dem Mietvertrag als Anlage beigefügt werden, Bezug genommen werden. Der Mietvertrag sollte auch Regelungen dazu enthalten, wer für die Kosten und die Unterhaltung der Werbeanlage und etwaige behördliche Genehmigungen verantwortlich ist. Der Mieter darf die Außenfassade im Bereich...[hier den Werbebereich eingrenzen]... zu Werbezwecken

2 370 MietRB-Beratungspraxis MietRB 12/2012 bzw. zur Anbringung von Werbe -oder Firmenschildern, Automaten, Schaukästen etc. nutzen, soweit dies behördlich genehmigt ist. Etwaige behördliche Genehmigungen hat der Mieter auf seine Kosten einzuholen. Der Mieter sorgt auf seine Kosten für die Anbringung, Instandsetzung, Instandhaltung, Reinigung und (bei Beendigung des Mietverhältnisses) die Entfernung der vorgenannten Werbemaßnahmen. Der Mieter hat dafür zu sorgen, dass die Werbemaßnahmen so angebracht werden, dass jeder Personen- und Sachschaden ausgeschlossen ist. Der Mieter haftet für etwaige Schäden und Gefahren, die von den Werbemaßnahmen ausgehen und stellt den Vermieter von Ansprüchen Dritter frei. Bei Leuchtreklame bzw. beleuchteter Werbung sollte klarstellend geregelt werden, wer die diesbezüglichen Stromkosten trägt. Die Kosten können etwa über den Allgemeinstrom vom Vermieter abgerechnet und an den Mieter weitergegeben oder über einen separaten Zähler des Mieters erfasst und abgerechnet werden. b) Verbot/Einschränkung Falls der Vermieter die Nutzung der Fassade verbieten oder von seiner Zustimmung abhängig machen möchte, sollte dies ebenfalls klar im Mietvertrag geregelt werden. Der Mieter ist ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt, die Außenfassade zu Werbezwecken zu nutzen und dort Schilder, Werbung und dergleichen anzubringen. Übliche Firmen- und Hinweisschilder des Mieters an der Außenfassade muss der Vermieter allerdings dulden, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist, da diese zum Mietgebrauch gehören. 1 Je nach Gewerbe, muss dem Mieter auch ein Hinweis auf Büround Sprechstunden möglich sein. Die Größe des Schildes kann von den örtlichen Gegebenheiten abhängig gemacht werden. 2 Insoweit kann der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag auch bestimmte Vorgaben machen bzw. eine vorherige Abstimmung verlangen. Die Platzierung und die Größe und Art der Werbung bzw. des Schildes ist der bisherigen Beschilderung anzupassen und zuvor mit dem Vermieter abzusprechen. Das OLG Düsseldorf hat für den Fall einer Anwaltspraxis entschieden, dass nach deren Auflösung der in den alten Praxisräumen verbleibende Anwalt und der Vermieter der Räume verpflichtet sind, auf angemessene Zeit ein Hinweisschild zu dulden, das auf die neue Praxis der ausgeschiedenen Anwälte hinweist. 3 Beraterhinweis: Um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden sollten jegliche Werbemaßnahmen, also sowohl die üblichen Firmen- und Hinweisschilder, als auch darüber hinausgehende Werbung (z.b. Warenautomaten oder Leuchtreklame), im Mietvertrag konkret vereinbart werden.3 2. Fehlen vertraglicher Regelungen Finden sich im Mietvertrag keine Regelungen zur Nutzung der Außenfassade, muss dies durch Auslegung gem. 133, 157, 242 BGB nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die örtliche Verkehrssitte festgestellt werden. 4 Ein Ladenmieter im Erdgeschoss soll z.b. mangels entgegenstehender Vereinbarung die vor seinen Mieträumen befindliche Außenwand zu Werbezwecken nutzen dürfen. 