Nachhaltigkeit nur Energieeinsparung und höhere Baukosten?

Transkript

1 Nachhaltigkeit nur Energieeinsparung und höhere Baukosten? Ein Blick auf Trends und Werte Karsten Jungk MRICS Wüest & Partner Deutschland

2 Die 3 Säulen der Nachhaltigkeit "Entwicklung zukunftsfähig zu machen, heißt, dass die gegenwärtige Generation ihre Bedürfnisse befriedigt, ohne die Fähigkeit der zukünftigen Generation zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse befriedigen zu können". (Brundtlandt-Bericht, 1987, der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung) Folie 2

3 Nachhaltigkeit und Immobilien Quelle: wissensvermittlung-large Folie 3

4 Nachhaltigkeitsrating Wüest & Partner Folie 4

5 Nachhaltigkeitsrating W&P: Bestand Überblick der Baualtersklassen Verbesserungspotenzial Folie 5

6 Nachhaltigkeit in der Bewertung Allgemeine Definition Immobilienbewertung Immobilienrating Folie 6

7 RICS und Nachhaltigkeit: VIP 13-1 Seit 09/2009 Valuation Information Paper (VIP) 13: Bei der Bildung eines Urteils darüber, inwieweit sich Nachhaltigkeitsfaktoren auf eine Bewertung auswirken, sind daher die Einstellungen derjenigen Akteure relevant, die aller Wahrscheinlichkeit nach auf dem Markt für die betreffenden Immobilien als Mieter und Eigentümer auftreten werden. Es gibt keine allgemeingültige Definition eines nachhaltigen Gebäudes. [...] Es ist daher zu konstatieren, dass die Bewertung der Nachhaltigkeitsmerkmale eines Gebäudes eine komplexe Tätigkeit ist und nicht als exakte Wissenschaft angesehen werden kann. Folie 7

8 RICS und Nachhaltigkeit: VIP Flächen- bzw. Grundstücksnutzung Kontaminationen; Risiko von Überschwemmungen, Bodenerosion, etc. 2. Planungs- und Konstruktionsaspekte Bauqualität und Lebenszyklus, Grundflächeneffizienz, Ressourceneffizienz, Flexibilität, Anpassungsfähigkeit, Gesundheit und Mensch 3. Baumaterialien und technische Gebäudeausrüstung Art der Baumaterialien, Pflege und Austausch von Materialien, Technische Gebäudeausrüstung, Energieeffizienz, Energieversorgung, Wassereffizienz, Abfallmanagement 4. Standort- und Erreichbarkeitsproblematik Erreichbarkeit mit ÖPNV und Privatverkehr, Vorhalten von Fahrradstellplätzen, Auswirkungen von Klimaänderungen auf den Standort (Überschwemmung, Waldbrandgefahr, etc.) 5. Steuerliche und rechtliche Aspekte Einfluss regulatorischer, steuerlicher und finanzieller Anreize auf die Nachhaltigkeit 6. Verwaltungs- und Vermietungsaspekte Mietvertragslaufzeiten, Teilung des Kosteneffekts zwischen Mietern und Vermietern, Folie 8

9 NUWEL 1 Leitfaden Ist ein Leitfaden für die Berücksichtigung von Nachhaltigkeit bei Bewertungen in D, A und CH... enthält die folgenden Grundsätze 1. Nachhaltigkeitsrelevante Merkmale und Eigenschaften von Immobilien sind in der Wertermittlung und Risikoanalyse angemessen zu berücksichtigen. Angemessen heißt, dass der Einfluss soweit möglich quantifiziert wird, mindestens aber die relevanten Effekte auf den Immobilienwert im Gutachten beschrieben werden. 2. Nachhaltigkeitsaspekte können in die heute üblichen und bewährten Methoden der Wertermittlung und Risikoanalyse integriert werden. 3. Die Quantifizierung des Einflusses der wertrelevanten Nachhaltigkeitsmerkmale am konkreten Objekt und im konkreten regionalen Umfeld ist Aufgabe des Sachverständigen. 4. Art und Umfang der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen müssen im Wertgutachten transparent dargestellt und begründet werden. 1 NUWEL steht für Nachhaltigkeit und Wertermittlung Leitfaden und wurde von dem Center for Corporate Responsibility and Sustainability an der Universität Zürich im Dezember 2011 herausgegeben Folie 9

10 NUWEL Leitfaden enthält auch - Grundsätzliches zur Einbeziehung von Nachhaltigkeit in die Wertermittlung - Hinweise zum Einbezug von Nachhaltigkeit bei den verschiedenen Verfahren der Wertermittlung - Daten aus Studien zur Quantifizierung des Einflusses von Nachhaltigkeit auf den Immobilienwert, mit z.b. folgenden Ergebnissen - USA: Anstieg von Büromieten um 5 bis 6 % und Werten von Bürogebäuden um 7 bis 13 % bei Erreichen eines LEED-Zertifikates - Schweiz: Anstieg der Wohnungsmieten um 5 bis 6 % und der Kaufpreise von EFH um 5 bis 7 % bei Erreichen des Minergie-Labels - Japan: Anstieg der Transaktionspreise für MFH um 6 bis 11 % bei Anwendung des Tokyo Green Labeling Systems - Hinweise zur Darstellungen im Gutachten und Checklisten Folie 10

11 Nachhaltigkeit Auswirkungen auf dem Markt QUALITATIV IMAGE Nachfrage durch große Unternehmen (häufig aus Image-Gründen) ZUFRIEDENHEIT Höhere Zufriedenheit der Mieter PRODUKTIVITÄT Höhere Produktivität, weil geringere Krankenstände, etc. NACHFRAGE Nachfrage nach Green Buildings steigt -> Druck auf Renditen Folie 11

12 Nachhaltigkeit Auswirkungen auf dem Markt QUANTITATIV MIETEN Höhere Netto-Kalt-Mieten? Gem. verschiedener Studien aus den USA 5% bis 7% höher LEERSTAND Leerstand: schnellere Vermietung und geringerer Leerstand (5 8%) BETRIEBSKOSTEN Geringere Betriebskosten, insbes. Heizung/Kühlung und Wasser (50% und mehr Einsparung) WERTE Wohnen ETW: 0 3,5 % (Schweiz) Wohnen EFH: 5 7 % (Schweiz), 2,8 % (NL) Büro: 7 11% (USA) Folie 12

13 Fazit: Nachhaltigkeit in der Bewertung «Work in Progress» bei der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten in der Bewertung von Immobilien. Es gibt derzeit (noch) keinen eigentlichen Nachhaltigkeits-Bonus. Nachhaltige Gebäude weisen spezifische Ertrags- und Kostenstrukturen auf, welche Einflüsse auf die Bewertung haben. Es muss eine Übersetzungsarbeit geleistet werden, entscheidend sind die Folgen für Erträge, Kosten und Renditen. Die Nachfrage von Investoren für zertifizierte Gebäude übersteigt aktuell das Angebot -> dies führt grundsätzlich zu höheren Preisen ABER: Lage, Vermietungssituation, Objektqualität und das wirtschaftliche Umfeld entscheiden weiterhin gemeinsam über den Wert einer Liegenschaft! These: Langfristig werden nachhaltige Gebäude vom Markt nicht höher eingeschätzt, sondern die anderen Liegenschaften werden an Wert verlieren! Nachhaltigkeit wird in Zukunft State of the art sein. Folie 13