Demographische und Wohnungsmarktentwicklung in Dormagen und der Region

Transkript

1 Demographische und Wohnungsmarktentwicklung in Dormagen und der Region

2 Prolog: Demographische Entwicklung in Deutschland

3 Demographische Trendumkehr in Deutschland? Zitate aus einer Pressemeldung vom zu neuen Forschungsergebnissen von Demographen des Rostocker Max- Plank-Instituts: Mehr Geburten in Deutschland Frauen, die in den 1970er Jahren und später geboren wurden, bekommen offenbar wieder mehr Kinder Die Rostocker Wissenschaftler erwarten eine Trendumkehr im deutschen Geburtenverhalten

4 Komponenten der Bevölkerungsentwicklung Geburten Sterbefälle Zuzüge Wegzüge Natürlicher Saldo Wanderungssaldo Bevölkerungsveränderung im Jahr x

5 Zu wenige Geburten Damit sich eine Population aus sich heraus dauerhaft erhalten kann, muss (unter hiesigen zivilisatorischen Bedingungen) jede Frau durchschnittlich 2,1 Kinder gebären Tatsächlich ist die Geburtenziffer in Deutschland seit Mitte der 70er Jahre deutlich niedriger (ca. 1,4-1,6) Somit ist seit fast 40 Jahren absehbar, dass sich die deutsche Bevölkerung bei gleichbleibend niedriger Geburtenziffer rückläufig entwickeln wird sofern keine vollständige Kompensation der fehlenden Geburten durch Zuwanderungsgewinne erfolgt

6 Geburtenziffer: gestern, heute, morgen Prognose 2,1 Quelle: United Nations, 2011, überarbeitete Darstellung

7 Fehlende Kinder : Überschlagsrechnung Überschlägiger Ansatz: Geburtenziffer 1972 sowie 2010 um 0,5 zu niedrig (1,6 statt 2,1) 1972: 12,8 Mio. Frauen Jahre = 40 % der weiblichen Bevölkerung Fehlende Kinder bis heute: 12,8 Mio. x 0,5 = 6,4 Mio. 2010: 15,7 Mio. Frauen Jahre = 38 % der weiblichen Bevölkerung Fehlende Kinder bis 2040: 15,7 Mio. x 0,5 = 7,8 Mio

8 Drei Trends Geburtenrate Wanderungssaldo Lebenserwartung wie dargestellt, dauerhaft zu niedrig schwankend, in den letzten Jahren (Ausnahme 2011) waren die Wanderungsgewinne nicht ausreichend zur Kompensation des natürlichen Bevölkerungsrückgangs stetig steigend

9 Gesamtentwicklung in Deutschland heute und morgen Rückläufige Bevölkerungsentwicklung in Deutschland seit 2002 (jedoch leichtes Bevölkerungsplus in 2011) Zukünftig weiter deutlich rückläufige Bevölkerungsentwicklung zu erwarten (76-80 Mio. EW in 2035) somit keine Trendumkehr! Außerdem Alterungsprozess in vollem Gange, weiterhin hohe Dynamik bis ca. 2035, dann % 65+-Jährige (heute: 20 %) Es gibt jedoch erhebliche kleinräumige Unterschiede in der Bevölkerungsentwicklung, diese sind in aller Regel wanderungsbedingt! Insgesamt ergeben sich aus der sich massiv vollziehenden Alterung der Bevölkerung in Kombination mit sich ausdifferenzierenden Lebensstilen im Hinblick auf Wohnen mindestens ebenso große Herausforderungen, wie aus dem Bevölkerungsrückgang

10 Bevölkerungsentwicklung: D, NRW, Kreis, Stadt Prognose 100 Quellen: Eigene Darstellung, Datenquellen: 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (D I: 3-W2, D II: 1-W1, NRW: 1-W1), Bertelsmann-Prognose (Kreis), Bevölkerungsprognose Stadt Dormagen

