Postbank-Studie. Wohneigentum Wo Immobilien (noch) bezahlbar sind

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1 Postbank-Studie Wohneigentum Wo Immobilien (noch) bezahlbar sind

2 Agenda Eckdaten zur Postbank-Studie Seite 3 Wo eine Eigentumswohnung wirtschaftlicher als Miete ist Seite 5 Wo ein eigenes Haus wirtschaftlicher als Miete ist Seite 12 Wo Immobilienkäufer besonders auf Werthaltigkeit achten sollten Seite 15 Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 2

3 1. Eckdaten zur Postbank-Studie Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 3

4 Hintergrund und Vorgehen der Berechnungen Die Studie wurde im Auftrag der Postbank durch Prognos realisiert. Annahmen: Überforderungsgrenze Miete 30 % des Haushaltsnettoeinkommens Überforderungsgrenze Kauf 40 % des Haushaltsnettoeinkommens Jeweils ohne Wohnnebenkosten ( Kaltkonzept ) 20 % Eigenkapitalanteil bei Finanzierung Kauf 10 % Nebenkosten bei Finanzierung Kauf (Grunderwerbssteuer, Makler, Notar, Finanzierungsnebenkosten, Grundbucheintrag) Zinssatz 4 %, Tilgung 1 % Datenquellen Datenbasis Einkommen: Haushaltsnettoeinkommen von MBResearch für 2013, Einkommens- und Verbraucherstichprobe 2008, Lohn- und Einkommensteuerstatistik 2007 Immobiliendaten: Empirica-Preisdatenbank 2013, Neuvermietung bzw. Neuerwerb Analyseebene: 402 Kreise und kreisfreie Städte Kreisbezogene Einteilung der Haushalte in 5 gleichgroße Einkommensgruppen (Quintile), d.h. 20 % der Haushalte je Quintil. Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 4 4

5 Hintergrund und Vorgehen der Berechnungen Kreisbezogene Angaben: Für jeden Kreis und jede kreisfreie Stadt wurden für diese Studie die jeweilige Struktur der Haushaltsnettoeinkommen und die jeweiligen Preise für den Erwerb von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern herangezogen. Die Studie bildet damit die individuelle Wohnkaufkraft in den 402 Kreisen und kreisfreien Städten ab. Die Haushaltsnettoeinkommen sind in fünf Quintilen abgebildet. Das 1. Quintil umfasst die 20% der Haushalte mit weit unterdurchschnittlichen Einkommen. Das 3. Quintil beinhaltet die 20% der Haushalte mit einem durchschnittlichen Einkommen, und das 5. Quintil vereinigt die 20% der Haushalte mit den höchsten Haushaltsnettoeinkommen im Kreis. Aufgrund der kreisbezogenen Betrachtung unterscheiden sich die in die Berechnung einbezogenen Haushaltsnettoeinkommen und Preise für den Eigentumserwerb von Kreis zu Kreis. Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 5 5

6 2. Wo eine Eigentumswohnung bezahlbar ist Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 6

7 40 qm Wohnfläche 70 qm 110 qm Stark unterdurchschnittlich (1. Quintil) Unterdurchschnittlich (2. Quintil) Durchschnittlich (3. Quintil) Einkommensgruppe Überdurchschnittlich (4. Quintil) Stark überdurchschnittlich (5. Quintil) Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 7 7

8 Köln Leer Hamburg Hannover Kassel Erfurt Rostock Magdeburg Berlin Dresden Deutschlandkarte für Durchschnittsverdiener, die sich eine 110 qm- Eigentumswohnung kaufen möchten Für den Kauf einer 110 qm großen Eigentumswohnung müssen Durchschnittsverdiener in zwei Drittel aller Kreise weniger als 40 % des Haushaltsnettoeinkommens aufwenden. In Städten ist der Immobilienmarkt in der Regel deutlich enger als auf dem Land. Dennoch gibt es Großstädte, in denen der Erwerb einer Eigentumswohnung auch für mittlere Einkommen finanzierbar ist. Frankfurt a.m. So viel Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens muss ein Einkommensanteil Durchschnittsverdiener für den Kauf für eine einer 110 m²-wohnung 110 qm-eigentumswohnung im 3. Einkommensquintil ausgeben: Nürnberg unter 35% 35% bis unter 40% 40% bis unter 45% 45% bis unter 50% 50% und mehr Stuttgart München Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 8 8

9 Wo Kaufen wirtschaftlicher als Mieten ist 40 qm 70 qm 110 qm Wohnfläche Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 9 9