5 Für Räume, die in einem Obergeschoss liegen, soll hingegen keine Verkehrssitte dahingehend bestehen, dass der Vermieter dem Mieter die Hauswand von der Unterkante der Fenster des ersten Stockwerks bis zur Unterkante der Fenster des zweiten Obergeschosses zu Werbezwecken, insbesondere durch Leuchtreklame zur Verfügung stellen muss. 6 Nach dem OLG Hamm soll das Anbringen von Warenautomaten an der Außenfront von Geschäftsräumen der Verkehrssitte entsprechen. 7 Der BGH hat im Jahre 1957 entschieden, dass -sofern kein abweichender örtlicher Verkehrsgebrauch vorliegtdem Mieter die Außenwände eines großstädtischen Geschäftshauses von der Unterkante der Fenster seiner Räume bis zur Unterkante der darüber befindlichen Fenster für Reklamezwecke zur Verfügung stünden. 8 Das OLG Saarbrücken sieht die Ausweitung eines Pachtvertrages über Geschäftsräume im Erdgeschoss auf höher gelegene Außenwandflächen nicht als üblich an, so dass der Vermieter diese Nutzung nicht dulden müsse. 9 In einer neueren Entscheidung aus dem Jahr 2010 hat sich das OLG Saarbrücken gegen eine Üblichkeit dahingehend ausgesprochen, dass die Vermietung von Geschäftsräumen auch die Nutzung der zu ihnen gehörenden Außenwände zu Werbezwecken umfasse. Hiervon könne schon deshalb nicht ohne weiteres ausgegangen werden, weil zu Werbezwecken geeignete Außenfassaden in Stadtzentren einen Wert darstellen, der einem anderen ohne besondere Vereinbarung nicht unentgeltlich überlassen wird Erfordernis behördlicher Genehmigung Ragen Schilder, Markisen oder Warenautomaten etc. in den öffentlichen Verkehrsraum hinein, bedarf die Anbringung je nach Landesrecht oder Satzung ggf. einer baurechtlichen Genehmigung. 1 OLG Düsseldorf v U 56/88, AnwBl. 1988, 480; OLG Köln v U 140/54, NJW 1955, Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Komm. zum Mietrecht, 10. Aufl., 535 Rz OLG Düsseldorf v U 56/88, AnwBl. 1988, BGH v VI ZR 242/52, ZMR 1954, 76; OLG Hamm v U 4/58, NJW 1958, Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechts, 9. Aufl., Rz OLG Düsseldorf v U 99/57, NJW 1958, 1094 f. 7 OLG Hamm v U 4/58, NJW 1958, BGH v VIII ZR 48/56, ZMR 57, OLG Saarbrücken v U 581/04-160, MDR 2005, OLG Saarbrücken v U 448/09-116, MietRB 2010, 293 = MDR 2010, 1180.

3 MietRB 12/2012 MietRB-Beratungspraxis 371 In 65 Abs. 1 Nr Landesbauordnung (BauO NRW) ist etwa geregelt, unter welchen Bedingungen Werbeanlagen keiner Baugenehmigung bedürfen. Die Anbringung von Warenautomaten ist nach 65 Abs. 1 Nr. 36 BauO NRW genehmigungsfrei. a) Denkmalgeschützte Gebäude Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist zu beachten, dass die Anbringung von Werbeschildern, Leuchtreklamen, Warenautomaten oder Markisen etc. einer behördlichen Genehmigung bedarf. Hier sind die entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften zu beachten, z.b. 9 Abs. 1 DSchG (Denkmalschutzgesetz) NRW. Der Antrag ist bei der Unteren Denkmalbehörde einzureichen. Auch, wenn das Gebäude selbst kein Denkmal ist, sich jedoch in der engeren Umgebung von Baudenkmälern befindet (z.b. 9 Abs. 1 b DSchG NRW), ist darauf zu achten, dass durch die Werbung (insbesondere bei Leuchtreklame) das Erscheinungsbild des Denkmals nicht beeinträchtigt wird. 11 Gehört das Gebäude zu einer Gebäudegruppe, die als Gebäudeensemble unter Ensembleschutz steht, kann ebenfalls eine Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz erforderlich sein. Der Ensembleschutz wird von den Kommunen in der Regel durch Satzung geregelt. Hieraus kann sich ergeben, dass die Anbringung der