11 Regionaler Wohnungsmarkt Rhein-Kreis Neuss: Ein Landkreis im Einflussbereich von Köln und Düsseldorf

12 Hohe Bedeutung der Wohnfunktion Nur Neuss weist Einpendlerüberschuss auf Erschwingliche Wohnstandorte für Familien aus Köln/Düsseldorf Zugleich Erwerbstätigkeit im Kreis insgesamt überdurchschnittlich, höchste Erwerbstätigenquote in Dormagen Quelle: NRW-Bank, 2011 Einer der wichtigsten Arbeitgeber insgesamt ist der Chempark in Dormagen

13 Wirtschaftlich günstige Bedingungen Arbeitslosenquoten (2010): Neuss: 8,5 % R-K Neuss: 6,6 % Dormagen: 5,1 % Zum Vergleich: Köln: 10,1 % Düsseldorf: 9,5 % SGB II-Bezug entsprechend unterdurchschnittlich Quelle: NRW-Bank, 2011 R-K Neuss ist einer der kaufkraftstärksten Landkreise in NRW

14 Mittleres Kauf- und Mietpreisniveau NRW R.-K. Neuss Köln Düsseldorf Baulandpreise (EFH/ZFH) in /m² EFH/ZFH-Kaufpreise in T Hauspreis/Jahreseinkommen 5,8 5,5 7,7 8,1 Angebotsmieten in /m² k. A. 6,74 8,48 8,13 Quelle: NRW-Bank, 2011 Hohe Wohnkaufkraft im Kreis wird deutlich

15 Noch geprägt durch (Eigenheim-)Bautätigkeit Überdurchschnittlicher Anteil an EFH/ZFH (Noch) überdurchschnittlich hohe Bauintensität (vgl. Köln: 0,5 %, Düsseldorf: 0,3 %) Quelle: NRW-Bank,

16 Bevölkerungsentwicklung/Komponenten In den letzten Jahren rückläufige Entwicklung Im Gegensatz zu Köln und Düsseldorf Jedoch noch Hinzugewinn von Familien (Zuwanderungsgewinn J. sowie bis 18- Jährige) Quelle: NRW-Bank,

17 Zusammenfassung: Eckdaten des Wohnungsmarktes Aspekte Kreis Vergleich Kreis/NRW Nachfrage Haushalte (Ø-Größe) (2,16) Dormagen k. A (2,28) EW unter 18 Jahre 17,3 höher 17,7 EW 65 Jahre/älter 20,7 höher 22,2 EW-Prognose negativ negativ negativ Wirtschaft Kaufkraft (Index) über Ø Arbeitslosenquote 6,6 % niedriger 5,1 % Pendlersaldo negativ - negativ Angebot Eigenheimquote Ca. 50 % höher Ca. 50 % Bauintenisität 0,5 % höher höher Marktdaten Marktleerstand 2,8 % niedriger k. A. Angebotsmieten 6,83 /m² höher 6,84 /m² Quellen: Amtliche Statistik, NRW-Bank, IDN-Daten, eigene Berechnungen und Erhebungen; Stand

18 Zukünftige Wohnungsnachfrage im Kreis Bevölkerungsprognosen gehen von -3 % (NRW-Bank) bis -6 % (Bertelsmann-Stiftung) bis zum Jahr 2030 aus Die Zahl der 75+-Jährigen wird bis 2030 um rd. 65 % ansteigen Fortsetzung des Haushaltsverkleinerungsprozesses, jedoch wird der Bevölkerungsrückgang nur noch teilweise kompensiert: Prognose Entwicklung Privathaushalte 2008/2030 Verkleinerung Ø-Haushaltsgröße von 2,2 auf 2,1 Abnahme der Anzahl um 1,5 % bzw. rd Haushalte Somit rückläufige Gesamtnachfrage nach Wohnungen

19 Wohnungsmarkt Dormagen

20 Bevölkerungsentwicklung/Komponenten Quelle: Daten Stadt Dormagen, eigene Darstellung An das übrige Kreisgebiet hat die Stadt Dormagen in den letzten drei Jahren p.a. ca Personen verloren

21 Zukünftige Altersstrukturentwicklung Alter 2010 Veränderung 2025 Veränderung abs. in % abs. in % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % Insgesamt % % Quelle: Städtische Prognose Für deutsche Kommunen typisches Bild: Abnahme aller Altersgruppen bis 65 Jahre und Zunahme bei den 65-jährigen und älteren, in besonderem Maße bei den Hochaltrigen (80 Jahre und älter)

