Verwaltungsgebäude Ravensberger Straße 12 / Rohrteichstraße 19 Stadtbezirk Mitte

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1 Verwaltungsgebäude Ravensberger Straße 12 / Rohrteichstraße 19 Stadtbezirk Mitte Grundstücksgröße m² Nutzfläche m²

2 Objektbeschreibung Das Verwaltungsgebäude Ravensberger Straße 12 / Rohrteichstraße 19 liegt im Stadtbezirk Mitte der Stadt Bielefeld mit fußläufiger Anbindung zur Innenstadt. Parkmöglichkeiten sind sowohl in den beiden Innenhöfen (insgesamt ca. 70 Stellplätze), als auch in dem benachbarten durch die Öffentlichkeit nutzbaren Parkhaus Hermannstraße (Teileigentum der Stadt Bielefeld und des Landes Nordrhein Westfalen) vorhanden. Eine Haltestelle der Stadtbahn befindet sich in ca. 200 m Entfernung an der Straße Niederwall. Das Grundstück ist regelmäßig zugeschnitten, besteht aus 2 Flurstücken (6.969 m² und 616 m²) und hat eine Gesamtgröße von m². Nach der Bodenrichtwertkarte der Stadt Bielefeld für das Jahr 2011 beträgt der für diesen Bereich gültige Richtwert für Mischgebietsnutzungen 300,-- /m² (incl. Erschließung). Lage und Zuschnitt des Grundstückes und dessen Einbindung in die nähere Umgebung sind dem als Anlage beigefügten Ausschnitt aus dem Stadtplan, dem Lageplan und dem Luftbild zu entnehmen. Bei dem Gebäude handelt es sich um einen dreigeschossigen Fabrikbau der ehemaligen Anker-Werke auf halbhohem Kellergeschoss mit ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr 1893 (denkmalgeschützter Teil Baujahr 1906/1908). Es ist ein typischer Fabrikbau mit Eckbetonungen durch turmartige Vorbauten. Auffällig ist die Verwendung barocker Stilelemente zur Betonung prägnanter Bereiche, wie z.b. der Erschließung von der Ravensberger Straße mit der Rundbogen-Toreinfahrt. Die Stadt Bielefeld erwarb das Objekt im Jahre 1974; anschließend wurde es zu einem Verwaltungsgebäude umgebaut. Das Gebäude ist teilmodernisiert. Ausführungsmerkmale des Gebäudes Überbaute Grundstücksfläche: ca m² Umbauter Raum: ca m³ 3-geschossiges Gebäude überwiegend unterkellert Außenwände massiv verputzt Geschossdecken und Treppen mit erhöhter Tragfähigkeit flach geneigte Satteldächer mit Bitumenabdeckung bzw. Satteldächer und Mansarden mit Ziegeleindeckung Holzfenster überwiegend mit Isolierverglasung PVC Bodenbelag Gipskartonwände mit verglasten Holztüren abgehängte Mineralfaserakustikdecken Einbaurasterleuchten diverse Herren- und Damen-Toilettenanlagen verfliest Puppenspieltheater im UG Werkstätten im UG Zentralheizung Fernwärme-, Kanal-, Wasser- und Stromanschlüsse vorhanden. 2

3 Aktuelle Nutzungen Nutzer/Mieter Büroflächengröße in m² (Nettogrundfläche) - verschiedene städt. Dienststellen externe - nichtstädtische - Mieter: 950 (Einzelheiten s. Mietverhältnisse mit Externen) Insgesamt: Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als Fläche für den Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung Gebäude und Einrichtungen der Verwaltung, die umgebenden Bereiche sind als gewerbliche und gemischte Bauflächen sowie Wohnbauflächen dargestellt. Das Grundstück liegt nicht in einem Bebauungsplangebiet. Maßgeblich für die planungs- und baurechtliche Beurteilung von Vorhaben in diesem Bereich ist 34 Baugesetzbuch (BauGB). Die Charakteristik des Gebietes gemäß 34 I, II BauGB entspricht einem Mischgebiet im Sinne des 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das Maß der baulichen Nutzung und die Bauweise werden überwiegend durch eine drei- bis viergeschossige, geschlossene Blockrandbebauung geprägt. Die Ausnutzung orientiert sich an der in der BauNVO für ein Mischgebiet gem. 6 vorgegebenen GRZ von 0,6 und einer GFZ von 1,2. Die GRZ kann zulässigerweise gem. 19 IV Ziff.1 BauNVO für die Flächen von Garagen, Stellplätzen und deren Zufahrten überschritten werden. Aufstockung des Gebäudes (siehe auch Denkmalschutz ) Der gesamte Dachkörper des Objekts steht unter Denkmalschutz. Gleichwohl ist eine Aufstockung des südlichen Gebäudeteiles um ein Geschoss/Staffelgeschoss möglich. Diesen Bereich finden Sie in der Anlage Denkmalschutz rot schraffiert dargestellt. Konkrete Planungen bedürfen jeweils im Vorfeld der Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde und dem Amt für Denkmalpflege in Westfalen. Wichtig für die erforderliche Erlaubnis sind insbes. die architektonische Ausgestaltung und die städtebauliche Wirkung. Es wird erbeten, ein Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der vorstehend erläuterten baurechtlichen Kennzahlen und Kriterien zu erstellen. Sanierungsrecht / Sanierungsziele Die städtische Immobilie Anker-Gebäude (Ravensberger Str. 12 / Rohrteichstr. 19) liegt innerhalb des Sanierungsgebietes Südliche Innenstadt - Turnerstraße und Umgebung, das durch Satzungsbeschluss des Rates vom gem. 142 BauGB förmlich festgelegt wurde. Zum damaligen Zeitpunkt stand die Nutzung des Gebäudekomplexes für die Zwecke der Stadtverwaltung nicht zur Disposition. Folglich wurde bei der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes diese Nutzung als Sanierungsziel übernommen und bestandsorientiert in den Sanierungsrahmenplan aufgenommen. Eine Anpassung der Sanierungsziele an die Nachfolgenutzungen ist vorgesehen. 3