10 Methodik bei der Abwägung, ob Miete oder Kauf wirtschaftlicher ist Miete: Angesetzt wird der durchschnittliche monatliche Mietpreis je Kreis und Wohnungsgröße. Kauf: Berechnet wird die monatliche Zinsbelastung (4 %) zur Finanzierung der jeweiligen Wohnung nach Größe. Der bisher angenommene Tilgungsanteil wird für eine besserer Vergleichbarkeit vernachlässigt, da er dem Eigentumserwerb (Sparen) des Haushalts dient. Die Vergleichsbetrachtung entspricht damit einer reinen Wirtschaftlichkeitsrechnung. Die Karten auf der vorigen Seite zeigen das Ergebnis einer Günstigerprüfung von Miete vs. Kauf. Sofern die Abweichung zwischen den beiden Wohnkostenarten weniger als 10 % beträgt, wird der jeweilige Kreis bzw. die kreisfreie Stadt gelb (neutral) eingefärbt. Zentrale Ergebnisse: Miete versus Kauf von Wohnungen nach Größe Generell ist in den meisten Kreisen und kreisfreien Städten Kaufen tendenziell wirtschaftlicher als Mieten. Mit zunehmender Größe der Wohnungen nimmt die Vorteilhaftigkeit von Mieten allerdings zu, da der Mietpreis pro Quadratmeter in der Regel mit der Wohnfläche abnimmt. Die Vorteilhaftigkeit der Miete zeigt sich insbesondere in den Hotspots bzw. überhitzten Wohnungsmärkten. Anders ausgedrückt, je geringer die Wohnkaufkraft in einem Kreis, desto eher fällt die Wirtschaftlichkeitsabwägung zugunsten der Miete aus. Es zeigt sich tendenziell ein Stadt-Land-Gefälle. Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 10 10

11 Anzahl der Haushalte die im nächsten Jahr eine Wohnung kaufen sollten In Deutschland gibt es gut 40 Mio. Haushalte, davon sind gut 22 Mio. Mieter-Haushalte (bei einer durchschnittlichen Eigentümerquote ca. 45 Prozent, vgl. Sonderauswertung des Mikrozensus 2010). Wir betrachten beim Vergleich zwischen Kauf und Miete den Teilmarkt für Wohnungen. Laut EU-SILC 2006 leben 65 % der Haushalte, d. h. 14 Mio. Mieter in Wohnungen. Das erste Quintil ist in der Betrachtung grundsätzlich nicht berücksichtigt, da diese nicht genug Eigenkapital für den Kauf einer Wohnung aufbringen. Bereinigt um die Mieter-Haushalte im 1. Einkommensquintil verbleiben daher fast 9 Mio. Wohnungsmieter im 2. bis 5. Einkommmensquintil. Für 73 % dieser Haushalte ist Kaufen wirtschaftlicher als Mieten, also für gut 6 Mio. Haushalte. Kauf vs. Miete von Wohnungen in Deutschland 45 % Eigentümer- Haushalte 55 % Mieter- Haushalte für gut 6 Mio. Mieter- Haushalte ist Kaufen wirtschaftlicher als Mieten Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 11 11

12 3. Wo ein eigenes Haus bezahlbar ist Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 12

13 100 qm Wohnfläche 130 qm 195 qm Stark unterdurchschnittlich (1. Quintil) Unterdurchschnittlich (2. Quintil) Durchschnittlich (3. Quintil) Einkommensgruppe Überdurchschnittlich (4. Quintil) Stark überdurchschnittlich (5. Quintil) Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 13 13

14 Leer Hamburg Hannover Rostock Magdeburg Berlin Deutschlandkarte für Durchschnittsverdiener, die sich ein 130 qm- Einfamilienhaus kaufen möchten Ein Standard-Einfamilienhaus ist im Süden und Westen der Republik für die Mittelschicht in größeren Regionen kaum erschwinglich, in weiten Teilen Deutschlands aber gut zu finanzieren. Köln Kassel Erfurt Dresden Frankfurt a.m. Stuttgart Nürnberg München So viel Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens muss ein Einkommensanteil Durchschnittsverdiener für den Kauf für ein eines 130 m²-hauses 130 qm-einfamilienhaus im 3. Einkommensquintil ausgeben: unter 35% 35% bis unter 40% 40% bis unter 45% 45% bis unter 50% 50% und mehr Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 14 14

15 4. Wo Immobilienkäufer besonders auf die Werthaltigkeit achten sollten Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 15

16 Sammlung 15 potenzieller Indikatoren Wanderungssaldo je EW 2010/2011/2012 Leerstandsquote** 2011 in % Transferleistungsempfänger* je 100 EW 2012 Bevölkerungsprognose in % Arbeitsplatzdichte 2011 (Erwerbstätige je 100 EW) Verbraucherinsolvenzen je EW 2012 Prognose Anteil der 60- Jährigen und Älteren an der Bevölkerung 2025 Gesamtindex Prognos Zukunftsatlas 2013 INDEX WERTHALTIGKEIT IMMOBILIEN 2025 *Personen in Bedarfsgemeinschaften und Empfänger von Arbeitslosengeld nach SGB III. ** Anteil der leer stehenden Wohnungen an allen Wohnungen in Wohngebäuden. Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 16 16

17 Hamburg Rostock Wie sich die Werthaltigkeit von Immobilien bis 2025 in den Regionen entwickelt Köln Leer Hannover Kassel Magdeburg Erfurt Berlin Dresden In den grün gefärbten Regionen ist es eher leicht, eine Immobilie zu finden, die auch in der Zukunft werthaltig ist. In den gelben Regionen sind Chancen und Risiken ausgeglichen. In den orange und rot gefärbten Regionen sind Immobilienkäufer gut beraten, auf die zukünftige Werthaltigkeit der Immobilie zu achten. Lage, Lage, Lage ist hier der Rat der Experten. Frankfurt a.m. Werthaltigkeitsindex nach Klassen Nürnberg Stuttgart München Postbank-Studie: Wohneigentum Seite 17 17

18 Vielen Dank Ihre Ansprechpartner zu dieser Studie in der Pressestelle der Postbank: Ralf Palm Rüdiger Grimmert Tel.: 0228/ Tel.: 0228/ Mail: Mail: