Modellentwicklung für den Börsengang. dargestellt am Beispiel von. Universitätsverlag der TU Berlin. öffentlicher Träger von Immobilien

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Frauke Gerhardt
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1 Bauwirtschaf): und Baubetrieb Mitteilungen 47 Sabine Haselbauer Modellentwicklung für den Börsengang öffentlicher Träger von Immobilien - dargestellt am Beispiel von REITs für Schulen Universitätsverlag der TU Berlin

öffentlicher Träger von Immobilien - dargestellt am

2 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis 17 1 Einleitung Problemstellung Aufbau der Arbeit ] 23 Komplex 1: Ist eine Ausgliederung und Verwaltung von Immobilien durch Gründung einer Aktiengesellschaft in Form einer REIT AG rechtlich überhaupt zulässig? 23 Komplex 2: Handelt es sich unter institutionenökonomischer Sicht um eine alternative Finanzierungsform im Vergleich zum kommunalen Kredit? 24 Komplex 3: Welche Risiken ergeben sich aus einer Umfeldanalyse? 24 Teil I Öffentliche Immobilien unter besonderer Berücksichtigung von Schulen Eigentumsrechtliche Einordnung 241 Klassische 2 Struktur des Immoblllenbestandes der öffentlichen Hand Definitionen Quantitative Einordnung und Nutzungsmix Gesamtbestand öffentlicher Immobilien Schulgebäude Verwaltung öffentlicher Immobilien Eigenverwaltung 242 Verwaltung durch öffentlich-rechtliche Organisationen Verwaltung in Privatrechtsform Steuerungsmodelle innerhalb der Liegenschaftsverwaltung Fazit Kapitel 2 _ 47 3 Investitionen in öffentliche Schulgebäude Immobilienart und Kostenstruktur bei Schulen Kostenträger bei Investitionen bisherige Investitionsentwicklung 51 9

23 Komplex 2: Handelt es sich unter institutionenökonomischer Sicht um eine alternative Finanzierungsform im Vergleich zum kommunalen Kredit?

3 331 alte Bundesländer Neue Bundesländer Investitionsbedarf Folgen unterlassener Investitionen Verbuchung im Rahmen des kommunalen Haushaltes Haushaltsplan und Kameralistik Doppisches Rechnungswesen Fazit Kapitel 3 67 Teil II Finanzierung von Investitionen 68 4 Finanzierungsformen der Privatwirtschaft Definitionen und Übersicht Finanzierung durch Eigenkapital Finanzierung durch Fremdkapital Alternative" Finanzierungsformen _ lmmobilienaktien Geschlossene Immobilienfonds Offener lmmobilienfonds Leasing Fazit Kapitel Finanzierungsformen der öffentlichen Hand Eigenkapital durch Zuweisungen sowie Förderungen Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland 88 10

Finanzierung durch Eigenkapital 70 43 Finanzierung durch Fremdkapital 70 44 Alternative" Finanzierungsformen _72 441 lmmobilienaktien 73 442 Geschlossene Immobilienfonds 73 443 Offener

4 5113 Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Eigenkapital durch Steuern und Rücklagen Fremdkapital Kommunalkredit Mogendorfer Modell Fremdfinanzierung über Kapitalmarkt (Organisationsmodell) alternative Organisations-, und Finanzierungsform Finanzierungsleasing Alternative Organisations-, und Finanzierungsform PPP Definition und Zielsetzungen Formen von PPP Finanzierungsstruktur bei PPP und Gestaltungsrahmen Projekte 56 Fazit Kapitel Auswahl der Finanzierung in der Privatwirtschaft Klassische Finanzierungslehre Moderne Investitions- und Finanzierungstheorie Börsentheorie-Modell von Pagano Börsentheorie-Modell von Chemmanur und Fulghieri Börsentheorie-Modell Subrahmanyam und Titmann Neue Institutionenökonomik Property-rights-Theorie Principal-agent-Theorie Transaktionskostentheorie Fazit Kapitel Besondere Kriterien im öffentlichen Haushalt

100 551 Definition und Zielsetzungen 100 552 Formen von PPP 102 553 Finanzierungsstruktur bei PPP und Gestaltungsrahmen 103 554 Projekte 56 Fazit Kapitel 5 106 104 6 Auswahl der Finanzierung in der

5 Teil III Alternative Finanzierungs-, und Organisationsform REIT AG" Definition REIT Historische Entwicklung von REITs Internationa) National Vorteile von REITs Strukturvorgaben für REITs 111 Gesellschaftsrecht Untemehmensgeg8nstand 13* 1112 Formale Anforderungen Kapitalausstattung Aktienstruktur Handelsverbot Kapitalmarktrecht Börsenzulassungspflicht Vorgaben zur Aktienemission Gesetzliche Verhaltenspflichten Steuerrecht Ebene lmmobilienveräußerer_ Ebene REIT Aktiengesellschaft Ebene der Aktionäre Wirtschaft Konzemabschluss und Bewertung der Immobilien Vorgaben zur Ausschüttung und Gewinnverwendung Vorgaben zur Ertragsstruktur Vorgaben zum Aktivvermögen Vergleich REIT mit anderen indirekten Anlagevehikeln Immobilienaktiengesellschaft Geschlossener Immobilienfonds Offener Immobilienfonds Fazit Kapitel

Kapitalmarktrecht 140 1121 Börsenzulassungspflicht 14 1122 Vorgaben zur Aktienemission 142 1123 Gesetzliche Verhaltenspflichten 143 113 Steuerrecht 144 1131 Ebene lmmobilienveräußerer_ 145 1132 Ebene