4 Die vorbereitende Untersuchung zur Sanierungssatzung definiert als Zielsetzung für die städtebauliche Erneuerung in diesem Bereich unter Art der baulichen Nutzung - die Erhaltung und Fortentwicklung der Citynutzung, - die zukünftige Gewährleistung eines ausgeprägten Anteils an Wohnungen und - den Ausschluss großflächiger Einzelhandelsbetriebe. Zulässige Nutzungen Unter Berücksichtigung der Ziele der o. g. Sanierungssatzung und des Gebotes der Einfügung gem. 34 BauGB (prägende Umgebungsnutzungen entsprechen einem Mischgebiet gem. 6 BauNVO) sind die im Folgenden genannten Nutzungen zulässig: - Wohnen - Geschäfts- und Büronutzungen - Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich beeinträchtigen - Einzelhandelsbetriebe bis 800 m² Verkaufsfläche, soweit sie der Nahversorgung dienen - Sonstige Einzelhandelsbetriebe ab ca. 200 m² bis 800 m² Verkaufsfläche mit zentrumsrelevanten Sortimenten nur ausnahmsweise, soweit keine negativen Auswirkungen auf eine Versorgungsstruktur und den zentralen Versorgungsbereich zu erwarten sind (Einzelfallbetrachtung) - Schank- und Speisewirtschaften - Betriebe des Beherbergungsgewerbes - Bildungseinrichtungen - Einrichtungen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausdrücklich nicht zugelassen sind Vergnügungsstätten und großflächiger Einzelhandel. Rechtliche Merkmale - Grundbuch Das kleinere der beiden Flurstücke (Parzelle 3) ist im Grundbuch von Bielefeld Blatt in Abteilung II unter lfd. Nr. 1 mit einem Kanalisationsrecht zugunsten der Stadt Bielefeld belastet. Diese Belastung ist vom Käufer zu übernehmen. Weitere Belastungen im Grundbuch bestehen nicht. - Baulastenverzeichnis Das Baulastenverzeichnis ist frei von Eintragungen. 4

5 - Notbrunnen Im Innenhof des Gebäudekomplexes befindet sich ein Notbrunnen zur Vorsorge für Katastrophenfälle. Die Rechte zum Haben, Betreiben und Nutzen des Brunnens zugunsten der Stadt Bielefeld sind dauerhaft sicherzustellen. - Altlastenkataster Nach dem Altdeponienverzeichnis für Bielefeld wird das Grundstück von einer Altlast nicht berührt. - Erschließungskosten Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei, d.h. Erschließungsbeiträge nach dem BauGB fallen nicht an; Beiträge nach dem kommunalen Abgabengesetz (KAG) sind zurzeit nicht zur Abrechnung vorgesehen. - Denkmalschutz Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Denkmal i. S. d. 2 I DSchG NW, an dessen Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. Es wurde im Jahre 1990 in die Denkmalliste der Stadt Bielefeld aufgenommen, da es ein dinglicher Zeuge der kulturellen, wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse um 1900 ist sowie den Bereich Turnerstraße/Ravensberger Straße am Rande der Innenstadt als industrielle Quartiersbebauung prägt. Besonders auffällig ist z.b. die Erschließung von der Ravensberger Str. mit der Rundbogen-Tordurchfahrt und linksliegender zweiflügeliger Eingangstür unter barockisierenden Türgewände mit Okuli. Gefasst wird dieser dreiachsige Eingangsbereich mit seinen Linsen durch ein sehr flaches Giebelschild, das mit den darunter liegenden längseliptisch ausgebildeten Fenstern eine Vermischung zwischen Jugendstil und Klassizismus darstellt. Diese Giebelausbildung unter eigenem Satteldach wiederholt sich als Stilelement an der Turnerstr.. Insgesamt unter Schutz stehen ein ca. 35 m langer Fassadenabschnitt an der Turnerstraße, die Fassade an der Ravensberger Straße und ein ca. 10 m langer Abschnitt zur ehemaligen Gerichtsstraße, der gesamte Dachkörper sowie die Gebäudeverbindungsbrücke über die Ravensberger Straße zum Parkhaus Hermannstraße (s. Anlage Denkmalschutz). Die Unterschutzstellung bedeutet, dass die denkmalgeschützten Fassadenbereiche im ursprünglichen Erscheinungsbild erhalten bleiben müssen. Solange eventuelle Nutzungsänderungen nicht die denkmalgeschützte Substanz zerstören oder das ursprüngliche Erscheinungsbild beeinträchtigen, bestehen denkmalrechtlich keine grundsätzlichen Bedenken gegen eine Nutzungsänderung. Alle geplanten Maßnahmen zur Sanierung, Veränderung oder Nutzungsänderung des Gebäudes sind mit der unteren Denkmalbehörde und im Benehmen mit dem LWL-Amt für Denkmalpflege in Westfalen abzustimmen. - Mietverhältnisse mit Externen a) Nutzfläche: 703 m² (Vermietung je zur Hälfte an zwei Puppentheater, Kündigung jeweils mit einer Frist von 6 Monaten zum eines jeden Jahres) b) Nutzfläche 247 m² (Vermietung an Bielefelder Jugendring e.v., Kündigung jeweils zum Quartalsende mit einer Frist von 3 Monaten) 5

