Inhaltsverzeichnis. 23 Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties 60

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1 Geleitwort des Herausgebers Vorwort des Verfassers Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Symbolverzeichnis Verzeichnis der Übersichten Verzeichnis der Anhänge V XI XIII XV XXIII XXIX XXXI XXXV 1 Einleitung 1 11 Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt für die Verabschiedung von IAS Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties Problemstellung und Gang der Untersuchung 30 2 Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment Properties Vorbemerkungen Die Definition von Investment Properties Die Definition von Investment Properties nach IAS 40.4 und ihre Entwicklungsgeschichte Vom Eigentümer gehaltene Investment Properties Vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing- Verhältnisses gehaltene Investment Properties Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties Investment Properties versus Non-Investment Properties Die Abgrenzungskriterien 63 XV

2 232.1 Entwicklung und Herstellung Veräußerungsabsicht Betriebliche Eigennutzung Vollständige betriebliche Eigennutzung Teilweise betriebliche Eigennutzung Zusammenfassender Überblick Die Ansatzkriterien von Investment Properties Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties Überblick Der Ansatz von Investment Properties im Konzernabschluß Der Ansatz von auf der Grundlage langfristiger Operate-Leasing- Verhältnisse gehaltenen Immobilien Der Ansatz von an Mitarbeiter vermieteten Immobilien Verwendungswechsel Abgänge Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS Vorbemerkungen Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien Wertbeeinflussende Rahmenfaktoren von Immobilien Fiskal-politische Entwicklung Wirtschaftspolitische Dynamik Sozio-kulturelle Faktoren Technologische Innovationen Wertbeeinflussende immobilienspezifische Faktoren Standortfaktoren Rechte und Beschränkungen Wertbeeinflussende Faktoren von Grund und Boden Bodenbeschaffenheit Größe und Gestaltung 118 XVI

3 Nutzungsfähigkeit Wertbeeinflussende Faktoren der baulichen Anlagen Restnutzungsdauer und baulicher Zustand Größe der Mietfläche und bauliche Konzeption Nutzungssituation Bewirtschaftungskosten Fazit Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS Die internationale Harmonisierung der Immobilienbewertung Das INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (IVSC) als internationaler Standardsetter für die Immobilienbewertung Das IVSC Entwicklung und Zielsetzung des IVSC Die Organisation des IVSC Die Verlautbarungen des IVSC Die geltenden International Valuation Standards (IVS) und ihre Systematik Sonstige Verlautbarungen Die allgemeinen Bewertungskonzepte und Bewertungsprinzipien des IVSC Der Bewertungsgegenstand Der internationale Wertbegriff Das Nutzungskonzept Die internationalen Immobilienbewertungsverfahren Überblick über die deutschen und angelsächsischen Immobilienbewertungsverfahren Die Immobilienbewertungsverfahren des IVSC Sales Comparison Approach 154 XVII

4 Income Capitalisation Approach Cost Approach Die Bedeutung des IVSC für die Bewertung von Investment Properties nach IAS Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach LAS Vorbemerkung Die Zugangsbewertung von Investment Properties Die Bewertung von Investment Properties zu Anschaffungskosten Die Bewertung von Investment Properties zu Herstellungskosten Die Folgebewertung von Investment Properties Wahlmöglichkeit beim Folgebewertungsmodell Die Folgebewertung von Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert (fair value model) Der beizulegende Zeitwert Die Definition des beizulegenden Zeitwertes Der Ausschluß besonderer Transaktionsumstände Die Eigenschaften der Marktteilnehmer Das Stufenkonzept zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von Investment Properties Die Abgrenzung des beizulegenden Zeitwertes vom Nutzungswert (value in use) Die Folgebewertung von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model) Sonderfälle der Bewertung von Investment Properties Verwendungswechsel Abgänge 198 XVIII