entsprechenden Werbeanlage unter denkmalschutzrechtlichem Genehmigungsvorbehalt steht. Eine Genehmigung wird dann nur erteilt, wenn durch die bauliche Veränderung das städtebauliche oder historische Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt wird. Beraterhinweis: Steht das Gebäude unter Denkmaloder Ensembleschutz sollte dem Mieter im Mietvertrag aufgegeben werden, die entsprechenden landesgesetzlichen Regelungen bzw. die entsprechende Satzung bei der Anbringung der Werbeanlage zu berücksichtigen, die behördlichen Genehmigungen auf seine Kosten einzuholen sowie diesbezügliche behördliche Auflagen auf seine Kosten zu erfüllen.3 b) Öffentliche Flächen Bei der Nutzung von öffentlichen Flächen (z.b. vor dem Geschäft) sind die landesrechtlichen Vorschriften zu beachten (z.b. 18 Straßen- und Wegegesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (StrWG NRW)). Warenauslagen, Verkaufsstände oder Außengastronomie stellen regelmäßig Sondernutzungen dar, so dass es in der Regel einer Erlaubnis zur Sondernutzung bedarf. 11 Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rz OLG Hamburg v U 100/03, MietRB 2004, 228 = GE 2004, OLG Hamburg v U 100/03, MietRB 2004, 228 = GE 2004, 1590; a.a. OLG Düsseldorf v U 233/92, MDR 1993, BGH v XII ZR 39/04, MietRB 2007, 31 = MDR 2007, 77. Beraterhinweis: Wird dem Mieter vom Vermieter gestattet, eine Fläche vor dem Laden, etwa für das Aufstellen von Warenständern (entgeltlich oder unentgeltlich) zu nutzen, sollte der Umfang der Fläche im Vertrag (z.b. durch Beifügen eines Lageplans) genau bestimmt werden. Dies beugt nicht nur späteren Streitigkeiten vor, sondern ist auch zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform nach den 550, 126, 578 BGB erforderlich, wenn dem Mieter diese Fläche zur alleinigen Nutzung zur Verfügung steht.3 4. Werbegemeinschaft Insbesondere in Einkaufszentren, aber auch in Ladenstraßen schließen sich Gewerbetreibende oft zu einer Werbegemeinschaft zusammen, um gemeinsame Werbe- und Marketingmaßnahmen im Sinne eines einheitlichen Erscheinungsbildes durchzuführen. a) Zwangsmitgliedschaft Oftmals sehen Mietverträge in Einkaufszentren sog. Zwangsmitgliedschaften vor. Eine solche formularvertragliche Eintrittsverpflichtung wurde von der Rechtsprechung teilweise als überraschend nach 305c BGB und somit unwirksam angesehen, 12 während eine formularmäßige Beitragspflicht aller gewerblichen Mieter unabhängig vom Beitritt zur Werbegemeinschaft zum Teil für wirksam gehalten wurde. 13 Insoweit hat der BGH mit seiner Entscheidung aus dem Jahr 2006 nunmehr klargestellt, dass der Mieter in der Regel nicht unangemessen i.s.v. 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt wird, wenn er formularmäßig verpflichtet wird, in einem Einkaufszentrum einer Werbegemeinschaft beizutreten. Auch stellt eine solche Beitrittsverpflichtung keine überraschende Klausel i.s.v. 305c BGB dar, da diese Verpflichtung im Rahmen von Gewerbemietverträgen in Einkaufszentren nicht unüblich ist. 14 Der BGH sieht es allerdings als unangemessene Benachteiligung des Mieters gem. 307 Abs. 1 BGB an, wenn dieser formularmäßig verpflichtet wird, einer Werbegemeinschaft in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts beizutreten und begründet dies mit dem damit verbundenen Haftungsrisiko des Mieters. Ein Verstoß gegen 307 Abs. 1 BGB liegt nach der BGH-Entscheidung auch vor, wenn die Höhe der Beiträge, die der Mieter an die Werbegemeinschaft leisten muss, nicht