6 Teil IV Voraussetzungen für die alternative Organisationsform gemischt öffentlich-privat REIT AG" Rechtliche Zulässigkeit (Filter 1) Rechtliche Einordnung REIT-Gründung" Ausgliederung der Immobilien als Privatisierung und Vermögensveräußerung" Tätigkeit der gemischt öffentlich-privaten REIT Aktiengesellschaft als wirtschaftliche Betätigung" Rechtlicher Rahmen Gesetzliche Verbote aus dem Verfassungsrecht Verbote im Zusammenhang mit Privatisierung" Verbote im Zusammenhang mit Vermögensveräußerung" Verbote im Zusammenhang mit Tätigkeit in gemischt öffentlich privater REIT AG" Vorgaben der Gemeindeordnungen zur wirtschaftlichen Betätigung der öffentlichen Hand" öffentlicher Zweck örtlichkeitsbezug Subsidiarität Sicherung der Leistungsfähigkeit der Gemeinde Vorgaben der Gemeindeordnungen zur Gründung/Beteiligung an Unternehmen in Privatrechtsform" Zweckbestimmung und Ingerenzpflicht Risikobegrenzung der Gemeinde Weitere Einzelvoraussetzungen Vorgaben der Gemeindeordnungen zur Vermögensveräußerung 185 _ 1361 Regelungen zur Vermögensveräußerung Veräußerungsbegriff Kein Benötigen zur Aufgabenerfüllung Vorgaben aus dem öffentlichen Schulgesetz der Länder Haushaltsrechtliche Vorgaben 139 Fazit Kapitel

Rechtlicher Rahmen 160 133 Gesetzliche Verbote aus dem Verfassungsrecht 163 1331 Verbote im Zusammenhang mit Privatisierung" 164 1332 Verbote im Zusammenhang mit Vermögensveräußerung" 165 1333

7 14 Wirtschaftlichkeit (Filter 2) Wirtschaftlicher Rahmen Direkte Kosten bei Investition und Finanzierung durch Kommunalkredit Definition der Rechtsbeziehungen Kosten des Darlehensvertrages Kosten des Planungsvertrages Kosten der Ausschreibung und Vergabe Kosten der Ausführung der Bauleistung Direkte Kosten bei privater Ausführung (REIT) Definition der Rechtsbeziehungen Kosten aus der Finanzierungsbeziehung Kosten des Planunosvertraaes Kosten der Ausschreibung und Vergabe Kosten der Ausführung der Bauleistung Systemimmanente Effizienzeinbußen bei klassischer öffentlich rechtlicher Investition Verdünnung derproperty rights Ineffizienz durch Organisation der Bürokratie" (Bürokratietheorie) Informationsasymmetrien innerhalb der einzelnen Rechtsverhältnisse Systemimmanente Effizienzeinbufien bei privater Ausführung (REIT) Verdünnung der property rights Informationsasymmetrien innerhalb der einzelnen Rechtsverhältnisse Steuerungsmechanismen Markteffekte Ergebnis ökonomischer Filter Fazit Kapitel

Ausführung (REIT) 214 1431 Definition der Rechtsbeziehungen 214 1432 Kosten aus der Finanzierungsbeziehung 217 1433 Kosten des Planunosvertraaes 222 1434 Kosten der Ausschreibung und Vergabe 225 1435

8 15 Umfeldanalyse (Stakeholderanalyse) (Filter 3) Nutzen und Vorgehensweise Stakeholder-Identifizierung Betroffenheit der Stakeholder Anleger Konkurrenten : Aufsicht/Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Mitarbeiter/Organe des Unternehmens Nutzer Dienstleister Staatliche Stellen Analyse der Einwirkungsmöglichkeiten (Beeinflussbarkeit) Anleger Konkurrenten Aufsicht/Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Mitarbeiter/Organe Nutzer Dienstleister Staatliche Stellen Fazit Risiken für das Projekt Anleger Aufsicht/Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Manager, Organe 1554 Nutzer des REIT Steuerungsmöglichkeiten der Risiken im Rahmen einer Emission Nachfrage durch Anleger Nachfrage durch Nutzer Sicherung der Einflussnahme der öffentlichen Hand im Rahmen des operativen Geschäfts innerhalb einer gemischt öffentlich-privaten Aktiengesellschaft

Analyse der Einwirkungsmöglichkeiten (Beeinflussbarkeit) 272 1541 Anleger 272 1542 Konkurrenten 273 1543 Aufsicht/Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) 273 1544 Mitarbeiter/Organe

9 1571 Maßnahmen zur Einflussnahme auf die Willensbildung innerhalb einer AG_ Sicherung der Einflussnahme der öffentlichen Hand auf Organe des REIT (Vorstand) Sicherung der Einflussnahme der öffentlichen Hand auf Organe des REIT (Aufsichtsrat) Fazit Kapitel Teil V Verfahren Handlungsschritte Kommunalpolitische Vorentscheidungen/Vorprüfungen Genehmigungspflichten Vorbereitung des Börsengangs und Gründung einer Aktiengesellschaft, Erzielung des Status REIT AG" 299 Teil VI Forschungsergebnisse Teilergebnisse Gesamtergebnis und Ausblick 308 Quellenverzeichnis 309 Abkürzungen

295 161 Kommunalpolitische Vorentscheidungen/Vorprüfungen 295 162 Genehmigungspflichten 295 163 Vorbereitung des Börsengangs und Gründung einer Aktiengesellschaft,

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