Reihe: Immobilienmanagement Band 13

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1 Reihe: Immobilienmanagement Band 13 Herausgegeben von Prof. Dr. Wolfgang Pelzl Institut für Immobilienmanagement der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig Dr. Claudia Wetzel Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Assetklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens

2 Gliederung XIII Gliederung 1. Abschnitt: Charakterisierung des Immobilien- Risikomanagements im Versicherungsunternehmen A. Bedeutung des Risikomanagements im betriebswirtschaftlichen Kontext B. Gesetzliche Anforderungen an die Gestaltung des Immobilien- Risikomanagements C. Entwicklungsbedarf eines Immobilien-Risikomanageinents bei Versicherungsunternehmen 2. Abschnitt: Value at Risk als Zielgröße des immobilienspezifischen Risikomanagements A. Konzeption des Value at Risk B. Zerlegung des Value at Risk C. Konzeption des Analysemodells zur Bestimmung des VaR 3. Abschnitt: Immobilienrisiken und deren Indikatoren A. Immobilienbezogener Risikobereich B. Managementbezogener Risikobereich C. Produktbezogener Risikobereich D. Zuordnung der Immobilienrisiken zu Risikotreibern 4. Abschnitt: Steuerung von Immobilienrisiken A. Voraussetzungen für die Definition von Risikosteuerungsmaßnahmen B. Immobilienspezifische Steuerungsmaßnahmen 5. Abschnitt: Organisatorische Implementierung des Immobilien-Risikomanagements in ein Versicherungsunternehmen A. Voraussetzungen für das Immobilien-Risikomanagement B. Organisationsaufbau des Immobilien-Risikomanagements

3 XIV Geleitwort Vorwort Gliederung Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis V VII XIII XIV XX XXV XXVII 1. Abschnitt: Charakterisierung des Immobilien- Risikomanagements im Versicherungsunternehmen 1 A. Bedeutung des Risikomanagements im betriebswirtschaftlichen Kontext 2 I. Begriffsbestimmung Risiko 2 a) Betriebswirtschaftlich-entscheidungstheoretischer Risikobegriff 3 b) Versicherungswirtschaftlicher Risikobegriff 5 c) rmmobilienwirtschaftlicher Risikobegriff 8 II. Begriffsbestimmung Risikomanagement 9 a) Risikomanagement aus unternehmerischer Sicht 10 b) Immobilien-Risikomanagement 13 B. Gesetzliche Anforderungen an die Gestaltung des Immobilien- ^ Risikomanagements 15 I. Maßnahmen und Mechanismen nach KonTraG 16 II. Versicherungsspezifische Anforderungen durch Solvency II...20 a) Mindestanforderungen an die Kapitalausstattung Standardansatz, Internes Modell 31 b) Anforderungen an die Organisation des Risikomanagements Aufbau des Risikomanagementsystems Verantwortliche Personen des Risikomanagements 38

4 XV 3. Prüfung des Risikomanagements durch die Aufsichtsbehörde 39 c) Stärkung der Marktdisziplin durch Transparenz 40 III. Auswirkungen der IFRS 42 C. Entwicklungsbedarf eines Immobilien-Risikomanagements bei Versicherungsunternehmen 44 I. Situationsanalyse zum immobilienspezifischen Risikomanagement 45 a) Befragungsstatistik 45 b) Struktur des Immobilien-Portfolios 48 c) Konzeptionelle Rahmenbedingungen für das Immobilien-Risikomanagement Zielsetzungen Voraussetzungen 54 d) Einsatz von Risikomanagementinstrumenten Identifikationsphase Bewertungsphase Steuerungsphase 64 II. Darstellung der Entwicklungspotenziale auf Basis der Untersuchung Abschnitt: Value at Risk als Zielgröße des immobilienspezifischen Risikomanagements 73 A. Konzeption des Value at Risk 74 I. Definition Value at Risk 75 II. Parameter des Value at Risk-Konzepts 77 a) Konfidenzniveau 77 b) Haltedauer 78 c) Wahrscheinlichkeitsverteilung " III. Verfahren der Value at Risk-Ermittlung 80 a) Varianz-Kovarianz-Methode 81 b) Historische Simulation 83 c) Monte-Carlo-Simulation 86 B. Zerlegung des Value at Risk 90 I. Marktwerte als Zielwert für die Bestimmung des Value at Risk 90 a) Direkte Immobilienanlagen 93 b) Indirekte Immobilienanlagen 95