22 Ergebnisse der Haushaltsprognose (I) Analyse & Konzepte 2011, Basis: Städtische Bevölkerungsprognose Leichter Rückgang der Haushalte in Dormagen bis 2025 Kernstadt 2025 auf Niveau von 2010 Ortsteile verlieren rd. 2 % der Haushalte bis 2025 Aber: Bis 2015 noch Anstieg der Zahl der Haushalte in beiden Teilräumen in Dormagen Rückgang um 540 Haushalte Kernstadt : Haushalte Ortsteile : Haushalte

23 Haushaltsprognose (II): Haushaltsstruktur Deutlicher Haushaltsverkleinerungstrend in Dormagen Anteil und Zahl der 1-Personen-Haushalte in beiden Teilräumen ansteigend Kernstadt + 5 %; Ortsteile + 9 % Deutlicher Rückgang der Zahl der Haushalte ab 3 Personen Kernstadt - 8 %; Ortsteile - 17 %

24 Haushaltsprognose (III): Haushaltsstruktur 3,9 % 3,6 % 12,5 % 11,6 % Kernstadt 17,5 % 29,0 % 16,2 % 30,4 % 37,1 % ,3 % 13,0 % 1-Pers.-HH 2-Pers.-HH 3 Pers.-HH 4-Pers.-HH 5-Pers.-HH und größer 38,2 % ,6 % 11,0 % Ortsteile 18,3 % 27,7 % 15,5 % 30,7 % 36,8 % 39,1 % Quelle: Haushaltsprognose Analyse & Konzepte

25 Haushaltsprognose (IV): Haushaltsgrößenentwicklung Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Teilräumen Teilraum Ist Kernstadt 2,26 2,24 2,22 2,20 Ortsteile 2,30 2,26 2,22 2,18 Gesamtstadt Dormagen 2,28 2,25 2,22 2,19 Quelle: Haushaltsprognose Analyse & Konzepte

26 Erwerbstätigenprognose (I) Die Prognos AG prognostizierte 2011 für Dormagen einen deutlichen Anstieg der Anzahl an Erwerbstätigen am Arbeitsort, entgegen allgemein prognostizierter Entwicklung Quelle: Prognos AG,

27 Erwerbstätigenprognose (II) Absolut ist ein Plus von Erwerbstätigen am Arbeitsort prognostiziert (am Wohnort hingegen: ) Quelle: Prognos AG,

28 Herausforderungen für Dormagen (I) Bewältigung des rasanten Alterungsprozesses in der Bevölkerung, insbesondere im Bestand Angebot attraktiver Alternativen für die in den Nahbereich (u. a. sonstiger Rhein-Kreis Neuss) abwandernden Haushalte Angebot attraktiver Wohnangebote für die prognostizierten zusätzlichen Erwerbstätigen am Arbeitsort Dormagen sowie Erhöhung der Gesamtattraktivität der Stadt als potenzieller Wohnstandort für diese Einpendler

29 Herausforderungen für Dormagen (II) Antworten im Bestand und in Form maßvoller Neubaumaßnahmen auf sich ausdifferenzierende Lebens- und Wohnstile (dies gilt in zunehmendem Maße auch für die Älteren) Potenzielle neue Zielgruppen gewinnen (Studenten aus Köln und Düsseldorf?) Erhalt preiswerten Wohnraums für Hatz-IV-beziehende Haushalte und insbesondere auch für Haushalte ohne Transferleistungsbezug in prekären Beschäftigungssituationen Qualifizierte Weiterentwicklung von Quartieren mit besonderem Handlungsbedarf, insbesondere Horrem (zur Stabilisierung sowie nachhaltigen Reduktion des Leerstands, siehe Handlungskonzept Großsiedlungen Horrem)

30 "Es ist nicht unsere Aufgabe, die Zukunft vorauszusagen, sondern gut auf sie vorbereitet zu sein." Perikles

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus mbh Gasstraße 10, Hamburg Telefon: 040 / info@analyse-konzepte.de