6 Es wäre begrüßenswert, wenn eine Möglichkeit gefunden werden könnte, diese Mieter in einem sanierten/modernisierten Anker-Gebäude auch künftig als Nutzer zu berücksichtigen. Besonderheit Die Stadt Bielefeld beabsichtigt, einige auf diverse Standorte verteilte Dienststellen räumlich zusammenzufassen. Auch die noch im Anker-Gebäude untergebrachten städtischen Dienststellen sind davon mittelfristig betroffen. Vom Kaufinteressenten wird die Bereitschaft erwartet, der Stadt eine Mietoption einzuräumen, die den Verbleib städtischer Ämter im Anker-Gebäude bis zu deren Umzug gewährleistet. Das wird voraussichtlich im Winter 2013/2014 der Fall sein. Hinweise - Der Kaufinteressent wird gebeten, zusammen mit dem Angebot ein Nutzungs-/ Entwicklungskonzept einzureichen. - Es besteht die Möglichkeit, zusätzlich ein Angebot für einen Gesamt- oder Teilankauf des benachbarten Parkhauses (Hermannstr. 20, Bielefeld) abzugeben. Hierbei handelt es sich um ein rd. 25 Jahre altes Parkhaus mit 818 Einstellplätzen, an dem ausschließlich Stadt und Land NRW jeweils über Miteigentümerrechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz verfügen. Die Nutzungszeiten sind bisher zeitlich begrenzt; sie können jedoch bei Bedarf nach einem neueren Schallimmissionsgutachten unter bestimmten Voraussetzungen ausgeweitet werden. - Die Angebote sind in verschlossenem Umschlag mit dem Kennwort Anker-Gebäude als Adressbestandteil innerhalb von zwei Monaten bei der Stadt Bielefeld - Submissionsstelle -, Bielefeld, einzureichen. 6

7 Anlagen - Auszug aus dem Bielefelder Stadtplan - Lageplan - Luftbild - Denkmalschutz - Beispiel für Aufstockung hinsichtlich Einfügung gem. 34 BauGB und Abstandsflächen gem. 6 BauO NRW - Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Grundrisspläne - Gebäudeschnitte - Fotos Der Oberbürgermeister Immobilienservicebetrieb Bielefeld Tel Fax wolfgang.goldbeck@bielefeld.de 7

8 8 Auszug aus dem Bielefelder Stadtplan

9 Lageplan 9

10 Luftbild 10

11 Denkmalschutz (rot schraffiert Gebäudeteil, der ggf. aufgestockt werden kann) 11

12 Beispiel für Aufstockung hinsichtlich Einfügung gem. 34 BauGB und Abstandsflächen gem. 6 BauO NRW A

13 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte

14 Grundrisse Ravensberger Straße Rohrteichstraße Bielefelder Jugendring Puppentheater 14

15 Ravensberger Straße Rohrteichstraße Bielefelder Jugendring Verlegbare Trafo-Station 15

16 Ravensberger Straße Rohrteichstraße 16

17 Ravensberger Straße Rohrteichstraße 17

18 Ravensberger Straße Rohrteichstraße 18

19 19 Schnitte

20 20

21 21

22 Ansichten Ravensberger Straße Ecke Turnerstraße Ravensberger Straße Ecke Turnerstraße Teilansicht Turnerstraße In Richtung Ravensberger Straße Turnerstraße Ecke Rohrteichstraße Rohrteichstraße Ecke Gerichtsstraße Gerichtsstraße Toreinfahrt zum Innenhof 22

23 Gerichtsstraße Ecke Ravensbergerstraße Ravensberger Straße Ecke Gerichtsstraße Ravensberger Straße Verbindungsbrücke Ravensberger Straße Toreinfahrt 23

24 Innenhof (Rohrteichstraße) Innenhof (Ravensberger Straße) Innenansichten Innenansicht Flur im EG Innenansicht Flur im 2. OG 24