bestimmbar ist. Hier muss mindestens eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mieter die auf ihn zukommenden Kosten kalkulieren kann. Beraterhinweis: Nach der BGH-Entscheidung stellt sich die Frage, in welcher Form die Werbegemeinschaft gegründet werden sollte. Der Mieter darf durch den Eintritt in die Werbegemeinschaft keinen Haftungsrisiken ausgesetzt sein. Insoweit kann es sich (jedenfalls bei größeren Centern) anbieten, die Werbegemeinschaft in Form einer GmbH zu gründen, um die persönliche Haftung des Mieters einzuschränken, oder einen Haftungsausschluss zu vereinbaren. Die Beiträge müssen bestimmbar sein. Hier kann etwa ein bestimmter Prozentsatz der Nettomiete vereinbart werden oder etwa die Umlage im Verhältnis zur Mietfläche, wobei auch ein Höchstbetrag festgelegt werden sollte.3 Ob eine formularmäßig begründete Beitragspflicht unabhängig vom Beitritt zur Werbegemeinschaft wirksam vereinbart werden kann so wie das OLG Hamburg es

4 372 MietRB-Beratungspraxis MietRB 12/2012 annimmt, 15 ist zumindest zweifelhaft. Insoweit hat der BGH in seiner Entscheidung jedenfalls angemerkt, dass der Mieter durch die Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft Mitwirkungs- und Kontrollrechte erhält, die er als Außenstehender nicht hätte. 16 b) Center-Manager In der Regel hat der Center-Manager die Geschäftsführung der Werbegemeinschaft inne. Dieser ist regelmäßig selbst Mitglied der Werbegemeinschaft. Das Tätigkeitsfeld des Center-Managers kann vielfältig sein. Er kann neben der allgemeinen Öffentlichkeitsarbeit, der Planung und Durchführung von Werbe- und PR-Maßnahmen etc. u.a. auch für das Nebenkostenmanagement oder die Kontrolle des Gebäudezustands verantwortlich sein. Aus Sicht des Vermieters empfiehlt es sich, im Mietvertrag die Umlage der Kosten des Center-Managements auf die Mieter zu vereinbaren. Voraussetzung für die formularvertragliche Umlage ist eine genaue Beschreibung der Tätigkeitsbereiche der Werbegemeinschafts-Geschäftsführung und der anfallenden Kosten (Transparenzgebot des 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die pauschale Umlage der Kosten des Center-Managements ohne weitere Erläuterung ist unwirksam. 17 Den Begriff des Center-Managements oder Center-Managers sieht der BGH nicht als ausreichend bestimmt an, da nicht ersichtlich ist, welche Kosten hier einbezogen oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Die hierunter entstehenden Kosten könnten daher auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent. Die Formulierung Kosten für Center- Manager erlaube nach dem BGH keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. In dem entschiedenen Fall waren neben den Kosten des Center-Managers zudem auch Kosten für Verwaltung im Mietvertrag vereinbart. Auch vor diesem Hintergrund war nicht klar, welche anderen Kosten unter dem Begriff Center-Manager anfallen sollten. 18 Beraterhinweis: Die Kosten des Center-Managements sind sonstige Betriebskosten i.s.v. 2 Ziff. 17 Betriebskostenverordnung und somit ausdrücklich zu vereinbaren.3 5. Eigene Werbung des Vermieters Hat der Vermieter am Gebäude eigene Werbung angebracht, die den Mieter eines Geschäftes im Gebäude beeinträchtigt, ist fraglich, inwieweit der Mieter hiergegen vorgehen kann. Das OLG Düsseldorf 19 hat entschieden, dass der Mieter die Beseitigung der Werbung verlangen kann, wenn ihn die Werbemaßnahmen des Vermieters übermäßig beeinträchtigen. Etwas anderes könne nur gelten, wenn der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages vom Vermieter über Art und Ausmaß der nachträglich angebrachten Außenwerbung eingehend informiert wurde und insoweit keine Einwendungen erhoben hat. Dabei reiche es nicht aus, den Mieter vage über eine geplante, aber noch nicht ausgereifte Werbemaßnahme zu informieren. Vielmehr müsse eine detaillierte und anschauliche Beschreibung (z.b. durch Vorlage von Maßen und Skizzen) erfolgen, damit der Mieter die Auswirkungen der geplanten Werbemaßnahmen auf das von ihm betriebene Geschäftslokal beurteilen könne. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter über dem Schaufenster des vom Mieter angemieteten Ladengeschäfts Reisebüro-Werbung angebracht. Das Gericht sah darin eine nicht mehr hinnehmbare Beeinträchtigung des Mieters, soweit sich die Reisebüro-Werbung über das Mietobjekt erstreckte. 6. Separate Vermietung von Werbeflächen Werbeflächen werden nicht nur im Rahmen einer Anmietung von Ladenflächen relevant. Ein Mietvertrag kann auch nur die Vermietung von Werbeflächen zum Inhalt haben, etwa durch Vermietung von Werbeflächen an der Außenfassade oder durch Vermietung von Flächen an einem Baugerüst, an dem die Werbeanlage während der Standdauer des Gerüstes angebracht wird. In miet- und baurechtlicher Hinsicht gelten die oben zur Vermietung von Gewerberäumen dargestellten Grundsätze. Neben der genauen Beschreibung des Mietgegenstandes ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag Regelungen dazu enthält, wer die Kosten der Anbringung, der Instandsetzung/Instandhaltung und Entfernung der Werbeanlage trägt. Hier kann auf die obigen Ausführungen unter Ziff. I. verwiesen werden. Bei Baugerüsten ist wichtig, dass diese den allgemeinen Sicherheitsvorschriften entsprechen und von der Werbeanlage keine Gefahren für das Grundstück oder Dritte ausgehen. Daher sollten entsprechende Regelungen, auch zur Haftung, nicht fehlen. Für den Mieter empfiehlt es sich, zu regeln, dass der Vermieter die Fläche nicht anderweitig zu Werbezwecken vermietet bzw. zur Verfügung stellt und auch die Einsehbarkeit der Werbeanlage nicht durch Baustelleneinrichtungen oder andere Umstände beeinträchtigt wird. Wird die Sicht auf die Werbeanlage behindert, macht der Vertrag für den Mieter unter Umständen keinen Sinn mehr, so dass ihm auch mit Minderungsansprüchen nicht unbedingt geholfen ist. Insoweit sollten zugunsten des Mieters dann entsprechende Sonderkündigungsrechte vereinbart werden. Letztere bieten sich auch für die Fälle an, in denen die Genehmigung der Werbeanlage nicht erteilt wird oder das Grundstück dauerhaft dergestalt baulich ver- 15 OLG Hamburg v U 100/03, MietRB 2004, 228 = GE 2004, BGH v XII ZR 39/04, MietRB 2007, 31 = MDR 2007, BGH v XII ZR 205/09, MietRB 2011, 309 = MDR 2011, 1090; OLG Rostock v U 56/04, IBR 2005, BGH v XII ZR 205/09, MietRB 2011, 309 = MDR 2011, 1090; OLG Rostock v U 56/04, IBR 2005, OLG Düsseldorf v U 207/91, NJW-RR 1993, 709.

5 MietRB 12/2012 MietRB-Beratungspraxis 373 Nutzungen aus Wohnungseigentum ändert wird, dass eine Nutzung der Werbeanlage nicht mehr möglich ist. Sofern bestimmte Werbe-Motive aus Vermietersicht ausgeschlossen werden sollen, muss dies ebenfalls geregelt werden. Gesetzeswidrige Werbung sollte in jedem Fall ausgeschlossen werden. Der Mieter verpflichtet sich, keine Motive mit Themen zu installieren, die gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen oder vom Deutschen Werberat ( gerügt wurden.