5 4 Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von Investment Properties nach IAS Vorbemerkungen Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties Begriff und Aufgabe der Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties Entwicklung von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties Methoden zur Entwicklung von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties Quellen zur Entwicklung von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties Ein System von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties Systemzweck Basisgrundsätze Primär- und Sekundärgrundsätze Überblick Relevanz Zuverlässigkeit Transparenz Nebenbedingungen Zusammenfassender Überblick über das System der Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens Überblick Anwendungsbereich und Anwendungsvoraussetzungen Verfahrensaufbau und Verfahrensablauf 240 XIX

6 434. Parameter des zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property verwendeten Discounted Cash Flow- Verfahrens Zahlungsmittelströme (Cash Flows) Notwendige Informationen, Zeithorizont Prognose künftiger Zahlungsmittelströme Diskontierungssatz (Capitalisation Rate) Überblick Arten von Diskontierungssätzen Anfangsrendite (Going-in Capitalisation Rate) Interner Zinssatz (Internal Rate of Return) Kapitalmarktorientierter Diskontierungssatz Übrige Diskontierungssätze Beurteilung der Brauchbarkeit der Diskontierungssätze für das Discounted Cash Flow-Verfahren Restwert (Residual Value) Weitere Einflüsse auf die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens Möglicher Einfluß der NEUEN BASLER EIGENKAPITALVEREINBARUNG (BASEL II) auf die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens Möglicher Einfluß der Ereignisse des 11. September 2001 auf die Parameter des Discounted Cash Flow- Verfahrens Ein Beispiel zum Discounted Cash Flow-Verfahren Vorbemerkung Charakterisierung der Beispielimmobilie 283 XX

7 435.3 Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der zu Finanzanlagezweclcen gehaltenen Beispielimmobilie Der Einfluß der Parameter des Discounted Cash Flow- Verfahrens auf die Höhe des beizulegenden Zeitwertes der zu Finanzanlagezwecken gehaltenen Beispielimmobilie Der Einfluß der Zahlungsmittelströme auf die Höhe des beizulegenden Zeitwertes Der Einfluß des Diskontierungssatzes auf die Höhe des beizulegenden Zeitwertes Der Einfluß des Restwertes auf die Höhe des beizulegenden Zeitwertes Fazit Bilanzielle Auswirkungen einer jährlichen Neubewertung eines Investment Property Kritische Würdigung des Discounted Cash Flow-Verfahrens und seines Ergebnisses vor dem Hintergrund der Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties Der ergänzende Einsatz des Sales Comparison Approach bei der Ermittlung beizulegender Zeitwerte von Investment Properties 330 Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS Vorbemerkungen Der Ausweis von Investment Properties Der bilanzielle Ausweis von Investment Properties Der Ausweis von mit Investment Properties zusammenhängenden Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von Investment Properties Vorbemerkung 344 XXI

8 532. Offenlegungspflichten unabhängig vom gewählten Bewertungsmodell bei der Folgebewertung von Investment Properties Weitere Offenlegungspflichten bei der Folgebewertung von Investment Properties zu ihren beizulegenden Zeitwerten (fair value model), Weitere Offenlegungspflichten bei der Folgebewertung von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model) Die freiwillige OfTenlegung weitergehender Abschlußinformationen zu Investment Properties Mögliche Berichtsformate für die OfFenlegung von Abschlußinformationen zu Investment Properties im Anhang Vorbemerkung Mögliches Berichtsformat fiir Anhangangaben bei der Folgebewertung von Investment Properties zu beizulegenden Zeitwerten (fair value model) Mögliches Berichtsformat für Anhangangaben bei der Folgebewertung von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model) Zusammenfassung und Ausblick 367 Anhang 377 Quellenverzeichnis 393 Stichwortverzeichnis 435 XXII

9 PPN: Titel: Die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40 / von Henning Zülch. - Düsseldorf : IDW-Verlag, 2003 ISBN: Bibliographischer Datensatz im SWB-Verbund