5 XVI II. Definition von Risikotreibern zur Beschreibung des Marktwertes des Immobilienportfolios 97 a) Allgemeine Risikotreiber der Immobilienanlage Mieteinnahmen Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten Diskontierungszinssatz 105 b) Spezifische Risikotreiber der Immobilienanlage Wert der Beteiligungen Wert der Forderungen und Liquiditätsanlagen Verbindlichkeiten aus der Objektfinanzierung Verbindlichkeiten aus der Unternehmensfinanzierung 113 C. Konzeption des Analysemodells zur Bestimmung des Value at Risk 114 I. Definition der Analysegegenstände 114 a) Immobilienanlageprodukte Direktanlagen Beteiligungen an Objektgesellschaften Beteiligungen an Immobilien-Sondervermögen 120 b) Lebenszyklusabschnitt 122 c) Immobiliennutzungsarten 123 II. Zusammensetzung der Analyseverfahren 124 a) Quantitatives Analyseelement 126 b) Qualitatives Analyseelement Funktionsweise des Scoring-Modells Anwendung des Scorings als Methode zur Bestimmung der Schwankungsbreite Abschnitt: Immobilienrisiken und deren Indikatoren ^ A. Immobilienbezogener Risikobereich 137 I. Immobilienmakrostandort 137 a) Immobilienmarktrisiko.." 138 b) Länderrisiko 146 c) Ökonomisches Risiko 151 d) Soziodemographisches Risiko 156

6 XVII II. Immobilienmikrostandort 159 a) Lagequalitätsrisiko 160 b) Infrastrukturrisiko 162 c) Umweltrisiko der Objektumgebung 165 III. Immobilienobjekt 168 a) Risiken des architektonischen Designs 169 b) Objekt- und Grundstückszustandsrisiko 173 c) Risiko der Gebäudewirtschaftlichkeit 176 d) Umweltrisiko des Gebäudes 180 e) Objektrechtliches Risiko 183 IV. Immobilieneinheit 185 a) Mieterrisiko 186 b) Mietvertragsrisiko 189 c) Leerstandsrisiko 192 B. Managementbezogener Risikobereich 195 I. Personalbezogenes Risiko 196 a) Managementrisiken auf der strategischen Ebene 197 b) Mitarbeiterrisiken auf der operativen Ebene 200 II. Organisatorisches Risiko 203 III. Informationstechnisches Risiko 207 C. Produktbezogener Risikobereich 210 I. Externes Risiko der Gesellschaft 211 II. Adressenausfallrisiko 213 III. Operatives Risiko der Gesellschaft 215 D. Zuordnung der Immobilienrisiken zu Risikotreibern 218 I. Allgemeine Risikotreiber 218 a) Mieteinnahmen 218 b) Betriebskosten 221 c) Verwaltungskosten 222 d) Instandhaltungskosten 224 e) Diskontierungszinssatz 225 II. Spezifische Risikotreiber 226 a) Beteiligungs- und Forderungswert 226 b) Verbindlichkeiten aus der Objekt- und Untemehmensfinanzierung 228

7 XVIII 4. Abschnitt: Steuerung von Immobilienrisiken 229 A. Voraussetzungen für die Definition von Risikosteuerungsmaßnahmen 229 B. Immobilienspezifische Steuerungsmaßnahmen 236 I. Aktive Steuerungsmaßnahmen 236 a) Vermeidung der Übernahme von Immobilienrisiken 237 b) Minderung der Immobilienrisiken 239 c) Steuerung der Immobilienrisiken durch Diversifikation..243 II. Passive Steuerungsmaßnahmen 245 a) Transferierung der Immobilienrisiken auf Dritte 246 b) Bewusste Selbsttragung der Immobilienrisiken Abschnitt: Organisatorische Implementierung des Immobilien-Risikomanagements in ein Versicherungsunternehmen 253 A. Voraussetzungen für das Immobilien-Risikomanagement 254 I. Wissensspezifische Voraussetzungen 254 II. Informatorische und technische Voraussetzungen 257 a) Immobiliendatenbasis 257 b) Informationssystem 261 B. Organisationsaufbau des Immobilien-Risikomanagements I. Aufbauorganisatorische Eingliederung 266 a) Organisationsformen des Immobilien- Risikomanagements Zentralisation Dezentralisation Mischorganisation 272 b) Organisationseinheiten des Immobilien- Risikomanagements 273 II. Ablauforganisatorische Eingliederung 277 a) Instrumente zur Institutionalisierung der Prozesse 278 b) Informationsversorgung der Prozessschritte mittels Risikoberichterstattung Interne Berichterstattung Externe Berichterstattung 284 Schlussbemerkung 288

8 XIX Thesen Anhang Quellenverzeichnis Index RES Consult GmbH DVD-Reihe Immobilienwissen aktuell" Abschlussarbeiten im Online-System Schriftenreihe Immobilienmanagement" XXVIII XXXV LVI LXXVI LXXIX LXXX LXXXI LXXXII